ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1re chambre de la famille

ARRET DU 28 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02614 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHZZ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 02 MAI 2024

PRESIDENT DU TJ DE CARCASSONNE

N° RG 24/00043

APPELANTE :

Madame [O] [P] veuve [L]

née le [Date naissance 3] 1948 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Philippe GROS, avocat au barreau de CARCASSONNE

INTIME :

Monsieur [G] [P]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 11 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Décembre 2024,en chambre du conseil, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre

Madame Morgane LE DONCHE, Conseillère

M. Olivier GUIRAUD, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Delphine PASCAL

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente de chambre, et par M^me Maryne BONGIRAUD, greffière placée stagiaire en pré-affectation.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [E] [R] est décédée le [Date décès 4] 2023, laissant pour lui succéder ses deux enfants, Mme [O] [P] veuve [L] et M. [G] [P].

Elle leur avait consenti par acte du 6 janvier 2006 une donation portant sur la nu-propriété de la moitié indivise de la maison à usage d’habitation située [Adresse 10] à [Localité 14] (11) cadastrée section AD n°[Cadastre 5] et de la parcelle attenante, acquise pendant le mariage avec M. [V] [P], prédécédé le [Date décès 6] 1999.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, Mme [O] [P] veuve [L] faisait assigner son frère, M. [G] [P], devant la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne, selon procédure accélérée au fond, au visa des articles 815-5 et 815-6 du code civil.

Par ordonnance contradictoire de référé du 2 mai 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Carcassonne :

déboutait Mme [O] [P] veuve [L] de sa demande d’autorisation à procéder sans l’accord de M. [G] [P], à la vente de la maison à usage d’habitation indivise située [Adresse 10] à [Localité 14] (11) cadastrée section AD n°[Cadastre 5], pour un prix de 115.000 euros (107.000 euros net vendeur) au profit de M. [X] [Y]

déboutait Mme [O] [P] veuve [L] du surplus de ses demandes

déboutait M. [G] [P] de sa demandes de dommages et intérêts

condamnait Mme [O] [P] veuve [L] aux entiers dépens

déboutait les parties de leurs demandes d’indemnité formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

rappelait que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

**

Mme [O] [P] veuve [L] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration au greffe en date du 18 mai 2024, des chefs de l’autorisation de procéder à la vente du bien indivis sans l’accord de M. [P] pour un prix de 115 000 euros à M. [X] [Y], du rejet du surplus de ses demandes, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une ordonnance en date du 18 juin 2024, la présidente de chambre fixait l’affaire à bref délai à l’audience de plaidoirie tenue en formation conseiller rapporteur du mercredi18 décembre 2024 à 14 heures.

Les dernières écritures de Mme [O] [P] veuve [L] ont été déposées le 4 novembre 2024 et celles de M. [G] [P] ont été notifiées le 22 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [O] [P] veuve [L], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa de l’article 815-6 du code civil, d’infirmer l’ordonnance déférée des chefs visés dans sa déclaration d’appel et statuant à nouveau :

l’autoriser à vendre, sans l’accord de M. [G] [P], l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 14] (Aude), cadastré section AD n°[Cadastre 5], pour un prix de 115.000 euros (107.000 euros net vendeur)

à titre subsidiaire,

l’autoriser à vendre le bien au prix plancher de 120.000 euros net vendeur et toujours sans l’autorisation de M. [G] [P], avec faculté de baisse de prix de 10% en l’absence d’acquéreur passé le délai de six mois et nouvelle faculté de baisse de prix de 10% à l’issue d’un nouveau délai de six mois

en tout état de cause,

dire que Maître [K] [B], notaire à [Localité 13] (Aude) sera chargé de passer l’acte de vente et de procéder à toutes formalités préalables à l’acte définitif

débouter M. [G] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées contre elle

condamner M. [G] [P] à lui payer la somme de 3.000 euros « à chacune » (sic) en application de l’article 700 du code de procédure civile

en tout état de cause,

condamner M. [G] [P] aux entiers dépens, de première instance et d’appel

M. [G] [P], dans le dispositif de ses dernières écritures auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, demande à la cour, au visa de l’article 815-6 du code civil de :

à titre principal :

confirmer l’ordonnance déférée

débouter Mme [O] [P] veuve [L] de ses demandes, fins et conclusions

à titre subsidiaire,

autoriser la vente du bien sis [Adresse 10] à [Localité 14], cadastré section AD n°[Cadastre 5], composé d’une maison d’habitation sise sur le terrain pour un prix minimum net vendeur de 134.500 euros

en tout état de cause,

condamner Mme [O] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros

condamner Mme [O] [P] aux dépens de première instance et d’appel

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour l’exposé exhaustif des moyens des parties.

**

SUR QUOI LA COUR

*Sur la vente du bien

Le premier juge a débouté Mme [O] [P] de sa demande d’autorisation à procéder sans l’accord de M. [G] [P] à la vente de la maison litigieuse au motif qu’une telle mesure, de nature exceptionnelle, supposait la caractérisation des conditions cumulatives d’urgence et d’intérêt commun, lesquelles n’étaient pas suffisamment démontrées.

Il a estimé que les quelques justificatifs de taxes inhérentes à la maison produits par Mme [P] n’établissaient pas que l’indivision ne soit pas en mesure d’assumer le règlement desdites taxes, chaque co-indivisaire devant au surplus prendre en charge le paiement des dépenses de conservation du bien indivis en cas d’absence de fonds de l’indivision. Il a observé à cet égard que M. [P] se disait prêt à supporter le règlement de la moitié de la taxe foncière.

Il a retenu que les devis produits par Mme [P] témoignaient uniquement de la nécessité d’entretenir la maison mais qu’elle ne justifiait pas d’un état de vétusté et de dépérissement du bien tel qu’une intervention immédiate serait exigée pour le préserver, de sorte que l’urgence de voir procéder à la vente du bien indivis n’était pas caractérisée.

Il a considéré que l’offre de 115 000 euros proposée par M. [Y] pour acquérir le bien ne garantissait par l’intérêt commun mais aurait au contraire pour conséquence de dévaloriser le bien dès lors que M. [P] justifiait pour sa part d’un avis de valeur immobilière en date du 1 er septembre 2023 établi pour le compte de la S.A.S. [11] évaluant la valeur du bien immobilier indivis dans une fourchette située entre 120.000,00 € et 130.000,00 euros.

Au soutien de son appel, Mme [O] [P] veuve [L] fait valoir que l’urgence à vendre le bien est caractérisée dès lors qu’il est inhabité depuis le mois de mai 2021, que les charges relatives à l’entretien et la conservation ne sont plus honorées depuis le décès de la mère des parties, et qu’en particulier les volets en bois sont très dégradés et les abords de la maison envahis de végétation, outre un dégât des eaux ayant détérioré les murs de la salle à manger. Elle observe que la proposition d’achat pour 115 000 euros, et qui avait été réitérée le 24 octobre 2023, est aujourd’hui caduque.

Elle ajoute qu’elle a dû régler la taxe foncière pour l’année 2024 et affirme demeurer dans l’attente du remboursement de son frère pour la moitié, de même qu’elle a assumé les dépenses d’assurance. Elle doute que ce dernier règle une quelconque dépense dès lors qu’il faisait déjà état, du vivant de leur mère, de son impécuniosité afin d’éviter toute participation aux frais d’hébergement de celle-ci en Ehpad. Elle estime que l’offre d’achat de M. [Y] était conforme à l’état de l’immeuble et au prix du marché, et qu’il est de l’intérêt commun des indivisaires de passer outre le conflit familial en vendant le bien sans attendre une baisse significative de sa valeur.

En réponse, M. [G] [P] observe que l’appelante ne produit que quelques factures d’entretien et bricolage, devis d’isolation et photographies du premier étage concernant des travaux réalisés dans l’appartement du 1er étage sans son consentement, et qui ne permettent pas d’apprécier le montant des charges incompressibles générées par le bien. Il ajoute qu’il a déclaré le sinistre lié au dégât des eaux, et que l’assurance a versé l’argent sur le compte de leur mère sur la base du devis qu’il a transmis, ce qui aurait dû permettre la réalisation des travaux si l’appelante, qui détenait une procuration sur le compte de leur mère, n’en avait pas fait un autre usage. Il soutient avoir lui-même financé la mise en place d’un boitier d’ouverture électrique et avoir remboursé sa s’ur de la moitié du montant de la taxe foncière 2024.

Il estime que le constat de commissaire de justice qu’elle produit démontre le parfait état de la maison, la présence de végétation autour de la maison ne témoignant d’aucune urgence à vendre le bien.

Il considère que l’appelante ne démontre aucune dévalorisation du bien, alors qu’il produit une évaluation actualisée pour une valeur moyenne de 139 000 euros. Il en déduit que l’offre d’achat qu’elle proposait, non conforme au prix du marché en première instance, demeure bien trop inférieure à la valeur actuelle du bien de sorte que la vente demandée est contraire à l’intérêt commun de l’indivision.

Réponse de la cour

L’article 815-6 du code civil dispose que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il peut notamment autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face à des besoins urgents, en prescrivant au besoin, les conditions de l’emploi.

Il entre dans ses pouvoirs d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

En l’espèce, il est acquis que le bien est inhabité.

Toutefois, en dehors de la mention de contrevents extérieurs en bois en mauvais état général dont un pourrait se détacher sans précision duquel, le procès-verbal de constat des 8 et 21 octobre 2024 établi par commissaire de justice à la demande de l’appelante après visite du bien mentionne uniquement un aspect général vétuste de la bâtisse nécessitant des travaux de rafraîchissement à l’intérieur et une remise aux normes électriques et thermiques outre un entretien du jardin. Le procès-verbal étant produit sous forme de copie, les photographies en noir et blanc et non légendées qui y sont intégrées n’apportent que peu de renseignements.

Il n’est en tout cas pas justifié d’un dépérissement du bien ni de travaux à effectuer immédiatement pour conserver son intégrité au vu de ce constat et des autres pièces produites par l’appelante.

L’appelante, qui fait état d’un risque que le bien se déprécie en raison d’un défaut d’entretien, ne produit pas d’avis de valeur actualisé tandis que l’intimé justifie d’un avis de valeur du 22 juillet 2024 pour une fourchette de prix entre 135 000 et 142 000 euros, soit un prix supérieur aux avis de valeur produits en première instance.

En dehors de la taxe foncière 2024, dont l’appelante a obtenu le remboursement pour moitié par l’intimé, les frais générés par le bien se limitent à l’assurance habitation et aux abonnements d’électricité et d’eau. Le montant des frais engagés à ce titre n’est pas documenté pour 2024 et s’élevait à une somme modique de 211 euros en 2023 selon les justificatifs produits.

Enfin, la cour observe que le dégât des eaux mentionné par l’appelante a eu lieu avant le décès de la mère des parties et avant son placement sous tutelle. Au surplus, l’intimé justifie avoir déclaré ce sinistre à l’assurance [12], et avoir obtenu le règlement d’un acompte de 1800 euros au bénéfice de la sinistrée.

En définitive, l’appelante ne rapporte pas la preuve que l’indivision ne peut plus assumer les charges de l’immeuble indivis.

Ainsi aucune urgence à vendre le bien n’est caractérisée.

Au surplus, la cour observe comme le premier juge que le prix auquel Mme [P] demande de vendre le bien indivis (115 000 euros à titre principal, 120 000 euros avec faculté de baisse de 10 % au bout de six mois puis 10 % à l’issue d’un nouveau délai de 6 mois), est inférieur à la valeur vénale du bien telle qu’établie par l’avis de valeur du 1er septembre 2023 produit par l’intimé situant la valeur du bien dans une fourchette de 120 000 à 130000 euros après visite effectuée par l’agent commercial mandataire indépendant pour le compte de SAS [11]. Comme déjà exposé, l’intimé produit en cause d’appel un avis de valeur actualisé en date du 22 juillet 2024 qui situe le prix dans une fourchette entre 135 000 et 142 000 euros

Ainsi la demande formée par l’appelante de vendre le bien pour un prix inférieur à sa valeur ne protège pas l’intérêt commun des indivisaires.

En conséquence de quoi, c’est à juste titre que le premier juge a débouté Mme [P] de sa demande principale de vendre le bien indivis à M. [X] [Y] pour la somme de 115 000 euros, de sa demande de vendre le bien à une autre personne pour le même prix pour le cas où M. [Y] ne poursuivrait pas la vente et de sa demande de désigner Me [K] [B] pour passer l’acte de vente et procéder aux formalités préalables à l’acte définitif. La décision est confirmée sur ces différents chefs.

Pour les mêmes motifs, l’appelante est déboutée de sa demande formée pour la première fois en cause d’appel visant à obtenir l’autorisation de vendre le bien au prix plancher de 120.000 euros net vendeur sans l’autorisation de M. [G] [P], avec faculté de baisse de prix de 10% en l’absence d’acquéreur passé le délai de six mois et nouvelle faculté de baisse de prix de 10% à l’issue d’un nouveau délai de six mois.

* Sur les dépens et frais irrépétibles

L’appelante succombant en cause d’appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel et la décision déférée est confirmée en ses dispositions relatives aux dépens.

C’est à juste titre que le premier juge a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des motifs tenant à l’équité. La décision déférée est confirmée sur ce point. Pour les mêmes considérations tenant à l’équité, les parties sont également déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats hors la présence du public, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées

Y AJOUTANT

Déboute l’appelante de sa demande subsidiaire visant à obtenir l’autorisation de vendre le bien au prix plancher de 120.000 euros net vendeur sans l’autorisation de M. [G] [P], avec faculté de baisse de prix de 10% en l’absence d’acquéreur passé le délai de six mois et nouvelle faculté de baisse de prix de 10% à l’issue d’un nouveau délai de six mois.

Condamne l’appelante aux entiers dépens en cause d’appel

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

(DP / MLD)