ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05053 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSD3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 11-21-001198

APPELANTS :

Madame [P] [V]

née le 4 août 1984 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4] / FRANCE

Représentée par M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010755 du 26/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Monsieur [M] [H]

né le 17 avril 1985 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4] / FRANCE

Représenté par M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010756 du 26/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMEE :

S.C.I. RPJ immatriculée au RCS sous le n°498 616 325 dont le siège social est

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 12 Novembre 2024

Révocation de l’ordonnance de clôture le 2 décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 19 février 2015, avec prise d’effet au 1er mars 2015, la SCI RPJ, représentée par M. [U] [E], a consenti à M.[M] [H] et Mme [P] [L], un bail d’habitation portant sur un appartement avec cour, situé [Adresse 1] (34), moyennant le paiement mensuel d’un loyer initial de 700 euros, outre 20 euros à titre de provisions sur charges.

Par courrier en date du 6 mai 2020, les époux [H] ont donné congé du logement, précisant quitter ce dernier le 30 juin 2020.

Par courrier en date du 30 octobre 2020, la SCI RPJ a donné congé du logement avec effet au 30 avril 2021 au plus tard pour vente de celui-ci.

Les époux [H] ont quitté les lieux au mois de septembre 2021 et un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’huissier le 29 septembre 2021.

Par acte d’huissier du 31 mai 2021, la SCI RPJ a assigné M.[M] [H] et Mme [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de constater la résiliation du bail et voir ordonner l’expulsion des occupants.

Le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 3.000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier aux conditions financières initiales ;

Déboute la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en paiement de la somme de 296 euros au titre des diagnostics immobiliers ;

Déboute la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en paiement au titre des loyers et charges, après déduction du montant du dépôt de garantie de la dette locative ;

Condamne solidairement M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 48 euros au titre des réparations locatives ;

Déboute M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande de condamnation de la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement d’une amende civile ;

Déboute M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Autorise M. [M] [H] et Mme [P] [L] à apurer la dette en 24 mensualités de 127 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève qu’en se maintenant dans les lieux, malgré la résiliation du bail d’habitation, M. [M] [H] et Mme [P] [L] ont fait perdre une chance à la SCI RPJ de vendre le bien et causé un préjudice à la société demanderesse. Toutefois, le DPE ayant une durée de validité de 10 ans, le premier juge retient que la SCI n’a pas à faire établir à nouveau tous les diagnostics immobiliers et rejette donc la demande en paiement à ce titre.

Il retient que, dès lors que la SCI ne démontre pas avoir restitué le dépôt de garantie (700 euros), ce dernier comblant la dette de loyer de 700 euros des époux [H].

Le premier juge écarte les demandes de paiement au titre de la peinture et du nettoyage, précisant que l’état des murs correspond à la durée de vie moyenne de la peinture et que seules quelques traces de calcaire apparaissent dans l’état des lieux de sortie. En revanche, il retient la responsabilité des époux [H] au titre de la dégradation de l’angle du mur du couloir d’entrée.

Ayant fait droit pour partie aux demandes de la SCI, le premier juge rejette enfin la demande de condamnation pour procédure abusive et également la demande pour préjudice moral dès lors que la demande de quitter les lieux dirigée à l’encontre des époux [H] faisait suite à la résiliation du bail par les locataires.

Les époux [H] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 octobre 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 8 novembre 2024, les époux [H] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement du 8 septembre 2022 en ce qu’il a :

*Débouté la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en paiement de la somme de 296 euros au titre des diagnostics immobiliers,

*Débouté la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en paiement au titre des loyers et charges, après déduction du montant du dépôt de garantie de la dette locative,

*Condamné solidairement M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 48 euros au titre des réparations locatives ;

— Réformer le jugement du 8 septembre 2022 en ce qu’il a :

*Condamné in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 3.000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier aux conditions financières initiales,

*Débouté M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande de condamnation de la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement d’une amende civile,

*Débouté M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,

*Autorisé M. [M] [H] et Mme [P] [L] à apurer la dette en 24 mensualités de 127 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette,

*Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse,

*Rappelé qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

*Condamné in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*Débouté M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*Condamné in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] aux dépens de l’instance ;

*Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

— Reconnaître que la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a agi en justice de manière abusive et dilatoire ;

— Condamner la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à une amende civile conformément à l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— Reconnaître que les consorts [H] [K] ont subi un préjudice moral au titre de cette procédure abusive ;

— Condamner la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement de la somme de 1.000 euros au titre du préjudice moral des consorts [H] [K], conformément à l’article 1240 du code civil ;

— Condamner la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— Débouter la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’intégralité de ses demandes, ainsi que ses demandes reconventionnelles comme étant injustes et mal fondées ;

— Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’il est fait droit aux demandes des consorts [H] [K] ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir s’il n’est pas fait droit aux demandes des consorts [H] [K].

Les époux [H] contestent avoir causé un préjudice financier à la SCI RPJ. Ils affirment ne pas avoir commis de comportement fautif en ce qu’ils ne pouvaient quitter les lieux avec trois enfants mineurs avant la libération de leur nouveau logement et précisent s’être acquittés des loyers et indemnités durant cette période. En outre, ils ajoutent que la SCI ne démontre pas en quoi elle aurait subi un préjudice financier dans la vente du bien.

Ils concluent au caractère abusif de la procédure, arguant du fait que l’action intentée à leur encontre par la SCI avait pour seul but de leur nuire dès lors qu’elle ne prouve pas la perte financière alléguée.

Les époux [H] soutiennent avoir subi un préjudice moral suite à la demande de quitter les lieux de la SCI, leur impossibilité de libérer l’appartement et la procédure judiciaire intentée à leur encontre à ce titre. Ils affirment qu’un état de stress a découlé de cette situation.

Ils contestent être redevables des charges liées au logement et l’irrespect allégué de leurs engagements en tant que locataires, arguant de leur bonne foi, de la difficulté pour trouver un logement social et de leurs faibles revenus.

Les appelants contestent également la demande de réparation du préjudice financier de la SCI liée à la réfection du logement. Selon eux, l’intimée ne rapporte pas la preuve de son préjudice. Ils précisent vivre dans le logement depuis sept ans et ajoute que la SCI n’a pas réalisé de travaux suite aux dégradations alléguées.

Dans ses dernières conclusions du 15 novembre 2024, la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre liminaire,

Rejeter les écritures notifiées par les consorts [H] [K] le 8 novembre 2024 en ce que ces écritures ne peuvent être retenues sans porter gravement atteinte au principe du contradictoire ;

A titre subsidiaire,

Ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture afin que les arguments en réplique de la SCI RPJ puissent être examinés par la cour ;

A titre principal,

Débouter M. [M] [H] et Mme [P] [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 8 septembre 2022, parte in qua ;

A titre reconventionnel,

Déclarer irrecevables comme tardives, les écritures de M.[M] [H] et Mme [P] [L] relatives aux demandes reconventionnelles de la SCI RPJ ;

Infirmer le jugement rendu le 8 septembre 2022 en ce qu’il a :

*Débouté la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de sa demande en paiement au titre des loyers et charges, après déduction du montant du dépôt de garantie de la dette locative,

*Condamné solidairement M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 48 euros au titre des réparations locatives,

*Autorisé M. [M] [H] et Mme [P] [L] à apurer la dette en 24 mensualités de 127 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

Condamner in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ la somme de 1.308,98 euros au titre du préjudice financier, avec intérêts au taux légal, à compter du 26 février 2021, date de la mise en demeure ;

Condamner solidairement M. [M] [H] et Mme [P] [L] et M. [F] [H] à payer à la SCI RPJ la somme de 3.763,90 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal, à compter du 26 février 2021, date de la mise en demeure ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Homologuer l’accord intervenu quant à l’absence d’octroi de délais de paiement ;

Condamner in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] aux entiers dépens.

A titre liminaire, la SCI conclut au rejet des dernières conclusions déposées par les appelants le dernier jour ouvrable avant la date de l’ordonnance de clôture. Elle affirme qu’elles portent atteinte au principe du contradictoire en ce que la SCI n’a pas eu le temps d’y répondre dans les temps. Elle ajoute que les appelants bénéficiaient d’un délai de trois mois à compter du 27 mars 2023 (date de notification des écritures d’intimé à titre reconventionnel) pour déposer de nouvelles conclusions ce qui n’a pas été fait.

La SCI RPJ soutient avoir subi un préjudice du fait du maintien des époux [H] dans le logement. Elle affirme qu’en raison du refus de quitter le logement, deux compromis de vente ont été résiliés par des acheteurs différents entre le 5 juin 2020 et le 21 janvier 2021. La SCI ajoute que les appelants auraient également dénigré le bien auprès des acheteurs potentiels. En outre, selon elle, les époux [H] ne justifient pas avoir réellement mené des recherches en vue de trouver un nouveau logement rapidement. In fine, la SCI précise n’avoir pu vendre son bien qu’à la somme de 132.000 euros net vendeur contre les 135.000 euros prévus dans les compromis résiliés.

L’intimée conteste le caractère abusif de la procédure. Elle estime qu’agir contre les consorts [H] qui se maintenaient illégalement dans l’appartement n’a rien d’abusif et soutient que les appelants ne rapportent pas la preuve contraire.

La SCI RPJ conclut à l’absence de préjudice moral des époux [H] qui ne feraient que porter des affirmations sans fondement et auraient été à l’initialement ceux qui désiraient quitter l’appartement avant de se maintenir dans les lieux sans droit ni titre durant plus d’un an.

Elle sollicite la condamnation des époux [H] au paiement des désordres qu’ils auraient causés. La SCI affirme que l’appartement était en bon état lors de l’état des lieux d’entrée et que des travaux ont été réalisés pendant la durée du bail ' notamment la peinture de la cuisine et du salon en juin 2020 ' mais que l’état des lieux de sortie témoigne de nombreux désordres principalement dus à un défaut d’entretien des locataires selon elle. Elle précise que, tenant compte de l’état dégradé du bien, le prix de vente a dû être revu à la baisse.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024. Après rabat de l’ordonnance, la clôture a été prononcée le 2 décembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est constaté que le rabat de l’ordonnance de clôture du 12 novembre 2024 est intervenu à l’audience en faveur d’une nouvelle clôture le 2 décembre 2024, et que l’intimée a pu valablement répondre aux conclusions notifiées le 8 novembre 2024 par les appelants par des écritures déposées le 15 novembre 2024.

Il en résulte que les prétentions tendant à voir prononcer l’irrecevabilité des conclusions des appelants pour non-respect du contradictoire seront rejetées, chaque partie ayant pu présenter en temps utile ses demandes et développer les moyens au soutien de ses prétentions sans violation du principe du contradictoire.

Par ailleurs, s’agissant de la violation des dispositions de l’article 910 du code de procédure civile et de la notification des conclusions en réponse après l’expiration d’un délai de trois mois suivant le dépôt des conclusions valant appel incident par l’intimée en date du 27 mars 2023, la cour ne prononcera pas l’irrecevabilité des conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2024, celles-ci étant destinées à développer son appel au principal.

I/ Sur l’appel principal :

1/ Sur la perte de chance :

L’intimée sollicite la condamnation des époux [H] au paiement de la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice financier résultant de l’impossibilité de donner suite au compromis de vente signé le 5 juin 2020 prévoyant la cession du logement au prix de 142.000 euros, l’acquéreur ayant en effet sollicité la caducité dudit compromis du fait de la non-réalisation d’une des conditions tenant à la libération du logement par les locataires.

Le premier juge a entériné cette analyse considérant que le maintien dans les lieux des preneurs en dépit de la résiliation du contrat de bail est fautif car ils ont fait perdre à la SCI une chance de vendre le bien immobilier au prix de 142.000 euros.

En appel, les parties reprennent les moyens soulevés en première instance.

L’analyse du premier juge ne saurait être entériné par la cour d’appel.

Il n’est nullement contesté que le 6 mai 2020, les époux [H] ont donné congé du logement, précisant quitter ce dernier le 30 juin 2020 ce qui n’a pas été suivi d’effet.

Or, le bailleur a signé un premier compromis de vente portant sur une promesse d’achat signée le 13 mai 2020 par M. [I] [T] aux termes de laquelle il s’engager à acquérir le bien au prix de 142.000 euros, proposition qui devient caduque le 10 décembre 2020 en raison de la non réalisation de la condition liée au départ des locataires.

Cela étant, il n’est pas justifié par le bailleur de l’envoi d’une mise en demeure ou d’une sommation de quitter les lieux, voir une action en justice pour solliciter leur expulsion à compter du 30 juin 2020.

Au contraire, l’envoi d’un courrier adressé le 30 octobre 2020 aux termes duquel la SCI RPJ a fait délivrer aux époux [H] un congé pour vente avec effet au 30 avril 2021 les a autorisés à se maintenir dans les lieux jusqu’à cette date de sorte qu’aucune faute n’est caractérisée à leur encontre et le bailleur ne peut les tenir responsable de la non-concrétisation de ce premier compromis.

Il doit encore être relevé qu’aux termes d’une proposition signée le 21 janvier 2021 entre la SCI RPJ et les consorts [C]/[D], ces derniers se sont engagés à acquérir le bien immobilier litigieux au prix de 142.000 euros. Ce compromis est devenu caduc par suite de la non réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt dont l’acquéreur a justifié au vendeur.

Il s’ensuit que les époux [H] ne peuvent être tenus responsables de la non réalisation desdits compromis.

La SCI RPJ sera déboutée de sa demande indemnitaire. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

2/ Sur l’amende civile :

En application de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un montant maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Les époux [H] soutiennent que l’action engagée par la SCI RPJ n’avait que pour seul objectif de leur nuire et se trouve manifestement abusive.

En l’occurrence, les appelants ne démontrent pas que la SCI intimée a agi en justice de manière abusive ou dilatoire , ou bien a commis une faute justifiant qu’il soit fait droit à leurs demandes. L’appréciation erronée des faits de l’espèce ou une mauvaise application de la règle de droit ne peuvent caractériser une telle faute.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [H] de cette prétention.

3/ Sur le préjudice moral :

Les époux [H] se prévalent d’une situation anxiogène provoquée par la demande de quitter les lieux sans aucun égard pour leur situation familiale en présence de trois enfants ou leur situation financière.

En l’état, les appelants ne justifient d’aucune faute opposable au bailleur qui pouvait légitimement réclamer le départ des preneurs en exécution du congé pour vente délivré le 30 octobre 2020 dont la régularité n’a pas été contestée par les intéressés.

En l’absence de faute, leur demande indemnitaire sera rejetée à l’instar de ce qui a été décidé par le premier juge dont la décision sera confirmée sur ce point.

4/ Sur les délais de paiement :

L’intimé évoque une homologation d’un accord dont il n’est pas justifié aux débats de sorte que cette demande ne saurait prospérer.

Cela étant, les appelants ne justifient pas de difficultés financières et de l’impossibilité de s’acquitter en une seule fois des sommes dues.

Ils seront donc déboutés de leur demande de délais. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

II/ Sur l’appel incident :

1/ Sur le préjudice financier :

En appel, la SCI RPJ réclame une somme de 1.308,98 euros au titre du préjudice financier comprenant la taxe foncière 2021, les cotisations d’assurance multirisque habitation et les cotisations assurances propriétaire non occupant considérant qu’elle a du supporter le règlement de charges en raison du comportement des locataires qui ont tardé à quitter le logement et qui ont dissuadé les acheteurs potentiels en évoquant des problèmes affectant l’habitation.

Il n’est nullement contesté que les locataires devaient quitter le logement le 30 avril 2021 au plus tard et qu’ils sont définitivement parties le 29 septembre 2021, soit plus 5 mois après l’échéance impartie.

Comme vu précédemment, il n’est pas justifié que la non réalisation desdits compromis de vente soit imputable aux preneurs.

En outre, le mail émanant de Mme [Z] est insuffisamment circonstancié pour établir l’attitude dissuasive des preneurs à l’égard de potentiels acquéreurs.

En l’absence de preuve établissant un comportement fautif des époux [H], il convient de débouter la SCI RPJ de la demande indemnitaire.

2/ Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 auquel est soumis le contrat de bail liant les parties, le preneur doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent durant la urée du contrat.

L’état d’entrée dans les lieux établi le 26 février 2015 décrit le logement comme suit :

Séjour : bon état, éclat au sol, fermeture des baies vitres ne se verrouille pas ;

Cuisine : sol en état d’usage avec éclats, seuil en état d’usage, plan de travail, évier et éléments d’équipement et meubles neufs ;

Salle de bains : nombreux éclats au sol, baignoire en état d’usage, meubles en mauvais état, porte présentant des éclats, wc, lavabo et murs en bon état ;

Chambre sur séjour : murs en mauvais état avec grosse infiltration derrière la porte, le reste étant décrit comme en bon état ;

Dégagement : bon état pour l’ensemble ;

Chambre 1 : les murs et le radiateur sont en état d’usage, le reste étant en bon usage ;

Chambre 3 : le tout est décrit comme en bon état.

L’état des lieux de sortie en date du 29 septembre 2021 met en évidence les dégradations suivantes :

Séjour : plafond jauni et auréoles, caissons des volets roulants jaunis, sol présentant un éclat ;

Cuisine : murs jaunis, orifice en bas du mur mitoyen à la salle de bains, plafond jauni et caisson volet jauni avec traces d’adhésif,

Salle de bains : plafonnier désolidarisé, robinetterie entartrée, wc avec calcaire, fissuration du mur colmatée, ;

Chambre 1 : impact sur la porte ;

Chambre 2 : auréole au plafond, traces de saleté sur le mur, décollement de peinture sur la porte.

La comparaison des deux états de lieux met en évidence, au titre des dégradations locatives, la nécessité de procéder à la réparation du mur en lien avec l’orifice visualisé au bas du mur sans prendre en compte le traitement de la moisissure qui n’est pas imputable aux preneurs, à la réfection de la peinture en tenant compte de la vétusté après 6 années d’occupation, et le nettoyage de certains équipements (wc, évier).

Il sera alloué au bailleur la somme de 708 euros ainsi ventilée :

Réparation orifice : 406 euros (facture pièce 19) ;

Peinture : 282 euros (5% du devis pièce 18) ;

Nettoyage : 20 euros (5% facture pièce 11).

Les autres factures ou devis concernent des travaux qui ne sont pas liés à des dégradations imputables aux locataires (meubles et équipements cuisine, étanchéité terrasse, remplacement serrure baie vitrée, coffres volets roulants jaunis liés à la seule vétusté').

Il convient en conséquence de condamner les époux [H] au paiement de la somme de 708 euros au titre des dégradations locatives. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

III/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Les appelants seront solidairement condamnés à supporter les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Constate la recevabilité des conclusions notifiées par RPVA le 8 novembre 2024 par les époux [H],

Confirme le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf en ce qu’il a :

Condamné in solidum M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 3.000 euros au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier aux conditions financières initiales,

Condamné solidairement M. [M] [H] et Mme [P] [L] à payer à la SCI RPJ, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 48 euros au titre des réparations locatives ;

Accordé à M. [M] [H] et Mme [P] [L] des délais de paiement,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [M] [H] et Mme [P] [L] paiement de la somme de 708 euros au titre des dégradations locatives,

Déboute la SCI RPJ de la demande au titre du préjudice financier fondée sur la perte de chance,

Déboute la SCI RPJ de la demande en paiement de la somme de 1.308,98 euros au titre du préjudice financier,

Déboute M. [M] [H] et Mme [P] [L] de leur demande de délais,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [M] [H] et Mme [P] [L] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,