ARRÊT n° 2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02877 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3AY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 22/00356

APPELANTS :

Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS postulant et plaidant

Madame [I] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS postulant et substituant M^e Laurent PORTES de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. LES 4 FAGES

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Raphaële HIAULT SPITZER de la SCP JURISEXCELL, avocat au barreau de BEZIERS, postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 01 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 4 novembre 2025, a été prorogé au 18 novembre 2025

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 23 mars 2019, M. [B] [E] et Mme [I] [Y] ont pris à bail un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 3] (34), auprès de la SCI Les 4 Fages, pour un loyer mensuel de 630 euros.

A la demande des locataires invoquant une défaillance du chauffage, la bailleresse a fait intervenir un électricien. Les locataires l’ont informée que ce dernier avait débranché la prise de terre.

La bailleresse a ensuite fait intervenir la société Aznar aux fins d’établir un diagnostic, dont il est ressorti une superficie habitable de 81,33 m2, inférieure à celle inscrite sur le contrat de bail, de 95m2.

Faisant suite à ce diagnostic, les locataires ont demandé par courrier du 2 août 2021 une baisse de loyer de 63 euros par mois.

Face au refus de la bailleresse, les locataires ont saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault. La SCI Les 4 Fages ne s’est pas présentée à la convocation du 28 janvier 2022.

Par requête enregistrée le 3 février 2022, M. [B] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection de Béziers d’une demande en paiement de la somme de 2 000 euros, correspondant au surplus du loyer qu’il estimait avoir réglé depuis la signature du bail, soit 63 euros par mois.

L’assurance Pacifica PJ des locataires a diligenté une expertise unilatérale, réalisée par Eurexo le 31 mai 2022, et portant sur le réseau électrique, une infiltration d’eau et l’absence de VMC.

Un constat d’huissier de justice a par la suite été réalisé le 22 août 2022.

Le jugement contradictoire rendu le 7 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [I] [Y] ;

Constate la forclusion de la demande en diminution de loyer formulée par M. [B] [E] et Mme [I] [Y] et, en conséquence, déclare irrecevables la demande en diminution de loyer tout comme la demande de remboursement de la somme de 882 euros et celle de procéder à une nouvelle révision du loyer ;

Rejette la demande de travaux sur l’installation électrique, la toiture et l’installation d’une VMC sous astreinte ;

Rejette la demande indemnitaire formulée par M. [B] [E] et Mme [I] [Y] ;

Condamne M. [B] [E] et Mme [I] [Y] aux entiers dépens ;

Condamne M. [B] [E] et Mme [I] [Y] à payer à la SCI Les 4 Fages, représentée par ses représentants légaux, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [B] [E] et Mme [I] [Y] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le premier juge a déclaré forclose la demande de diminution du loyer, dans la mesure où la saisine de la juridiction était intervenue six mois après la première demande, alors que le délai préfix de forclusion de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 était applicable. Il a précisé que la saisine de la commission départementale de conciliation n’était pas obligatoire dès lors que la demande n’intervenait pas au moment du renouvellement du bail.

Il a relevé que les demandes de travaux n’étaient pas justifiées et pour certaines imprécises, constatant l’absence de production d’éléments suffisants permettant d’établir le caractère dangereux, non-conforme ou indécent de l’installation électrique, ou encore l’origine, la datation et l’ampleur de l’infiltration alléguée, ou encore l’humidité de la salle de bain et l’insuffisance de l’aération. A ce titre, il a également débouté M. [B] [E] et Mme [I] [Y] de leur demande indemnitaire, estimant qu’ils n’apportaient pas la preuve d’un quelconque préjudice de jouissance, en n’ayant pas fait appel aux techniciens compétents.

M. [B] [E] et Mme [I] [Y] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 2 juin 2023.

Ils ont quitté le logement le 3 juin 2024.

Dans leurs dernières conclusions du 2 août 2024, M. [B] [E] et Mme [I] [Y] demandent à la cour de :

Juger recevable et bien-fondé ledit appel ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Constaté la forclusion de la demande en diminution de loyer formulée par M. [B] [E] et Mme [I] [Y] et en conséquence, déclaré irrecevable la demande en diminution de loyer tout comme la demande de remboursement de la somme de 882 euros et celle de procéder à une nouvelle révision du loyer,

Rejeté la demande de travaux sur l’installation électrique, la toiture et l’installation d’une VMC sous astreinte,

Rejeté la demande indemnitaire formulée par M. [B] [E] et Mme [I] [Y],

Condamné M. [B] [E] et Mme [I] [Y] aux entiers dépens,

Condamné M. [B] [E] et Mme [I] [Y] à payer à la SCI Les 4 Fages, représentée par ses représentants légaux, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté M. [B] [E] et Mme [I] [Y] de la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Déclarer recevable la demande en diminution de loyer tout comme la demande de remboursement des sommes indûment perçues par la SCI Les 4 Fages au titre des loyers et celle de procéder à une nouvelle révision du loyer ;

Condamner la SCI Les 4 Fages, prise en la personne de ses représentants légaux, à verser à M. [B] [E] et Mme [I] [Y] la somme de 2 142 euros au titre des sommes indûment perçus à compter du 2 août 2021 jusqu’au 31 mai 2024 et ce, dans un délai de 30 jours et sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Condamner la SCI Les 4 Fages, prise en la personne de ses représentants légaux, à verser à M. [B] [E] et Mme [I] [Y] la somme de 85 euros au titre des frais de la société de dépannage ;

Condamner la SCI Les 4 Fages, prise en la personne de ses représentants légaux, à verser à M. [B] [E] et Mme [I] [Y] la somme de 6 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

Condamner la SCI Les 4 Fages, prise en la personne de ses représentants légaux, à verser à M. [B] [E] et Mme [I] [Y] la somme de 2 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel ;

Condamner la SCI Les 4 Fages, prise en la personne de ses représentants légaux, aux entiers dépens de première instance, en ce compris le constat d’Huissier du 21 août 2022, et d’appel ;

Débouter la SCI Les 4 Fages de sa demande de condamnation des consorts [Y]-[E] à la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter la SCI Les 4 Fages de sa demande de condamnation des consorts [Y]-[E] au paiement d’une amende civile de 3 000 euros ;

Débouter la SCI Les 4 Fages de sa demande de condamnation des consorts [Y]-[E] à la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.

M. [B] [E] et Mme [I] [Y] soutiennent que leur demande en diminution du loyer n’est pas forclose, arguant qu’ils avaient l’obligation d’effectuer une saisine préalable de la commission départementale de conciliation en vertu de l’article 750-1 du code de procédure civile, laquelle aurait suspendu le délai de quatre mois édicté à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte qu’au moment où ils ont saisi la juridiction compétente par requête enregistrée le 3 février 2022, soit une semaine après l’avis rendu par ladite commission, le délai applicable n’était pas expiré. A ce titre, ils font valoir que leur demande en diminution de loyer est justifiée, compte tenu de l’écart de plus d’un vingtième entre la surface habitable réelle et la surface habitable exprimée dans le contrat de bail.

Les appelants sollicitent la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, affirmant avoir fait face à de nombreux désordres dans le logement, alors que l’intimée n’aurait pas procédé à la réalisation des travaux nécessaires en dépit de leurs réclamations. A cet égard, ils soutiennent que ces désordres sont démontrés, dès lors que la dangerosité et la non-conformité de l’installation électrique serait établie, en ce qu’ils apporteraient la preuve que le fil de terre était débranché et qu’il résulterait du rapport d’expertise du 25 juillet 2023 que la ventilation naturelle du logement était insuffisante, et que les travaux d’embellissements à la suite des infiltrations d’eau par la toiture étaient à la charge du bailleur. Ils sollicitent également la somme de 85 euros, prétendant s’être acquittés de ce montant auprès d’une société de dépannage pour une recherche de pannes sur un défaut d’isolement sur climatisation, alors que cette dépense incombait selon eux à l’intimée.

Dans ses dernières conclusions du 11 juillet 2025, la SCI Les 4 Fages, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 7 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [B] [E] et Mme [I] [Y] à payer à la SCI Les 4 Fages la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif ;

Les condamner au paiement d’une amende civile de 3 000 euros ;

Condamner M. [B] [E] et Mme [I] [Y] à payer à la SCI Les 4 Fages représentée par ses représentants légaux en exercice, la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente procédure.

La SCI Les 4 Fages conclut à titre principal à la forclusion de la demande en diminution du loyer, arguant que la saisine de la commission départementale de conciliation n’a pas suspendu le délai prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que ce délai serait insusceptible de suspension ou d’interruption et que la saisine de ladite commission n’était pas obligatoire puisque la demande n’intervenait pas au moment du renouvellement du bail et que cette saisine ne saurait être assimilée à une tentative de conciliation au sens de l’article 750-1 du code de procédure civile, qui viserait la conciliation menée par un conciliateur de justice. A titre subsidiaire, elle fait valoir que cette diminution ne pourrait intervenir qu’à compter de la demande en justice, soit le 3 février 2022.

L’intimée soutient que les demandes de travaux et d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance sont infondées, affirmant que les expertises dont se prévalent les appelants ne sont pas contradictoires, que la dangerosité de l’installation électrique ainsi que la nécessité impérieuse de disposer d’une VMC ne sont pas établies, et que les appelants auraient déjà été indemnisés au titre des infiltrations d’eau en juillet 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action en réduction du loyer

L’action en réduction de loyer prévue par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est enfermée dans un délai de forclusion de quatre mois pour agir, courant à compter de la demande faite au bailleur, et dont la sanction est, en application de l’article 122 du code de procédure civile, l’irrecevabilité.

Il est précisé que l’article 3-1 constitue une disposition spéciale qui déroge à la loi générale, c’est-à-dire aux dispositions du code civil sur les actes interruptifs de prescription, ce texte instaurant un délai préfix de forclusion, en principe insusceptible de suspension et d’interruption.

En cause d’appel, M. [B] [E] et Mme [I] [Y] se prévalent des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile relatives à l’obligation de tentative préalable de conciliation menée par un conciliateur de justice, en soutenant qu’après que la bailleresse a répondu par la négative le 2 septembre 2021, ils ont saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault le 29 septembre 2021, qu’ainsi, à cette date, le délai de quatre mois imposé par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’était pas expiré, que la tentative de conciliation, à laquelle ne s’est pas présentée la SCI Les 4 Fages, a eu lieu le 28 janvier 2022, qu’ainsi, selon eux, le délai de saisine a recommencé à courir à compter de cette date, de sorte que, selon eux, leur requête introductive d’instance, enregistrée le 3 février 2022, est recevable.

Or, c’est à juste titre que le premier juge, au visa de l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 relatif à la compétence de la commission départementale de conciliation, a rappelé que la saisine de cette commission n’était une étape préalable obligatoire à la saisine du juge que dans un nombre de cas limités, notamment en cas d’action en diminution de loyer lors du renouvellement du contrat, que dans les autres cas, elle était une possibilité mais non un préalable obligatoire à la saisine du juge, et qu’au cas d’espèce, l’action introduite par M. [B] [E] et Mme [I] [Y], en diminution du loyer n’intervenant pas au moment du renouvellement du contrat, la saisine de la commission départementale de conciliation n’était pas obligatoire, de sorte que ladite action était irrecevable pour être forclose, étant intervenue le 3 février 2022, soit plus de quatre mois après leur courrier du 2 août 2021, par lequel ils ont formé leur demande de réduction du loyer.

Le jugement entrepris sera par conséquent confirmé de ce chef.

2. Sur la demande de remboursement de la somme de 85 euros

M. [B] [E] et Mme [I] [Y] demandent à la cour de condamner la SCI Les 4 Fages à leur rembourser la somme de 85 euros correspondant à des frais d’intervention d’une société de dépannage, au motif que cette somme aurait dû incomber à la bailleresse.

Cependant, ils ne démontrent aucunement en quoi cette somme aurait dû lui incomber, de sorte qu’ils seront déboutés de cette prétention.

3. Sur la demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance

M. [B] [E] et Mme [I] [Y] demandent à la cour de condamner la SCI Les 4 Fages à leur payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts, au motif d’un préjudice de jouissance subi du fait d’un certain nombre de désordres qui auraient affecté le logement pris à bail.

Or, le premier juge, après avoir repris point par point leurs griefs formés à l’encontre du logement, concernant l’installation électrique, la toiture et la VMC, a dit que ni le rapport établi par l’expert de leur assurance, la société Eurexo PJ, ni le constat d’huissier produit, établi le 22 août 2022, ne faisaient état d’une quelconque dangerosité du logement, de sa non-conformité ou encore de sa non décence, qu’ainsi, ils échouaient à démontrer un préjudice de jouissance, nécessaire pour voir leurs prétentions indemnitaires satisfaites.

En cause d’appel, M. [B] [E] et Mme [I] [Y] n’articulent aucune critique en droit et en fait à ce motif et n’apportent aucun élément nouveau au débat, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’ils ont été déboutés de leurs prétentions indemnitaires.

4. Sur les prétentions indemnitaires formées par la SCI Les 4 Fages

En appel, la SCI Les 4 Fages demande à la cour de condamner M. [B] [E] et Mme [I] [Y] au paiement d’une amende civile de 3 000 euros et à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, au motif d’un appel formé par eux, qu’elle estime manifestement abusif.

S’agissant de l’amende, l’article 32-1 du code civil prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice ne peut constituer un abus que dans des circonstances particulières le rendant fautif."

Au cas d’espèce, la cour rappelle que le principe du droit d’agir implique que le caractère non fondé des prétentions ne suffit pas à caractériser l’abus de l’exercice du droit et, qu’en l’espèce, la SCI Les 4 Fages ne fait pas la démonstration de l’intention malicieuse de M. [B] [E] et Mme [I] [Y] et de leur conscience d’un acharnement procédural voué à l’échec, de sorte qu’il n’y a lieu au prononcé d’une amende civile et la SCI Les 4 Fages sera déboutée de ses prétentions indemnitaires.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [E] et Mme [I] [Y] seront condamnés aux dépens de l’appel.

M. [B] [E] et Mme [I] [Y], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés à payer à la SCI Les 4 Fages la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 7 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de Béziers, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions indemnitaires ;

CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [I] [Y] à payer à la SCI Les 4 Fages la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [B] [E] et Mme [I] [Y] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,