COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05779 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PE7X

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 17/01638

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sis [Adresse 2] prise en la personne de son syndic en exercice

EURL LITTORAL IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [O] [F]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non représenté – assigné le 03 janvier 2022 à étude

Madame [F]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non représentée – assignée le 03 janvier 2022 à étude

SMABTP prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non représentée – assignée le 20 janvier 2022 à personne habilitée

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— rendu par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 25 février 2007, les époux [F] ont acquis un appartement sis dans la résidence [Localité 7] Sud II sur la commune de [Localité 8], dont la réception sans réserve était intervenue le 4 octobre 1999.

Se plaignant de l’apparition d’infiltrations dans leur appartement début 2009, les époux [F] les ont dénoncés au syndic de la résidence qui a, par courrier du 9 janvier 2009, déclaré le sinistre auprès de la SMABTP, assureur dommages-ouvrage, puis, par courrier du 14 avril 2010 son aggravation.

Par courrier responsif du 14 juin 2010, la SMABTP a opposé une non-garantie indiquant que les désordres avaient un caractère décennal.

Par acte d’huissier de justice du 5 décembre 2014, les époux [F] ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires de ladite résidence.

Par actes d’huissier de justice des 20 et 21 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires a notamment assigné la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage afin de lui rendre la mesure d’expertise commune et opposable.

Par ordonnance du 30 avril 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Perpignan a notamment fait droit à la demande d’expertise et désigné Monsieur [C] [S] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 24 juin 2016.

Par acte d’huissier de justice du 11 avril 2017, le syndicat des copropriétaires a assigné la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage en indemnisation.

Les époux [F] sont intervenus volontairement à l’instance le 1er août 2017.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 25 janvier 2018, la mesure de contre-expertise sollicitée par les époux [F] a été rejetée.

Par jugement contradictoire du 13 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Déclaré irrecevable l’action en justice engagée par le syndicat;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire des précédents chefs de dispositif ;

— Condamné le syndicat aux dépens de l’instance, distraits au profit de Me [X] ;

— Condamné le syndicat à verser à la SMABTP une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 29 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 31 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d’appel de:

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré l’action irrecevable et condamné le syndicat des copropriétaires aux frais irrépétibles et aux dépens,

— Condamner la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10 375,31 euros au titre des sommes exposées pour les travaux de reprise des malfaçons et non-conformités ;

— Condamner la SMABTP à la somme 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Malgré la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appelant à la SMABTP et aux époux [F], respectivement par actes d’huissier de justice des 20 janvier 2022 et 3 janvier 2022, ces derniers n’ont pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 25 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

L’objet des discussions porte sur le délai d’action d’un syndicat des copropriétaires à l’encontre de l’assureur décennal pour des dommages survenus pendant le délai d’épreuve de la garantie décennale.

Sur la recevabilité

Le tribunal a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable au visa des articles L. 114-1 et 114-2 du code des assurances, aux motifs que dès le 14 juin 2010 (date de la position de non garantie de la SMABTP qui faisait valoir la nature décennale du désordre) le syndicat des copropriétaires avait été informé du caractère décennal du désordre, lors de l’assignation le 5 décembre 2014 le délai d’action biennale (art. L. 114-1 c. ass.) était acquis.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement, faisant valoir que la responsabilité de l’assureur dommages-ouvrage peut être recherchée après l’expiration du délai décennal si la déclaration de sinistre a été régularisée dans le délai d’épreuve ;

La déclaration du sinistre, intervenue pendant le délai décennal a interrompu le délai biennal de prescription ;

Les désordres survenus postérieurement au 5 octobre 2009, soit après l’expiration du délai décennal sont des désordres évolutifs, en l’espèce l’aggravation d’un désordre dénoncé à la SMABTP pendant le délai d’épreuve.

L’expertise judiciaire ordonnée constate que « le syndic de la copropriété Foncia à procédé à 7 déclarations de sinistre par infiltrations sur une période allant du 9 juin 2008 au 19 novembre 2013, période dans laquelle s’intercale l’échéance de la garantie décennale des ouvrages à la date du 4 octobre 2009 soit 10 ans après la réception des travaux sans réserves du 4 octobre1999. Nous avons noté un courrier de la SMABTP du 17 mai 2011 qui a accepté de désigner un expert chargé de rechercher les causes des infiltrations et les moyens d’y remédier ».

Au cours de son argumentaire technique, l’expert détermine que ces désordres sont évolutifs (page 32), confirmant la position de l’expert [Z] de l’assureur. Ces investigations faisant l’inventaire des réparations inefficaces qui étaient intervenues.

Dès lors il convient de faire application de la jurisprudence constante en ce domaine qui induit que l’apparition des désordres avant expiration du délai de dix ans suivant la réception des travaux est une condition de la garantie dommages-ouvrage et à compter du moment de la connaissance des désordres, s’ouvre le délai de la prescription biennale dérivant du contrat d’assurance.

En l’espèce, le sinistre concerné consiste en une aggravation d’un précédent sinistre dénoncé dans le délai légal de la garantie décennale s’agissant d’ un désordre évolutif qui survient postérieurement à l’expiration de la garantie décennale, mais dont la réparation/indemnisation relève de ladite garantie décennale qui n’est que l’effet poursuivi ou encore aggravé d’un précédent désordre lui-même de nature décennale et ayant affecté le même ouvrage.

Dès lors, il se déduit de ces constatations tant sur le plan de la garantie décennale que de la garantie contractuelle que l’action du syndicat des copropriétaires n’est pas prescrite et est donc recevable.

Sur le fond

Le syndicat des copropriétaires considère que l’existence de malfaçons et non-conformités est établie et qu’ayant financé les travaux réparatoires de l’appartement des époux [F], l’assureur dommages-ouvrage doit lui rembourser.

Il précise que l’assureur ne peut opposer la postériorité du dommage à l’intervention de la société Etanchéité Catalane en 2011, l’assureur dommages-ouvrage étant tenu d’une obligation de préfinancement de travaux efficaces.

L’expert judiciaire détermine que le montant des travaux de reprise s’élève à 10 499,35 euros HT qui correspond au montant des sommes exposées par le syndicat des copropriétaires et dont il convient d’y faire droit.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SMABTP, succombant en appel, sera condamnée au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement du Tribunal judiciaire de Perpignan en date du 13 septembre 2021,

Statuant à nouveau,

Déclare non prescrite et recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] prise en la personne de son syndic,

Condamne la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] prise en la personne de son syndic la somme de 10 499,35 euros HT.

Condamne la SMABTP à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] Sud II prise en la personne de son syndic la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SMABTP aux entiers dépens incluant les frais d’expertises judiciaire.

Le greffier, Le président,