ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 30 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04425 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQ6I

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 JUILLET 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 21/00407

APPELANT :

Monsieur [Y] [P]

né le 27 Juin 1963 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Mélanie GUARDIOLE VIVIANI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [F] [T] épouse [G]

née le 30 Avril 1972 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009235 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

assistée de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Anne SEILLIER, avocat plaidant

Monsieur [U] [G]

né le 21 Décembre 1965 à [Localité 12]

[Adresse 3]

et actuellement

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représenté par M^e Anne SEILLIER de la SELARL SEILLIER ANNE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009234 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

assisté de M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Anne SEILLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 02 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Emmanuel GARCIA, conseiller faisant fonction de président, en remplacement de la présidente empêchée, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 2 novembre 2015, M. [Y] [P] a donné à bail à Mme [F] [T], épouse [G], et M. [U] [G] une maison à usage d’habitation avec piscine située [Adresse 4] (34), moyennant un loyer de 800 euros par mois et paiement de la taxe des ordures ménagères.

À la suite de fortes intempéries survenues en octobre 2019, le logement a été inondé.

Le 3 juin 2020, les services de la caisse d’allocations familiales (CAF) ont réalisé un diagnostic concluant à l’indécence du logement.

Par acte du 12 octobre 2021, Mme [F] [T], épouse [G], et M. [U] [G] ont fait assigner M. [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1134 et 1147 et suivants du code civil.

Les époux ont quitté le logement le 7 juin 2022.

Le jugement contradictoire rendu le 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Condamne M. [Y] [P] à faire effectuer les travaux suivants par des hommes de l’art tendant à rendre logement décent : création d’une VMC, mise aux normes du réseau électrique, pose d’une rampe dans la cage d’escalier, installation d’un garde-corps dans les deux pièces en R+2, mise en sécurité du plafond du garage et mise en service de la piscine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Ordonne la réduction du loyer à 600 euros par mois à compter du 1er janvier 2021 et condamne M. [Y] [P] à verser la soulte à Mme [F] [T], épouse [G], et M. [U] [G] ;

Dit que les congés délivrés le 19 avril 2021 par M. [Y] [P] sont nuls ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [Y] [P] à payer à Me [C] [N] la somme de 2 570,40 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne M. [Y] [P] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Le premier juge a condamné M. [Y] [P] à effectuer les travaux, retenant que nonobstant le délai qui a pu lui être accordé, dont les raisons ne sont pas détaillées par le courrier qui en fait état, l’absence de leur réalisation afin de rendre le logement décent, tels que sollicités depuis le mois de juin 2020, constituait un manquement du propriétaire à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation. A ce titre, il a indiqué que le caractère indécent du logement ressortait du diagnostic du 3 juin 2020 et qu’hormis l’installation de la porte du garage, les travaux n’avaient pas été réalisés, alors que M. [Y] [P] ne rapportait ni la preuve que certains incombaient aux époux [G], ni la preuve que ces derniers avaient pu retarder des travaux autres que ceux relatifs au chauffage et à la pose du portail et de la porte.

Il a retenu que les époux [G] étaient fondés à demander une réduction du loyer, dans la mesure où ils avaient subi un préjudice de jouissance compte tenu de l’ampleur des désordres constatés, relevant qu’ils n’avaient pas pu profiter de leur piscine, qu’ils occupaient un logement dangereux et sans équipement d’aération suffisant, alors qu’ils avaient notamment une enfant présentant des troubles de la locomotion. Toutefois, il a rejeté la demande indemnitaire formulée par les époux [G] au titre de leur préjudice de jouissance, constatant son caractère redondant avec la demande en réduction du loyer.

Le premier juge a déclaré les congés pour reprise délivrés le 19 avril 2021 par M. [Y] [P] nuls, en ce qu’ils apparaissaient dénués de toute motivation et étaient dès lors dépourvus de caractère réel et sérieux.

M. [Y] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 août 2022.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2022, M. [Y] [P] demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Condamné M. [Y] [P] à faire effectuer les travaux suivants par des hommes de l’art tendant à rendre le logement décent : création d’une VMC, mise aux normes du réseau électrique, pose d’une rampe dans la cage d’escalier, installation d’un garde-corps dans les 2 pièces en R +2, mise en sécurité du plafond du garage et mise en service de la piscine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

Ordonné la réduction du loyer à 600 euros par mois à compter du 1er janvier 2021 et condamné M. [Y] [P] à verser la soulte à Mme [T] épouse [G] et M. [G],

Dit que les congés délivrés le 19 avril 2021 par M. [Y] [P] sont nuls,

Débouté M. [Y] [P] de sa demande reconventionnelle en validation du congé du 19 avril 2021,

Condamné M. [Y] [P] à payer à Me [C] [N] la somme de 2570,40 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Condamné M. [Y] [P] aux entiers dépens et assortit la décision de l’exécution provisoire ;

Constater que M. [Y] [P] a effectué les travaux de remise en état qui se sont imposés à la suite des intempéries du mois d’octobre 2019, et que ceux manquants et retardés sont la résultante de la pandémie Covid-19 et du comportement des locataires qui ont empêché les interventions des entreprises mandatées ;

Juger que M. [Y] [P] n’a pas failli à son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation ;

Juger que le logement loué n’était pas indécent ;

Rejeter la demande de réduction de loyer ;

Rejeter la demande indemnitaire ;

Rejeter la demande au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Débouter les locataires de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Accueillir la demande reconventionnelle validation du congé pour reprise pour habiter délivré le 19 avril 2021 ;

Juger que les époux [G] étaient occupants sans droit ni titre à compter du 2 novembre 2021 ;

Prendre acte qu’ils ont quitté les lieux le 7 juin 2022 ;

Condamner les époux [G] à payer à M. [Y] [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [Y] [P] soutient qu’il a effectué avec célérité les travaux après les inondations et que parmi ceux restants, certains incombaient aux époux [G], en ce qu’ils avaient été mis à leur charge par leur assurance après l’expertise amiable, alors que les autres n’ont pas pu être réalisés ou ont été retardés en raison de l’inertie des locataires, rendant leur programmation difficile. Il fait valoir que le premier juge a fait l’amalgame entre les dégradations résultant des inondations et celles dues uniquement aux dégradations volontaires causées par les locataires mises à torts, selon lui, sur le compte de l’indécence.

L’appelant prétend que les causes d’indécence relevées par le premier juge ne sont pas avérées ou qu’elles résultent non pas d’une indécence mais des dégradations des locataires ou de leur refus de laisser effectuer les travaux. Il avance également que les services de l’agglo lui avaient octroyé un délai pour la réalisation des travaux jusqu’au 31 août 2022, de sorte que le premier juge ne pouvait pas, avant cette date juger, que l’indécence était caractérisée et qu’il avait manqué à son obligation de délivrer un logement en état d’usage et de réparation, ce délai n’étant pas expiré.

L’appelant conclut à l’absence de préjudice de jouissance, arguant que les locataires étaient informés lors de la conclusion du bail du fait que la maison se situait en zone inondable, que l’état du logement n’a fait l’objet d’aucune expertise alors que les époux ne lui ont adressé aucune doléance durant quatre ans avant les inondations de 2019, de sorte que le premier juge ne pouvait accorder aucune baisse de loyer rétroactive. Il ajoute qu’une rampe a été installée ainsi que des barreaux aux fenêtres des trois étages, que l’installation électrique a été remise en fonction la semaine suivante lesdits intempéries, soutenant que les désordres ont été causés par le défaut d’entretien des locataires.

Il sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire formulée par les époux, affirmant notamment qu’il a été particulièrement réactif alors que les locataires n’ont pas dû faire l’avance de frais, n’ont pas subi des coupures intempestives et ont retardé les travaux.

L’appelant conclut à la validité du congé pour reprise délivré le 19 avril 2021 aux époux, soutenant qu’il indique le motif de reprise, en ce qu’il précise qu’il est effectué pour qu’il puisse y habiter lui-même. Il avance qu’il a été contraint de délivrer ce congé en raison de l’arrêt des paiements par les époux de leurs loyers et charges, n’étant plus en mesure d’assumer le prêt et le loyer de son logement actuel.

Dans leurs dernières conclusions du 23 février 2023, Mme [F] [T], épouse [G], et M. [U] [G] demandent à la cour de :

Rejeter les prétentions du bailleur ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné le bailleur à effectuer les travaux,

Réduit le loyer mensuel à 600 euros à compter du 1er janvier 2021 et condamné le bailleur à verser la soulte aux preneurs,

Prononcé la nullité des congés délivrés le 19 avril 2021,

Prononcé l’exécution provisoire,

Condamné le bailleur à verser directement à Me [C] [N] exerçant en Selarlu la somme de 2 570,40 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Réformer le jugement sur le surplus, et, statuant de nouveau ;

Condamner le bailleur à verser aux preneurs la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’arrêt à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n°96/1080 (tarif huissier) devra être supporté par le débiteur ;

En toutes hypothèses,

Condamner M. [Y] [P] à verser directement à Me [N] exerçant en Selarlu a minima l’équivalent d’une fois ¿ le montant que l’avocate aurait perçu au titre de l’aide juridictionnelle (mentionné en TTC) ;

Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Les époux [G] concluent à la confirmation du jugement, en ce qu’il a condamné M. [Y] [P] à exécuter les travaux et réduit le loyer de façon rétroactive, arguant que le caractère indécent du logement a été constaté par la direction de l’habitat de la communauté d’agglomération [Localité 8] méditerranée, que deux chambres ne correspondaient pas aux critères de décence et qu’après avoir procédé au remplacement du portail extérieur et de la porte du garage, ayant été emportés par les eaux en octobre 2019, seulement le 10 novembre 2020, le bailleur n’a pas effectué les autres travaux et qu’ils n’ont notamment pas eu de chauffage pendant tout l’hiver, de sorte qu’ils ont été contraints d’acheter à leur frais des radiateurs.

Ils sollicitent la somme de 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral, affirmant notamment avoir subi des coupures d’électricité liées à la vétusté de l’installation électrique, avoir été contraints de faire l’avance de frais pour des réparations et avoir été très éprouvés par les conditions indécentes dans lesquelles ils vivaient, produisant un certificat médical.

Les époux concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré nul le congé pour reprise délivré par le bailleur, dès lors qu’il ne précisait ni s’il allait y habiter à titre principal, ni la raison pour laquelle il avait besoin d’un relogement et que sa lettre ne mentionnait pas son adresse actuelle, de sorte que le congé avait pour seul but de se soustraire aux obligations de mise en conformité du logement.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 juin 2025.

MOTIFS

1. Sur la condamnation du bailleur à effectuer des travaux afin de rendre le logement objet du bail en litige décent

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les conditions que logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En l’espèce, le premier juge a relevé du diagnostic réalisé le 3 juin 2020, que le logement pris à bail par les époux [G] présentait plusieurs critères de non-conformité au logement décent, notamment en ce que le garage présentait un effondrement du plafond, que les chambres l et 2 ne faisaient pas la superficie réglementaire de 7 m2, que le réseau électrique était obsolète et non sécurisé, qu’il n’y avait pas de VMC dans la cuisine, que des refoulements se produisaient dans la salle de bains, qu’il manquait une rampe dans la cage d’escalier, que les gardes corps aux fenêtres n’étaient pas réglementaires et, au surplus de ces critères, que la piscine était hors service et qu’il manquait, suite aux inondations, le portail et la porte de garage.

En cause d’appel, M. [Y] [P] ne conteste pas les conclusions de ce diagnostic et soutient que le premier juge n’aurait pas, à tort, fait la distinction entre les travaux qui lui incombaient, dont il soutient qu’il les a réalisés, et ceux qui devaient être effectués par les locataires, les époux [G], notamment les travaux d’embellissement, qui ne l’ont pas été.

Or, comme l’a très justement indiqué le premier juge, les travaux de mise aux normes de décence n’incombent pas au locataire mais bien au bailleur et M. [Y] [P] ne peut se prévaloir de ce que des travaux d’embellissement n’auraient pas été réalisés par les époux [G], ce qui reste au surplus à démontrer, pour se décharger des obligations qui pesaient sur lui.

A ce titre, le premier juge a justement relevé que mise à part l’installation du portail et de la porte du garage, M. [Y] [P] n’avait pas procédé aux travaux demandés par les services de l’agglomération, notamment la création d’une VMC, la mise aux normes du réseau électrique, la pose d’une rampe dans la cage d’escalier, l’installation d’un garde-corps dans les deux pièces en R+2, la mise en sécurité du plafond du garage, sans qu’il n’établisse que le comportement des locataires aurait pu empêcher qu’ils soient réalisés ou qu’ils aient été retardés.

En cause d’appel, M. [Y] [P] échoue à apporter une critique utile à ces motifs, de sorte qu’il doit être retenu qu’il a failli à son obligation de mise à disposition d’un logement décent aux époux [G], dans le cadre du bail en litige, étant rappelé que cette obligation est de résultat et ne peut être conditionnée par des délais octroyés par « l’agglo », qu’ainsi, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il l’a condamné à effectuer les travaux de mise aux normes de décence.

2. Sur la demande de réduction des loyers

M. [Y] [P] estime qu’aucune réduction de loyer ne peut être consentie aux époux [G] au regard de leur préjudice de jouissance, aux motifs principaux qu’ils étaient informés que le logement était situé en zone inondable et qu’ils ont pris à bail le logement en connaissance des éléments qui ont été par suite retenus comme des critères de non décence, notamment la taille des pièces et la vétusté de l’installation électrique.

Or, il est constant que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent même dans l’hypothèse de la connaissance par les locataires de cette information, qu’ainsi, en l’absence de toute critique utile des motifs pris par le premier juge, le jugement sera confirmé en ce qu’il a que le loyer serait réduit à la somme de 600 euros par mois, rétroactivement à compter du 1er janvier 2021.

3. Sur les prétentions indemnitaires formées par les époux [G]

Les époux [G] estiment que si cette réduction de loyer est venue réparer le préjudice de jouissance subi, ils ont également un préjudice moral, distinct, qui doit être indemnisé séparément pour lequel ils sollicitent la somme de 5 000 euros.

Or, les préjudices qu’ils avancent relèvent d’un préjudice de jouissance, de sorte que le premier juge a justement dit que cette demande apparaissait redondante avec la demande de réduction de loyer, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

4. Sur la validité du congé pour reprise délivré par M. [Y] [P] le 19 avril 2021

Il doit être rappelé, d’une part, que la prescription de la justification dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, à titre de condition de forme, n’est pas édictée à peine de nullité (Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-18.580), d’autre part, que si la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de donner les raisons de la reprise, l’article 15 ne conditionne pas la validité du congé à la production d’une quelconque preuve pour justifier la reprise au moment de la délivrance du congé, qu’ainsi, il est possible de transmettre a posteriori les documents permettant de justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Il suffit que les juges aient ces documents à disposition pour apprécier le congé.

En l’espèce, comme l’a justement retenu le premier juge, le congé délivré par M. [Y] [P] se limitait à mentionner « pour y habiter moi-même », ce qui était insuffisant pour justifier du caractère réel et sérieux de cette reprise.

En cause d’appel, M. [Y] [P] n’apporte pas plus de justification, de sorte que son congé n’est pas fondé.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef, par moyen substitué.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] sera confirmé en toutes ses dispositions.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. [Y] [P] sera condamné aux dépens de l’appel.

Les époux [G] seront déboutés de leur prétention au titre des frais non remboursables dès lors que celle-ci n’est pas fondée en droit et dans son montant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en toutes ses dispositions ;

DEBOUTE les époux [G] de leur prétention formée au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [Y] [P] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le conseiller en remplacement de la présidente empêchée,