COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05427 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QAG6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 SEPTEMBRE 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 1121001152

APPELANT :

Monsieur [D] [X]

né le 01 Mai 1959 à [Localité 1] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean marc MAILLOT de la SELARL SELARL MAILLOT AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant non plaidant

Me [C] a dégagé sa responsabilité le 5 janvier 2026

INTIME :

Monsieur [V] [Y]

né le 21 Décembre 1952 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 15 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 23 novembre 2002 à effet au 1er janvier 2003, M. [D] [X] a donné à bail à M. [V] [Y], un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 732,20 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par lettre du 30 septembre 2019, M. [D] [X] a délivré à M. [V] [Y] un congé pour vendre avec un préavis de trois mois.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 octobre 2019, M. [V] [Y] a fait savoir à M. [D] [X] que le préavis devait être ramené à un mois.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 13 décembre 2019.

Estimant que le bailleur ne lui avait pas restitué une partie du dépôt de garantie et qu’il lui avait délivré un congé frauduleux, M. [V] [Y] a, selon exploit d’huissier en date du 26 mai 2021, fait assigner M. [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], afin de le voir condamner à lui verser le montant du dépôt de garantie augmenté de la pénalité mensuelle de 10 % du loyer, outre 5.000 euros au titre du préjudice subi du fait du congé frauduleux.

Le jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] :

Constate que le contrat intervenu entre M. [D] [X] et M. [V] [Y] constitue un contrat de bail d’habitation non meublé ;

Condamne M. [D] [X] à verser à M. [V] [Y] la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la délivrance d’un congé pour vendre sans respect des dispositions légales ;

Déboute M. [D] [X] de sa demande reconventionnelle au titre des dégradations ;

Dit que M. [V] [Y] est redevable envers M. [D] [X] de la somme de 741,35 euros au titre des loyers et charges ;

Dit que M. [D] [X] est redevable à l’égard de M. [V] [Y] de la somme de 1.524,40 euros au titre du dépôt de garantie ;

Condamne en conséquence M. [D] [X] à verser à M. [V] [Y] la somme de 783,05 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite des loyers et charges impayés ;

Condamne M. [D] [X] à verser à M. [V] [Y] à compter du 30 janvier 2020 la somme de 10 % du montant du loyer de 741,35 euros pour chaque période mensuelle commencée jusqu’à restitution effective de la somme due sans intérêt légal sur majoration ;

Condamne M. [D] [X] à verser à M. [V] [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [V] [Y] de ses autres demandes ;

Condamne M. [D] [X] aux dépens ;

Rappelle que l 'exécution provisoire est de droit.

Le premier juge requalifie le contrat en bail d’habitation non meublé conclu pour une durée minimum de trois ans renouvelable, constatant qu’aucun inventaire ni aucun état détaillé du mobilier n’ont été établis selon les modalités prévues à l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989, et que le logement n’était pas équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au sens des dispositions d’ordre public de l’article 25-4.

Il retient que le bailleur a commis une faute en délivrant un congé qui ne respectait pas les formes et délais prévus à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et a ainsi causé un préjudice à son locataire, qui a été contraint de quitter rapidement les lieux dans lesquels il résidait depuis 2003. Toutefois, il relève le défaut de preuve d’une intention frauduleuse du bailleur, lequel justifie de la mise en vente du bien et des difficultés rencontrées liées à une division parcellaire et un bornage à réaliser. Il constate également que le locataire a trouvé un logement à titre gratuit dès le 30 novembre 2019, soit avant l’expiration du délai indiqué dans le congé, et délivré un préavis avec un délai réduit. Il octroie ainsi à M. [V] [Y] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Le premier juge indique que M. [V] [Y], entré dans les lieux en 2003, ne peut être tenu responsable des dégradations alléguées, compte tenu de l’existence d’une grille de vétusté.

Il retient qu’au regard du départ du locataire des lieux le 30 novembre 2019, le bailleur aurait dû restituer, au plus tard le 30 janvier 2020, le dépôt de garantie, après déduction de la somme de 741,35 euros au titre du loyer de novembre 2019 resté impayé.

M. [D] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 novembre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 15 décembre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 et mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 31 janvier 2024, M. [D] [X] demande à la cour de :

Recevoir en la forme l’appel du concluant ;

Au fond y faire droit ;

Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 14 septembre 2023 ;

Statuant à nouveau,

Débouter, purement et simplement, M. [V] [Y] de l’intégralité de ses demandes ;

Juger que le motif du congé est parfaitement fondé et justifié, pour les motifs ci-dessus exposés ;

Juger en tout état de cause que le locataire a lui-même donné congé en excipant d’un préavis réduit d’un mois par LRAR du 16 octobre 2019 ;

Condamner M. [V] [Y] à verser à M. [D] [X] la somme de 566,95 euros au titre du solde restant dû pour le loyer impayé du mois de novembre 2019 et les remises en état des lieux suite au constat d’état des lieux contradictoire en date du 13 décembre 2019, et la facture produite ;

Condamner M. [V] [Y] à verser au concluant une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [D] [X] soutient que l’attestation établie le 1er janvier 2003, aux termes de laquelle il autorise le locataire à substituer ou remplacer les meubles du logement, démontre qu’il s’agit d’un bail meublé. Il ajoute que ce statut meublé n’a jamais été contesté par le locataire avant l’introduction de la présente instance. Il fait également valoir qu’il n’est pas en mesure de produire la liste des meubles et l’état des lieux d’entrée, qui ont été détruits en 2014 lors d’importantes inondations.

L’appelant conclut à la validité du congé pour vendre, compte tenu de sa conformité aux textes applicables, et de la justification de la mise en vente du bien et des difficultés rencontrées pour la division parcellaire. Par ailleurs, il prétend que l’intimé ne peut invoquer une telle nullité en ce qu’il a lui-même donné congé au bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 octobre 2019. Il conteste l’existence du préjudice allégué, arguant que le locataire s’est relogé sans aucune difficulté.

En outre, il conclut au rejet de la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie, soutenant que le locataire est responsable des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, et redevable du loyer du mois de novembre 2019.

L’appelant sollicite finalement la somme de 566,95 euros, correspondant au solde restant dû au titre des factures de travaux de remise en état selon l’état des lieux de sortie et du loyer impayé du mois de novembre 2019, déduction faîte du dépôt de garantie versé.

Dans ses dernières conclusions du 25 avril 2024, M. [V] [Y] demande à la cour de :

Juger l’appel interjeté par M. [D] [X] mal fondé et l’en débouter ;

Confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il n’a pas retenu le caractère frauduleux du congé ;

Statuant à nouveau,

Juger que le congé pour vendre délivré est mensonger et frauduleux ;

Juger irrégulier, nul et de nul effet le congé délivré le 30 septembre 2019 pour ce motif supplémentaire ;

Condamner en tout état de cause M. [D] [X] à verser la somme de 5.000 euros au titre du préjudice subi par M. [V] [Y] en raison de ce congé irrégulier, mensonger et frauduleux, délivré notamment avec effet un an avant terme ;

Débouter M. [D] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et écritures ;

Le condamner au paiement de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [V] [Y] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a requalifié le contrat liant les parties en bail d’habitation non meublé, affirmant notamment que ledit bail ne porte pas mention des meubles mis à la disposition du locataire, et qu’aucun inventaire ni état détaillé des meubles ne sont annexés au bail.

L’intimé conclut à la nullité du congé pour vente, affirmant que celui-ci ne respecte pas le délai de préavis de six mois avant le terme, ne reprend pas les mentions prescrites à peine de nullité par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ni ne stipule clairement les conditions de vente alors qu’il ne présente en annexe aucune notice d’information relative aux obligations du bailleur ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

Il conclut en outre au rejet de la demande formulée au titre des dégradations, prétendant que le logement a été restitué en parfait état, et qu’il ne lui incombe pas de reprendre à ses frais les légères dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie, lesquelles résultent d’une vétusté avancée des lieux.

L’intimé fait ainsi valoir que le bailleur disposait d’un mois à compter du 13 décembre 2019 pour restituer le dépôt de garantie, justifiant l’application d’une pénalité légale mensuelle de 10 % du loyer en principal, soit 74,13 euros par mois de retard.

Par ailleurs, il affirme que le courrier adressé au bailleur le 16 octobre 2019 ne peut pas s’analyser en un congé, s’agissant d’une notification de la prise d’acte par le locataire du congé préalablement émis par le bailleur, et d’une demande subséquente de raccourcissement du délai de préavis à un mois.

L’intimé conclut ensuite au caractère frauduleux du congé pour vendre, soutenant qu’au moment de sa délivrance, le bailleur n’avait pas entamé la moindre démarche en vue de la vente du bien, dès lors qu’aucun mandat de recherche n’avait été confié à un agent immobilier et qu’aucun géomètre-expert n’avait été sollicité pour la division parcellaire.

A cet égard, il sollicite la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts, soutenant avoir été privé d’une jouissance paisible de son logement pendant une année supplémentaire, et avoir été contraint de quitter rapidement les lieux dans lesquels il résidait depuis presque 17 ans.

MOTIFS

Sur la requalification du bail

Le contrat de bail ayant été conclu entre les parties le 22 novembre 2003, les articles 25-4 et 25-5 de la loi du 6 juillet 1989 issus de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite « loi ALUR », ne sont pas applicables en l’espèce conformément à l’article 14 de cette loi, pas plus que l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

Ainsi, il ne peut être tiré de conséquences juridiques d’un défaut de respect des conditions énoncées aux articles susvisés.

Cela étant, les parties sont liées par un bail d’habitation signé par les parties le 22 novembre 2003 portant mention de l’intitulé « locaux meublés » apposé en entête du contrat de location.

Cette mention ne permet pas, à elle seule, de prouver le caractère meublé du logement litigieux dès lors que le seul intitulé d’un contrat ne suffit pas à lui conférer définitivement sa véritable nature.

Le juge doit en effet restituer la véritable qualification du bail en recherchant notamment si le local est garni d’un mobilier en quantité suffisante pour permettre une jouissance normale des locaux et permettre au locataire de vivre convenablement.

En premier lieu, si M. [X] oppose en appel le fait que le statut meublé n’a jamais été contesté par le locataire avant l’introduction de la présente instance, il n’en déduit cependant aucune conséquence juridique tenant notamment à l’irrecevabilité de la demande en raison de la prescription de l’action en requalification, en sorte que cet argument est sans conséquence sur la demande.

Pour le surplus, il n’est nullement contesté qu’aucune liste de meubles ou un inventaire du mobilier n’a été annexé au contrat de bail. Aucun état des lieux d’entrée reprenant le détail du mobilier n’a été établi lors de la prise à bail.

De même, l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 13 décembre 2019 ne peut suffire à justifier d’une part que le logement était bien meublé lors de la prise à bail et d’autre part que le mobilier éventuel était suffisant. Le courrier produit en pièce 8 par le bailleur, aux termes duquel il autorise le locataire à ajouter des meubles ou à les substituer, n’établit pas plus la suffisance du mobilier équipant le logement.

Il doit être constaté à cet égard que le bailleur ne justifie nullement de la consistance du mobilier à la date de la prise de jouissance de M. [Y], et ne permet pas ainsi à la cour de vérifier la suffisance des meubles et des équipements mis à la disposition du locataire.

En conséquence, pour ces motifs, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a apprécié, qu’au regard des éléments produits aux débats, le logement litigieux ne saurait recevoir la qualification de logement meublé, masi qu’il s’agit d’un contrat de bail non meublé qui relève dès lors du titre Ier de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la validité du congé

A titre liminaire, il convient de préciser que la requalification du contrat de bail justifie qu’il soit fait application des règles régissant le congé pour vente, telles qu’elles résultent des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 15 I, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ' En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article ».

L’article 15 II dispose que 'lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local… »

En l’espèce, le congé a été délivré par un courier simple adressé le 30 septembre 2019, aux termes duquel le bailleur fait état d’un délai de préavis de trois mois tout en précisant le prix de vente fixé à la somme de 250.000 euros. Il est encore indiqué la mention suivante: 'Si vous êtes intéressé par l’achat du logement, je vous remercie de me le faire savoir'.

En premier lieu, si la loi ALUR prévoit la création d’une notice d’information spécifique relative aux obligations du bailleur, ainsi qu’aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, cette annexe est prévue pour le congé pour reprise ou pour vente sans d’ailleurs que le texte ne précise de sanction spécifique. La nullité du congé ne peut donc être déduite du seul constat de l’absence de cette annexe.

Cela étant, l’examen du congé litigieux révèle que les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été respectées par M. [X] comme l’a justement indiqué le premier juge tant en ce qui concerne la mention d’un délai de préavis de trois mois au lieu de six mois, que du manque de précision des modalités de vente ou encore de l’absence de retranscription des mentions requises à peine de nullité par l’article 15.

Ces éléments suffisent à motiver la nullité dudit congé.

Sur la question de la nature frauduleuse du congé soutenue par M. [Y], il lui appartient d’apporter la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur.

L’absence de démarches initiées par M. [X] préalablement à la délivrance du congé, notamment celles relatives aux opérations de bornage et à la division parcellaire, ne peut suffire à caractériser cette intention frauduleuse alors que M. [X] justifie de la mise en vente du bien ainsi que des difficultés rencontrées pour concrétiser cette cession.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge n’a pas retenu le caractère frauduleux du congé mais a toutefois prononcé sa nullité en raison du non-respect des règles de forme et des délais.

S’agissant de l’indemnisation accordée par le premier juge au titre du préjudice moral subi par le locataire du fait de la délivrance fautive du congé, il est certain que la nullité du congé occasionne au preneur un préjudice moral caractérisé par l’obligation de quitter un logement avant l’expiration du bail.

Cependant, M. [Y] ne justifie pas d’une mauvaise appréciation de son préjudice par le premier juge, alors que les pièces démontrent qu’il a sollicité la réduction du délai de préavis à un mois, et qu’il n’a rencontré aucune difficulté particulière pour se reloger en bénéficiant d’un logement gratuit dès le 30 novembre 2019.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé sur l’ensemble de ces points.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

M. [X] produit une facture d’un montant de 1.320 euros correspondant aux prestations suivantes : nettoyage complémentaire, rebouchage de trous et retouches de peinture blanche, remplacement de carreaux cassés au sol, réfection des joints de la baignoire, du lavabo et réglage de la porte-fenêtre droite.

Comme l’a justement indiqué le juge des contentieux de la protection, si l’état des lieux de sortie met en évidence l’existence de pièces non repeintes, de trous à reboucher, de plinthes à nettoyer, de deux trous dans le carrelage ou encore la nécessité de refaire les joints du lavabo, le locataire ne saurait supporter les dégradations liées à la vétusté justifiée par une occupation de près de 16 années.

M. [Y] n’a donc pas à supporter les travaux de peinture et de rebouchage de trous ou encore le réglage de la porte-fenêtre droite.

Pour le surplus, en présence de dégradations imputables au locataire s’agissant du nettoyage complémentaire, du remplacement de carreaux cassés au sol, et de la réfection des joints de la baignoire et du lavabo, la demande indemnitaire du bailleur ne peut être rejetée sur le seul constat de la production d’une facture globale ne permettant pas de dissocier les postes de réparation.

Au regard des éléments produits, la cour évalue le montant du préjudice matériel subi par le bailleur à la somme de 350 euros, qui viendra en déduction du dépôt de garantie.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il n’est nullement contesté que M. [Y] a versé une caution d’un montant de 1.524,40 euros et qu’il restait redevable du loyer du mois de novembre 2019 d’un montant de 771,35 euros.

Au vu des éléments susvisés, il convient de déduire également le montant des dégradations locatives soit la somme de 350 euros.

Ainsi, M. [X] devait restituer au plus tard le 30 janvier 2020 la somme de 403.05 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite des sommes dues par le locataire.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

S’agissant de l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné le bailleur à verser 10% du loyer mensuel de 741,35 euros à compter du mois de février 2020 sur le constat de l’absence de restitution du dépôt de garantie dans les délais prescrits.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelant supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il :

Déboute M. [D] [X] de la demande présentée au titre des dégradations locatives,

Condamne M. [D] [X] à verser à M. [V] [Y] la somme de 783,05 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite des loyers et charges impayés,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que M. [V] [Y] est redevable de la somme de 350 euros au titre des réparations locatives,

Condamne M. [D] [X] à verser à M. [V] [Y] la somme de 403.05 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite des loyers et charges impayés,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [X] aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président