ARRÊT n° 2025 -

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03231 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3X2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 AVRIL 2023

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BÉZIERS

N° RG 22-00331

APPELANTS :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 1] / FRANCE

Représenté par M^e Aurélie ANDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [B] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 2] / FRANCE

Représentée par M^e Aurélie ANDRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéroC-34172- 2023-006808 du 24/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [G] [Y]

Chez M. [A] [Y], [Adresse 12]

[Localité 5] / FRANCE

assigné le 10 août 2023 (dépôt étude commissaire de justice)

Madame [K] [Y]

née le 16 Juillet 1992

[Adresse 8]

[Localité 10]

Représentée par M^e Marie DE PRECIGOUT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-07001 du 06/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de M^e Ysaline KISYLYCZKO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Marie DE PRECIGOUT, avocat plaidant

S.C.I. LA BITERROISE

[Adresse 9]

[Localité 6]

Représentée par M^e Olivier MARTIN-LASSAQUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, intialement fixé au 9 décembre 2025, a été prorogé au 16 décembre 2025.

ARRET :

— Rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 21 septembre 2020, avec effet au 1er octobre 2020, la SCI La Biterroise a donné à bail à Mme [B] [Z] et M. [G] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 430 euros et d’une provision sur charges de 30 euros.

Mme [K] [Y] et M. [H] [Z] se sont respectivement portés cautions solidaires, par actes séparés des 24 et 29 septembre 2020.

Un état des lieux d’entrée a été rédigé le 2 octobre 2020.

Les locataires ont quitté les lieux et un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 8 novembre 2021.

Soutenant que les preneurs n’étaient pas à jour du paiement des loyers et charges, et que de nombreuses dégradations locatives leur étaient imputables, la société bailleresse a saisi le tribunal judiciaire de Béziers d’une requête en injonction de payer.

Suivant une ordonnance portant injonction de payer rendue le 14 juin 2022, le tribunal judiciaire de Béziers a enjoint à M. [H] [Z], Mme [B] [Z], M. [G] [Y] et Mme [K] [Y] de payer solidairement à la SCI La Biterroise la somme de 5 961,89 euros.

Cette ordonnance a été signifiée à M. [G] [Y] et Mme [K] [Y] par actes du 3 août 2022, remis à étude d’huissier, et à Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] par actes du 4 août 2022, remis à étude d’huissier.

Suivant courrier avec accusé de réception du 26 août 2022, M. [H] [Z] a formé opposition.

Par courrier du 28 octobre 2022, Mme [K] [Y] a formé opposition.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 28 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Dit que l’opposition est recevable ;

Met à néant l’ordonnance rendue le 14 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Condamne solidairement Mme [B] [Z], M. [G] [Y], M. [H] [Z] et Mme [K] [Y] à payer à la SCI La Biterroise la somme de 9 187,93 euros qui se décompose comme suit :

1 503,53 euros au titre des loyers impayés,

8 394 euros au titre des dégradations locatives,

120,40 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal de constat d’huissier,

Dont il convient de déduire 430 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que 400 euros versés par Mme [K] [Y] ;

Déboute la SCI La Biterroise du surplus de ses demandes ;

Déboute Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Rejette la demande de la SCI La Biterroise au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [B] [Z], M. [G] [Y], M. [H] [Z] et Mme [K] [Y] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure d’injonction de payer.

Le premier juge a relevé que M. [H] [Z] ne pouvait s’exonérer des sommes éventuellement mises à sa charge en se prévalant du protocole d’accord que la SCI La Biterroise lui avait adressé, dans la mesure où il n’était pas établi que ce dernier ait été retourné signé à la bailleresse.

Il a constaté que les locataires étaient redevables de la somme de 1 503,53 euros au titre des loyers impayés, précisant que l’argument selon lequel Mme [B] [Z] n’aurait pas donné son congé était sans incidence quant à ladite somme. Par ailleurs, il a retenu que le logement présentait diverses dégradations locatives lors de sa restitution, alors qu’il avait été donné en bon état et qu’il n’était pas démontré que ces dégradations étaient apparues postérieurement au départ de la locataire. Il a également constaté que la bailleresse justifiait des dépenses qu’elle entendait retenir au titre des réparations locatives, par la production d’un devis détaillé des différents travaux.

Le premier juge a estimé que la SCI La Biterroise était en droit de recourir à un huissier de justice pour procéder à l’état des lieux de sortie, compte tenu de l’absence de règlement des loyers depuis la délivrance, par M. [G] [Y], de son préavis.

Il a débouté M. [H] [Z] de ses demandes en dommages-intérêts et en restitution d’un chèque de 2 500 euros, tenant l’absence de caractère abusif de la procédure, et le défaut de démonstration de l’envoi dudit chèque. Il a également rejeté la demande de dommages-intérêts de Mme [B] [Z], retenant que cette dernière ne rapportait pas la preuve d’un préjudice et que la bailleresse avait pu croire à bon droit que la locataire avait définitivement quitté le logement.

M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 23 juin 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 1er octobre 2025, M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Béziers, le 28 avril 2023 en ce qu’il a :

Condamné solidairement Mme [B] [Z], M. [G] [Y], M. [H] [Z] et Mme [K] [Y] à payer à la SCI La Biterroise la somme de 9 187,93 euros qui se décompose comme suit :

1 503,53 euros au titre des loyers impayés,

8 394 euros au titre des dégradations locatives,

120,40 euros correspondant à la moitié du coût du procès-verbal du constat d’huissier dont il convient de déduire 430 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que 400 euros versés par Mme [K] [Y],

Débouté Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamné in solidum Mme [B] [Z], M. [G] [Y], M. [H] [Z] et Mme [K] [Y] aux dépens, en ce compris les dépens de la procédure d’injonction de payer ;

Au principal,

Juger de la validité de l’accord intervenu entre les parties le 29 avril 2022 ;

Homologuer le protocole en date du 29 avril 2022 ;

Limiter toute condamnation prononcée à l’encontre de Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] à la somme de 2 500 euros en exécution dudit protocole ;

Rejeter le surplus des demandes formulées par la SCI La Biterroise ;

Condamner la SCI La Biterroise au paiement de la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Subsidiairement,

Enjoindre la SCI La Biterroise à justifier des réparations locatives effectuées ;

Faire injonction à la SCI La Biterroise de produire la ou lesdites factures relatives aux réparations réalisées ;

Donner acte aux concluants de l’absence de contestation au titre des loyers impayés ;

Juger que Mme [B] [Z] a été contrainte de quitter le logement et que seul M. [G] [Y] demeurait dans les lieux depuis plusieurs mois ;

Juger que les travaux sollicités par la SCI bailleresse sont injustifiés et surévaluées ;

Rejeter toute demande de la SCI formulée au titre des réparations du hall d’entrée ;

Faire injonction à la SCI La Biterroise de produire la ou les factures de réparations s’agissant des chambres, ainsi que du séjour/cuisine et de la salle de bain ;

Limiter toute condamnation à l’encontre de M. [H] [Z], de Mme [B] [Z], de M. [G] [Y] et de Mme [K] [Y] à la somme de 4 000 euros au titre des réparations locatives ;

Rejeter le surplus des demandes de la SCI La Biterroise ;

En toutes hypothèses,

Ordonner la compensation des condamnations éventuelles avec le dépôt de garantie soit la somme de 430 euros et la somme de 400 euros versée par Mme [K] [Y] ;

Condamner Mme [K] [Y] et M. [G] [Y] solidairement à relever et garantir M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

Condamner la SCI La Biterroise et M. [G] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre principal, les consorts [Z] concluent à la validité des deux protocoles d’accord qui seraient intervenus entre la bailleresse et chacun des locataires avec leur caution respective. A ce titre, ils sollicitent le cantonnement de leur condamnation au paiement de la somme de 2 500 euros.

A titre subsidiaire, les appelants ne contestent pas la dette locative et soutiennent que l’appartement était en bon état lorsque Mme [B] [Z] a quitté précipitamment le logement, à la suite d’une dispute violente avec M. [G] [Y]. Ils font également valoir que l’état de l’appartement interrogerait sur l’auteur des dégradations alléguées, suspectant M. [G] [Y] ou encore un pilleur d’en être à l’origine. En outre, ils prétendent que le montant des réparations serait injustifié, compte tenu de l’absence de production des factures et du caractère extrêmement succinct, selon eux, de l’état des lieux d’entrée.

En tout état de cause, les consorts [Z] sollicitent la condamnation solidaire de Mme [K] [Y] et M. [G] [Y] à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre, affirmant que M. [G] [Y] serait l’unique auteur des dégradations.

Dans ses dernières conclusions du 22 décembre 2023, la SCI La Biterroise, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement déféré en date du 28 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

Condamner solidairement Mme [B] [Z], M. [G] [Y], M. [H] [Z] et Mme [K] [Y] au paiement de la somme de 9 187,93 euros au titre des impayés de loyers et des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2022, date de la requête aux fins d’ordonnance portant injonction de payer ;

Condamner solidairement Mme [B] [Z], M. [G] [Y], M. [H] [Z] et Mme [K] [Y] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI La Biterroise soutient que M. [H] [Z] ne saurait se prévaloir d’un quelconque protocole d’accord dans la mesure où la tentative de transaction n’aurait pas été menée à son terme. Par ailleurs, l’intimée affirme que les dégradations locatives seraient établies par la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Elle prétend également qu’elle n’était pas assurée à ce titre.

Dans ses dernières conclusions du 7 novembre 2023, Mme [K] [Y] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 28 avril 2023 et ce faisant, statuer à nouveau comme suit ;

Concernant les loyers impayés,

Donner acte à la concluante qu’elle ne conteste pas la dette de loyers dans son principe et dans son montant, d’une somme de 1 503,53 euros ;

Concernant les dégradations locatives,

Juger que les travaux sollicités par la SCI La Biterroise sont surévalués ;

Constater que la SCI La Biterroise ne produit aucune facture acquittée deux ans après l’état des lieux de sortie ;

Enjoindre à la SCI La Biterroise de justifier des réparations locatives effectuées et les factures acquittées relatives aux réparations réalisées ;

Concernant les prises en charge de l’assurance du propriétaire non occupant,

Enjoindre à la SCI La Biterroise de produire son assurance propriétaire non-occupant et de justifier des indemnités perçues à ce titre ;

Rejeter le surplus des demandes de la SCI La Biterroise ;

Rejeter le surplus des demandes des consorts [Z] ;

Ordonner la compensation des condamnations éventuelles avec le dépôt de garantie soit la somme de 430 euros et la somme de 400 euros versée par Mme [K] [Y] ;

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Mme [K] [Y], qui ne conteste pas la dette locative, conclut à la nécessité d’enjoindre à la bailleresse de justifier des factures acquittées au titre des dégradations locatives et de rapporter les montants perçus au titre d’une indemnisation par son assureur propriétaire non-occupant, affirme que le prix des réparations locatives est surévalué et qu’il apparaît peu probable qu’aucune indemnisation n’ait été versée par l’assureur de la SCI La Biterroise.

Par ailleurs, l’intimée soutient qu’aucun protocole d’accord transactionnel n’a été conclu entre les appelants et la bailleresse, et que Mme [B] [Z] ne saurait s’exonérer de ses obligations de locataire, en avançant avoir été contrainte de quitter son domicile. Elle fait également valoir que la responsabilité de M. [H] [Z] ne saurait être limitée, compte tenu de sa qualité de caution solidaire.

La signification en date du 10 août 2023 de la déclaration d’appel n’a pu être faite à la personne de M. [G] [Y], l’huissier instrumentaire l’ayant par conséquent faite en son étude, après avoir eu confirmation du domicile. De même, la signification des conclusions de la SCI La Biterroise en date du 5 octobre 2023 n’ont pu être faites à sa personne, l’huissier instrumentaire, après avoir eu confirmation auprès de sa belle-s’ur, Mme [L] [R], qu’il habitait toujours à cette adresse, ayant laissé un avis de passage et adressé une lettre simple, prévue à l’article 658 du code de procédure civile.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande d’homologation d’un protocole d’accord transactionnel

L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.

En l’espèce, si les consorts [Z] versent au débat, en pièce n° 6, un courriel adressé par la SCI La Biterroise le 25 avril 2022, qui accompagnait un projet de protocole d’accord transactionnel, versé en pièce n° 7, qui devait terminer le présent litige moyennant le paiement d’une somme de 2 500 euros, comme l’a justement relevé le premier juge, aucun élément ne permet de considérer qu’il aurait été retourné signé à la bailleresse.

Pour faire échec à ce constat, les consorts [Z] soutiennent que ce protocole d’accord transactionnel aurait reçu un commencement d’exécution, en ce qu’ils auraient mandaté un certain M. [D] pour adresser un chèque de ce montant par voie postale.

Or, outre le fait qu’ils ne justifient pas de la réception de ce courrier par la SCI La Biterroise, ils ne justifient pas plus, comme ils le reconnaissent, que ce chèque aurait été encaissé par la bailleresse, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que M. [H] [Z] ne pouvait se prévaloir d’un quelconque protocole d’accord transactionnel lui permettant de s’exonérer de tout ou partie des sommes qu’il pouvait être condamné à payer à la SCI La Biterroise, en sa qualité de caution solidaire.

2. Sur les dégradations locatives

Les consorts [Z] indiquent que Mme [B] [Z] a dû fuir précipitamment le logement à la suite d’une dispute violente avec M. [G] [Y], ceci afin de se mettre en sécurité, mais qu’elle n’a jamais donné congé car elle souhaitait retourner dans le logement après le départ de ce dernier.

Or, l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la solidarité du locataire victime de violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que les consorts [Z] restent solidaires des dettes et dégradations locatives.

Au surplus, tant les consorts [Z] que les consorts [Y] soutiennent que la bailleresse ne peut obtenir satisfaction de ses prétentions indemnitaires dès lors qu’elle ne produit pas les factures des réparations locatives qu’elle aurait effectivement réalisées, de même qu’elle ne justifierait pas des sommes qu’elle aurait pu recevoir de son assurance « propriétaire non-occupant ».

Or, il est constant que l’indemnisation du bailleur en raison de l’inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution des réparations, notamment par la production de factures, cette éventuelle production, au même titre que la production de devis ou de tout autre document chiffré, venant seulement permettre au juge d’évaluer le montant des dégradations locatives dont il a pu constater l’existence dans son principe, principalement par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ; qu’ainsi, ce moyen sera écarté.

S’agissant de cette comparaison et au cas d’espèce, la cour constate que le premier juge, au terme d’un rapprochement précis et détaillé des états des lieux d’entrée et de sortie, a fait une exacte appréciation des dégradations locatives pouvant être imputées aux locataires, tant dans leur principe que dans leurs montants ; de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il les a condamnés, solidairement avec leurs cautions, à payer à la bailleresse la somme de 8 394 euros au titre des dégradations locatives, dont il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie, pour la somme de 430 euros, et la somme de 400 euros, versée par Mme [K] [Y], étant par ailleurs précisé que la bailleresse n’a pas à justifier de ses relations contractuelles avec son assureur.

3. Sur la demande des consorts [Z] visant à voir les consorts [Y] condamnés à les relever et garantir de toutes les condamnations prononcées à leur encontre

A cette fin, les consorts [Z] avancent que Mme [B] [Z] a dû fuir précipitamment le logement parce que M. [G] [Y] était violent avec elle, versant à l’appui un jugement rendu le 28 mars 2025 par le tribunal correctionnel de Privas, et que resté seul dans le logement, il serait le seul auteur des dégradations locatives.

Or, outre le fait, comme il a été dit précédemment, que Mme [B] [Z] ne justifie pas avoir informé la bailleresse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, suivant les conditions de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989, de ce qu’elle avait quitté le logement, elle ne justifie pas de ce que M. [G] [Y] serait le seul auteur des dégradations locatives, objectivées par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, que la SCI La Biterroise a eu à subir ; de sorte que les consorts [Z] ne sont pas fondés dans leur prétention, qu’ainsi, ils seront déboutés de cette demande.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [Z] seront condamnés aux dépens de l’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement réputé contradictoire rendu le 28 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] de leur prétention visant à voir M. [G] [Y] et Mme [K] [Y] condamnés à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

DEBOUTE les parties de leurs prétentions fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [H] [Z] et Mme [B] [Z] aux dépens de l’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le greffier, Le président,