ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01067 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEUK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 FEVRIER 2024

TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER

N° RG 2023013783

APPELANTE :

S.C.I. VICKYMMO, Société civile immobilière au capital social de 51000 €, dont le siège social est situé au [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Thonon-les-bains sous le numéro 450 949 425, représentée par son gérant en exercice.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sébastien VIDAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. HORIZONS IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nina BAUDIERE SERVAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 23 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre

M. Thibault GRAFFIN, conseiller

M. Fabrice VETU, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Gaëlle DELAGE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Danielle DEMONT, présidente de chambre, et par M^me Gaëlle DELAGE, greffière.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE :

Suivant mandat sans exclusivité en date 21 septembre 2022, la SCI Vickymmo a confié à la SARL Horizons Immobilier, exerçant sous l’enseigne agence immobilière Efka, la vente d’un appartement sis [Adresse 5] à Montpellier.

Le 14 novembre 2022, la société Horizons Immobilier et M. [M] [O] ont signé un contrat d’agent commercial.

Un compromis de vente a été conclu le 2 décembre 2022 entre les consorts [N] et la SARL Horizons Immobilier.

Le 27 décembre 2022, la société Vickymmo a appris que l’appartement était occupé et en a informé M. [Z] [D], représentant de l’agence immobilière Efka, qui a contacté les occupants, lesquels ont quitté les lieux après 9 jours d’occupation en précisant que cette location avait été consentie par M. [M] [O] moyennant la somme de 1 000 euros.

Par exploit du 20 février 2023, la société Vickymmo a assigné la société Horizons Immobilier en paiement des sommes de 3 650,88 euros au titre des frais engagés suite à la location frauduleuse de l’appartement, 1 000 euros au titre de la location encaissée et 15 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Parallèlement, le 27 février 2023, la société Vickymmo a déposé plainte auprès du procureur de la République avec constitution de partie civile pour abus de confiance à l’encontre de M. [M] [O] qui a reconnu avoir agi de sa propre initiative, sans en informer l’agence immobilière Efka.

Par jugement contradictoire du 7 février 2024, le tribunal de commerce de Montpellier, après s’être déclaré compétent pour juger de l’affaire, a :

condamné la société Horizons Immobiliers à payer la somme de 3 650,88 euros au titre des frais engagés ;

débouté la société Vickymmo de sa demande de paiement de la somme de 1 000 euros à titre de loyer ;

débouté la société Vickymmo de sa demande de paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

et condamné la société Horizon Immobilier à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration du 27 février 2024, la société Vickymmo a relevé appel de ce jugement, sauf en ce qu’il a condamné la société Horizons Immobiliers à payer les sommes de 3 650,88 euros au titre des frais engagés et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 6 août 2025, la SCI Vickymmo demande à la cour, au visa des articles 1240, 1998 du code civil et de l’article 101 du code de procédure civile, de:

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Horizons Immobiliers à payer les sommes de 3 650,88 euros au titre des frais engagés et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

condamner la société Horizons Immobilier à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

la condamner à lui payer la somme de 1 000 euros au titre du remboursement du loyer encaissé ;

la débouter de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

et la condamner à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions du 16 juillet 2025, formant appel incident, la SARL Horizons Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1240, 1998 du code civil et de l’article 101 du code de procédure civile, de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société Vickymmo de ses demandes de paiement de la somme de 1 000 euros à titre de loyer et 15 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

l’infirmer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

déclarer que la société Vickymmo n’apporte pas la triple démonstration nécessaire pour engager la responsabilité d’un professionnel de l’immobilier, d’une faute en lien de causalité direct avec un préjudice né et certain ; que l’agent commercial ne revêt pas la qualité de préposé de l’agence immobilière ; et que les faits reprochés à l’agent commercial ne sont pas susceptibles d’engager sa responsabilité lorsque celui-ci a, par le biais de man’uvres, outrepassé ses pouvoirs à des fins personnelles ;

débouter en conséquence la société Vickymmo de l’ensemble de ses demandes ;

subsidiairement, les ramener a de plus justes proportions à savoir, la somme de 420 euros au titre des frais de ménage sous réserve de production de la facture acquittée ;

la condamner à lui rembourser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

et la condamner à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est datée du 23 septembre 2025.

MOTIFS :

Moyens des parties :

1. La SCI Vickymmo fait valoir que la responsabilité délictuelle de la SARL Horizons est engagée, en sa qualité de mandant d’un agent commercial, M. [M] [O], dès lors que ce dernier a utilisé des man’uvres dolosives à l’égard des consorts [L] (associés de la SCI Vickymmo) dans le cadre de ses fonctions de mandataire.

La faute personnelle du mandant résulterait du fait que messieurs [W] et [Z] [D] (représentant de la SARL Horizons Immobilier) auraient été informés de ces man’uvres et les auraient couvertes.

2. Selon l’appelante, les éléments de cette collusion seraient caractérisés :

dès lors que la contre-visite de l’appartement initialement prévue la semaine du 26 décembre 2022 (pièce adverse n°6) a été finalement repoussée par l’agence EFKA sous le prétexte de l’occupation dudit bien par les vendeurs alors, qu’en réalité, la nouvelle date a été fixée au 7 janvier 2023, c’est-à-dire, trois jours après la fin du contrat de location, afin de remettre l’appartement en l’état ;

au regard du maintien de M. [M] [O] dans ses fonctions de responsable de l’agence, au moins jusqu’au 20 février 2023, comme le tribunal l’a relevé ;

en l’absence de réaction des consorts [D] qui ne seraient jamais intervenus pour forcer le départ du locataire, ni pour remettre en l’état l’appartement.

3. En tout état de cause, selon la SCI Vickymmo, la SARL Horizons Immobilier aurait fait preuve de négligence en laissant un libre accès aux clefs de l’appartement, sous compromis, à ses collaborateurs, permettant ainsi la mise en location du bien.

4. La SARL Horizons Immobilier objecte que le mandat de vente, confié par l’appelante, a parfaitement été réalisé dès lors que la vente a abouti et fait valoir, en outre, qu’elle ignorait tout de cette « location saisonnière » et n’a d’ailleurs perçu aucune rémunération à ce titre.

5. Selon elle, elle ne peut être tenue responsable des agissements de son agent commercial qui serait intervenu hors mandat, sans jamais l’informer de son intention de louer, ce qu’il a d’ailleurs reconnu par attestation.

6. S’agissant de la faute de négligence, la SARL Horizons Immobilier plaide qu’aucun texte législatif ou réglementaire (notamment la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972) n’impose le verrouillage permanent des clés ni un niveau de sécurisation absolu et rappelle que lesdites clés lui ont été volées par un collaborateur qui y avait accès. Dès lors cette faute ne saurait lui être imputée.

Réponse de la cour :

7. En l’espèce, deux mandats coexistent. L’un, est un mandat de vente signé entre la SCI Vickymmo et la SARL Horizons Immobilier, l’autre, est un mandat d’agent commercial immobilier, signé entre la SARL Horizons Immobilier et M. [M] [O]. C’est en vertu d’un manquement au second de ces mandats que la SCI Vickymmo sollicite l’octroi de dommages et intérêts sur un fondement délictuel.

8. La victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178, alinéa 1er, du code civil, d’autre part, en réparation du préjudice sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil.

9. Toutefois, aux termes de l’article 1998 du code civil invoqué, si le mandant est contractuellement responsable des dommages subis du fait de l’inexécution des engagements contractés par son mandataire dans les limites du mandat conféré, les man’uvres dolosives du mandataire, dans l’exercice de son mandat, n’engagent la responsabilité du mandant que s’il a personnellement commis une faute qu’il incombe à la victime d’établir (en ce sens, Cass ch Mixte, 29 octobre 2021, n°19-18.470).

10. Pour rappel, la location litigieuse a eu lieu entre le 18 décembre 2022 et le 27 décembre de la même année alors que le contrat d’agent commercial immobilier a été régularisé le 14 novembre 2022, avec un commencement d’activité à cette date, comme en atteste l’immatriculation de l’intéressé au RSAC de Montpellier le 13 mars 2023.

11. La contestation de l’existence d’un mandat est vaine, puisque si l’inscription formelle de M. [M] [O] au répertoire des agents commerciaux est postérieure à la location litigieuse, son début d’activité a été rétroactivement acté au 14 novembre 2022, soit, avant le début de la location.

12. De la sorte, au moment de la location, il existait un contrat de mandat entre la SARL Horizon Immobilier et M. [M] [O].

13. S’agissant du contenu du mandat confié, l’article 3 du contrat d’agent commercial immobilier, relatif à l’objet du contrat, stipule :

« Par les présentes, conformément aux droits et obligations résultant pour lui des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret 72-678 du 20 juillet 1972, Efka SARL Horizons Immobilier confie à l’agent commercial, qui l’accepte, le mandat de vendre au nom et pour le compte de Efka SARL Horizons Immobilier, dans la limite des textes législatifs et réglementaires applicables, des dispositions du présent contrat, et des mentions portées sur l’attestation d’habilitation visée par la préfecture.

L’agent commercial n’est pas habilité à rédiger des actes sous seing privé. »

14. Au regard de cette disposition, seule la vente de biens immobiliers avait été confiée par mandat à M. [M] [O]

15. La SCI Vickymmo qui recherche la responsabilité de la SARL Horizons Immobilier en raison de la faute de son mandataire doit donc prouver que la location de l’appartement, en cours de vente, qui n’entrait pas dans le mandat de M. [M] [O], aurait été ratifiée, expressément ou tacitement, par le mandant, ou encore, aurait été conclu avec la complicité de son mandant.

16. Or, une telle preuve n’est pas rapportée.

17. En effet, la preuve d’ une collusion frauduleuse n’est pas rapportée, les productions démontrant au contraire, d’une part, que cette société a déposé plainte pour des faits d’abus de confiance en raison du comportement de M. [M] [O], d’autre part, que ce dernier a endossé l’entière responsabilité de cette location en attestant avoir agi de sa propre initiative, en dehors précisément de ses fonctions exercées dans l’agence. Il a par ailleurs ajouté qu’aucun dirigeant ou collaborateur de la SARL Horizons Immobilier n’était informé de cette même location.

18. La faute de négligence, alléguée subsidiairement, n’est pas davantage établie dès lors que le dépôt de plainte mentionne très clairement, sans que les productions apportent la preuve contraire, que les clefs de l’appartement mis en location par M. [M] [O] ont été subtilisées dans l’agence par ce dernier.

19. En l’absence de faute démontrée plantes, la responsabilité la SARL Horizons Immobilier ne peut être recherchée et la condamnation des premiers juges à payer à lui payer la somme de 3 650,88 euros au titre des frais engagés à la suite de la « location » n’est pas fondée.

20. La demande de dommages et intérêts pour préjudice moral qui résulterait de cette location ne peut dès lors être admise, ce d’autant que la SCI Vickymmo invoque un préjudice moral de ses associés, lesquels ne sont pourtant pas personnellement dans la cause.

21. La décision sera infirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et ajoutant,

Déboute la SCI Vickymmo de toutes ses demandes,

Déboute SARL Horizons Immobilier et les consorts [G] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne la SCI Vickymmo aux dépens d’appel.

Déboute la SCI Vickymmo de sa demande au titre des frais irrépétibles et la condamne à payer à la SARL Horizons Immobilier la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente