ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03052 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIVR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 MAI 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 24/00096

APPELANTE :

SCI SAUGAX prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 12]

[Adresse 8]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndic. de copro. [Adresse 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Laurent FERRACCI de la SELARL FERRACCI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assisté de M^e Polina BARAKOVA, avocat au barreau de MONTPELLIER,substituant M^e Laurent ZARKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 09 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant . Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré de l’affaire initialement fixé au 4 février 2025 a été prorogé au 11 février 2025.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Saugax est propriétaire de quatre lots de copropriété dans la [Adresse 10] Port [7] 3, située à Agde (34), numéros 327, [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], pour un total de 167/10001. Ces lots sont exploités à usage de commerce de discothèque.

Courant 2013, l’immeuble de la résidence [Localité 9] [Adresse 2] a été l’objet d’un incendie et les travaux de remise en état ont été préfinancés par les copropriétaires, via les appels de charges.

Le 31 janvier 2017, une ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a condamné la SCI Saugax à verser une provision de 20 000 euros, correspondant au compte arrêté le 1er avril 2016.

Un jugement du tribunal judiciaire de Béziers non frappé d’appel du 2 décembre 2019 a condamné la SCI Saugax à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 19 127 euros au titre des charges de copropriété.

En 2022, l’immeuble a été l’objet d’un incendie d’origine criminelle dont l’auteur a été identifié. Les réparations, de l’ordre de 250 000 euros, ont été financées par les copropriétaires, via les appels de charges.

Un commandement de payer valant saisie a été délivré à la SCI Saugax.

Après plusieurs mises en demeure, dont la dernière en date du 16 octobre 2023 n’a été suivie d’aucune régularisation, le 9 février 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI Saugax en paiement de charges de copropriété, à hauteur de 30 944,72 euros.

Le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 17 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Condamne la SCI Saugax, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à verser au [Adresse 14] Port [7] 3, représenté par son syndic en exercice, la société Actim, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 30 944,72 euros correspondant aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 octobre 2023 sur la somme de 23 899,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

Condamne la SCI Saugax, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SCI Saugax, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à verser au [Adresse 14] Port [7] 3, représenté par son syndic en exercice, la société Actim, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge a relevé que le syndicat de copropriétaires remplissait les conditions posées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, justifiant la condamnation de la SCI Saugax au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents, après approbation des comptes.

Il a également relevé qu’il ressortait de l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale du syndicat des copropriétaires que les budgets étaient approuvés sur la base de 2 044 tantièmes, de sorte que la quote-part répercutée sur la SCI Saugax était régulièrement calculée sur la base de 2 044 tantièmes.

La SCI Saugax, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 juin 2024.

Dans ses dernières conclusions du 28 novembre 2024, la SCI Saugax demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 17 mai 2024 en ce qu’il a :

— Condamné la SCI Saugax, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à verser au [Adresse 14] Port [7] 3, représenté par son syndic en exercice, la société Actim, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 30 944,72 euros correspondant aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 octobre 2023 sur la somme de 23 899,57 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamné la SCI Saugax au paiement des entiers dépens de l’instance,

— Condamné la SCI Saugax au paiement de la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

Ordonner le sursis à statuer sur les demandes en paiement du syndicat des copropriétaires, en l’attente de la communication par le syndicat des copropriétaires [Localité 9] [Adresse 2] :

— De la totalité des décisions de justice afférentes à l’incendie de 2013,

— Des justificatifs des paiements réalisés en exécution de ces décisions de justice, par la société Foncia, les MMA, les mutuelles du Mans, en principal, intérêt et frais de justice,

— De la totalité des décisions de justice afférentes à l’incendie de 2022,

— Des justificatifs des sommes versées par l’assureur et l’auteur identifié de l’incendie de 2022,

— Des justificatifs de la répartition des sommes revenant aux copropriétaires au titre de ces deux incendies ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais de recouvrement autres que les dépens et frais irrépétibles ;

Le débouter de sa demande en paiement de la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice financier ;

Le débouter de sa demande en paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamner le syndicat des copropriétaires Port [7] [Adresse 2] à verser à la SCI Saugax la somme de 60 000 euros à titre de provision à valoir sur les charges surfacturées et les indemnisations lui revenant au titre des deux incendies ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Localité 9] [Adresse 2] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le condamner au paiement des entiers frais et dépens.

La SCI Saugax conteste la décision du premier juge de répercuter l’exécution des décisions de justice sur les charges appelées, arguant du fait que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas desdites décisions.

Elle soutient que le premier juge a fait une inexacte application des dispositions légales, notamment des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 45.1 du décret du 17 mars 1967, en opérant une confusion entre l’approbation du budget annuel et l’approbation de la répartition des charges et donc du compte personnel de la SCI Saugax.

La SCI sollicite un sursis à statuer dans l’attente de la communication des nombreux justificatifs et pièces par le syndicat des copropriétaires.

L’appelante conteste la somme réclamée au titre des charges de copropriété. Elle affirme qu’aucune assemblée générale statuant à l’unanimité n’a décidé d’une modification de la répartition des tantièmes de charges et qu’aucun élément n’est communiqué par le syndicat pour justifier sa demande six fois plus élevée. Elle ajoute que, disposant de lots au rez-de-chaussée utilisés à titre de local commercial d’une boite de nuit, les charges qui lui ont été facturées n’ont pas d’utilité, ayant pour objet des travaux dans l’ascenseur ou encore l’entretien de la piscine, et devraient donc être irrecevables.

La SCI Saugax sollicite le remboursement des charges infondées, pour la somme provisionnelle de 60 000 euros, dès lors qu’elle estime que le calcul erroné des charges, sur 2 044 tantièmes, aurait engendré une surfacturation de 8,2 % des charges à la SCI Saugax.

Dans ses dernières conclusions du 21 novembre 2024, le [Adresse 13] [Localité 9] 3, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de:

Débouter et Rejeter l’intégralité des demandes de la SCI Saugax ;

Confirmer l’intégralité du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a condamné la SCI Saugax;

Condamner la SCI Saugax à verser au concluant la somme de 41 250,84 euros, somme due au titre des charges au 18 novembre 2024 ;

Sur les frais,

A titre principal, la somme de 5 000 euros au titre des frais de recouvrement autres que les dépens et frais irrépétibles, disant et jugeant que pour cette créance ainsi justifiée seront imputables à la seule requise en l’application de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de relance et de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèse à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Subsidiairement, la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice financier subi par la copropriété ;

En tout état de cause,

Condamner la société requise à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il n’existe pas d’intérêt à ce que la SCI Saugax sollicite un sursis à statuer concernant une décision qui se rapport à l’incendie de 2013 et ne change rien sur le fond du présent litige.

Il soutient que ses demandes sont justifiées par la production de nombreuses pièces.

L’intimé sollicite la condamnation de la SCI Saugax au paiement des charges de copropriété réclamées. Il rappelle que l’obligation de paiement des charges nait de l’approbation du budget par l’assemblée générale, budget qui aurait à chaque fois été adopté sans contestation d’aucun copropriétaire. Le syndicat ajoute que, dans l’hypothèse d’une irrégularité, l’approbation des comptes emporte ratification de la gestion financière du syndic et rend les comptes définitivement opposables à l’ensemble des copropriétaires.

Le syndicat soutient que la part de la SCI Saugax dans la copropriété s’élève à 167/2 044 tantièmes pour la répartition des charges générales et des travaux de cette copropriété (Port [7] 3), indépendante de l’ensemble immobilier Port [7], de 10.000 tantièmes qui, lui, n’émet aucun appel de charges. Il ajoute qu’une union a été créée pour gérer les parties communes restantes, notamment la piscine, par un syndicat distinct qui facture ensuite les différents propriétaires sur la base inchangée de 4 914 tantièmes.

MOTIFS

1. Sur la demande de sursis à statuer

La cour relève que le président de la juridiction de première instance a été saisi selon la procédure accélérée au fond, suivant assignation en date du 9 février 2024, et que la SCI Saugax a sollicité, in limine litis, de voir ordonner le sursis à statuer dans l’attente de la communication des décisions de justice relatives aux incendies de 2013 et 2022 et des justificatifs de leur exécution, soit des documents détenus, selon elle, par le syndicat des copropriétaires.

En cause d’appel, la SCI Saugax poursuit la même prétention en avançant notamment que le jugement du 8 février 2021 ne lui avait pas été communiqué en première instance, de même que l’arrêt du 5 décembre 2023, désormais en débat devant la cour, produit seulement après « sommation et itérative sommation », faites au syndicat des copropriétaires.

Or, outre le fait que la SCI Saugax n’expose pas à quelles difficultés elle se serait heurtée afin de pouvoir obtenir ces décisions auprès du greffe des juridictions concernées, ce qui l’aurait conduite à procéder par voie de sommations de communiquer, le syndicat des copropriétaires établit que la somme de 117 378,43 euros, correspondant à la condamnation de l’ancien syndic, la société Foncia, ne permettra pas d’effectuer tous les travaux nécessaires pour permettre une remise en état conforme de la copropriété, de sorte qu’il demeurera un restant à la charge des copropriétaires.

Ainsi, c’est à juste titre que le premier juge a dit que s’il était constant que les sommes obtenues par le syndicat des copropriétaires au titre des réparations des conséquences des incendies de 2013 et 2022 devaient être répercutées sur les charges de copropriété appelées, l’absence de communication des décisions de justice afférentes à ces deux évènements, qui sont désormais en débat, n’était pas de nature à faire obstacle à la demande en paiement au titre des charges de copropriétés indues, telles que votées par l’assemblée générale de la copropriété.

En conséquence, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il dit qu’il n’y avait pas lieu à statuer.

2. Sur la demande en paiement des charges

S’agissant du moyen de ce que la SCI Saugax est titulaire de 167/10 001 tantièmes au sein de la copropriété et non de 167/2 044 tantièmes, de sorte que les appels de charges seraient injustifiés pour être erronés, comme l’a justement retenu le premier juge, il ressort de l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales que les budgets ont été adoptés sur cette base de 2 044 tantièmes, que la SCI Saugax n’a pas contesté ces assemblées générales, qui s’imposent donc désormais à l’ensemble des copropriétaires, qu’ainsi, ce moyen doit être écarté.

S’agissant du moyen selon lequel les dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’utilité objective des services n’aurait pas été respectées, au motif notamment que ses lots sont situés au rez-de-chaussée et qu’elle n’aurait pas, de ce fait, à supporter les charges des étages supérieurs, notamment d’ascenseur, ou encore de la piscine commune, il est exact, comme le soutient la SCI Saugax qu’en vertu des dispositions de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, de sorte qu’elle est en droit de contester la conformité de son compte individuel à la répartition des charges stipulée au règlement de copropriété.

Il résulte de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentant à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ainsi, les services dont il est demandé des charges doivent avoir une utilité pour les lots concernés.

Or, si sur ce fondement, il a par exemple été déjà jugé par la Cour de cassation que l’ascenseur étant un élément d’équipement commun, les frais de fonctionnement, d’entretien et éventuellement de remplacement ne peuvent être répartis égalitairement entre des lots situés à des étages différents ni même selon l’usage effectif par chaque copropriétaire, pour autant, il importe peu que le copropriétaire, qui a accès à l’ascenseur, ne l’utilise pas, par convenance personnelle.

En effet, il doit être rappelé qu’au sens des textes précités, la notion d’utilité doit s’apprécier de manière objective et correspond donc à la simple possibilité d’utiliser le service ou l’équipement considéré, peu importe que le copropriétaire concerné ou ses hôtes, fassent le choix personnel de ne pas en faire usage.

En l’espèce, outre le fait que la SCI Saugax ne fait pas la démonstration qu’elle serait empêchée d’utiliser les services qu’elle vise, surtout, elle ne fait pas la démonstration qu’elle supporterait, pour ces services, des charges égalitaires aux autres lots de la résidence et, notamment à ceux des étages supérieurs, qu’ainsi, ce second moyen sera écarté.

S’agissant du bien fondé de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires, la cour relève que le premier juge a repris dans sa motivation l’ensemble des pièces produites à l’appui, pour en conclure que sa créance à l’encontre de la SCI Saugax était ainsi fondée pour la somme totale de 30 944,72 euros.

En l’absence de toute critique utile, le jugement sera confirmé de ce chef.

En cause d’appel, au moyen de sa pièce n° 25, consistant en un relevé de compte au 18 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires justifie du montant actualisé de sa créance, pour la somme totale de 41 250,84 euros.

En l’absence de toute contestation utile, le jugement sera actualisé afin de tenir compte de ce nouveau montant.

3. Sur la demande reconventionnelle de la SCI Saugax

La SCI Saugax sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 60 000 euros au motif que son action l’a placée dans une situation financière difficile, l’obligeant notamment à contracter un prêt pour s’acquitter de ses charges. Elle se fonde pour cela sur les dispositions des articles 1302 et suivants du code civil.

Or, si elle allègue de l’existence d’un préjudice, la SCI Saugax n’établit aucun manquement du syndicat des copropriétaires, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

4. Sur les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI Saugax à lui payer la somme de 5 000 euros, à titre principal au titre des frais de recouvrement autres que dépens et les frais irrépétibles, à titre subsidiaire, en réparation du préjudice financier subi par la copropriété.

Or, l’intimé ne fonde aucunement ces prétentions, de sorte qu’elles seront rejetées.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Saugax sera condamnée aux dépens de l’appel.

La SCI Saugax, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 17 mai 2024 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE la condamnation de la SCI Saugax au paiement des charges de copropriété à la somme de 41 250,84 euros, arrêtée au 18 novembre 2024 ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE SCI Saugax à payer au [Adresse 14] Port [7] [Adresse 2] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE SCI Saugax aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,