ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00075 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCPR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON – arrêt du 6 AVRIL 2022 COUR D’APPEL DE NIMES – arrêt du 16 NOVEMBRE 2023 COUR DE CASSATION

APPELANT :

Monsieur [D] [A]

né le 20 Août 1939 à [Localité 9]

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Simon LAMBERT de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jérémie OUSTRIC, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant devant la 1ère cour d’appel

INTIMES :

Monsieur [L], [R], [C] [M]

né le 08 Février 1970 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Guillaume BUY, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé(e) devant la 1ère cour d’appel

Madame [G] [S]

née le 25 Janvier 1974 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant substituant M^e Guillaume BUY, avocat au barreau D’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé(e) devant la 1ère cour d’appel

Ordonnance de clôture du 13 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre chargé du rapport et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller,.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Madame Magali VENET, Conseillère désignée par ordonnance du Premier Président en date du 15 novembre 2024, en remplacement du magistrat empêché

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Faits, Procédure et Prétentions :

Suivant acte notarié établi le 13 février 2003, Monsieur [L] [M] et Madame [G] [S] ont acquis un fonds de commerce de boucherie- charcuterie, comprenant notamment un bail commercial conclu le 27 mai 1969 qui porte sur un immeuble, situé [Adresse 12] à [Localité 8] ([Localité 14]), à usage d’habitation et de commerce, dont Monsieur [D] [A] est propriétaire.

Le bail a été renouvelé le 5 mai 2005 après un congé avec offre de renouvellement signifié par le bailleur le 3 novembre 2004.

Le 30 novembre 2013, le bailleur a fait délivrer aux preneurs un congé avec refus de renouvellement avec effet au 4 mai 2014, puis par acte du 21 juillet 2014, il a signifié son droit de repentir en admettant le renouvellement du bail à compter de la date de l’acte et le 7 mars 2016, la commission de conciliation a dressé un procès verbal de conciliation portant sur l’existence d’un nouveau bail à venir moyennant un loyer de 1 000euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 mars 2018, Monsieur [A] a fait assigner Madame [S] et Monsieur [M], devant le tribunal de grande instance d’Avignon, afin notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial.

Au visa des articles 1184 et 1741 du code civil, il soutient que les violations graves de leurs obligations contractuelles par les locataires, qui n’exploitent plus de manière effective et continue le fonds de commerce depuis le mois de février 2017, tentent de détourner l’interdiction de cession du droit au bail et n’entretiennent pas les lieux loués, justifient le prononcé de la résiliation judiciaire du bail commercial, même si l’obligation d’exploiter de manière effective et continue le fonds de commerce ne figure pas expressément dans le contrat de bail.

Par jugement rendu le 3 décembre 2019, le tribunal de grande instance d’Avignon a débouté M. [A] de ses demandes, Monsieur [M] et Mme [S] de leurs demandes reconventionnelles et a condamné les parties à conserver la charge de leurs propres dépens.

La juridiction a retenu qu’en l’absence de clause qui en fait l’obligation, le défaut d’exploitation ne constitue pas une faute de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail, que les manquements retenus des locataires à l’obligation d’entretien des lieux loués ne revêtent pas la gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation et qu’enfin il n’est pas établi que la cession du fond de commerce masque une cession déguisée du droit au bail.

Concernant les demandes reconventionnelles, la juridiction a estimé que le refus du bailleur d’autoriser le cessionnaire a faire des travaux dans les locaux ne constitue nullement une volonté de nuire ou une mauvaise foi du bailleur.

Le 18 décembre 2019, M. [A] [D] a interjeté un appel à l’encontre de ce jugement.

Par arrêt rendu le 6 avril 2022, la cour d’appel de Nîmes a déclaré irrecevables les demandes de M. [A] portant sur le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction et a confirmé le jugement du 3 décembre 2019 en toutes ses dispositions, a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés à garder la charge de leurs propres dépens.

La juridiction d’appel a rappelé que l’accord intervenu le 7 mars 2016 était valable et obligeait les parties et qu’il ne contient aucune stipulation contractuelle obligeant les preneurs à exploiter les lieux, de sorte que le défaut d’exploitation ne peut fonder le prononcé d’une résiliation, que les demandes du bailleur concernant l’absence de droit au renouvellement le 20 juillet 2023 et à une indemnité d’éviction en raison d’une absence d’exploitation effective pendant les 3 dernières années du bail, sont des demandes nouvelles, irrecevables en cause d’appel puisqu’elles ne tendent pas aux mêmes fins que les demandes de résiliation du bail pour manquement.

La cour d’appel a également retenu que l’activité 'souvenir de Provence’ développé dans les lieux par les locataires était conforme au bail tous commerces sauf activité bruyante, souscrit par les parties et a confirmé la décision de la juridiction de première instance concernant les défauts d’entretien locatif évoqués en confirmant leur absence de gravité. Enfin, elle a estimé que nonobstant le fait que les preneurs ont cédé, non pas leur fonds de commerce ainsi qu’ils l’affirment, mais uniquement leur droit au bail, ils n’ont commis aucune faute puisqu’ils ont bien sollicité l’autorisation de leur bailleur pour ce faire et que ce dernier a, à raison, refusé cette cession du droit au bail.

Saisie selon pourvoi formé par M. [A], la Cour de Cassation a par un arrêt du 16 novembre 2023, cassé et annulé l’arrêt sus visé, mais uniquement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes subsidiaires de M. [A] portant sur le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour de Cassation a estimé que la demande en dénégation du droit au renouvellement du bail soumise à la cour d’appel de Nîmes par le bailleur tend aux mêmes fins que sa demande initiale en résiliation de bail, à savoir la cessation des rapports locatifs entre les parties.

Le 23 février 2023, M. [M] et Mme [S] ont sollicité le renouvellement de leur bail, ce qui a été refusé par M. [A] par acte du 22 mai 2023 pour motifs graves et légitimes, sans offre d’indemnité d’éviction.

Le 25 juillet 2023, M. [M] et Mme [S] ont quitté les lieux.

Par acte du 25 juillet 2023, M. [M] et Mme [S] ont assigné M. [A] afin de le voir condamner à leur verser une indemnité d’éviction à hauteur de 200 000euros.

Par acte du 3 janvier 2024, M. [A] a saisi la Cour d’appel de Montpellier, juridiction de renvoi.

Par conclusions notifiées le 31 janvier 2024, M. [D] [A] demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [A] de sa demande de résiliation du bail et de sa demande consécutive visant à dénier à M. [M] et Mme [S] le droit au renouvellement du bail commercial et au paiement d’une indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau :

Juger que M. [M] et Mme [S] ne peuvent prétendre au droit au renouvellement du bail commercial et au paiement d’une indemnité d’éviction,

Condamner solidairement M. [M] et Mme [S] à lui payer la somme de 5 000euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il soutient que le statut des baux commerciaux ne s’applique que si les lieux loués sont exploités conformément aux dispositions de l’article L145-8 du code de commerce, que l’existence d’une clientèle propre est l’élément constitutif d’un fonds de commerce, sans lequel le fond n’existe pas, que l’article sus visé exige une exploitation pendant les 3 années précédant la date d’expiration du bail et qu’en l’espèce il est établi que depuis février 2017 au moins les preneurs n’exploitent plus le fond de commerce litigieux pour s’être installés à [Localité 6], qu’ainsi que cela résulte de la consultation du Bodac, de l’arrivée d’un boucher itinérant pour faire face à la demande locale et des constats d’huissiers établis dans les lieux loués.

Il fait valoir qu’à compter du mois de juillet 2020, les preneurs ont exercé une nouvelle activité de vente de souvenirs de Provence avec vente de miel, de lavande, d’huile olive et de savons, que ce changement d’activité n’a pas été autorisé par le bailleur, que le défaut d’activité de février 2017 au 27 mai 2023, date de l’expiration du bail, est établi, qu’ils n’exploitent plus le même fonds de commerce dans les lieux loués et que le changement d’activité sans l’accord du bailleur ne peut lui être opposé.

Par conclusions déposées le 29 mars 2024, M. [M] et Mme [N] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement du 3 décembre 2019 en ce qu’il a rejeté les demandes de résiliation judiciaire et les demandes subséquentes,

Rejeter l’ensemble des demandes de M. [A],

Rejeter la demande tendant à dénier à M. [M] et Mme [N] le droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction,

Condamner M. [A] aux entiers dépens et à leur payer la somme de 3 000euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir qu’ils ont pris à bail un second fonds de commerce à [Localité 6] qu’ils ont inscrit comme leur établissement principal, celui de [Localité 8] devenant secondaire, qu’ils ont tenté de vendre leur fonds de commerce et que la boutique de [Localité 8] a été fermée le temps de négociation, que la fermeture durant la saison hivernale est fréquente dans le type de village en raison de la baisse d’activité, que suite à l’échec de la vente, ils ont repris le fonds, mais en se diversifiant pour assurer sa rentabilité, en achat et vente de produits régionaux, qu’un constat d’huissier atteste de la réalité de l’ouverture de la boutique ainsi que l’emploi de deux salariés, qu’ils règlent toutes les factures afférentes à l’occupation des lieux, que le fonds est bien exploité du 25 juillet 2020 au 25 juillet 2023.

Ils précisent que l’exigence d’exploitation doit s’apprécier au jour d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, qu’en l’espèce, la question ne s’est posée que suite au refus de renouvellement, que le bail a une durée de 9 ans à compter du 21 juillet 2014, date du repentir conformément aux dispositions de l’article L 145-12 du code de commerce, qu’en tout état de cause, il incombait au bailleur de mettre en demeure les preneurs et qu’en l’absence de mise en demeure permettant aux preneurs de se faire cesser l’infraction, le locataire conserve son droit à l’indemnité d’éviction.

Motifs

1) Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 623 et suivants du code de procédure civile, la censure qui s’attache à un arrêt de cassation est limitée à la portée qui lui sert de base et laisse subsister les dispositions non attaquées. Il en résulte que la cour de renvoi n’est investie de la connaissance que des éléments de faits et de droits qui font l’objet de la cassation, les parties de la décision qui n’ont pas été attaquées subsistent comme passées en force de chose jugée.

En l’espèce, par l’arrêt du 16 novembre 2023, la cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt du 6 avril 2022 rendu par la cour d’appel de Nîmes mais seulement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes subsidiaires de M. [A] portant sur le renouvellement du bail et le paiement d’une indemnité d’éviction et en ce qu’il a statué sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a en revanche rejeté le moyen portant le refus de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Ainsi les demandes de M. [A] de voir infirmer le jugement du 3 décembre 2019 en ce qu’il l’a débouté de sa demande de résiliation et les demandes des intimés tendant à voir confirmer le jugement sur ce point sont sans objet, la cour de renvoie n’étant pas saisie de ces prétentions qui ont été définitivement jugées par la cour d’appel de Nîmes.

2) Sur le droit à une indemnité d’éviction : la période triennale d’activité

Par acte d’huissier du 23 février 2023, les locataires ont sollicité le renouvellement du bail à compter du 27 juillet 2023. En réponse à cette demande de renouvellement du bail, le bailleur a, par acte du 22 mai 2023, fait connaître son refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction au motif que les locataires n’exploitent pas le fonds de commerce de boucherie charcuterie depuis au moins le mois de janvier 2017, l’exploitation partielle d’une autre activité à compter de janvier 2022 ne permettant pas selon lui de palier ce manquement.

L’article L 145-8 du code de commerce énonce que 'le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.'

Il résulte de ce texte que seule l’exploitation effective dans les lieux loués de l’activité autorisée par le bail commercial ou régulièrement modifiée au cours des trois années ayant précédé sa date d’expiration ouvre droit au renouvellement. Cette exploitation effective doit exister au cours des 3 années précédent la date du renouvellement.

Par procès verbal en date du 10 octobre 2018, Maître [I], huissier de justice, a constaté que le local commercial situé à [Localité 8] et propriété de M. [A] était clos, que la bâche roulante située au dessus de la vitrine était abîmée et les volets fermés, que le local intérieur était vide , un commerçant voisin lui confirmant la fermeture du commerce examiné depuis le 14 novembre 2017, procès verbal corroboré par l’attestation de M. [T], maire de [Localité 8] qui déclare que le local, autrefois exploité comme boucherie charcuterie, n’est plus exploité depuis le mois de janvier 2017.

Il n’est pas contesté par les locataires, ainsi que cela résulte du registre du commerce et des sociétés, qui ont acquis un fonds de commerce de boucherie charcuterie à Apt le 23 janvier 2017 qu’ils ont inscrit comme étant leur établissement principal et ont repris dans les locaux situés à GORDES une activité de ' Vente de produits de région et de terroir, savons artisanaux, produits lavande, épicerie fine sans alcool, vente d’oeuvres artistiques'. Le 20 juin 2020, Maître [B], huissier de justice, a constaté que dans les locaux, propriétés de M. [A], situés [Adresse 2] à [Localité 8], est effectivement exercé un commerce de vente de produits régionaux.

Il est donc acquis que les locataires s’ils ont cessé leur activité de vente de boucherie charcuterie à compter du 1er janvier 2017 jusqu’au mois de juin 2020 dans les locaux donnés à bail à [Localité 8], y ont débuté une nouvelle activité à compter de juin 2020 et ce jusqu’au mois de juillet 2023.

Force est de constater que les locataires ont exploité de manière effective, au cours des trois années qui précèdent le renouvellement, à savoir la date pour laquelle le renouvellement est demandé, un fonds de commerce de vente de produits régionaux, le fonds de commerce de boucherie charcuterie ayant disparu en l’absence de toute exploitation de 2017 à 2020 de nature à faire disparaître la clientèle propre du fonds. Le changement d’activité a entraîné la création d’un nouveau fonds, les deux fonds exploités successivement ayant des activités et une clientèle distincte, aucune jonction de la durée d’exploitation ne pourra être opérée. Si la disparition du fonds de boucherie charcuterie doit être constatée en raison de l’absence d’exploitation, de la suppression de l’achalandage attaché au fonds et de la clientèle, il convient néanmoins de constater qu’une nouvelle clientèle s’est développée lors de l’ouverture d’un fonds de vente de produits régionaux et que cette activité n’a pas cessé au jour du renouvellement.

M. [A] s’oppose à la demande d’indemnisation en invoquant le changement d’activité opéré par les locataires qui ont abandonné l’activité de boucherie charcuterie initialement exercée au profit d’une activité de vente de produits régionaux, en s’abstenant de solliciter son autorisation.

Or lorsque le contrat de bail contient une clause déterminant la nature de l’activité qui peut être exercée dans les lieux, l’activité du locataire ainsi prévue ne peut être modifiée sans l’accord préalable du bailleur, cette clause contraignant le locataire à exercer une activité conforme à celle figurant dans le contrat.

Toutefois, le contrat de bail conclu le 27 mai 1969 entre M. [A] et M. [T], aux droits duquel sont venus M. [M] et Mme [S] par cession du fonds de commerce du 13 février 2003, mentionne ' Par ces mêmes présentes, M. et Mme [A] donnent à bail à loyer pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 5 mai 1969, à M. Et Mme [T] qui acceptent la maison à usage d’habitation et le commerce dans laquelle s’exploite le fonds de commerce vendu sis à [Adresse 10] avec toutes ses dépendances, ce bail a lieu aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière et notamment aux conditions suivantes : les preneurs entretiendront les locaux loués en bon état de réparations locatives, ils en jouiront en bon père de famille et suivant la destination qui leur est donnée comme il est dit ci dessus …' et l’acte de renouvellement du bail en date du 12 août 1996, souscrit devant Maître [U], notaire, mentionne qu’aucune modification n’est apportée au bail originaire.

La clause de destination confuse et lacunaire figurant dans le bail du 27 mai 1969 ne peut s’analyser comme une clause contraignante pour le locataire qui dès lors est autorisé à exercer tout commerce dans les lieux loués. De sorte que M. [M] et Mme [S] ont pu valablement modifier l’activité exercée dans les lieux donnés à bail en se dispensant de l’autorisation du bailleur.

Le procès verbal en date du 7 mars 2016 fait état du consentement des parties à convenir d’un nouveau bail tout commerce moyennant un loyer de 1 000euros. Toutefois, cet acte n’a pas été suivi d’effet et aucun bail n’a été signé par les parties postérieurement à cette date et les relations contractuelles restent régies par les dispositions du bail du 27 mai 1969, les renouvellements successifs se faisant aux mêmes termes et conditions.

Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire dans les limites de sa saisine :

Déboute M. [D] [A] de sa demande tendant à voir dénier aux locataires le droit à une indemnité d’éviction ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [A] aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente