COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05506 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PEPO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 JUIN 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONE

N° RG 17/01194

APPELANTE :

Madame [Y] [K] épouse [W]

née le 21 novembre 1946 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/009824 du 11/08/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIME :

Monsieur [N] [D]

né le 06 Avril 1953 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 24 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [D] était propriétaire d’un ensemble immobilier comprenant un manoir à usage d’habitation, une maison de gardien et des terrains y attenant sur la commune [Localité 6].

En juin 2006, l’immeuble a subi un épisode de grêle occasionnant des dégâts en toiture. Le sinistre a été déclaré auprès de l’assureur habitation, la MAAF, laquelle a procédé à une indemnisation à hauteur de la somme de 105 312 euros au titre de l’indemnité immédiate et 48 110 euros au titre de l’indemnité différée.

Suivant acte de vente notarié du 29 septembre 2008, madame [Y] [K] épouse [W] a acquis ce bien immobilier.

Le 12 juillet 2011, madame [K] a déclaré un sinistre auprès de son assureur Axa France Iard, lequel a refusé de prendre en charge ce sinistre, l’infiltration étant selon l’assureur causé par l’état initial du toit.

Suivant exploit d’huissier des 16 et 17 juillet 2012, madame [K] a fait assigner monsieur [D] devant le juge des référés, lequel a, suivant ordonnance du 09 août 2012 ordonné une expertise et a désigné monsieur [X] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 26 avril 2013.

Suivant acte d’huissier signifié le 11 octobre 2017, madame [K] a fait assigner monsieur [D] devant le tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins d’obtenir au principal, sur le fondement de la théorie des vices cachés, l’indemnisation des travaux de reprise en toiture et la réparation des désordres causés par les infiltrations.

Par jugement contradictoire du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne a :

— débouté madame [K] de ses demandes tant sur le fondement de la garantie légale des constructeurs que de la théorie des vices du consentement,

— déclaré irrecevable l’action de madame [K] sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil,

— condamné madame [K] à payer à monsieur [D] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— mis les entiers dépens à la charge de madame [K].

Par déclaration enregistrée par le greffe le 10 septembre 2021, madame [K] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 09 décembre 2021, elle sollicite l’annulation du jugement déféré et demande à la cour de :

— condamner monsieur [D] à lui verser la somme de 207 888,42 euros correspondant à l’évaluation du montant des travaux de reprise de la couverture par l’expert judiciaire,

— condamner monsieur [D] à lui verser la somme de 6 252,63 euros correspondant à la reprise des désordres induits par les fuites en toiture,

— condamner monsieur [D] à lui verser la somme de 877,04 euros correspondant au préjudice de jouissance le temps des travaux,

— condamner monsieur [D] à verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile sous réserve de renoncement à l’aide juridictionnelle.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 08 septembre 2025, monsieur [D] sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de débouter madame [K] de l’ensemble de ses demandes. Il sollicite en outre de voir condamner madame [K] aux dépens et à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de son action et demandes infondées et abusives ainsi que la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 24 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur la responsabilité décennale du vendeur de l’immeuble

Le tribunal, relevant

— qu’aucun élément de structure de la charpente ni de la couverture n’a été repris par monsieur [D] lui-même avant la vente, qui n’avait fait que remplacer quelques ardoises sans pour autant que toutes les ardoises endommagées aient été supprimées, l’expert estimant à moins de 10% de la couverture la surface concernée par ces remplacements,

— que l’entreprise [G] a uniquement réalisé une réparation limitée dans l’attente de la réfection complète d’une toiture,

a estimé que les interventions de monsieur [D] et de l’entreprise [G] étaient limitées tant qualitativement que quantitativement au regard notamment de l’état très dégradé de la toiture de sorte que les conditions nécessaires à l’application de la garantie décennale des constructeurs n’étaient pas réunies, faute d’existence d’un ouvrage au sens des article 1792 et 1792-1 du code civil.

Madame [K] conteste cette analyse. Elle souligne que monsieur [D] a déclaré avoir intégré de nouveaux crochets et de nouvelles ardoises sur la toiture, ces petites réparations conduisant à incorporer au bâti de nouveaux éléments. De son point de vue, les réparations de monsieur [D] ont conduit à des conséquences irréversibles sur l’état de la toiture et aggravé son état puisqu’en ajoutant de nouvelles ardoises, monsieur [D] a déplacé la couverture de la toiture et a mal placé les crochets, ce qui a contribué à fragiliser la solidité de la toiture.

Pourtant, la lecture du rapport d’expertise judiciaire laisse clairement apparaître que les travaux de 2006, réalisés par l’entreprise [G] et monsieur [D] lui-même dans l’urgence, avaient une visée uniquement conservatoire, et ce quelle que soit la surface de toiture traitée, l’expert imputant les infiltrations non auxdits travaux mais à la ruine des ouvrages de zinguerie, à des trous dans certaines ardoises et aux déplacements d’ardoises de la couverture. Par ailleurs, l’expert judiciaire n’a constaté sur la couverture aucun stigmate de travaux de réfection partielle ou totale ayant nécessité la fourniture et la mise en 'uvre d’éléments nouveaux (pièce 5 de l’appelante).

Dans ces conditions, les travaux réalisés tant par l’entreprise [G] que par monsieur [D] lui-même ne peuvent être qualifiés d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et le jugement déféré sera confirmé.

Sur le vice de consentement

Le tribunal a considéré que l’absence de mention des travaux réalisés sur la toiture dans l’acte authentique de vente était indifférente dès lors que ces travaux ne constituaient pas un ouvrage relevant de la garantie décennale. Il a par ailleurs relevé que selon l’expert judiciaire, l’état dégradé de la toiture était manifeste à la simple vue de la couverture depuis l’extérieur, que les dommages causés en 2006 semblaient être pour la plupart les mêmes que ceux constatés lors de l’expertise judiciaire, et qu’au moment de la vente, monsieur [D] avait laissé à madame [K] les bâches de protection et une pompe à eau pour les vider, de sorte que madame [K] avait pu se rendre compte de l’insuffisance de la toiture. S’agissant de l’attitude de monsieur [D], le tribunal a estimé, au vu d’un compromis de vente établi en la forme authentique et daté du 06 novembre 2007 mentionnant « la toiture ayant subi un orage de grêle doit être refaite » et d’une lettre de monsieur [W], époux de Madame [K], du 19 novembre 2008 qui, bien que mentionnant des travaux ne fait aucunement référence à la découverte d’une toiture dans un état imprévu pour l’acquéreur, que monsieur [D] n’avait nullement cherché à dissimuler l’état réel de la toiture au moment de la vente.

Madame [K] souligne pour sa part que le compromis de vente et l’acte authentique de vente ne mentionnent ni les désordres en toiture ni les travaux de réfection engagés en 2006. Pour elle, monsieur [D] avait parfaitement connaissance que le bien immobilier présentait des désordres très importants en toiture et que l’habitation n’était pas hors d’eau au jour de la vente. Elle soutient que monsieur [D] ne l’a informée ni de l’état de la toiture ni des travaux provisoires effectués, et que son consentement s’en est trouvé vicié puisqu’elle n’aurait jamais acheté le bien au prix de 370 000 euros si elle avait su qu’elle devrait rajouter 50% de cette somme en paiement de travaux.

Ainsi que le prétend l’appelante, ni le compromis de vente ni l’acte authentique de vente (pièces 5 et 6 de l’intimé) ne font état de l’état dégradé de la toiture et des réparations qui y ont été apportées.

Par ailleurs, le document intitulé « compromis de vente » sur lequel apparaît en page 2 la mention « la toiture ayant subi un orage de grêle doit être refaite » et daté du 6 novembre 2007 n’est produit qu’en copie alors que madame [K] conteste l’avoir signé, ne comporte pas la mention manuscrite exigée en page 6, et fait doublon avec le compromis de vente en date du 20 mai 2018 (pièces 4 et 5 de l’intimé), de sorte qu’il est dénué de la force probante qui pourrait lui être attachée.

Enfin, il n’est pas contesté que monsieur [D] avait connaissance de l’état de la toiture, sur laquelle il avait réalisé et fait réaliser des menus travaux suite à l’épisode grêleux de 2006.

Pour autant, madame [K] ne démontre pas, à travers les pièces versées aux débats, l’existence de man’uvres frauduleuses de la part du vendeur, dans un contexte où les constatations de l’expert selon lesquelles l’état dégradé de la couverture est très visible depuis l’extérieur (pièce 8 de l’intimé) (et donc sans nécessité de visiter les combles (pièce 9 de l’appelante)), la présence au moment de la vente de bâches de protection en toiture, une pompe à eau ayant même été laissée sur les lieux pour les vider, et les affirmations de l’époux de madame [K], qui évoque fin 2008 la nécessité de percevoir un acompte afin de faire refaire le toit du manoir et de la maison sans aucunement mentionner avoir découvert après la vente que la toiture ne se serait pas trouvée dans l’état attendu (pièce 10 de l’intimé), laissent au contraire apparaître, et ce alors que le prix de l’immeuble avait été fortement baissé par rapport à la mise à prix initiale (pièce 1 de l’intimé), que l’état de la toiture était connu de madame [K] lors de la vente.

Dans ces conditions, le vice du consentement n’est en l’espèce pas établi et le jugement déféré sera confirmé.

Sur le vice caché de l’immeuble

Le tribunal a estimé prescrite l’action fondée sur la théorie des vices cachés.

Ce point n’est pas discuté devant la cour.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il n’est pas démontré à travers les pièces versées aux débats, que l’action intentée par madame [K] ait dégénéré en abus de droit.

Dans ces conditions, monsieur [D] sera débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

L’appelante, qui succombe, sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée aux dépens d’appel et à payer à l’intimé en cause d’appel la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne ;

Y ajoutant,

Déboute monsieur [N] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne madame [Y] [K] épouse [W] à payer à monsieur [N] [D] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [Y] [K] épouse [W] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,