ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00891 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXCP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 FEVRIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 22/00181

APPELANT :

Monsieur [O] [T]

né le 07 Août 1976 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Franck CHAPUIS de la SELARL CHAPUIS FRANCK, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2023-002010 du 21/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Franck CHAPUIS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. TJL, immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le n° 895.020.287, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [I], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Julie DE LA CRUZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Gaëlle CABARET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Aline GONZALEZ, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 27 avril 2019, avec effet au 1er juin 2019, la SCI Univers, aux droits de laquelle intervient la SCI TJL, a donné à bail à M. [O] [T] un appartement situé à [Localité 6] (34), au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, ainsi que 10 euros de provisions sur charges. Le bail a été conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Se plaignant de désordres affectant le logement, M. [O] [T] a saisi le service hygiène de la ville de [Localité 6], lequel a procédé à un contrôle sur place le 2 février 2022, concluant à plusieurs manquements au règlement sanitaire départemental et au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022, relatifs aux caractéristiques du logement décent.

Par acte du 28 février 2022, la SCI TJL a fait signifier à M. [O] [T] un congé à la date du 1er juin 2022.

Par acte du 27 mai 2022, M. [O] [T] a fait assigner la SCI TJL devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de requalifier le bail en bail non meublé, d’annuler le congé et d’ordonner une expertise de l’appartement.

Le jugement rendu le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Requalifie le 'contrat de location meublée’ du 27 avril 2019 en contrat de location de logement nu ;

Déboute M. [O] [T] de ses demandes ;

Condamne M. [O] [T] à payer à la SCI TJL la somme de 703,55 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie ;

Déboute la SCI TJL du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a requalifié le contrat en contrat de location de logement nu, estimant que le logement n’était pas équipé de mobilier en qualité et nombre suffisants pour permettre au preneur d’y vivre convenablement.

Il a retenu qu’en l’absence de tout élément qualitatif et précis quant à l’étendue des manquements reprochés au bailleur, M. [O] [T] ne démontrait pas l’étendue de son préjudice de jouissance ni en quoi la SCI TJL aurait commis une faute dans l’exécution du contrat de bail, distincte du manquement à son obligation d’assurer la jouissance du logement.

Il a également retenu que la SCI TJL ne démontrait ni la faute de M. [O] [T] dans l’exécution du contrat de bail, ni son préjudice.

M. [O] [T] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 12 septembre 2023, M. [O] [T] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu’il a débouté M. [O] [T] de ses demandes et l’a condamné à payer la somme de 703,55 euros au titre des loyers impayés, déduction faite du dépôt de garantie ;

Juger que la SCI TJL n’a pas respecté son obligation d’assurer une jouissance paisible du logement loué à M. [O] [T] ;

Juger que la SCI TJL n’a pas respecté son obligation contractuelle de lui délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation ;

Juger que le contrat est résilié du fait du bailleur ;

Le condamner à payer la somme de 1 290 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire ;

Condamner le bailleur à lui payer la somme de 1 500 euros pour exécution déloyale du contrat ;

Condamner le bailleur à restituer à Monsieur [T] son dépôt de garantie de 495 euros, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

Rejeter l’ensemble des demandes fins et conclusions de la SCI TJL comme étant infondées ;

La condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

M. [O] [T] conclut au non-respect, par la SCI TJL, de son obligation contractuelle et d’assurer une jouissance paisible du logement loué. Il affirme que son logement ne remplissait pas les critères de décence et reproche au bailleur son inertie malgré le fait qu’il ait été informé de l’effondrement du plafond suite à un dégât des eaux.

L’appelant soutient avoir subi un préjudice du fait du comportement fautif de la SCI TJL. Il avance avoir été contraint d’être hébergé par sa voisine, puis avoir dû changer de logement.

Il conteste l’arriéré de loyer et charges, qui ne serait, selon lui, pas dû dès lors qu’il ne pouvait pas jouir paisiblement du logement et a dû le quitter. A ce titre, il sollicite également la restitution du dépôt de garantie.

Dans ses dernières conclusions du 8 août 2023, la SCI TJL, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Débouter M. [O] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement rendu le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers ;

Constater les impayés de loyers et de rappel de charges de M. [O] [T] ;

Condamner M. [O] [T] à payer à la SCI TJL, prise en la personne de M. [C] [I], la somme de 1 054,50 euros au titre de ces impayés ;

Condamner M. [O] [T] à payer à la SCI TJL, prise en la personne de M. [C] [I], la somme de 1 500 euros en réparation du préjudice subi du fait de l’exécution déloyale du contrat de bail ;

Condamner M. [O] [T] à payer à la SCI TJL, prise en la personne de M. [C] [I], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

La SCI TJL conclut au respect de son obligation d’assurer la jouissance paisible du bien loué, arguant du fait qu’il n’a pas été déclaré insalubre par le service hygiène et environnement de [Localité 6]. Le bailleur affirme que le retard dans la réalisation des travaux est uniquement dû à la résistance abusive et injustifiée du locataire.

La SCI TJL conteste sa responsabilité, affirmant que le dégât des eaux n’est pas de son fait et qu’il revient à M. [O] [T] de déclarer le sinistre à son assurance pour se faire indemniser, voire reloger.

Le bailleur soutient que M. [O] [T] n’a pas réglé tous ses loyers et sollicite, à ce titre, de conserver le dépôt de garantie. La SCI TJL affirme qu’aucune obligation de relogement ne reposait sur le propriétaire et que le locataire ne justifie pas en quoi les loyers ne seraient pas dus.

La SCI TJL soutient avoir subi un préjudice du fait du recours abusif du locataire, qui ne produirait pas de nouveaux éléments pour fonder ses demandes.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 janvier 2025.

MOTIFS

1. Sur l’état du logement objet du bail en litige

La cour relève que M. [O] [T] se fonde de première part sur les dispositions de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, relatifs à l’obligation pour le bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de seconde part sur les dispositions de l’article 6 du décret du 30 janvier 2002, qui définit le logement décent, et met en avant, de troisième part, la notion de salubrité, en entendant rappeler que le logement objet du bail ne doit pas être insalubre.

S’agissant de ce dernier fondement, il doit être relevé que lorsque le service hygiène et environnement de la ville de [Localité 6] est intervenu afin de contrôler les conditions d’habitabilité du logement, si l’inspecteur de salubrité a pu constater des désordres, consécutivement au dégât des eaux, il a toutefois précisé qu’ils n’étaient pas de nature à engager une procédure de déclaration d’insalubrité, prévue aux articles L. 511-11 et suivants du code de la construction de l’habitation.

Outre le fait que ces constats ne sont pas utilement contredits, il ressort des pièces versées au débat que le service hygiène et environnement de la ville de [Localité 6] a pu clôture ce dossier le 22 mars 2022, de sorte qu’il ne peut être retenu une quelconque insalubrité du logement ou même de non décence du logement, les désordres avancés ne pouvant en effet être retenus pour établir que les critères visés par l’article 6 du décret du 30 janvier 2002 ne seraient pas remplis.

S’agissant du trouble de jouissance, s’il est constant que M. [O] [T] a eu à connaître un sinistre au mois de juin 2022, consistant en un dégât des eaux, celui-ci échoue toutefois à établir une quelconque responsabilité de la SCI TJL, tant dans sa survenance que dans les obligations qui auraient été les siennes, en sa qualité de bailleresse, consécutivement à ce sinistre. A ce titre, si M. [O] [T] verse au débat un constat amiable de dégât des eaux, il ne produit aucun document de prise en charge du sinistre par son assureur, qui aurait pu prendre en charge non seulement les préjudices en résultant mais aussi un hébergement provisoire pendant la durée des travaux de reprise.

Il s’ensuit que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [O] [T] de ses prétentions indemnitaires, faute de fondement.

2. Sur l’arriéré locatif et le dépôt de garantie

S’agissant de l’arriéré locatif, le premier juge, en considération des pièces versées au débat, l’a arrêté de la façon suivante : (430 euros x 2) + (430 euros /31 x 19) = 1 123,55 euros, duquel il a déduit le montant du dépôt de garantie, soit 420 euros, de sorte qu’il a retenu l’existence d’un arriéré locatif net, s’élevant à la somme de 703,55 euros.

En cause d’appel, aucune des parties ne critique utilement ce calcul, M. [O] [T] se limitant à mettre en avant le fait que le montant du dépôt de garantie, tel qu’inscrit au bail, était de 495 euros, sans toutefois justifier du paiement effectif de cette somme, et la SCI TJL se limitant à soumettre à la cour un calcul qui conduit à un arriéré locatif de 1 054,50 euros, sans toutefois l’expliciter, de sorte qu’e, l’absence de toute critique utile, le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur les prétentions indemnitaires de la SCI TJL, au motif d’une procédure abusive poursuivie par M. [O] [T]

Si la SCI TJL indique que M. [O] [T] « frôle » le recours abusif en contestant la décision rendue en première instance, pour autant, elle n’établit aucun abus de droit, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

Il suit de ce qui précède que le jugement rendu le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [T] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [O] [T], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à la SCI TJL la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 3 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en toutes ses dispositions;

CONDAMNE M. [O] [T] à payer à la SCI TJL la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [O] [T] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,