ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03068 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3NF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 MAI 2023

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2022009060

APPELANTE :

S.A. FFSA prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric DABIENS de l’AARPI DABIENS, KALCZYNSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Marc Antoine GEVAUDAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.S. CAPI prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 14 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 DECEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Ingrid ROUANET

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Audrey VALERO, greffière.

FAITS ET PROCÉDURE :

La société CAPI France exerce une activité d’agent immobilier.

Selon mandat n°511172 en date du 11 août 2017, la SCI MVD a confié à la SAS CAPI la location d’un bâtiment commercial, atelier et bureau, situé [Adresse 3] à [Localité 5].

Par un autre contrat de mandat n° 559581 en date du 28 mai 2018, la SCI Mata a confié à la société Capi la mise en location d’un parking et d’un espace de stockage situés à la même adresse.

La SA FFSA, exploitant sous l’enseigne Foir’Fouille, s’est portée candidate à la location du bâtiment commercial ainsi que du parking et de l’espace de stockage.

Le 29 mai 2018, deux baux commerciaux ont été signés, l’un pour le bâtiment commercial sur une durée de 10 ans avec un loyer annuel de 204'000 euros avec la SCI MDV, l’autre pour le parking et l’espace de stockage sur une durée de 10 ans avec un loyer annuel de 15'600 euros avec la SCI Mata.

Les deux baux ont été conclus pour une durée de 10 ans, dont une durée ferme de 6 ans par dérogation à l’article L. 145-5 du code de commerce.

Les baux ont par ailleurs été conclus sous la condition suspensive de l’obtention de l’autorisation d’exploitation commerciale de 1900 m² par la commission départementale d’aménagement commercial (ci-après CDAC) ou bien par la commission nationale d’aménagement commercial (ci-après CNAC) en cas de refus par la première d’entre elles.

La société FFSA s’est vu refuser l’autorisation d’exploiter par la CDAC.

Le 11 janvier 2019, la société FFSA a informé les bailleurs, la société MDV et la société Mata, qu’elle retirait son dossier de demande d’autorisation d’exploitation auprès de la CNAC et mettait ainsi un terme aux deux contrats de bail.

Par lettres des 26 avril 2019 et 6 octobre 2021, la société Capi a mis en demeure la société FFSA de lui régler l’intégralité de ses honoraires.

Par exploit du 9 juin 2022, la société Capi a assigné la société FFSA en paiement de la somme de 75'200 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 3'000 euros au titre de la résistance abusive.

Par jugement réputé contradictoire du 17 mai 2023, le tribunal de commerce de Montpellier a':

— débouté la société Capi de sa demande à la société FFSA de la somme de 75'200 euros à titre de dommages et intérêts';

— condamné la société FFSA à payer à la société Capi la somme de 37'600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté la société Capi de sa demande en paiement de la somme 3'000 euros pour résistance abusive';

— débouté la société FFSA de sa demande reconventionnelle de 37'600 euros à titre de dommages et intérêts';

— ordonné l’exécution provisoire ;

— et condamné la société FFSA à payer à la société Capi la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 15 juin 2023, la société FFSA a relevé appel limité de ce jugement.

Par conclusions du 7 mars 2024, la SA FFSA demande à la cour, au visa des articles 1240, 1304, 1186 et 1187 du code civil, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Capi de sa demande de paiement de la somme de 75'200 euros à titre de dommages et intérêts et l’a débouté de sa demande en paiement de la somme de 3'000 euros pour résistance abusive ;

— l’infirmer pour le surplus';

— débouter la société Capi de l’ensemble de ses demandes comme irrecevables et, en toute hypothèse, infondées ;

— la condamner à lui payer la somme de 37'600 euros à titre de dommages et intérêts ;

— et la condamner à lui payer la somme de 5'000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 7 décembre 2023, formant appel incident, la SAS Capi demande à la cour, au visa de l’article 1240 du code civil, de':

— recevoir son appel incident ;

— le déclarer recevable et fondé ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société FFSA à lui payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-respect de ses obligations, l’a débouté de sa demande reconventionnelle de 37'600 euros à titre de dommages et intérêts et l’a condamné à lui verser la somme de 2'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens';

— le reformer pour le surplus';

— condamner la société FFSA à lui payer la somme de 75'200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

— la condamner au paiement de la somme de 3'000 euros au titre de résistance abusive ;

— la débouter de l’intégralité de ses demandes ;

— et la condamner au paiement de la somme de 5'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 14 novembre 2024.

MOTIVATION

— Sur la faute délictuelle du contractant envers la société Capi et ses suites

Moyens des parties':

1. La SA FFSA fait valoir en premier lieu':

— que le tribunal de commerce a fait une mauvaise appréciation des stipulations des baux, lesquels n’ont jamais prévu de dispositif de paiement des honoraires du mandataire en cas de défaillance des parties et soutient qu’aucun des baux n’ayant été conclu, les honoraires relatifs à leurs conclusions ne sauraient correspondre aux honoraires de la société Capi';

— qu’elle n’a commis aucune faute contractuelle dans la réalisation des conditions suspensives de nature à caractériser une faute délictuelle (refus du 19 octobre 2018 et recours le 19 novembre 2018 devant la CNAC par mémoire enregistré sous le numéro 3793D01), ce d’autant que la société Capi était parfaitement informée d’un aléa en ce qui concerne l’aboutissement des démarches administratives qu’elle avait engagées';

— qu’aucun préjudice n’est justifiée et pas davantage un lien de causalité.

2. La SAS Capi réplique que les articles 24 et 20 des contrats de bail prévoient que l’intégralité des honoraires et la commission lui sont dus en cas de défaillance du preneur.

Selon elle, la société FFSA n’a pas fait les diligences requises dès lors que les stipulations contractuelles mettaient à la charge du preneur de faire le nécessaire aux fins, notamment, d’obtenir une autorisation d’exploitation commerciale de 1900 m² par la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) et, en cas de refus, à solliciter un recours auprès de la commission nationale d’aménagement commercial (CNAC).

3. En contradiction avec ces stipulations, l’intimée expose que la société FFSA a volontairement choisi d’abandonner son recours auprès de la CNAC aux motifs qu’elle présumait un refus d’autorisation des travaux par la mairie.

Réponse de la cour':

4. Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

5. Il en résulte que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

6. En vertu de l’article 1304-3 du code civil':

«'La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.'»

7. Lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé la délivrance d’un permis de construire conformément aux stipulations contractuelles, la condition est réputée accomplie.

8. Selon l’article 1304-4 qui le suit, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.

9. Les deux baux datés du 29 mai 2018 stipulent en leur article 3, dénommé «'Conditions suspensives'»':

«'Le présent contrat est subordonné à la réalisation des conditions suspensives suivantes':

Obtention par le Preneur d’un permis de construire purgé de tous recours relatifs à une demande de modification des façades et de la surface commerciale,

Obtention par le Preneur d’une autorisation d’exploitation commerciale de 1900 m² par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial (CDAC) ou par la Commission Nationale d’Aménagement Commercial (CNAC) en cas de recours par le Preneur dans les conditions ci-après définies,

Le preneur s’engage à déposer le permis de construire conforme aux règles fixées dans le PLU.

Lesdites conditions suspensives étant stipulées dans l’intérêt exclusif du Preneur, ce dernier disposera de la faculté de renoncer à leur bénéfice, à charge d’aviser le Bailleur par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard le jour de l’expiration du délai de réalisation des conditions suspensives.

Le Preneur devra avoir effectué l’ensemble des démarches nécessaires à l’obtention des autorisations mentionnées au plus tard le 30 juin 2018 et devra à cet effet en justifier auprès du Bailleur à première réquisition de sa part.

En cas de non-respect de ses obligations, le Bailleur sera délié de toute obligation au titre des présentes et recouvrera sa pleine et entière liberté dans un délai de 8 jours après une mise en demeure adressée au Preneur d’avoir à justifier de l’exécution desdites obligations et restées sans effet.

Toutes les conditions suspensives doivent avoir été levées au plus tard le 18 novembre 2018.

Passé ce délai, le présent contrat deviendra caduc de plein droit, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté par la survenance de cette défaillance sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité judiciaire.

Par exception à ce qui précède, le présent contrat ne deviendra caduc qu’à l’issue du 28 février 2019 dans l’hypothèse d’un refus formulé par la Commission Départementale d’Aménagement Commercial, auquel cas le Preneur s’engage à solliciter un recours auprès de la Commission Nationale d’Aménagement Commercial dans le délai d’un (1) mois à compter du refus. Le Preneur s’engage à informer le Bailleur de sa décision à solliciter un tel recours (CNAC) dans les 8 jours qui suivent le refus du permis de construire.'»

10. De ces clauses et textes légaux qui précèdent, il s’évince':

— que les conditions suspensives ont bien été stipulées dans l’intérêt exclusif de la société FFSA';

— que la société FFSA s’était engagée à solliciter un recours auprès de la CNAC dans le délai d’un mois à compter du refus de la CDAC sauf à y renoncer par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard le jour de l’expiration des délais de réalisation des conditions suspensives';

— qu’en cas de manquement de la FFSA à la promesse de ses obligations, consistant notamment à saisir la CNAC d’un recours, les conditions suspensives seraient présumées accomplies.

11. Faute de justifier d’un recours qui aurait été effectué le 19 novembre 2018 devant la CNAC, comme le soutient la FFSA dans ses écritures, l’appelante a bien commis une faute et elle ne peut se prévaloir d’une prorogation de la validité des baux jusqu’au 28 février 2019, la caducité étant effectivement intervenue le 18 novembre 2018, en vertu du contrat.

12. La caducité des baux à la date du 18 novembre 2018 emporte que la FFSA ne pouvait plus renoncer aux conditions stipulées à son profit, de sorte que la demande de «'résiliation anticipée des baux, sans tort d’aucune des parties'» par lettre datée du 11 janvier 2019 adressée à la société MDV et Mata est sans emport sur la solution du litige, par application des dispositions de l’article 1304-4 du code civil.

13. Il s’ensuit que l’ensemble des conditions suspensives est réputé accompli, contrairement à ce que soutient l’intimée.

14. Il est exact, comme le soutient la FFSA, que le fait pour le débiteur de l’obligation de ne pas s’être conformé aux stipulations contractuelles ne lui est pas toujours imputé à faute, en présence d’une cause exonératoire. En effet, le bénéficiaire de la promesse peut échapper à l’application de l’article 1304-3 s’il démontre qu’en tout état de cause, même s’il avait présenté une demande conforme, celle-ci eût été rejetée.

15. Une telle preuve n’est pas rapportée en l’espèce, et la consultation réalisée auprès de son conseil par la société FFSA sur ses chances de succès d’obtenir la délivrance d’un permis de construire ne s’analyse pas, comme l’indique l’intimée «'comme ['] un refus de délivrance du permis de construire'», les termes de cette consultation laissant, au contraire, entrevoir ses chances de succès.

16. Dès lors, la société anonyme FFSA a bien commis une faute dans l’exécution de ses engagements, peu important à cet égard, que lesdits engagements soient soumis à un aléa dont elle n’aurait pas mesuré la portée. La SAS Capi peut se prévaloir de cette absence de diligence.

17. À cet égard, les articles 20 et 23 des baux commerciaux sous conditions suspensives datés du 29 mai 2018, qui ne nécessitent aucune interprétation, stipulent que':

«'Les frais, droits et honoraires des présentes [du bail commercial], ainsi que ceux qui en seront la suite ou la conséquence, y compris les frais et honoraires que le Bailleur engagerait pour sauvegarder ses intérêts en cas de défaillance ou de défaut d’exécution du Preneur, seront à la charge exclusive du preneur qui s’oblige à les payer à l’exception des frais de rédaction des présentes qui sont à la charge du Bailleur.'»

18. Il n’est pas contesté que chacun des contrats de bail prévoyait des honoraires d’entremise au bénéfice de la société Capi.

19. Ainsi, dans le Bail accordé par la SCI MDV, il était prévu à l’article 24 du contrat, des honoraires à hauteur de 34'792 euros TTC à la charge du preneur et une somme identique à la charge bailleur, soit, la somme totale de 69'584 euros TTC.

20. De même, à l’article 20 du contrat de bail sous conditions suspensives consenti par la SCI Mata, le bailleur et le preneur étaient redevables chacun d’une somme de 2'808 euros TTC, soit la somme totale de 5'616 euros TTC.

21. Il est vrai, comme le soutient la société FFSA que le support de la rémunération des deux mandats consentis à la SAS Capi reste, d’une part, la loi sur les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, du 2 janvier 1970 (articles 1 et 6), d’autre part, le décret 72-678 du 20 juillet 1972, en son article 73, lesquels conditionnent le droit à paiement des honoraires d’entremise à la conclusion des baux.

22. Mais, cette disposition a vocation à régir les relations entre le mandant et le mandataire alors que la SAS Capi recherche la responsabilité délictuelle de l’acquéreur issue d’une inexécution contractuelle à l’égard du vendeur.

23. Ainsi, la SAS Capi, en sa qualité d’agent immobilier est fondée à solliciter des dommages et intérêts pour sa perte de chance de percevoir ses honoraires, la réitération de la vente demeurant soumise à aléas. Cette perte certaine d’une chance importante (90%) de percevoir les honoraires de 75'200 euros prévus aux deux contrats, sera entièrement réparée par l’octroi de 67'680 euros à titre de dommages et intérêts.

24. La décision sera réformée de ce chef.

— Sur la demande indemnitaire de la société FFSA

225. La cour observe que sur ce point, les parties se bornent à reprendre devant la cour leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

26. Conformément aux dispositions de l’article 955 du Code de procédure civile, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties.

27. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef.

— Sur la demande indemnitaire de la SAS Capi

28. La SAS Capi, qui n’indique pas en quoi la résistance de la société FFSA à ses demandes revêtirait un caractère abusif pour procéder d’une faute, doit être déboutée de sa demande et la décision sera confirmée sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté la SAS Capi de sa demande de paiement de la somme de 75'200 euros à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant,

Condamne la SA FFSA à payer à la SAS CAPI une somme de 67'680 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SA FFSA à payer à la SAS CAPI une indemnité de 3'000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande formée par l’appelante à ce titre,

Condamne la SA FFSA aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,