COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

(anciennement 2ème chambre civile)

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02069 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QUC2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 10 AVRIL 2025

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 24/02377

APPELANTES :

S.A.R.L. SUN7IMMO

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e BRIBES substituant M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 03 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 8 janvier 2026 a été prorogé au 27 janvier 2026 ; les parties en ayant été préalablement avisés;

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Le 10 janvier1994, la SARL 'Au Chocolat [E] ' devenue ultérieurement la SARL Liégeois a conclu un renouvellement de bail commercial avec M.[I] [G] pour un local commercial appartenant à ce dernier et sis [Adresse 6].

Le 21 novembre 2013, à la suite du décès de M. [I] [G], la SARL Sun7lmmo est devenue propriétaire de ce local commercial.

La SARL Sun7lmmo en sa qualité de bailleresse a notifié le 20 decembre 2013 la SARL 'Au Chocolat [E]', preneuse, sa volonté de déplafonner le loyer. Par jugement en date du 05 mai 2015, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Montpellier a rejeté cette demande de déplafonnement du prix du loyer.

La SARL Sun7lmmo a délivré à la SARL 'Au Chocolat [E]' un refus de renouvellement du bail par acte extrajudiciaire du 11 iuin 2015 .

Par ordonnance en date du 09 iuillet 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné à la demande de la SARL Sun7Immo et au contradictoire de la SARL 'Au Chocolat [E]' une mesure d’expertise destinée à évaluer notamment l’ indemnité d’éviction due par le bailleur et de proposer le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur correspondant à la valeur locative.

Sans attendre le dépôt du rapport d’expertise qui n’interviendra que le 16 mars 2016, la SARL Sun7lmmo a saisi au fond le tribunal de grande instance de Montpellier par assignation du 10 juin 2015 aux fins de voir fixer l’indemnité d’occupation due par la preneuse.

Par jugement en date du 06 iuillet 2017, le tribunal de grande instance de Montpellier a notamment fixé à 1.605 euros par mois l’indemnite d’occupation due au bailleur à compter du terme du bail, ainsi qu’à 157.426 euros le montant de l’indemnité d’éviction.

Par acte du 13 novembre 2017, la SARL Sun7lmmo a cédé le local commercial à la SAS [Adresse 5].

Par un arrêt en date du 21 septembre 2021, la Cour d’appel de Montpellier a confirmé en toutes ses dispositions le jugement en date du 06 iuillet 2017 et y ajoutant a condamné la SARL Sun7lmmo à payer à la SARL [E] la somme de 157 426 € au titre de l’indemnité d’eviction.

La SARL Sun7lmmo n’ayant procédé que partiellement au paiement de l’indemnité d’éviction par le versement d’une somme de 67,724,44 euros le 31 janvier 2023,la SARL [E], par acte de commissaire de justice du 22 avril 2024, lui a fait délivrer un commandement de payer valant saisie portant sur un montant de 118.870,46 euros au titre du solde de l’indemnité d’eviction.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SAS [Adresse 5] et la SARL Sun7lmmo ont fait assigner la SARL [E] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier en paiement du solde de l’indemnité d’occupation, soit la somme de 82 897, 14 € . Elles ont également fait assigner aux mêmes fins, par exploit en date du 12 juin 2024, M. [F] [E] en qualité de liquidateur amiable de la SARL [E].

La SARL [E] (en liquidation amiable) a saisi le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier d’un incident aux fins de voir :

— déclarer prescrite et donc irrecevable, depuis le 21 septembre 2023, l’action des sociétés Sun7lmmo et [Adresse 5] visant à obtenir le paiement de l’indemnité d’occupation pour un montant de 82.897,14 euros,

— déclarer prescrite et donc irrecevable, depuis le 13 novembre 2017, celle de la SAS [Adresse 5] visant à obtenir le paiement des indemnités d’occupation pour la somme de 50.685,30 euros,

— débouter les défenderesses à l’incident de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner aux dépens et à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 avril 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en justice intentée par la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5],

— débouté la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté la Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamné la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] aux dépens,

— condamné la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] à payer la somme de 3.000 euros à la SARL [E] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté Ia demande de la SARL Sun7lmmo et de la SAS [Adresse 5] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SAS [Adresse 5] et la SARL Sun7lmmo ont relevé appel de cette ordonnance par déclaration reçue au greffe de la cour le 17 avril 2025.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 novembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SAS [Adresse 5] et la SARL Sun7lmmo SCI Mabouya demandent à la cour de :

* dire et juger qu’en l’état des dettes et créances respectives des parties, la compensation s’est opérée suite à l’arrêt prononcé par la cour d’appel de Montpellier le 21 septembre 2021, compensation confirmée par les échanges des conseils des parties de la procédure.

* juger, à défaut dire et juger non prescrites les actions des sociétés Sun7lmmo [Adresse 5],

* en conséquence, infirmer la décision prononcée le 10 avril 2025 par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Montpellier.

* A titre subsidiaire,

— dire et juger que la fixation de l’indemnité d’occupation vaut condamnation en vertu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation.

— en conséquence, infirmer la décision prononcée le 10 avril 2025 par le juge de la mise en état pres du tribunal judiciaire de Montpellier.

* A titre très subsidiaire,

— dire et juger qu’il y avait accord des parties sur le montant du solde des sommes dues après compensation suite aux échanges des conseils des parties.

— en consequence, infirmer la decision prononcée le 10 avril 2025 par le juge de la mise en état près du tribunal judiciaire de Montpellier.

* Statuant à nouveau,

— débouter la société [E] représentée par son liquidateur M. [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer la décision déférée concernant la condamnation des concluantes à payer un article 700 de 3.000 €

— débouter l’intimée de son appel incident.

— si par extraordinaire l’appel incident était déclaré justifié, dire et juger prescrite la demande de paiement d’un complément d’indemnité d’éviction sollicitée par l’intimée et ordonner la restitution des fonds qui ont été perçus à la date du 3 janvier 2023.

— statuant à nouveau, condamner la société [E] représentéée par M. [E] en qualité de liquidateur à payer aux concluantes la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 1er jullet 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL [E], société en liquidation amiable prise en la personne de son liquidateur, M. [F] [E] demande à la cour de :

— confirmer dans l’ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en état a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en justice intentée par la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5].

— Accueillant l’appel incident de la société [E], infirmer l’ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en état a jugé que le délai de prescription de l’action en fixation et en paiement de l’indemnité d’occupation a commencé :

o Pour la société Sun7lmmo à la date de l’arrêt de la cour d’appel, soit le 21

septembre 2021

o Pour la société [Adresse 5] à la date de la fin de l’occupation des lieux, soit le 13 novembre 2017.

— Fixer le commencement du délai de la prescription à la date du 11 juin 2015.

— débouter les sociétés Sun7lmmo et [Adresse 5] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions

— les condamner à payer à la SARL [E] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

A l’audience des plaidoiries du 10 novembre 2025, la cour a soulevé d’office l’existence d’une erreur matérielle contenue dans la déclaration d’appel sur le nom de l’intimée et ce, sans observation ou opposition des parties à ce titre.

MOTIFS

Il convient en préliminaire de relever que l’appel ne porte pas sur les dispositions de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle débouté les sociétés [Adresse 5] et Sun7lmmo SCI Mabouya de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Les sociétés [Adresse 5] et Sun7lmmo font valoir que

la prescription de leur action en paiement de l’indemnité d’occupation est soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil, l’article L. 145-60 ne concernant que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux (Civ 3ème 8 novembre 2006 n° 11.994) et le juge de la mise en état n’ayant pas fait de distinction à tort entre l’action en fixation et l’action en paiement. Elles soutiennent, en effet, que l’action en paiement de l’indemnité d’occupation n’est pas une action en matière commerciale au sens strict mais une créance pécuniaire de droit commun, la jurisprudence estimant que la fixation de l’indemnité d’occupation vaut action en paiement et que le jugement fixant cette indemnité constitue un titre exécutoire suffisant pour recouvrer cette créance.

Elles estiment, en conséquence, que le point de départ de la prescription, en l’espèce, ne peut être que la date de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 21 septembre 2021 qui a confirmé le jugement du 06 iuillet 2017 ayant fixé l’indemnité d’occupation et qui constitue un titre exécutoire dont l’exécution peut être demandée dans le délai de dix ans prévu par l’article L. 114-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’assignation en paiement étant intervenue en tous les cas dans avant l’expiration du délai de prescription quinquennale.

Elles exposent, par ailleurs, que c’est à tort que le premier juge a fixé le point de départ de la prescription pour la société [Adresse 5] à la date du 13 novembre 2017. alors que ce n’est pas à cette date que la société [E] a quitté les lieux mais le 3 janvier 2023, postérieurement à l’arrêt de la cour d’appel et que c’est seulement à cette dernière date que la société [Adresse 5] est devenue créancière de l’indemnité d’occupation et pouvait exercer son action en paiement à l’encontre de la société [E].

Elles indiquent également que les parties se sont rapprochées après l’arrêt de la cour d’appel et ont convenu d’une compensation entre les sommes dues par chacune d’elles, compensation ayant eu pour effet d’éteindre la créance de la société [E] au titre de l’indemnité d’éviction, le premier juge ayant fait l’impasse sur cet accord alors que cette compensation légale automatique s’opère de plein droit sans besoin de formalité particulière.

Elles affirment que la prescription n’a pas commencé à courir, comme l’invoque l’intimée, à compter de la date à laquelle le bailleur exerce son droit de repentir alors que l’exercice d’un tel droit qui accorde au locataire évincé le droit de retenir le local qu’il occupe dans l’attente du règlement de l’indemnité d’éviction, n’a pu courir en l’espèce à la date du 11 juin 2015, puisque le juge n’était pas encore saisi d’une action en fixation de l’indemnité d’occupation et de l’indemnité d’éviction.

La SARL [E] soutient quant à elle que c’est la prescription biennale prévue à l’article L 145-60 du code de commerce qui s’applique à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation fondée sur l’article L 145-28 du même code, conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, le délai ne pouvant commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit du peneur au bénéfice d’une indemnité d’éviction (Civ 3ème 18 janvier 2018 n° 16-27.678). Elle fait observer que les appelants pour soutenir l’application de la prescription quinquennale invoquent des jurisprudences relatives à des actions en paiement de droit commun pour des loyers non soumis au statut des baux commerciaux et qu’il n’y a pas lieu de faire la distinction entre l’action en fixation et l’action en paiement, soumises toutes les deux à la prescription biennale.

Elle fait valoir, en conséquence, en l’espèce que :

— s’agissant de la société Sun7Immo, c’est à juste titre que le juge de la mise en état a déclaré prescrite son action en paiement formulée pour la première fois le 13 mai 2024, la procédure de fixation de l’indemnité d’occupation qu’elle a engagée devant le tribunal de grande instance le 18 juin 2015 si elle a interrompu pour le compte de cette société le délai de prescription biennale jusqu’au prononcé de l’arrêt de la cour d’appel du 21 septembre 2021, n’ayant pas interrompu ce délai au titre de l’action en paiement

— s’agissant de la société [Adresse 5], la procédure aux fins de fixation de l’indemnité n’a pas non plus interrompu la prescription dès lors qu’elle n’était pas partie au jugement de première instance et qu’appelée en intervention forcée devant la cour, elle n’a formulé aucune demande à ce titre.

Elle expose concernant les moyens invoqués par les appelantes qu’une décision se bornant à constater une créance ou à en fixer le montant ne constitue pas un titre exécutoire, que les appelantes ne sont donc pas créancières de la société [E] aux termes du jugement et de l’arrêt en question qui n’ont fait que fixer le montant de l’indemnité d’occupation sans prononcer de condamnation pour son paiement, seule la condamnation au paiement de l’indemnité d’éviction ayant été rajoutée par la cour et que la compensation en vertu de l’article 1347 du code civil qui n’est plus de droit mais doit être invoquée (Civ 2ème 30 juin 2022 n° 21-10.272) est invoquée après le délai d’expiration du délai de prescription.

Elle forme un appel incident concernant le point de départ de la prescription qui court, en l’espèce à compter du 11 juin 2015, date de signification du congé mettant fin au bail et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, le principe de ce droit n’ayant jamais été contesté et date à laquelle a donc été consacré le droit du preneur au paiement de cette indemnité d’éviction.

Elle ajoute qu’il appartenait, par ailleurs, à la société [Adresse 5] devenue propriétaire des murs occupés par la société [E] de venir aux droits de la société Sun7Immo dans le cadre de la procédure d’appel du jugement du 06 iuillet 2017 pour solliciter la fixation de l’indemnité d’occupation, ce qu’elle n’a pas fait et qu’elle est donc irrecevable en son action en paiement des indemnités d’occupation depuis la date d’acquisition du bien le 13 novembre 2017 jusqu’à la date de départ de la société [E] le 31 décembre 2022.

Il ressort de l’assignation introductive d’instance au fond que les sociétés [Adresse 5] et Sun7immo exercent une action en paiement au titre du reliquat de l’indemnité d’occupation due par la preneuse, la SARL [E] à la suite du refus de renouvellement délivré par la bailleresse le 11 iuin 2015 et du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 6 juillet 2017 confirmé en toutes ses dispositions par l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 21 septembre 2021 et qui, après expertise, a fixé l’indemnité d’occupation due par la preneuse à 1605 € par mois à compter du 31 mars 2014, date de la fin du bail.

C’est en premier lieu à juste titre que le premier juge a retenu l’application, en l’espèce, de la prescription biennale prévue à l’article L 145-60 du code de commerce, lequel dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V intitulé ' Du bail commercial ' se prescrivent par deux ans. L’action en paiement de l’indemnité d’occupation trouve, en effet, son fondement dans l’article L. 145-28 du code de commerce qui se situe dans ce même chapitre et qui prévoit qu’en contrepartie du droit pour le preneur de se maintenir dans les lieux loués jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, lorsque comme, en l’espèce, lui a été notifié un refus de renouvellement de bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction, ce preneur est débiteur envers le bailleur d’une indemnité d’occupation déterminée conformément aux sections VI et VII du chapitre précité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et particulièrement des décomptes établis par les appelantes que la somme réclamée correspond aux indemnités d’occupation impayées à compter du 31 mars 2014, tel que fixé par le jugement du 6 juillet 2017 jusqu’à l’année 2022 inclue. Les parties s’accordent dans leurs écritures pour reconnaître que l’indemnité d’éviction ou partie de celle-ci n’a été versée à la société [E] qu’en janvier 2023, après la libération des lieux par cette dernière le 3 janvier 2023, ainsi qu’il résulte d’un procès-verbal de constat d’huissier et des écritures des parties qui s’accordent sur ce point et non comme retenu à tort par le premier juge le 13 novembre 2017.

Par ailleurs et contrairement aux affirmations des appelantes, il n’est établi l’existence d’aucun accord entre les parties aux fins de voir appliquer une compensation entre les sommes dues par le preneur au titre des indemnités d’occupation dues et celles dues par le bailleur au titre de l’indemnité d’éviction, ayant pour effet d’entraîner l’extinction de l’obligation au paiement de l’indemnité d’éviction avant la libération des lieux par le preneur, les courriers et échanges de mails entre les conseils des parties ne faisant apparaître qu’une proposition à ce titre de la part du conseil de la société Sun 7 Immo dans un courrier du 5 décembre 2022 sans aucune réponse favorable et non équivoque de son confrère à cette proposition. Il résulte, par ailleurs, des dispositions de l’article 1347 du code civil, que la compensation légale ne s’opère pas de plein droit à la date où ses conditions se trouvent réunies mais doit être invoquée. Contrairement aux affirmations de l’intimée, il ne ressort pas des termes de ces dispositions que cette invocation doive nécessairement s’effectuer au stade d’une instance judiciaire, une invocation antérieure sur simple proposition ou déclaration unilatérale de l’une seule des parties pouvant être admise. Néanmoins, même en considérant que la proposition effectuée le 5 décembre 2022 serait de nature à justifier de cette invocation, les appelantes ne sauraient soutenir que du fait de cette compensation, la créance de la société [E] au titre de l’indemnité d’éviction aurait été éteinte dés le jour de cette invocation puisqu’il ressort de ce même courrier qu’il restait encore dû à ce titre à la société [E], après compensation, une somme de 73 602, 12 €.

Il est établi en conséquence, que les indemnités d’occupation faisant l’objet de l’instance au fond se rapportent à une période pendant laquelle le preneur n’avait pas reçu encore paiement de l’indemnité d’éviction, qui s’entend d’un paiement intégral et qu’il avait ainsi droit au maintien dans les lieux dans les conditions prescrites par l’article L. 145-28, lequel ne fait pas de distinction particulière entre l’action en fixation de l’indemnité d’occupation et l’action en paiement de celle-ci, comme le relève à bon droit le premier juge.

Ainsi, contrairement aux affirmations des appelantes, ce n’est pas la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil qui est applicable en l’espèce, la jurisprudence invoquée par elles à ce titre se rapportant à des situations où le maintien du preneur dans les lieux s’est effectué sans droit, ni titre et non sur le fondement des dispositions précitées de l’article L. 145-28.

Par ailleurs, les appelantes ne sauraient prétendre de manière contradictoire que leur action en paiement est fondée sur l’exécution du jugement du tribunal de grande instance de Montpellier du 6 juillet 2017 et de l’arrêt confirmatif de la cour d’appel de Montpellier du 21 septembre 2021 qui ont fixé l’indemnité d’occupation et qui constituent selon elles des titres exécutoires alors qu’en saisissant une juridiction aux fins d’obtenir condamnation à paiement d’une telle indemnité et donc aux fins d’obtention d’un titre, elles n’ont pas entendu, dans le cadre de cette action, se prévaloir de l’exécution des titres précédemment invoqués qui ne nécessitait pas s’ils revêtaient, comme invoqué par elles, le caractère d’un titre exécutoire, une nouvelle action judiciaire, les sociétés appelantes pouvant procéder directement à des voies d’exécution sur le fondement de ces titres.

Concernant le point de départ du délai de prescription de cette action, il est admis selon une jurisprudence constante que si ce délai ne peut commencer à courir avant le jour où est définitivement consacré dans son principe le droit du locataire d’une indemnité d’éviction, son point de départ n’est différé à cette date que si le droit du locataire au paiement de l’indemnité d’éviction a été contesté, soit au moment de la signification du refus de renouvellement du bail, soit postérieurement. Or, en l’espèce, il ressort tant du procès-verbal de signification du refus de renouvellement du bail du 11 juin 2015 que des procédures judiciaires qui ont suivi que ce droit au maintien du preneur n’a jamais été contesté, l’acte de signification contenant offre à la société [E] du paiement d’une indemnité d’éviction et seul le montant de cette indemnité ayant été discuté par les parties au cours des instances judiciaires ayant conduit à sa fixation. En conséquence, il est de principe que le délai doit être considéré comme ayant commencé à courir le lendemain de la date d’expiration du bail, soit en l’espèce le 1er avril 2014 (tenant la date de fin du bail au 31 mars 2014) et non à la date de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 21 septembre 2021 qui a confirmé le jugement du 06 iuillet 2017 ayant fixé l’indemnité d’occupation, comme retenu par le premier juge et qui n’a pas, en l’absence de contestation, consacré en son principe le droit du preneur à l’indemnité d’éviction.

Il n’est invoqué par les sociétés appelantes aucune cause d’interruption de prescription ou de suspension. Néanmoins, l’intimée soumet aux débats la question de l’interruption de la prescription par les procédures judiciaires précitées tendant à la fixation de l’indemnité d’occupation.

Aux termes de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de la prescription.

Ce texte ayant une portée générale s’applique à la prescription biennale prévue à l’article L. L 145-60 du code de commerce.

L’action en fixation de l’indemnité d’occupation tend au même but que celle en paiement de cette indemnité et l’effet interruptif de prescription attaché à la demande en justice concernant la première s’étend donc à la seconde.

En conséquence, en l’espèce, à l’égard de la société Sun7Immo, le délai de la prescription a été interrompu par l’assignation en référé du 12 juin 2015 délivrée par cette dernière à la société [E] et tendant à ordonner une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin de voir évaluer notamment l’indemnité d’occupation. La société Sun7immo ayant fait assigner au fond la société [E] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation par acte du 18 juin 2015 avant même le prononcé de l’ordonnance de référé du 9 juillet 2015 ayant fait droit à la demande d’expertise et avant même la réalisation de la mesure d’instruction, il convient de considérer que le délai de la prescription a à nouveau été interrompu par la demande en justice du 18 juin 2015 jusquà l’extinction de cette instance, soit jusqu’au 21 septembre 2021, date de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier qui a définitivement fixé l’indemnité d’occupation. Un nouveau délai de prescription a ainsi couru à son égard jusqu’au 21 septembre 2023. Or, elle n’a délivré son assignation en paiement que le 13 mai 2024.

Néanmoins, il y a lieu de rappeler que le délai de prescription ne saurait courir, en application de l’article 2233 du code civil d’application générale, à l’égard d’une dette à exécution successive qu’à la date de l’exigibilité de chacune de ses échéances. Le contrat de bail prévoit, en l’espèce, que le loyer est payable trimestriellement aux 1er janvier, avril, juillet et octobre, étant précisé que l’article L. 145-28 du code de commerce stipule que le preneur a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, le preneur étant tenu, même pendant l’instance aux fins de fixation de l’indemnité d’occupation, au paiement de cette indemnité, calculée dans l’attente de l’instance précité, sur le montant du loyer prévu au contrat de bail expiré et selon les modalités prévues à ce même contrat .

En conséquence, et alors qu’elle a fait assigner la société [E] en paiement de la totalité des indemnités d’occupation échues du 1er avril 2014 au 1er decembre 2022 par acte en date du 13 mai 2024, seules les indemnités d’occupation trimestrielles échues du 1er avril 2014 au 1er avril 2022, incluant donc les indemnités des mois d’avril, mai et juin 2022 sont atteintes par la prescription biennale. En revanche, ne sont pas prescrites les indemnités d’occupation échues du 1er juillet au 1er décembre 2022.

A l’égard de la société [Adresse 5], nouvelle bailleresse qui a acquis les biens loués le 13 novembre 2017, c’est à juste titre que l’intimée fait valoir que l’interruption de la prescription résultant des actions judiciaires précitées ne lui a pas bénéficié dès lors qu’elle n’était pas présente à la procédure de référé-expertise et que bien que présente en qualité d’intervenante forcée à la procédure d’appel ayant donné lieu à l’arrêt du 21 septembre 2021, elle n’a formé aucune demande à l’encontre de la société [E]. En conséquence, le délai de la prescription biennale a couru à son égard à compter du 1er avril 2014 sans interruption. Néanmoins et de même que pour la société Sun7Immo, en tenant compte de la date d’exigibilité de chacune des indemnités d’occupation, et alors qu’elle a fait également assigner la société [E] en paiement de la totalité des indemnités d’occupation échues du 1er avril 2014 au 1er decembre 2022 par acte en date du 13 mai 2024, les indemnités d’occupation échues du 1er juillet au 1er décembre 2022 ne sont pas prescrites, seules les indemnités d’occupation trimestrielles échues du 1er avril 2014 au 1er avril 2022, incluant donc les indemnités des mois d’avril, mai et juin 2022 étant atteintes par la prescription biennale.

C’est donc à tort que le premier juge a déclaré irrecevable comme prescrite l’action en paiement des sociétés Sun7Immo et [Adresse 5] relatives à l’ensemble des indemnités d’occupation réclamées. La décision sera donc infirmée à ce titre et statuant à nouveau, il y a lieu de déclarer prescrite cette action en paiement pour les seules indemnités d’occupation échues du 1er avril 2014 au 1er avril 2022 incluant pour ce dernier trimestre les indemnités des mois d’avril, mai et juin 2022 et non prescrites celles échues du 1er juillet au 1er décembre 2022, l’action formée par les deux sociétés Sun 7Immo et [Adresse 5] en paiement de ces indemnités d’occupation étant donc recevable.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’équité ne commande pas de faire bénéficier les parties des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel. Elles seront déboutées de cette demande.

Compte tenu de la nature du litige et chacune des parties succombant pour partie à l’instance d’appel, elles conserveront la charge de leur propres dépens exposés dans le cadre de celle-ci.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ;

— déclaré irrecevable comme prescrite l’action en justice intentée par la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5],

— débouté la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] de l’ensemble de leurs demandes.

Statuant à nouveau,

— déclare irrecevable comme prescrite l’action en paiement formée par la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] à l’encontre de la SARL [E] pour les seules indemnités d’occupation échues du 1er avril 2014 au 1er avril 2022 incluant pour ce dernier trimestre les indemnités des mois d’avril, mai et juin 2022 ;

— déclare recevable comme non prescrite l’action en paiement formée par la SARL Sun7lmmo et la SAS [Adresse 5] à l’encontre de la SARL [E] pour les indemnités d’occupation échues du 1er juillet au 1er décembre 2022,

— Rejette la demande formée par chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens exposés dans le cadre de la présente instance d’appel ;

— Renvoie les parties devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier pour la suite de la procédure.

Le greffier La présidente