COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 18 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03998 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBS4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 AVRIL 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 11]

N° RG 13/01400

APPELANTE :

Madame [R] [O]

née le 11 Septembre 1965 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007730 du 16/06/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

INTIMEE :

S.C.I. L’ESQUIROL

[Adresse 16]

[Localité 1]

Représentée par M^e Thierry CHOPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 10 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

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* *

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 27 mai 2005 la SCI [Adresse 13] a acquis une parcelle en nature de jardin cadastrée AD [Cadastre 2], commune de Villardonnel (Aude).

Selon acte du 20 décembre 2010, [R] [O] a acquis la parcelle voisine cadastrée AD [Cadastre 3] sur laquelle est construite une maison d’habitation avec terrain attenant. Cet acte précise que l’acquéreur reconnaît avoir été informé par le vendeur que, depuis de nombreuses années, les propriétaires des terrains situés au nord de la parcelle acquise traversent le terrain vendu le long de la ligne Est pour accéder à leur fonds depuis la voie publique.

Au mois de février 2011, [R] [O] a réalisé des travaux de clôture empêchant l’accès à la parcelle AD [Cadastre 2] mais, suivant ordonnance de référé du 5 février 2012, il a été ordonné de rétablir le libre accès à la parcelle appartenant à la SCI [Adresse 13] et une mesure d’expertise judiciaire a été confiée à Monsieur [M], géomètre-expert. Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 19 septembre 2013 sauf en ce qui concerne la largeur de l’assiette du passage.

Monsieur [M] a déposé son rapport le 12 novembre 2012 et, par exploit du 12 septembre 2013, la SCI [Adresse 13] a assigné [R] [O] devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, devenu tribunal judiciaire, afin de voir constater l’état d’enclave de sa parcelle AD [Cadastre 2] et de dire que celle-ci dispose d’une servitude de passage à exercer sur la parcelle AD [Cadastre 3].

Le 13 décembre 2013 le tribunal a dressé un procès-verbal de transport sur les lieux faisant état de ces constatations.

Par jugement du 15 avril 2021 le tribunal a :

constaté que le fonds correspondant à la parcelle de la commune de Villardonnel, cadastrée AD [Cadastre 2], lieu-dit « au bois d’Alby », d’une contenance de 6a, 65 ca, actuellement propriété de la SCI Esquirol, est enclavé ;

dit que le fonds correspondant à la parcelle de la commune de Villardonnel, cadastré AD [Cadastre 2], lieu-dit « au bois d’Alby », d’une contenance de 6a, 65 ca, actuellement propriété de la SCI [Adresse 13], bénéficie d’une servitude de passage sur le fonds correspondant à la parcelle voisine cadastrée AD [Cadastre 3], actuellement propriété de [R] [O], devant s’exercer sur une largeur de 2,60 m le long de la limite Est de cette dernière ;

ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de la ville de [Localité 11] (11 ),

débouté [R] [O] de l’ensemble de ses demandes,

condamné [R] [O] à payer à la SCI [Adresse 13] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,

condamné [R] [O] à payer à la SCI l’Esquirol la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

mis les entiers dépens à la charge de [R] [O].

[R] [O] a relevé appel de cette décision le 21 juin 2021.

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 28 septembre 2023,

Vu les conclusions de la SCI [Adresse 13] remises au greffe le 19 octobre 2021,

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur l’état d’enclave de la parcelle AD [Cadastre 2] :

L’expert judiciaire [M], au regard de l’actuel plan cadastral, affirme que la parcelle AD [Cadastre 2], propriété de la SCI [Adresse 13], est enclavée puisqu’elle ne jouxte aucune voie publique. Il indique que cet état d’enclave résulte de la division d’un fonds unique, l’ancienne parcelle cadastrée A [Cadastre 10], comprenant 9 parcelles actuellement cadastrées des numéros [Cadastre 2] à [Cadastre 7].

[R] [O] soutient que le lieu-dit « au bois d’Alby » est situé à l’angle de la route départementale et d’un chemin et que la parcelle AD [Cadastre 6] acquise par la SCI [Adresse 13] permet d’accéder à la voie publique. Certes, cette parcelle cadastrée AD [Cadastre 6] a été acquise par acte du 27 mai 2005 par la SCI [Adresse 13] mais le plan cadastral fait apparaître qu’elle supporte une construction et que, par ailleurs, elle ne jouxte pas la parcelle AD [Cadastre 2] puisqu’elle en est séparée par d’autres parcelles.

[R] [O] soutient également que la parcelle AD [Cadastre 2] bénéficie déjà de deux servitudes de passage notariées.

Le premier acte invoqué est une vente du 28 janvier 1959 entre Madame [A] et Monsieur [E] portant sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 7]. Cet acte qui ne concerne pas la parcelle [Cadastre 8] ne peut donc avoir constitué une servitude de passage à son profit sur la parcelle [Cadastre 5] qui ne jouxte d’ailleurs pas la voie publique.

Le second acte est en date du 30 avril 1982 par lequel [K] [H] a vendu à [B] [F] la parcelle AD [Cadastre 9] et qui évoque l’existence d’une servitude de passage pour piétons sur ladite parcelle. Cependant cette servitude ne peut bénéficier à la parcelle AD [Cadastre 2] qui n’est pas concernée par cet acte notarié.

En outre, l’article 684 du code civil dispose que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de cet acte. Or, la parcelle AD [Cadastre 9] se situe en dehors de l’emprise de l’ancienne parcelle divisée A [Cadastre 10].

En conséquence, aucune servitude conventionnelle de passage ne bénéficie à la parcelle AD [Cadastre 2] enclavée comme n’ayant aucun accès à la voie publique.

Sur l’existence d’une servitude conventionnelle de passage grevant la parcelle AD [Cadastre 3] :

L’acte notarié d’acquisition de la parcelle AD [Cadastre 3] par [R] [O], en date du 20 décembre 2010, stipule, au titre des servitudes : « le vendeur n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude et qu’à sa connaissance il n’existe pas, à l’exception de celle rapportée ci-après, d’autre servitude que celle résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi, des règlements d’urbanisme. L’acquéreur reconnaît avoir été informé par le vendeur que, depuis de nombreuses années, les propriétaires des terrains situés au nord de la parcelle AD [Cadastre 3] traversent le terrain vendu le long de la limite Est pour accéder à leurs fonds depuis la voie publique (route départementale) ».

La rédaction du notaire instrumentaire ne permet pas de constater l’instauration par cet acte d’une servitude conventionnelle de passage au profit de la parcelle AD [Cadastre 2] qui n’est nullement mentionnée. Seuls sont indiqués, de manière générale, le passage des propriétaires des terrains situés au nord et depuis de nombreuses années .

Sur le désenclavement de la parcelle AD [Cadastre 2] :

L’expert judiciaire a relevé que le passage le plus court et le moins dommageable jusqu’à la voie publique se situe sur la limite Est de la parcelle AD [Cadastre 3] pour une largeur de 2,60 m.

La parcelle AD [Cadastre 2] a été acquise en nature de jardin et [R] [O] soutient que la modification de la destination de ce fonds ne peut être prise en considération.

Mais le changement de destination d’un fonds n’est pas un obstacle à l’instauration d’une servitude de passage pour desservir un fonds antérieurement à vocation agricole qui peut devenir constructible et donc nécessiter une desserte accrue.

La servitude de passage instaurée par le jugement doit donc être confirmée.

Sur la demande de dommages-intérêts de [R] [O] :

L’appelante soutient d’abord qu’elle subi un préjudice moral en raison d’une profonde dépression consécutive aux diverses dégradations commises par la SCI [Adresse 13] qui ont entraîné de sa part de nombreuses plaintes. Cette demande sera écartée comme mal fondée puisque [R] [O] ne verse aux débats aucune preuve des prétendues dégradations et des plaintes qui s’en seraient suivies.

Elle réclame ensuite l’indemnisation de sa perte de jouissance dans la mesure où l’assiette de la servitude de passage entraîne pour elle la neutralisation d’une superficie importante de son fonds.

L’expert judiciaire relève que l’assiette du passage mentionné dans l’acte d’acquisition de [R] [O] doit être augmentée d’un mètre pour permettre le passage d’un véhicule automobile sur une longueur de 20 m, ce qui entraîne une superficie supplémentaire de 20 m². L’expert calcule la perte de jouissance portant sur cette superficie supplémentaire de 20 m² à 8,3 % de la contenance cadastrale du fonds [O] acquis pour la somme de 19 500 euros. Par ailleurs, l’appelante devra supporter une circulation plus fréquente sur le chemin alors que celle-ci était occasionnelle pour l’entretien de la parcelle à l’origine en nature de jardin. Il importe donc d’allouer à [R] [O], en réparation de ces préjudices, une somme de 6000 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI l’Esquirol :

L’appelante demande le rejet des demandes de la société l’Esquirol qui a obtenu en première instance le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le tribunal de grande instance de Carcassonne, par jugement du 5 février 2013, a constaté que Madame [O] n’avait pas enlevé même partiellement la clôture qu’elle avait implantée sur son fonds de manière à laisser le passage prescrit par le juge des référés jusqu’à la parcelle AD [Cadastre 2], de sorte que l’astreinte ordonnée a été liquidée à la somme de 9200 euros devant être payée à la SCI [Adresse 13].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a alloué à la SCI [Adresse 13] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts puisque [R] [O] a empêché le passage des véhicules vers la parcelle AD [Cadastre 2] dans une intention de nuire et a causé un préjudice certain à l’intimée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté [R] [O] de sa demande d’indemnisation de sa perte de jouissance ;

Et statuant à nouveau sur ce point,

Condamne la SCI l’Esquirol à payer à [R] [O] la somme de 6000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de jouissance d’une partie de la superficie de son fonds et du trouble de jouissance résultant de la circulation accrue sur le passage ;

Condamne [R] [O] à payer à la SCI l’Esquirol la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en cause d’appel ;

Fait masse des dépens de l’appel et dit qu’ils seront supportés à concurrence d’un quart par la SCI l’Esquirol et des trois quarts par [R] [O].

le greffier le président