Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 09 JUILLET 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18421 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEQ4Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Septembre 2021 -Tribunal de Grande Instance d’EVRY – RG n° 20/00214

APPELANTE

S.C.I. MTOUAA

immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 528 627 920

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Olivier LAMBERT, avocat au barreau de PARIS, toque : E2039

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE [Adresse 8], [Adresse 5] représenté par son syndic, la société A 2C IMMO, SARl immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 478 716 474

C/O Société A 2C IMMO

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1432

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Mtouaa est propriétaire du lot 12 dans l’immeuble sis [Adresse 3] 91130 Ris Orangis.

Le syndic de l’immeuble est la société A 2 C IMMO.

Par exploit du 6 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] a fait assigner la SCI Mtouaa devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de la voir condamner au paiement des charges de copropriété impayées.

Par jugement du 23 septembre 2021 le tribunal judiciaire d’Evry a condamné la SCI Mtouaa au paiement de la somme de 31 056,84 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 19 avril 2021, outre la somme de 204, 23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté les demandes plus amples ou contraires notamment de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires et de délais de paiement de la SCI Mtouaa.

La SCI Mtouaa a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 21 octobre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 1er mars 2025 par lesquelles la SCI Mtouaa, appelante, invite la cour à :

— Infirmer le Jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de délai de paiement, et en ce qu’il l’a condamnée à payer la somme de 31 056,84 euros au titre de l’arriéré de charges, celle de 204,23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celle de 800 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

— Constater et juger que la SCI Mtouaa n’a plus aucune dette à l’égard de la copropriété, et est même créditrice de 10.134,55 euros au 18 décembre 2024 ;

— Confirmer la décision du premier Juge en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des frais de recouvrement autres que la somme de 204,23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Rejeter toutes les demandes du yndicat de copropriété dont celle de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 500 euros au titre des frais de recouvrement et celle de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 8 avril 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] , intimé, sollicite de la cour au visa des articles 10, 19 et 32 de la loi du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 27 mars 1967 :

Dire mal fondée la SCI Mtouaa en son appel.

La débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Confirmer le jugement rendu 21 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire d’Evry en ce qu’il l’a condamnée au paiement des sommes ci-après :

—  31.056,84 euros, montant qui était dû au 19 avril 2021

—  800,00 euros à titre de dommages et intérêts

—  204,23 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Dire le syndicat des copropriétaires recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes.

Condamner en conséquence la SCI Mtouaa au paiement de la somme de 4 141,13 euros à titre principal, montant arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 6 mai 2019.

La condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La condamner au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais de recouvrement du

syndicat des copropriétaires.

La condamner au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de délivrance du

commandement du 18 juillet 2019.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater’ qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties ; ne seront donc examinés que les moyens évoqués dans la discussion et les prétentions figurant au dispositif des écritures ;

En ce sens, la demande formulée par la SCI Mtouaa d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ne sera pas examinée, le jugement dont appel ne faisant pas mention de cette condamnation.

De même, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SCI Mtouaa au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ne sera pas examinée, cette condamnation ne figurant pas au dispositif du jugement dont appel.

En l’espèce, les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La SCI Mtouaa fait valoir au soutien de son appel que la dette est payée et sollicite en conséquence de la cour de voir constater et juger qu’elle n’a plus aucune dette à l’égard de la copropriété, et est même créditrice de 10 134,55 euros au 18 décembre 2024.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la version des faits donnée par la SCI Mtouaa et précise que tous les paiements dont fait état la SCI ont toujours été pris en compte dès réception par le syndic de la copropriété, ainsi qu’il résulte des relevés de comptes produits mais qu’en tout état de cause la SCI demeurait débitrice de charges de copropriété à la date du jugement dont appel.

En toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires indique qu’il lui reste dû la somme de 4 141,13 euros, quatrième trimestre 2023 inclus, montant arrêté au 8 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires précise que si sa créance a considérablement diminué depuis l’introduction de la procédure, c’est non seulement en raison des règlements de la SCI Mtouaa, mais aussi du fait de l’annulation de travaux qui avaient été votés en assemblée générale des copropriétaires dont le montant a été recrédité dans le décompte de la SCI.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf

modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Mtouaa,

— les procès verbaux des assemblées générales des 20 novembre 2017, 18 juin 2018 et 4 juillet 2019, approuvant notamment les comptes et le vote des budgets prévisionnels et travaux 2017 et 2018 ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale du 28 juin 2022, 27 juillet 2022 et 19 octobre 2023

— le commandement de payer du 18 juillet 2019

— un décompte des charges arrêté au 19 avril 2021, faisant apparaître un solde débiteur de 31 056,84 euros ;

— un décompte actualisé à la date du 8 janvier 2024 faisant apparaître un solde débiteur de 4 141,13 euros à titre principal, montant arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer du 6 mai 2019.

Sur la demande du syndicat en première instance

En première instance le syndicat des copropriétaires sollicitait la condamnation de la SCI Mtouaa à lui payer la somme de 31 056,84 euros arrpetée au 19 avril 2021;

Il sera statué plus loin sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

L’article 1342-10 nouveau du code civil dispose :

'Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement';

L’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires dispose que 'conformément à l’article 1256 du code civil [article 1342-10 nouveau], les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne'.

C’est donc à juste titre que le syndicat a imputé les paiements effectués par la SCI Mtouaa au fur et à mesure de leurs versements;

Au vu de l’ensemble des pièces produites il apparaît que la dette de la SCI Mtouaa s’établit donc au 19 avril 2021 à la somme de 31 056,84 euros : le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Mtouaa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 31.056,84 euros pour la période arrêtée au19 avril 2021.

Sur l’actualisation de la demande du syndicat devant la cour

Le syndicat actualise sa demande en cause d’appel au titre des charges impayées.

Il a été vu ci-avant que les appels de charges et travaux, ainsi que les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et votant le budget prévisionnel sont versés aux débats ; un décompte analytique est également produit qui tient compte des versements de la SCI Mtouaa lesquels ont été justement imputés sur les dettes les plus anciennes.

Il résulte de ces pièces que la SCI Mtouaa reste redevable envers le syndicat de la somme de 4 141,13 euros à titre principal, montant arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du présent arrêt.

Sur la condamnation

La SCI Mtouaa sera donc condamnée à payer au syndicat la somme de 4 141,13 euros à titre principal, montant arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts de droit à compter du présent arrêt, déduction faite, le cas échéant, des versements effectués par la SCI Mtouaa.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil (ancien article 1154) est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance du 25 novembre 2016.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées aux débats c’est à bon droit que le premier juge a condamné la SCI Mtouaa à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 204,23 euros au titre du commandemdent de payer : le jugement sera confirmé de ce chef.

En cause d’appel, si le syndicat des copropriétaires sollicite de la SCI le paiement de la somme de 500 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement, force est de constater qu’il ne verse aux débats aucune pièce justificative desdits frais allégués comme engagés : en l’état le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que «Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire».

En l’espèce, la SCI Mtouaa, justifie avoir procédé à plusieurs versements pour tenter de résorber sa dette de copropriété, laquelle a été effectivement largement réduite depuis l’introduction de la présente procédure : la mauvaise foi de la SCI Mtouaa n’est donc pas caractérisée et il n’y a lieu à allouer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires : le jugement sera confirmé de ce chef.

Il n’y a pas lieu à allocation d’une somme supplémentaire à titre de dommages-intérêts, la dette de la SCI Mtouaa étant diminuée de façon non négligeable au terme de l’arrêt : le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Mtouaa, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI Mtouaa.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 31 056,84 euros pour la période arrêtée au19 avril 2021 ;

Réformant et y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Mtouaa à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 4] la somme de 4 141,13 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période arrêtée au 8 janvier 2024, avec intérêts de droit capitalisés à compter du présent arrêt ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] de l’ensemble de ses autres demandes ;

Condamne la SCI Mtouaa aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] la somme supplémentaire de 1 200 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE