Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 JANVIER 2026

(n°2026/ , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00799 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CKTV4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 Septembre 2022 rendu par le Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/02967

APPELANTES

S.C.I. COMPAGNIE [Localité 34] (anciennement dénommée FIB [Localité 34]), en liquidation judiciaire immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 821 431 715, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 10]

[Localité 12]

S.E.L.A.R.L. [J] [M] en sa qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la SOCIETE COMPAGNIE [Localité 34]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Tous deux représentés et assistés de M^e Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER – BARREAUX MAUBARET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0614

INTIMÉE

S.A.S. MK2 IMMOBILIER FRANCE précédemment dénommée MK2 CINEMAS immatriculée au RCS de [Localité 22] sous le n° 334 981 388, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 assistée de M^e Rémy CONSEIL de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : C0987

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue 20 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame BRET, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame SENTUCQ , présidente de chambre

Madame BRET, conseillère

Madame GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 8 février 1972, conclu entre M. [R], anciennement propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4], lequel appartient aujourd’hui à la SCI FIB [Localité 34], et la société d’exploitation du Drugstore Odéon (SEDO), propriétaire de certains locaux dans l’immeuble [Adresse 15] à Paris 6ème, un droit de passage pour sortie de secours a été constitué sur les lots 1, 23 et 100 de l’immeuble sis [Adresse 15].

Un second acte a été conclu le 17 juin 1980 afin de constituer une nouvelle servitude de passage pour deux issues de secours.

Par acte du 11 février 1986, la société MK 2 Vision a acheté l’immeuble situé [Adresse 15].

Par acte du 10 juillet 2015, le lot n°100 dudit immeuble a été divisé en trois lots : 105,106 et 107, la nouvelle servitude de passage portant sur les lots n°1, 23 et 105.

Par acte du 19 février 2019, la société MK2 Cinémas a fait assigner la société FIB Saint Germain devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d’obtenir la nullité de ladite servitude.

Suite à la séparation des activités de gestion du patrimoine immobilier et d’exploitation des cinémas, la nouvelle société MK2 Cinémas a repris l’exploitation des fonds de commerces dont celui sous éviction sis [Adresse 3], l’ancienne société MK2 Cinémas, renommée société MK2 Immobilier France, conservant la propriété et la gestion des actifs immobiliers, dont l’immeuble sis [Adresse 15].

Par jugement du 6 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— déclare la société MK2 Immobilier recevable en sa demande principale,

— annule la servitude de passage aux fins d’aménagement de sorties de secours résultant des actes des 8 février 1972 et 17 juin 1980 portant sur les lots no 1, 23 et 105 de l’immeuble sis [Adresse 16] au profit de l’immeuble [Adresse 7],

— déboute les sociétés MK2 Immobilier et FIB [Localité 34] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— condamne la société FIB [Localité 33] Germain à payer à la société MK2 Immobilier une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la société FIB [Localité 33] Germain aux dépens,

— autorise Me [Localité 30] Conseil (Selarl Barbier associés) à recouvrer les dépens selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

— déboute les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonne l’exécution provisoire de la présente décision.

La SCI FIB [Localité 34] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 7 octobre 2022 (RG 22/17291).

La SCI FIB [Localité 34] a été renommée SCI Compagnie [Localité 34].

Par jugement du 11 octobre 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a prononcé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde de la SCI Compagnie [Localité 34], anciennement dénommée FIB [Localité 34].

Par ordonnance du 25 janvier 2024, le président du tribunal de commerce a nommé la Selarl [J] [M] mandataire judiciaire en remplacement du mandataire judiciaire précédemment désigné.

Par ordonnance du 19 septembre 2024, la radiation de l’instance d’appel a été ordonnée dans l’attente de l’intervention du mandataire judiciaire.

La Selarl [J] [M], ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI Compagnie [Localité 34] anciennement dénommée FIB [Localité 34], a relevé appel du jugement par déclaration remise au greffe le 4 octobre 2024 (RG 24/17002).

L’affaire RG 22/17291, radiée suite à l’ouverture de la procédure de sauvegarde, a été rétablie sous le numéro RG 25/799 et par ordonnance du 22 octobre 2025, l’affaire RG 24/17002 a été jointe à l’affaire RG 25/799.

Par jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de sauvegarde de la société Compagnie [Localité 34].

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 12 novembre 2025, par lesquelles la SCI Compagnie [Localité 34] anciennement dénommée FIB [Localité 34] et la Selarl [J] [M] es qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la SCI Compagnie [Localité 34], appelantes, invitent la cour à :

Vu notamment les dispositions prévues par les articles 31 et 122 du CPC,

Vu le jugement de sauvegarde du 11 octobre 2023,

Vu l’intervention volontaire de la Société COMPAGNIE [Localité 34],

REFORMER en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

METTRE hors de cause la SELARL [J] [M] en sa qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la société COMPAGNIE [Localité 34];

ORDONNER dépourvu d’intérêt à agir la société MK2 CINEMAS devenue MK2 IMMOBILIER FRANCE et ACCUEILLIR par conséquent cette fin de non-recevoir et

DECLARER irrecevables ses prétentions et en toutes hypothèses, l’en DEBOUTER.

ORDONNER à défaut, prescrite l’action en annulation de la servitude depuis 2002 et ACCUEILLIR par conséquent cette fin de non-recevoir et DECLARER irrecevables ses prétentions et en toutes hypothèses, l’en DEBOUTER.

DEBOUTER la société MK2 CINEMAS devenue MK2 IMMOBILIER FRANCE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

Subsidiairement,

DEBOUTER la société MK2 CINEMAS devenue MK2 IMMOBILIER FRANCE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, ces dernières étant infondées et de mauvaise foi.

En toutes hypothèses,

CONDAMNER la Société MK2 CINEMAS devenue MK2 IMMOBILIER FRANCE au paiement d’un indemnité de 25 000 € de dommages et intérêts.

CONDAMNER la société MK2 CINEMAS devenue MK2 IMMOBILIER FRANCE au paiement d’une indemnité de 5 000 euros à chacun des concluants sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 12 novembre 2025, par lesquelles la SAS MK2 Immobilier France, intimée, invite la cour à :

Vu l’article 564 du Code de procédure civile,

Vu les articles 637 et 686 à 710 du Code civil,

Vu les articles 2240 à 2245 du Code civil,

Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile,

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955,

Vu l’acte du 10 juillet 2015,

Vu la jurisprudence citée,

Juger irrecevable comme nouvelle en appel, la prétention de la société [J] [M] et la Compagnie [Localité 34] (anciennement dénommée la SCI FIB – [Localité 34]) tendant à déclarer prescrite par usucapion l’action en nullité de la servitude formée par la société MK2 Immobilier France.

Juger recevable la société MK2 Immobilier France en son appel incident, ses demandes, fins et conclusions.

Infirmer le Jugement du 6 septembre 2022 en ce qu’il a :

— Annulé la servitude de passage portant sur les lots n°1, 23 et 105 en ce qu’elle résulterait des actes des 8 février 1972 et 17 juin 1980 de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 24] au profit de l’immeuble du [Adresse 6], alors que la servitude portant sur lots 1, 23 et 105 résulte de l’acte du 10 juillet 2015.

— Rejeté les demandes suivantes :

o Ordonner au service de publicité foncière compétent de radier la servitude supportée par les lots 1, 23 et 105 de l’immeuble [Adresse 16] portant la désignation cadastrale [Cadastre 18] au profit du lot volume 1 de l’immeuble [Adresse 8] portant la désignation cadastrale [Cadastre 19].

o Condamner la société FIB ' [Localité 33]-Germain à payer à la société MK2 Immobilier

France la somme de 25.000 € à titre de dommages-intérêts pour demande abusive.

— Limité la condamnation de la société FIB-[Localité 34] à 2.500 € d’article 700 CPC.

Confirmer pour le reste :

o Déclaré la société MK2 Immobilier France recevable en ses demandes.

o Annulé la servitude de passage portant sur les lots 1, 23 et 105. Mais il est demandé son infirmation en ce qu’il a annulé la servitude portant sur les lots 1,23 et 105 en ce qu’elle résulte des actes des 8 février 1972 et 17 juin 1980, alors que la servitude de passage sur les lots 1, 23 et 105 résulte de l’acte du 10 juillet 2015 (cf. ci-après).

o Débouté la société FIB [Localité 33]-Germain de sa demande en dommages et intérêts.

Statuant à nouveau :

— Débouter la société [J] [M] et la Compagnie [Localité 34] (anciennement dénommée la SCI FIB – [Localité 34]) de toutes leurs demandes, fins et conclusions en appel et déclarer recevable la société MK2 Immobilier France.

— Juger que la servitude de passage grevant les lots 1, 23 et 105 de l’immeuble [Adresse 16] résulte de l’acte du 10 juillet 2015.

— Juger qu’en soulevant la prescription par usucapion de la servitude, la société [J] [M] et la Compagnie [Localité 34] (anciennement dénommée la SCI FIB ' [Localité 34]) reconnaissent la nullité de la servitude conventionnelle contestée.

— Annuler la servitude de passage telle que résultant de l’acte du 10 juillet 2015, portant sur les lots n°1, 23 et 105 de l’immeuble du [Adresse 15] à [Localité 24] au profit de l’immeuble du [Adresse 6].

— Ordonner au service de publicité foncière compétent de radier la servitude supportée par les lots 1, 23 et 105 de l’immeuble [Adresse 16] portant la désignation cadastrale AG [Cadastre 11] au profit du lot volume 1 de l’immeuble [Adresse 8] portant la désignation cadastrale [Cadastre 19].

— Condamner la société [J] [M] et la Compagnie [Localité 34] (anciennement dénommée la SCI FIB – [Localité 34]) à payer à la société MK2 Immobilier France la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts pour demande abusive.

— Condamner la société [J] [M] et la Compagnie [Localité 34] (anciennement dénommée la SCI FIB – [Localité 34]) à payer à la société MK2 Immobilier France 10.000 € d’article 700 CPC de première instance.

— Condamner la société [J] [M] et la Compagnie [Localité 34] (anciennement dénommée la SCI FIB – [Localité 34]) à verser à la société MK2 Immobilier France la somme supplémentaire de 15.000 € au titre de l’article 700 du CPC pour l’appel.

— Les condamner aux entiers dépens d’appel et autoriser à les recouvrer directement conformément à l’article 699 CPC ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la demande de mise hors de cause de la Selarl [J] [M]

Les appelantes sollicitent de mettre hors de cause la Selarl [J] [M], en sa qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [Localité 34] ;

En l’espèce, il est justifié par la production au greffe de l’extrait Kbis à jour au 14 octobre 2025 de la SCI Compagnie [Localité 34], que par jugement du 11 juin 2025, le tribunal de commerce de Bordeaux a arrêté le plan de sauvegarde de la société Compagnie [Localité 34] ; ce jugement a mis fin à la mission de la Selarl [J] [M], en sa qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la SCI Compagnie [Localité 34] ;

Il y a donc lieu d’ordonner la mise hors de cause la Selarl [J] [M], en sa qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la SCI Compagnie [Localité 34] ;

Sur les fins de non-recevoir

Sur la recevabilité de la demande nouvelle en appel

La société MK2 Immobilier France soulève l’irrecevabilité comme nouvelle en appel de « la prétention de la Compagnie [Localité 34] tendant à déclarer prescrite par usucapion l’action en nullité de la servitude formée par la société MK2 Immobilier France » ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

Aux termes de l’article 565 du même code, 'Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent’ ;

Aux termes de l’article 566 du même code, 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire’ ;

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée » ;

Aux termes de l’article 123 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, « Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt » ;

En l’espèce, par ses conclusions en appel, la société Compagnie [Localité 34] soulève l’irrecevabilité des demandes de la société MK2 au motif que « la servitude de l’immeuble de la [Adresse 31] sert d’issue de secours indispensable à l’activité exercée dans l’immeuble du [Adresse 2], ceci depuis 1972 ' de sorte que la remise en cause de cette servitude de passage n’est plus juridiquement possible pour être prescrite par l’effet de l’usucapion depuis 2002 » ;

Il en ressort, d’une part, que le moyen de la société Compagnie [Localité 34] qui tend à faire déclarer la société MK2 irrecevable, en sa demande de nullité de la servitude, sans examen au fond, pour prescription est une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, qui peut être soulevée en tout état de cause ;

D’autre part, « la prescription par usucapion » n’est pas une prétention mais un moyen, à l’appui de la demande de la société Compagnie [Localité 34] de déclarer l’action en nullité irrecevable pour prescription ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société MK2 Immobilier France de déclarer irrecevable comme nouvelle en appel « la prétention de la Compagnie [Localité 34] tendant à déclarer prescrite par usucapion l’action en nullité de la servitude formée par la société MK2 Immobilier France » ;

Sur la fin de non-recevoir relative à « la prescription et l’usucapion »

En appel, la SCI [Localité 34] mentionne dans le paragraphe « sur les fins de non-recevoir » un sous paragraphe intitulé « sur la prescription et l’usucapion » ; elle conclut que les demandes de la société MK2 sont irrecevables au motif que « la servitude de l’immeuble de la [Adresse 31] sert d’issue de secours indispensable à l’activité exercée dans l’immeuble du [Adresse 2], ceci depuis 1972 ' de sorte que la remise en cause de cette servitude de passage n’est plus juridiquement possible pour être prescrite par l’effet de l’usucapion depuis 2002 » ;

Aux termes de l’article 2224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 19 juin 2008, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » ;

En l’espèce, la prescription de l’action en nullité relève de la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, et non de la prescription acquisitive par usucapion ;

Il ressort de l’analyse ci-après que la servitude de passage actuelle a été instituée par acte du 10 juillet 2015, or la société MK2 Cinémas a fait assigner la société FIB [Localité 34], aux fins d’obtenir la nullité de ladite servitude, par acte du 19 février 2019, soit dans le délai de la prescription quinquennale de l’action ;

Ainsi l’action n’étant pas atteinte par la prescription, il y a lieu de rejeter ce moyen ;

Sur la fin de non-recevoir relative à l’intérêt à agir de la société MK2

La SCI Compagnie [Localité 34] a soulevé en première instance le défaut d’intérêt à agir de la société MK2 Immobilier France en nullité de la servitude au motif qu’au moment de l’assignation, la société MK2 n’était pas seulement propriétaire de lots du fonds grevé par la servitude mais était aussi locataire du fonds servant ;

Le tribunal a écarté la fin de non- recevoir en considérant que l’action de la société MK2 se rapporte aux lots concernés par la servitude et qu’il importe peu que cette société soit dans le même temps locataire de lots dans le fonds servants ;

En appel, la SCI Compagnie [Localité 34] maintient le défaut d’intérêt à agir de la société MK2 notamment, au motif que, dans son assignation du 19 février 2019, celle-ci fait valoir que la perte de la jouissance des locaux propriété de la SCI Compagnie [Localité 34] lui ferait perdre l’utilisation de la servitude invoquée et justifierait ainsi son annulation alors qu’à la date de l’assignation, elle bénéficiait de la jouissance des locaux du [Adresse 2] ;

La société MK2 Immobilier France oppose qu’elle sollicite la nullité de la servitude, conformément à la jurisprudence selon laquelle la servitude ayant pour effet d’empêcher le propriétaire d’un fonds de jouir d’un bien en le privant de toute jouissance est nulle, que son intérêt à agir, au titre de la servitude litigieuse, est son intérêt de propriétaire de lots de l’immeuble sis [Adresse 15], qu’elle n’intervient pas en qualité de locataire et exploitant du fonds de cinéma situé au [Adresse 3] ;

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » ;

Une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (3ème chambre civile, 24 mai 2000, pourvoi n° 97-22.255) ;

En l’espèce, la servitude de passage litigieuse grève l’immeuble sis [Adresse 15], fonds servant, au profit de l’immeuble sis [Adresse 3], fonds dominant ;

La société MK2 Immobilier France, dénommée MK2 Cinémas à la date de l’assignation, étant propriétaire de lots de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15] et son action se rapportant à ces lots qui sont concernés par la servitude, a qualité et intérêt pour agir en nullité de ladite servitude, en qualité de propriétaire de ces lots ;

La privation de jouissance qui permet au propriétaire d’obtenir la nullité d’une servitude est, au sens de la jurisprudence, la jouissance consacrée par l’article 544 du code civil en qualité de propriétaire et non la jouissance que le locataire détient en fonction des clauses de son bail ;

Aussi le fait que la société MK2 Cinémas soit en même temps locataire de lots dans le fonds servant, en tout cas à la date de l’assignation, et qu’en qualité de locataire, elle utilise la servitude de passage litigieuse, ne lui retire pas sa qualité et son intérêt à agir en nullité de la servitude, en qualité de propriétaire de lots du fonds servant ;

Ce moyen est rejeté ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré la société MK2 Immobilier France recevable en sa demande principale ;

Sur la nullité de la servitude

En première instance, la société MK2 Immobilier France a sollicité la nullité de la servitude de passage aux motifs qu’elle considère que l’intégralité des lots 1, 23 et 105 sont consacrés à la servitude de passage et que cela la dépossède de l’usage de son bien, alors que l’immeuble du [Adresse 2] n’est pas enclavé et dispose d’une large façade permettant de créer des sorties de secours ;

Le tribunal a fait droit à la demande de MK2 Immobilier France et a annulé la servitude de passage en considérant que :

— compte tenu de sa configuration, la servitude constitue de fait un droit exclusif au profit du fonds dominant interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, caractéristique d’un empiètement illégal et non d’une simple limitation de jouissance,

— les dispositions des articles 544 et 686 du code civil visent à écarter la possibilité d’instituer une forme d’usufruit perpétuel sur une propriété voisine,

— l’empiètement est au moins manifeste sur le lot 105,

— la société FIB ne soulève aucune norme de sécurité, pas plus que l’usucapion, qui lui permettrait de prescrire la servitude de passage (et non la propriété des biens) ;

En appel, la SCI Compagnie [Localité 34] sollicite de débouter la société MK2 de sa demande de nullité de la servitude de passage en faisant valoir que :

— la servitude constitue un droit réel appartenant au propriétaire du [Adresse 2],

— le titre constitutif a force obligatoire,

— s’agissant d’une servitude établie par le fait de l’homme, le juge ne peut porter atteinte à l’accord des parties,

— aucune modalité d’extinction des servitudes conventionnelles de passage précisé dans la revue annale des loyers de juin 2025 n’est constituée,

— le caractère exclusif de la servitude de passage n’apparaît dans aucun des actes la consentant,

— la société MK2 est de mauvaise foi puisqu’au jour de l’assignation, MK2 Cinémas devenue MK2 Immobilier France exploitait le cinéma qui utilise la sortie de secours ;

La société MK2 Immobilier France oppose que :

— le caractère exclusif de la servitude apparaît dans les actes notariés de 1972, 1980 et 2015 et que les lots grevés servent exclusivement de servitude pour les issues de secours,

— le fonds du [Adresse 2] n’est pas enclavé et dispose d’une façade lui permettant de créer des sorties de secours ;

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » ;

Aux termes de l’article 637 du code civil, « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » ;

Une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété (3ème chambre civile, 24 mai 2000, pourvoi n° 97-22.255) ;

Ayant retenu, d’une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds servant et au profit du fonds voisin dominant, d’autre part, que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, la cour d’appel n’a pu qu’en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité (3ème chambre civile, 6 juin 2019, pourvoi n°18-14.547) ;

En l’espèce, il ressort des actes notariés les éléments suivants :

Selon le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 15], initialement en date du 10 juillet 1970, modifié par actes du 13 novembre 1970 et du 25 août 1971, non produit par les parties mais dont certains termes sont visés dans l’acte du 8 février 1972 (pièce 1 MK2) :

— l’immeuble [Adresse 15] donne en façade [Adresse 32] et débouche, au fond, sur l’immeuble sis [Adresse 3],

— l’immeuble [Adresse 15] comprend quatre bâtiments (A, B, C, D),

— le bâtiment A est en façade de la [Adresse 31], derrière sont situés le bâtiment B, puis le bâtiment D et au fond le bâtiment C,

— le bâtiment B est contigu avec le bâtiment A sur la partie à gauche et en est séparé pour le surplus par une première cour,

— une deuxième cour est située entre le bâtiment D et le bâtiment C,

— le lot 1 est un local commercial situé au rez-de-chaussée à gauche du bâtiment A,

— le lot 23 est une cave en sous-sol du bâtiment A,

— le lot 100 comprend dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée l’entrée formant passage entre les deux cours et une chambre, au sous-sol une cave, la totalité des bâtiments C et D, et la jouissance privative de la deuxième cour,

— « la SEDO comme propriétaire du ' lot n°1 'et 'lot n°100 ' (du [Adresse 15]) a pu établir une sortie de secours pour les locaux dont elle est locataire dans l’immeuble situé à [Adresse 23] ainsi que ladite sortie de secours est figurée sous teinte rose aux termes du plan dressé par M. [Z] géomètre expert qui est demeuré ci-annexé après mention et avoir été signé « ne varietur » par les parties » ;

Par acte notarié du 8 février 1972, ayant pour objet « Constitution d’un droit de passage pour sortie de secours » (pièce 1 MK2), la SEDO, représentée par M. [W], sur les lots lui appartenant n°1, 23 et 100 de l’immeuble [Adresse 15], a constitué au profit de l’immeuble [Adresse 3] :

un « droit de passage comme sortie de secours selon les indications figurant sous teinte rose aux termes du plan ci-annexé ' Ce droit de passage aura le caractère d’une servitude grevant les lots n°1,23 et 100 de la division de l’immeuble sis à [Adresse 28] au profit de l’immeuble sis à [Adresse 29].

Comme conséquence de la constitution de ce droit de passage, M. [W] oblige expressément la SEDO à ne pas aliéner séparément les lots n°1, 23 et 100 de la division de l’immeuble situé à [Adresse 28] de manière à respecter les stipulations du règlement de copropriété rapporté en fin de l’exposé ci-dessus autorisant une liaison avec l’immeuble [Adresse 21] et permettant la création de la sortie de secours dont s’agit ' » ;

Le plan portant la mention « annexé à la minute d’un acte reçu ' le 8 février 1972 » (pièce 2 MK2) est composé d’une seule page intitulée « coupe A-B » ; il représente la [Adresse 31], le contour de l’immeuble sis au niveau du n°8 de cette rue et une bande de couleur verte sise le long du bord gauche de cet immeuble, entre le point B situé au niveau de la rue et le point A situé au fond de l’immeuble ;

Selon l’acte notarié du 17 juin 1980, ayant pour objet « Constitution d’un droit de passage pour deux issues de sortie » (pièce 3 MK2), sachant que les plans visés (de l’architecte M. [L]) ne sont pas produits :

— postérieurement à l’acte du 8 février 1972, la SOREPA, anciennement dénommée SEDO, propriétaire des lots n°1, 23 et 100 de l’immeuble [Adresse 15] et locataire dans l’immeuble [Adresse 3], « a établi deux nouvelles issues de sortie pour lesdits locaux dont elle est locataire dans l’immeuble [Adresse 3], ainsi que ces deux issues de sorties figurent en deux plans (en plan et en coupe) dressés par M. [V] [L], architecte, [Adresse 1] et qui sont demeurés ci-annexés après mention après avoir été certifiés « Ne Varietur » par les parties »,

— le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 15] a été modifié aux termes de deux assemblées générales du 24 avril 1979 et du 26 novembre 1979 publiés en même temps que l’acte notarié du 17 juin 1980, ainsi qu’il suit :

« Il est en outre précisé que si les lots n°1, 23 et 100 appartiennent au même propriétaire, celui-ci aura la faculté d’effectuer tous travaux de liaison des sous-sols des bâtiment A, B, C et D et de ces sous-sols et des niveaux du bâtiment C avec l’immeuble [Adresse 3], en vue de créer notamment une sortie de ce dernier immeuble, et ce, même si les travaux concernent le gros 'uvre et les parties communes, à charge par lui, d’une part d’en aviser le syndic, et d’autre part, en cas de vente distincte de l’un desdits lots, de remettre les lieux en l’état si l’acquéreur l’exige et sauf clause contraire »,

— par l’acte du 17 juin 1980, la SOREPA, sur les lots lui appartenant n°1, 23, 100 de l’immeuble [Adresse 15], a constitué au profit de l’immeuble [Adresse 3], « un droit de passage comme issues de sortie, selon les indications figurant aux termes des plans ci-annexé, relaté plus haut. Telles que lesdites issues de sortie seront établies par la société SOREPA, et utilisées par elle ou ses ayants droit en sa qualité de locataire des divers locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3].

Ce droit de passage aura le caractère d’une servitude grevant les lots n°1, 23 et 100 de l’immeuble à [Adresse 27], au profit de l’immeuble à [Adresse 23].

Comme conséquence de la constitution de ce droit de passage et en tant que de besoin, M. [W] (ès qualité au noms de la société SOREPA) renouvelle les obligations consenties aux termes de l’acte de constitution de droit de passage du 8 février 1972 sus-relaté et oblige expressément la société SOREPA à ne pas aliéner séparément les lots n°1, 23 et 100 de l’immeuble sis à [Adresse 27], de manière à respecter les stipulations du règlement de copropriété autorisant une liaison avec l’immeuble sis à [Adresse 23] et permettant la création des issues de sortie dont s’agit ' » ;

Selon l’acte de vente du 11 février 1986 (pièce 4 MK2) :

— la société MK2 Vision a acquis les lots no 1, 2, 23, 24, 25, 100 et 102 de l’immeuble sis [Adresse 17],

— l’acte précise en page 9 « Servitudes : L’acquéreur devra faire son affaire personnelle des servitudes passives, conventionnelles ou légales, apparentes ou occultes, continues ou discontinues qui grèvent les biens et droits immobiliers présentement vendus …

A cet égard, le vendeur déclare qu’il n 'a créé, ni laissé acquérir aucune servitude sur l’immeuble dont dépendent les biens présentement vendus et qu’à sa connaissance, il n’en existe aucune du chef des précédents propriétaires, autre que celles pouvant résulter soit du règlement de copropriété, soit de la situation naturelle des lieux soit des lois ' » ;

Par acte notarié du 10 juillet 2015, a été établi le modificatif de l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 15], suivant l’autorisation par l’assemblée générale extraordinaire du 25 avril 2013, auquel sont annexés les plans des bâtiments B, C et D, des trois sous-sols, du rez-de-chaussée et des trois étages « Etat ancien » et « Etat nouveau » (pièce 5 MK2) ; il en résulte notamment que :

— le lot 100 est divisé en trois lots 105, 106, 107,

— la servitude de passage grevant actuellement les lots 1, 23 et 100 aura dorénavant pour emprise les lots 1, 23 et 105,

— l’interdiction d’aliéner séparément s’appliquera dorénavant sur les lots 1, 23 et 105,

— les lots 106 et 107 pourront être cédés librement,

— le lot 105 est composé de :

¿une partie de circulation et deux paliers, au rez-de-chaussée des bâtiment B, C et D,

¿des parties de locaux, des parties de circulation et des escaliers d’accès au rez-de-chaussée dans les trois sous-sols des bâtiments B, C et D ;

Cet acte précise que « Suivant courrier en date du 24 juin 2015 demeuré ci-annexé, la SNC 113 [Adresse 35] ' propriétaire de l’immeuble sis à [Adresse 26] ', fonds dominant, a :

— renoncé à l’interdiction d’aliéner séparément les lots 1, 23 et 100,

L’interdiction d’aliéner séparément les lots 1, 23 et les lots 105 issu de la division du lot 100 subsistera.

— donné son accord pour que la servitude de passage grevant les lots 1, 23 et 100 subsiste sur les lots 1, 23 et 105.

Les lots 106 et 107 ne sont donc pas concernés par ladite servitude de passage à compter de ce jour, ces lots ne se trouvant pas dans l’emprise matérielle de ladite servitude de passage.

Pour les besoins du calcul de la Contribution de Sécurité Immobilière, le requérant évalue la renonciation à la servitude de passage à la somme de 1.000 € » ;

La servitude de passage actuelle est instituée par l’acte notarié du 10 juillet 2015 et il ne peut pas être considéré, tel que l’estime la société Compagnie [Localité 33]-Germain, qu’elle existe depuis les actes du 8 février 1972 ou 17 juin 1980 ;

En effet, la servitude inclut non seulement un droit de passage mais aussi une interdiction d’aliéner séparément certains lots aussi il convient de considérer qu’une nouvelle servitude a été instituée par l’acte du 10 juillet 2015 en ce qu’ont été modifiés, avec l’accord du propriétaire du fonds dominant, les lots objets de l’interdiction d’aliéner, puisque la nouvelle servitude interdit d’aliéner les lots 1, 23 et 105 au lieu précédemment des lots 1, 23 et 100, et que le lot 105 diffère du lot 100 ;

Aussi même à supposer qu’il puisse être considéré que la SCI Compagnie [Localité 34] soulève la prescription acquisitive de la servitude de passage, au fond et non seulement au titre de la prescription de l’action, il convient de lui opposer que la prescription acquisitive n’est pas acquise puisqu’une durée de moins de 10 ans sépare l’acte de la servitude de passage du 10 juillet 2015 et l’assignation du 19 février 2019 ;

Il convient de déterminer si la servitude de passage litigieuse du 10 juillet 2015 constitue un droit exclusif qui interdit au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété ;

Le fonds servant, grevé par la servitude de passage, est constitué, aux termes de l’acte du 10 juillet 2015, par les lots 1, 23 et 105, et le propriétaire des lots ayant l’interdiction d’aliéner séparément ces trois lots, l’analyse de la jouissance doit s’apprécier au regard des trois lots et non seulement des couloirs utilisés pour les sorties de secours situés dans le lot 105 ;

Il y a lieu de considérer que la servitude de passage n’interdit pas au propriétaire des lots 1, 23 et 105, toute jouissance de sa propriété en ce que la servitude de passage ne l’empêche pas d’exercer une jouissance complète :

— du local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment A composant le lot 1,

— de la cave située au premier sous-sol du bâtiment A composant le lot 23,

— des deux paliers situés au rez-de-chaussée des bâtiments B et C composant le lot 105,

— des locaux situés dans les trois sous-sols des bâtiments B, C et D composant le lot 105 ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a annulé la servitude de passage aux fins d’aménagement de sorties de secours résultant des actes des 8 février 1972 et 17 juin 1980 portant sur les lots no 1, 23 et 105 de l’immeuble sis [Adresse 16] au profit de l’immeuble [Adresse 5] [Localité 22] ;

Et il y a lieu de débouter la société MK2 Immobilier France de sa demande d’annulation de la servitude de passage aux fins d’aménagement de sorties de secours résultant de l’acte du 10 juillet 2015 portant sur les lots no 1, 23 et 105 de l’immeuble sis [Adresse 16] au profit de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 24] ;

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de dommages et intérêts de la société MK2 Immobilier France

La société MK2 Immobilier France sollicite de condamner la SCI Compagnie [Localité 34] à la somme de 100.000 € de dommages et intérêts pour demande abusive ;

En l’espèce, la société MK2 Immobilier France succombant en appel, le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour demande abusive ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Compagnie [Localité 34]

La SCI Compagnie [Localité 34] sollicite de condamner la société MK2 Immobilier France à la somme de 25.000 € de dommages et intérêts ; elle expose qu’une autre procédure judiciaire est en cours aux termes de laquelle, suite au refus de la société Compagnie [Localité 34] de renouvellement du bail, la société MK2 Cinémas, en qualité de locataire regrettant de ne pas avoir exercé son droit de préemption, a assigné la société Compagnie [Localité 34] en indemnité d’éviction ; l’appelante conclut que l’objectif de la société MK2 Immobilier France, dans le cadre de la présente procédure, était de bénéficier illégitimement de moyens de pression pour obtenir des indemnités allant au-delà de ses droits dans l’autre procédure ;

En application des dispositions des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi, ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol ; l’appréciation inexacte qu’une partie se fait de ses droits n’est pas constitutive en soi d’une faute ;

En l’espèce, il convient de considérer que la SCI Compagnie [Localité 34] sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive, en considérant que la société MK2 Immobilier France a agi pour des fins autres que la seule demande d’annulation de la servitude ; or la SCI Compagnie [Localité 34] ne produit aucune pièce justifiant de la man’uvre alléguée, la procédure en cours entre la SCI Compagnie [Localité 34] et la société MK2 Cinémas étant insuffisante à le démontrer, et elle ne rapporte pas la preuve de ce que l’action de la société MK2 Immobilier France aurait dégénéré en abus ;

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI [Localité 34] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société MK2 Immobilier France, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la Selarl [J] [M] la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et à la SCI Compagnie [Localité 34] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société MK2 Immobilier France ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Ordonne la mise hors de cause de la Selarl [J] [M], en sa qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la SCI Compagnie [Localité 34] ;

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— déclaré la société MK2 Immobilier France recevable en sa demande principale,

— débouté les sociétés MK2 Immobilier et FIB [Localité 34] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Déboute la société MK2 Immobilier France anciennement dénommée MK2 Cinémas de sa demande d’annulation de la servitude de passage aux fins d’aménagement de sorties de secours résultant de l’acte du 10 juillet 2015 portant sur les lots no 1, 23 et 105 de l’immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 24] au profit de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 25];

Condamne la société MK2 Immobilier France aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la Selarl [J] [M], en qualité de mandataire judiciaire de la procédure de sauvegarde de la société Compagnie [Localité 34], la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et à la SCI Compagnie [Localité 34] anciennement dénommée SCI FIB [Localité 34] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel ;

Rejette la demande de la société MK2 Immobilier France au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,