Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 19 mai 2026, n° 24/02568

TGI Montpellier 22 mars 2024

CA Montpellier
Confirmation 19 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 mai 2026, n° 24/02568
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/02568
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 22 mars 2024, N° 22/02065
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Delphine SOUBRA ADDESabrina GAYET
Cabinet(s) :	ADDE-SOUBRA AVOCATSSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat de coproprietaires de la [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 19 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02568 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHWU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 MARS 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 22/02065

APPELANT :

Syndicat de coproprietaires de la [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice , la SAS Mon Syndic, immatriculée au RCS sous le n° 794 609 602 dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 1] pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Madame [X] [N]

né le 19 Septembre 1989 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Delphine ADDE – SOUBRA de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [G] [Y],

né le 14 Avril 1985 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par M^e Delphine ADDE-SOUBRA de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 02 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Camille CAMBORDE, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 1], située [Adresse 3] à [Localité 2], est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965.

Par un acte de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement du 28 mars 2019, Mme [X] [N] et M. [G] [Y] ont acquis les lots n°50 et 53, constitués d’un garage et d’un appartement au sein de cette copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 21 février 2022, la résolution n°9 visant à autoriser M. [M] [K], propriétaire des lots n°13 et 51, à transformer le parking 51 en box fermé, a été adoptée.

Par acte du 29 avril 2022, Mme [X] [N] et M. [G] [Y] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 21 février 2022.

Le jugement contradictoire rendu le 22 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Annule la résolution n°9 de l’assemblée générale du 21 février 2022 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, à verser à Mme [X] [N] et M. [G] [Y] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, aux dépens ;

Dispense Mme [X] [N] et M. [G] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dans son jugement, le tribunal constate que Mme [X] [N] et M. [G] [Y] démontrent que l’édification d’une cloison physique entre leur place de parking et celle de M. [M] [K] compromet la jouissance de leur lot.

Aux termes de la décision, il résulte du procès-verbal du 19 avril 2022 et des photographies produites, que les modalités de jouissance de leur lot ne peuvent être respectées sauf à empiéter temporairement sur la place voisine pour man’uvrer, avant d’ouvrir la porte du véhicule stationné au-dessus de la limite séparative.

Il prononce en conséquence l’annulation de la résolution litigieuse, rappelant qu’une assemblée générale ne peut autoriser des travaux entrainant un trouble anormal de voisinage ou une modification des conditions de jouissance pour un autre lot.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 15 mai 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], notifiées par RPVA le 27 février 2026, il est demandé à la cour de :

Réformer le jugement attaqué ;

Rejeter les demandes adverses ;

Subsidiairement et avant dire droit si la cour s’estime insuffisamment éclairée, désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,

Entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

Dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige,

Visiter et décrire les lieux litigieux,

Mesurer les emplacements litigieux n° 28 et 29, ainsi que l’emplacement n° 9,

Dire si le stationnement d’un véhicule sur l’emplacement n° 28 est compatible avec le boxage de l’emplacement voisin de M. [K],

Plus largement, fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige ;

Condamner les consorts [N]-[Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires conclut en faveur de l’absence d’atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et de trouble anormal du voisinage.

Il indique que le règlement de copropriété autorise le boxage des parkings à la seule condition d’être autorisé par une décision de l’assemblée générale conforme à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ce qui est le cas en l’espèce. Il soutient également que le gabarit n’a pas été modifié.

L’appelant fait encore valoir que l’atteinte à la jouissance des parties privatives n’est pas rapportée et que le procès-verbal produit a induit en erreur le tribunal, alors qu’il est possible de se garer sans difficulté en dépit de l’édification d’une cloison. Il soutient que le stationnement n’entraîne aucunement une réduction de leur droit de jouissance.

Il conteste enfin les arguments opposés par les intimés, se référant ainsi aux constatations faites par le commissaire de justice tant sur les largeurs des places de stationnement en cause que leur accessibilité par l’appréciation de la zone de man’uvres.

A titre subsidiaire, il propose la désignation d’un expert judiciaire.

Dans les dernières conclusions de Mme [X] [N] et M. [G] [Y], notifiées par RPVA le 23 février 2026, il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement prononcé le 22 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à verser aux intimés une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et les entiers dépens de l’instance d’appel.

Les intimés se prévalent des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et reprennent la motivation du tribunal pour affirmer que les travaux autorisés portent atteinte à leur droit et aux conditions de jouissance de leur emplacement de parking.

En réponse à l’argumentation développée par l’appelant, ils contestent l’appréciation faite par le commissaire de justice, critiquant sur ce point la largeur retenue des places prises en référence, mais encore la configuration des emplacements ou encore la taille des véhicules. Ils ajoutent que la norme NF P 90-120 est applicable aux emplacements privatifs et n’a pas, au cas d’espèce, été respectée.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution n°9 de l’assemblée générale du 21 février 2022

L’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

L’article 26 dispose : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Lors de l’assemblée générale du 21 février 2022, il a été voté à la majorité de l’article 25 la résolution ainsi libellée :

« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, autorise M. [K] [M] à effectuer la fermeture de son emplacement de stationnement n°29, lot 51 sous-sol 1, avec une porte de garage type Tibauto, RAL 9016, à ses frais, sous réserve de :

Se conformer à la règlementation en vigueur, et fournir au syndic toutes les autorisations administratives requises,

Faire effectuer les travaux, dans le respect des règles de l’art et à ses frais, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble,

Souscrire toute police d’assurance nécessaire à la couverture des risques aux tiers, au syndicat des copropriétaires et à l’ouvrage avec extension aux existants,

L’installation devra être identique aux portails existants tant au niveau de la couleur que de la forme,

Le copropriétaire devra respecter les ventilations basses et hautes,

Le portail ne devra pas empiéter sur une partie commune,

L’entretien sera à la charge du propriétaire de l’installation ainsi que tous les frais d’enlèvement rendus nécessaires par la réalisation de travaux,

Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriété et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux ».

Les intimés ont voté contre cette résolution dont ils réclament l’annulation.

A titre liminaire, il sera relevé que les travaux contestés par les consorts [N]-[Y] ne sont pas prohibés par le règlement de copropriété qui prévoit en effet que « les copropriétaires auront toutefois, après approbation par l’assemblée générale dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1, la faculté de clore leurs emplacements de stationnement se trouvant exclusivement en sous-sol, s’il en existe, pour les transformer en boxes à l’exclusion des parkings extérieurs ».

Ainsi, si le règlement de copropriété rend possible la transformation de parkings intérieurs en boxes, cet aménagement est soumis aux restrictions de droit commun et il n’est pas contesté que celui-ci ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Les intimés arguent à cet égard du fait que le cloisonnement du parking n° 29 en box par M. [K] entrave la jouissance de leur emplacement de stationnement n°28 auquel ils n’ont plus accès sauf à empiéter sur des places voisines. Ils soutiennent ainsi qu’une assemblée générale ne peut autoriser à quelque majorité que ce soit des travaux entraînant un trouble anormal de voisinage ou encore une modification dans les conditions de jouissance d’un lot privatif.

Ils produisent au soutien de leur prétention un procès-verbal de constat dressé le 19 avril 2022 par Me [E], qui précise les éléments suivants :

« Il s’agit de deux places de stationnement côte à côte, en accès libre, sans box, délimitées par un tracé de couleur noire sur le sol’ je constate que les places de stationnement sont situées entre un pilier de soutènement et le mur’pour matérialiser le mur futur du box qui sera construit et démontrer le trouble futur que constituerait la construction d’un tel mur en limite de sa place de stationnement, le requérant utilise un mur factice constitué d’une palette en bois avec revêtement en carton qu’il dépose en milieu de la ligne mitoyenne et en limite entre la place de stationnement et la voie de desserte’ je constate que l’accès à la portière du poste de conduite lui est rendu difficile, qu’elle doit longer le mur pour y parvenir et que la présence de ce mur l’empêche d’ouvrir sa portière'

Non-respect de la norme NF P91-120

Avant de démontrer le non-respect potentiel de la future construction, le requérant me demande de constater qu’il jouit d’une place de stationnement avant travaux sur la place voisine correspondant bien aux dimensions établies par le paragraphe 4.1. Dimensions horizontales de la norme NF P91-120.

Selon le tableau 2 (dimensions en fonction de l’angle de rangement) du paragraphe 4 .1, sa place de stationnement correspond aux dimensions suivantes :

Angle de rangement par rapport à l’axe de circulation :90° ;

Largeur de la voie de circulation : 5 mètres ;

Longueur de l’emplacement : 5 mètres ;

Largueur de l’emplacement : 2,30 mètres ;

M. [Y] me demande de mesurer surtout la largeur actuelle de sa place de stationnement qui doit être de 2,30 mètres. A l’aide d’un ruban tenu à chaque extrémité, au pied du pilier et au coin de la ligne mitoyenne, par Melle [D] et M. [Y], je constate que la place du requérant mesure 2,30 mètres'

M. [Y] positionne le mur factice au milieu de la ligne mitoyenne et en limite de place de stationnement. A l’aide du même ruban et assisté des mêmes personnes, je constate que la largeur de la place de stationnement mesure 2,35 mètres, soit 5 cm de plus, ayant mesuré la moitié de la largeur de la limite mitoyenne en plus.

Dans l’hypothèse d’une telle construction, je lis que le tableau 3 (augmentation de la largeur en fonction du retrait de l’obstacle ' dimensions en mètres) du paragraphe 4.1 dimensions horizontales de la norme prévoit une augmentation de la largeur de l’emplacement. Le tableau précise que dans le cas d’un emplacement entre deux obstacles, la largeur est augmentée une seule fois de la plus grande des valeurs correspondant à chacun des deux obstacles.

M. [Y] me déclare, qu’en application de la norme et dans son hypothèse selon laquelle le mur du futur box serait construit à la limite entre la place de stationnement et la voie de desserte, à une distance inférieure à 0,65 mètre dans des proportions comprises entre 0,65 et 0,25 mètre il devrait bénéficier d’une augmentation de la largeur de sa place de stationnement ».

Les consorts [N]-[Y] produisent enfin le document relatif à la norme NF P 91-120.

A l’opposé, le syndicat des copropriétaires conteste toute atteinte au droit de jouissance des intimés de l’emplacement de parking et produit un procès-verbal de constat dressé le 4 juillet 2024 par Me [Z] relevant les éléments suivants :

« Je procède à plusieurs relevés au moyen d’un mètre ruban de marque Magnusson et d’un télémètre de marque Makita LD 100P.

La bande médiane matérialisant la limite séparative entre les deux lots est d’une largeur d’environ 10 centimètres’ La profondeur mesurée des deux stationnements n° 28 et 29 avoisine les 4,82 mètres pour une largeur d’environ 2,62 mètres en intégrant la quote-part de banque médiane de 5 centimètres pour chaque lot. Une rapide inspection de l’emplacement 28 me permet ainsi de constater que le véhicule de marque Ford bénéficie d’un espace suffisant lui permettant d’ouvrir à la fois les portières côté conducteur mais également côté passager. M. [K] [M] m’expose ensuite que l’emplacement n°9 présente une configuration analogue à celle qu’aurait eu le lot voisin au sien si le boxage avait été réalisé. Nous nous déplaçons devant l’emplacement 9 où se trouve actuellement stationné un véhicule 4x4 de marque Land Rover type Freelander immatriculé [Immatriculation 1]. Une rapide inspection me permet de constater que l’emplacement laissé entre le véhicule et le voile béton permet de circuler côté conducteur du véhicule et d’en ouvrir les portières.

J’utilise ensuite le mètre ruban ' et le télémètre’ afin de procéder aux diverses mesures permet de confirmer que les dimensions des lots 31, 50 et 51 sont identiques :

Bande médiale entre les deux lots 30/31 d’une largeur d’environ 10 centimètres,

Profondeur du stationnement : 4,82 mètres,

Largeur du stationnement : environ 2,62 mètres en intégrant la quote-part de banque médiane de 5 centimètres ».

Il produit un deuxième constat dressé le 11 octobre 2024 par Me [V], qui mesure la largeur des places à 2,50 mètres et 2,46 mètres en y intégrant les quotes-parts et procède aux mêmes constatations s’agissant de l’occupation d’un emplacement boxé par un véhicule de type 4x4.

En l’état et après analyse des procès-verbaux, il apparait que les éléments retenus dans le constat dressé le 4 juillet 2024 par Me [Z] et celui établi le 11 octobre 2024 par Me [V] ne peuvent venir constituer une critique pertinente de l’analyse du premier juge.

En effet, s’agissant de la situation de l’emplacement n°9 qui n’existe pas sur le plan et apparait en réalité constitué le parking n°31, il convient de relever que la configuration de la place diffère dans la mesure où la zone de man’uvre est beaucoup plus importante tant en longueur qu’en largeur comme le révèle le plan communiqué par les intimés en pièce 9 en sorte que les conditions d’accessibilité à l’emplacement diffèrent.

Par ailleurs, l’examen des photographies produites démontre que l’accès au véhicule garé n’est possible qu’en garant ce véhicule en le collant à la paroi érigée permettant de matérialiser le box en sorte qu’il n’est possible d’ouvrir ses portes que d’un seul côté ce qui réduit les modalités d’accessibilité au dit véhicule et d’utilisation de l’emplacement.

De plus, si le commissaire de justice indique dans le procès-verbal du 4 juillet 2024 que « l’inspection de l’emplacement 28 me permet ainsi de constater que le véhicule de marque Ford bénéficie d’un espace suffisant lui permettant d’ouvrir à la fois les portières côté conducteur mais également côté passager » il convient néanmoins de noter que cette appréciation se fait sans la simulation de l’édification d’une cloison comme c’est le cas dans le premier constat.

Enfin, si la mesure de la largeur diffère entre les constats, le premier relevant 2,30 mètres et les deux autres actant une largeur de 2,62 mètres ou 2,50 mètres, il convient de noter que la mesure revendiquée par le syndicat des copropriétaires est incorrecte en ce qu’elle intègre la quote-part de banque médiane de 5 cm pour chaque lot qui ne peut être comptabilisée dans l’hypothèse où une cloison est dressée afin de constituer un box. Il devrait être retenu une largeur de 2,35 mètres.

Cela étant et en tout état de cause, et ce sans qu’il y ait lieu de se référer à la norme Afnor, l’examen du premier constat et des photographies qui l’accompagnent suffisent à démontrer l’insuffisance de la largeur des places de stationnement dans l’éventualité où il est procédé à un boxage, peu importe finalement s’il existe une discordance entre les mesures revendiquées par les parties, dans la mesure où l’ouverture des portes se fait nécessairement en empiétant sur la parcelle voisine ce qui ne serait plus possible en présence d’une cloison.

Le commissaire de justice a en effet fait le constat que le véhicule se situait sur l’emplacement à équidistance des lignes noires matérialisées au sol, que « l’accès à la portière du poste de conduite lui est rendu difficile, qu’elle doit longer le mur pour y parvenir et que la présence de ce mur l’empêche d’ouvrir sa portière », ce qui caractérise une aggravation dans les conditions de jouissance du parking dont les modalités d’accès seront plus délicates en présence d’un boxage.

Aussi, sans qu’il y ait lieu d’ordonner une expertise judiciaire comme le réclame l’appelant alors que les éléments produits par les parties suffisent à la cour à porter une appréciation sur la situation de l’emplacement contesté, il convient de confirmer l’analyse pertinente du premier juge et de dire que la délibération n°9 entraîne une aggravation des conditions de jouissance du parking des intimés du fait du boxage ce qui est contraire aux dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et justifie ainsi son annulation.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement des dépens et des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 al 5, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention fondée par le juge, est dispensé même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie par les autres copropriétaires.

Il convient en conséquence de dispenser Mme [X] [N] et M. [G] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 22 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, de la demande d’expertise judiciaire,

Dispense Mme [X] [N] et M. [G] [Y] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic, à verser à Mme [X] [N] et M. [G] [Y] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,