COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02336 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUTO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 FEVRIER 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] – N° RG F 24/00180

APPELANTE :

Madame [K] [C]

née le 15 Février 1948 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Caroline VERGNOLLE de la SELARL SELARL AVOCARREDHORT, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 25/002604 du 10/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMES :

Madame [G] [R]

née le 11 Juin 1982 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Cecile NEBOT, avocat au barreau de BEZIERS

Monsieur [I] [X]

né le 23 Décembre 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée à l’audience par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Cecile NEBOT, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 26 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mars 2026,en audience publique, devant M^me Marie-José FRANCO, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre empêché, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant contrat en date du 16 mars 2018, M. [S] a donné bail à Mme [C] pour une durée de six ans, soit jusqu’au 15 mars 2024 et renouvelable par tacite reconduction un local à usage d’habitation sis à [Localité 5]. [Localité 6].

Par acte notarié du 18 février 2019, Mme [R] et M. [X] ont fait l’acquisition du logement donné à bail.

Par acte de commissaire de justice du 18 mai 2021, Mme [R] et M. [X] ont fait signifier à Mme [C] un congé pour motif légitime et sérieux pour le 15 mars 2024. Ce même acte faisait sommation à Mme [C] d’acquitter des sommes de 153,57 euros et de 288,55 euros au titre des loyers impayés.

C’est dans ce contexte que Mme [C] a fait assigner Mme [R] et M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers aux fins de faire prononcer la nullité du congé délivré le 18 mai 2021 et de paiement de diverses sommes.

Par jugement du 14 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a :

— Constaté la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par acte du 18 mai 2021 par Mme [G] [R] et Monsieur [I] [X] à Mme [K] [C],

— Débouté Mme [K] [C] de sa demande de prononcer la nullité du congé délivré en date du 18 mai 2021, en l’absence de tout motif réel et sérieux ,

— Condamné Mme [G] [R] et M. [I] [X] à payer à Mme [K] [C] la somme de 623 euros (six cent vingt trois euros) au titre des frais relatifs à la réparation et au remplacement du ballon d’eau chaude ;

— Débouté Mme [K] [C] de sa demande de condamner Mme [G] [R] et M. [I] [X] de remboursement des autres frais ;

— Débouté Mme [K] [C] de sa demande de condamner Mme [G] [R] et M. [I] [X] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages intérêts pour procédure dilatoire et abusive;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné Madame [K] [C] aux dépens,

— Débouté les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision

Mme [C] a relevé appel de ce jugement le 29 avril 2025.

PRÉTENTIONS:

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 8 janvier 2026 , Mme [C] demande en substance à la cour de:

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [G] [R] et M. [I] [X] à rembourser à Mme [K] [C] la somme de 623 euros au titre des frais avancés pour réparation et changement du cumulus ;

Infirmer pour le surplus le jugement du 14 février 2025 sur les chefs critiqués dans le cadre de la déclaration d’appel du 29 avril 2025,

Et statuant à nouveau,

— Prononcer la nullité du congé délivré en date du 18 Mai 2021, en l’absence de tout motif réel et sérieux,

— Condamner solidairement Mme [G] [R] et M.[I] [X] à rembourser à Mme [K] [C] la somme de 150 euros au titre des frais avancés pour réparation et changement du groupe sécurité du cumulus ;

— Condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [I] [X] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive ;

— Débouter Mme [G] [R] et M. [I] [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en sens contraire ;

— Condamner solidairement Mme [G] [R] et M. [I] [X] à verser à Mme [K] [C] la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [I] [X] aux dépens de l’instance.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 15 janvier 2026, Mme [R] et M. [X] demandent en substance à la cour de :

Sur l’appel de Mme [C],

Déclarer mal fondé l’appel de Mme [C] à l’encontre du jugement du 14 février 2025 rendu par le Tribunal judiciaire de Béziers.

Confirmer, le jugement du 14 février 2025 rendu par le Juge des Contentieux et de la Protection près le Tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a :

— Constaté la validité du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par acte du 18 mai 2021 par Mme [G] [R] et M. [I] [X] à Mme [K] [C] ;

— Déboute Mme [K] [C] de sa demande de prononcer la nullité du congé délivré en date du 18 mai 2021, en l’absence de tout motif réel et sérieux ;

— Déboute Mme [K] [C] de sa demande de condamner Mme [G] [R] et M. [I] [X] de remboursement des autres frais ;

— Déboute Mme [K] [C] des demandes de condamner Mme [G] [R] et M. [I] [X] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire et abusive;

— Condamne Mme [K] [C] aux dépens;

— Rejété l’intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [C].

Sur l’appel incident Mme [G] [R] et M. [X] :

— Déclarer fondé l’appel incident de Mme [R] et M. [X] à l’encontre du jugement du 14 février 2025 rendu par le Tribunal judiciaire de Béziers.

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Mme [R] et M. [X] à rembourser à Mme [C] la somme de 623 euros au titre des frais relatifs à la réparation et au remplacement du ballon d’eau chaude.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [G] [R] et M. [I] [X] de leur demande de condamner Mme [K] [C] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Y ajoutant et statuant à nouveau :

— Constater la validité du congé au titre du manquement à l’obligation de la jouissance paisible comme étant un motif légitime et sérieux.

— Débouter Mme [C] sa demande de condamnation relative au remboursement de la somme de 623 euros au titre des frais relatifs à la réparation et au remplacement du ballon d’eau chaude.

— Condamner Mme [C] à payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

— Prononcer l’expulsion de Mme [C] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés dans l’immeuble de et ce dans le délai légal, par tous moyens et voies de droit, au besoin avec le concours de la [Localité 7] Publique.

— Condamner Mme [C] à payer la somme de 3 000 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

— Prononcer l’expulsion de Mme [C] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux occupés dans l’immeuble de et ce dans le délai légal, par tous moyens et voies de droit, au besoin avec le concours de la [Localité 7] Publique.

— Condamner Mme [C] à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 février 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

— Sur la validité du congé délivré par les bailleurs

En application de l’article 15 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur qui donne congé à son locataire doit justifier soit d’une décision de le reprendre ou de le vendre soit d’un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé délivré par les bailleurs à leur locataire par acte de commissaire de justice du 18 mai 2021 pour la date du 15 mars 2024 est fondé sur :

'- le défaut de paiement du loyer de février 2019,

— le défaut du paiement du loyer de février 2021,

— le retard systématique des loyers payés aux alentours du 13 du mois alors qu’ils sont payables d’avance,

— la production d’une attestation d’assurance le 14 février 2019 pour tromper les bailleurs, la Matmut ayant par la suite confirmé que vous n’étiez pas assurée pour la période concernée,

— plaintes répétées du voisinage en raison du bruit (musique, radio, moteurs, cris insultes) de votre fait, de votre petit-fils [A] et de vos visiteurs'.

Ainsi qu’exactement relevé par le premier juge, les locataires justifient du règlement du loyer du mois de février 2019 par un virement effectué le 11 février 2019 d’un montant de 430 euros.

Mme [R] et M. [X] n’ayant acquis la qualité de bailleurs qu’à compter du 18 février 2019, c’est à juste titre que Mme [C] a procédé au règlement du loyer du mois de février entre les mains de l’ancien bailleur, les loyers suivants devant être réglés à Mme [R] et M. [X]. Le grief tiré par les bailleurs de l’absence de règlement du loyer du mois de février 2019 n’est en conséquence pas sérieux.

S’agissant du loyer du mois de février 2021, si Mme [C] justifie par la pièce n°13 de son dossier d’un règlement partiel par la CAF d’un montant de 141,45 euros à la fin du mois de février 2021, elle ne rapporte pas la preuve du règlement du surplus du montant de ce loyer à la date de délivrance du congé.

Le règlement du loyer à l’échéance prévue par le contrat de bail constitue une obligation essentielle à la charge du locataire.

Ainsi qu’observé par le premier juge, chacune des parties produit une photocopie du contrat de bail dont la version diffère quant à la mention relative à la date de règlement du loyer, l’exemplaire produit par la locataire ne comportant aucune date, alors que celui produit par les bailleurs mentionne la date du 10.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a considéré que seule devait être retenue comme obligation certaine à la charge de Mme [C] celle de règler le loyer 'd’avance’ conformément à la mention portée sur chacun des exemplaires du contrat produits par les parties.

Il est par ailleurs constant comme retenu par le premier juge qu’un loyer payable d’avance doit être réglé en début de mois.

Or il est justifié par les bailleurs que les loyers dus au titre de la période comprise entre le mois de mars 2020 et le mois de décembre 2020 ont été réglés entre le 11 et le 13 de chaque mois et ceux pour la période comprise entre les mois de janvier 2021 et décembre 2021 entre le 10 et le 14 du mois à l’exception des loyers des mois de novembre et décembre 2021 réglés le 2.

Les bailleurs justifient en conséquence d’un règlement régulièrement tardif des loyers à la date de délivrance du congé ce qui constitue un motif légitime et sérieux de délivrance dudit congé.

S’agissant de la régularité de l’attestation d’assurance du 14 février 2019, il n’est pas contesté que Mme [C] a produit à ses bailleurs une attestation d’assurance établie par la Matmut le 11 février 2019 au titre de la période comprise entre le 11 février 2019 et le 31 décembre 2019 et que suivant courrier du 21 mars 2019, cette compagnie d’assurance a informé Mme [C] qu’en l’état du prélèvement revenu impayé du 15 mars 2019 les garanties n’avaient pas pris effet.

Si Mme [C] justifie de la souscription d’une assurance auprès de la compagnie Groupama au titre de la période comprise entre le 28 novembre 2019 et le 27 novembre 2020 et auprès de la compagnie Allsur au titre de la période comprise entre le 28 mars 2019 et le 23 mars 2020, elle ne justifie pas, ainsi que relevé par le premier juge, d’une souscription d’assurance au titre de la période antérieure au 28 mars 2019, de sorte que l’absence d’une telle justification au titre de la période comprise entre la date d’acquisition du bien par les bailleurs le 18 février 2019 et le 28 mars 2019 caractérise un manquement de Mme [C] à l’obligation pour le locataire, édictée par l’article 7-g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier auprès du bailleur. Conformément à ce que retenu par le premier juge, ce manquement constitue un motif sérieux et légitime du congé délivré par les bailleurs le 18 mai 2021.

L’article 7- b de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Mme [G] [R] et M. [I] [X] font grief au premier juge d’avoir considéré qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’un manquement caractérisé de Mme [C] à ces dispositions à la date de délivrance du congé.

Les bailleurs justifient cependant par les attestations produites en pièces 18, 19 et 20 de leur dossier que Mme [C] a causé des troubles réguliers au voisinage depuis 2018 en laissant son petit-fils réaliser régulièrement une activité de réparation de véhicules entreposés et durablement immobilisés ainsi que de nombreuses pièces mécaniques aux abords immédiats du logement loué, et en occasionnant également de manière régulière du tapage nocturne. Les bailleurs justifient également que ces troubles se sont poursuivis dans les années suivantes par la production de courriers adressés les 1er mars 2023 et 26 février 2024 à Mme [C] par le Maire de la commune, suivis le 10 juin 2024, d’un dépôt de plainte pour entrave à la circulation, déversement de produits insalubres et nuisances sonores.

Mme [R] et M. [X] étaient dès lors bien-fondés à invoquer le manquement de leur locataire à son obligation d’user paisiblement des lieux loués au soutien du congé délivré le 18 mai 2021.

Le jugement sera en conséquence de l’ensemble de ces observations confirmé en ce qu’il a jugé ledit congé valide.

— sur la demande de Mme [C] au titre de la réparation du cumulus

Si Mme [C] justifie avoir supporté le coût du remplacement du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude équipant le logement donné à bail, elle ne justifie avoir sollicité au préalable de ses bailleurs leur accord pour faire réaliser ces travaux de sorte qu’elle n’est pas fondée à les voir condamnés à en rembourser le coût.

— sur la demande de Mme [C] au titre du ballon d’eau chaude

Mme [R] et M. [X] forment appel incident du jugement en sa disposition les ayant condamnés à payer à Mme [C] la somme de 623 euros au titre du remplacement du ballon d’eau chaude.

Il résulte de la motivation du premier juge que Mme [K] [C] a justifié en première instance par la production d’un courrier daté du 13 mars 2024 qui n’est pas versé aux débats à hauteur d’appel, avoir informé ses bailleurs d’un dysfonctionnement du ballon d’eau chaude.

Mme [R] et M. [X] ne justifient pas de leur côté avoir répondu à cette sollicitation alors que le bailleur est tenu d’assurer la réparation des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

Ils ne rapportent pas davantage la preuve en l’absence de production de l’état des lieux d’entrée qu’ainsi qu’ils le prétendent, le ballon d’eau chaude venait d’être installé lors de l’entrée dans les lieux de la locataire et que sa panne serait due à un mauvais état d’entretien.

Ils ne produisent enfin aucun élément objectif de nature à invalider la facture établie le 3 avril 2024 par la société m-j multiservices faisant état de la panne du cumulus due à sa vétusté.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

— sur la demande d’expulsion

Mme [R] et M. [X] sollicitent à hauteur d’appel le prononcé de l’expulsion de Mme [K] [C].

Cette demande nouvelle étant la conséquence nécessaire de la validation du congé délivré par les bailleurs à leur locataire, elle sera jugée recevable et bien-fondée par la cour.

Il s’ensuit qu’à défaut pour Mme [C] d’avoir libéré les lieux loués deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son explusion et à celle de tous les occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur.

— sur les demandes indemnitaires

Le congé délivré à Mme [K] [C] par ses bailleurs ayant été jugé valide, sa demande indemnitaire fondée sur le caractère abusif de sa délivrance a été à juste titre rejetée par le premier juge.

Mme [R] et M. [X] seront également déboutés de leur demande indemnitaire fondée sur le caractère abusif de la procédure introduite par Mme [C] dès lors que l’exercice d’une action en justice ou d’un recours constitue un droit qui ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grossière équipollente au dol qui ne sont pas démontrées au cas d’espèce.

Partie succombante, Mme [K] [C] supportera la charge des dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit qu’à défaut pour Mme [K] [C] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son explusion et à celle de tous les occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur

Condamne Mme [K] [C] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [K] [C] à payer à Mme [R] et M. [X] la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE CONSEILLER

EN REMPLACEMENT

DU PRESIDENT EMPECHE