ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04556 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PRFR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 JUILLET 2022

JURIDICTION DE PROXIMITE DE [Localité 7]

N° RG 11-21-000438

APPELANT :

Monsieur [F] [L]

né le 27 Avril 1939 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Karine MASSON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Emmanuelle CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Karine MASSON, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [U] [R]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Alixia MARTINEZ de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2011, M. [U] [R] a donné à bail à M. [F] [D] [M] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] (34) moyennant un loyer mensuel indexé de 340 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte d’huissier du 6 octobre 2021, M. [U] [R] a fait assigner M. [F] [D] [M] aux fins notamment de voir résilier le bail pour trouble de jouissance et ordonner son expulsion.

Le jugement rendu le 20 juillet 2022 par la chambre de proximité de [Localité 7] :

Prononce la résolution judiciaire du contrat de bail du 21 février 2011 ;

Ordonne l’expulsion de M. [F] [D] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

Condamne M. [F] [D] [M] à verser à M. [U] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 393 euros, de la date de résolution du bail à la libération effective des lieux ;

Condamne M. [F] [D] [M] à verser à M. [U] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire ;

Condamne M. [F] [D] [M] aux dépens.

Le premier juge relève que l’état de santé mentale de M. [F] [D] [M] âgé de 82 ans, qui a à plusieurs reprises mis le feu à son appartement qu’il a cessé d’entretenir et a adopté un comportement incivil auprès de ses voisins, nécessite une prise en charge par les services sociaux qui ne peut être effective qu’avec une décision d’expulsion.

M. [F] [D] [M] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 30 août 2022.

Dans ses dernières conclusions du 6 octobre 2022, M. [F] [D] [M] demande à la cour de :

Réformer purement et simplement l’intégralité de la précédente décision en ce qu’elle a prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail du 21 février 2011, ordonné son expulsion et condamné aux frais irrépétibles ;

Ordonner le maintien de M. [F] [D] [M] dans le local d’habitation qu’il loue au [Adresse 5] ;

Condamner M. [U] [R] à payer à M. [F] [D] [M] la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [F] [D] [M] conclut à la nullité de la procédure pour défaut de notification préalable auprès de la CCAPEX et de la préfecture.

Au surplus, il soutient que le bail ne peut être résilié du fait de son grand âge et de son état mental dégradé qui a nécessité une prise en charge des services sociaux et serait dans l’impossibilité de se reloger.

Dans ses dernières conclusions du 13 mars 2023, M. [U] [R] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 22 juillet 2022 en ce qu’il a :

Prononcé la résolution judiciaire du contrat de bail du 21 février 2011,

Ordonné l’expulsion de M. [F] [D] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef,

Condamné M. [F] [D] [M] à verser à M. [U] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 393 euros, de la date de résolution du bail à la libération effective des lieux,

Condamné M. [F] [D] [M] à verser à M. [U] [R] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [D] [M] aux dépens ;

Infirmer le jugement du 22 juillet 2022 en ce qu’il a :

Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

Condamner M. [F] [D] [M] à remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient lors de son entrée dans les lieux ;

Débouter M. [F] [D] [M] de ses demandes ;

Condamner M. [F] [D] [M] à payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [U] [R] soutient que la procédure ne peut être nulle dès lors qu’il n’y a pas eu de commandement de payer et que ce dernier ne peut donc être dénoncé à la CCAPEX. Il précise que la dénonce à la préfecture est obligatoire seulement pour les procédures d’expulsion dont l’objet est l’absence de paiement des loyers ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’intimé conclut à la résiliation du bail pour cause de troubles dans la jouissance paisible du logement. Il fait valoir que le locataire n’a pas entretenu son logement, ce dernier se trouvant maintenant dans un état déplorable et ajoute que les troubles cognitifs de M. [F] [D] [M] le placent lui ainsi que les autres résidents de l’immeuble, en danger.

M. [U] [R] sollicite la condamnation de M. [F] [D] [M] à remettre en état l’appartement. Il produit plusieurs pièces attestant, selon lui, d’un état général du logement très dégradé par l’absence d’entretien du locataire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité de la demande en résiliation :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant mensuel hors charges locatives, les commandements de payer’sont signalés par le commissaire de justice à la commission des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 précitée'. Les bailleurs ' ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 précité'. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent '

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

Il s’évince de l’article susvisé que la notification à la CCAPEX et à la préfecture est uniquement prévue, à peine d’irrecevabilité de la demande, en cas d’existence d’une dette locative.

En l’occurrence, le bailleur sollicite la résiliation du contrat de bail pour un défaut de jouissance paisible.

Il s’ensuit que les dispositions susvisées dont se prévaut M [D] [M] sont inapplicables au cas d’espèce de sorte que la demande en résiliation du contrat de bail est recevable.

2/ Sur le trouble du voisinage :

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1729 du code civil, il est dit que «si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

S’agissant du bien-fondé de la demande en résiliation, les parties reprennent en cause d’appel les moyens soulevés en première instance auquel le premier juge a répondu par des motifs pertinents et exempts d’insuffisance que la cour fait siens.

Il suffira de rappeler que les pièces produites aux débats attestent du comportement dangereux et des incivilités dont fait preuve M.[D] [M] qui fait régner au sein de l’immeuble un climat insupportable et une insécurité pour les autres locataires en raison de nuisances sonores nocturnes en frappant la nuit contre ses murs, en urinant dans les parties communes ou encore en s’abstenant d’entretenir son appartement, qui se trouve dans un état insalubre (accumulation de déchets, absence de nettoyage') empêchant toute réparation du dégât des eaux créant ainsi un risque d’effondrement du plafond. Il résulte en outre des déclarations de M. [Z] que le locataire met le feu au sein de son logement (murs, photos) créant un danger manifeste au sein de la résidence.

Ces désordres ont persisté malgré à la mise en demeure adressée par le bailleur le 16 août 2021 invitant le locataire à cesser les nuisances sonores nocturnes et de dégrader les parties communes.

Ni les difficultés psychologiques ni son âge ne peuvent légitimer un tel comportement et il est nécessaire d’assurer la sécurité de chaque occupant des lieux.

En conséquence, les manquements répétés et graves à l’obligation de M. [D] [M] de jouir paisiblement des lieux loués justifient la résiliation du bail et les mesures subséquentes à savoir l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

3/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’appelant, qui succombe partiellement, sera condamné au paiement d’une somme de 1.000 euros ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 20 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [F] [D] [M] à payer à M. [U] [R] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [F] [D] [M] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,