COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

Par défaut

DU 21 JANVIER 2026

N° RG 24/06428 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WZAD

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la SAS FOUINEAU IMMO

C/

[L] [J]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2024 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE

N° RG : 1123001044

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SAS FOUINEAU IMMO, [Adresse 1], prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0628

APPELANT

****************

Monsieur [L] [J], [K] signifiée le 03/01/2025 – Remise à l’étude

[Adresse 6]

[Localité 8]

Défaillant

Madame [B] [D] épouse épouse [J], [K] signifiée le 03/01/2025 – Remise à l’étude

[Adresse 6]

[Localité 8]

Défaillante

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 Décembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

M. et Mme [J] sont propriétaires des lots numéro 1101, 1310, 1482 et 1483 auxquels sont attachés 783/100.000èmes, 2/100.000èmes, 29/100.000èmes et 29/100.000èmes des parties communes générales, dans l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété.

Par acte extrajudiciaire en date du 8 août 2022, le syndicat des copropriétaires a assigné les époux [J] devant le Tribunal de proximité de Courbevoie, afin de les voir condamnés solidairement à lui payer les sommes suivantes :

—  8 036,40 euros d’arriérés de charges de copropriété arrêtés au 12 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 3 septembre 2024 (M. et Mme [J], bien que régulièrement cités par remise en l’étude, n’ayant pas constitué avocat), le Tribunal de proximité de Courbevoie a :

' Condamné M. et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 4 463,32 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 27 août 2019 au 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 et jusqu’au parfait paiement ;

' Condamné M. et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

' Dit n’y avoir lieu à prononcer la solidarité entre M. et Mme [J],

' Condamné M. et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

' Débouté le syndicat des copropriétaires de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 7 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 décembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. et Mme [J] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts et 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

' a Condamné M. et Mme [J] à lui payer la somme de 4 463,32 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 27 août 2019 au 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 et jusqu’au parfait paiement ;

' a Dit n’y avoir lieu à prononcer la solidarité entre M. et Mme [J] ;

' l’a Débouté de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

Statuant à nouveau,

— Fixer le montant des charges impayées à la somme de 10 603,32 euros pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus),

— Condamner solidairement M. et Mme [J], à lui payer le reliquat : la somme de 3 773,58 euros pour la période du 1er avril 2022 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2022 -sic-) au 1er octobre 2024 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus), sauf à parfaire, au titre de leur quote-part de charges et travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner solidairement M. et Mme [J] aux entiers dépens,

— Les débouter de toutes demandes contraires.

M. [L] [J], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel du 7 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 20 décembre 2024, en date du 3 janvier 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

Mme [B] [D] épouse [J], qui s’est vue signifier la déclaration d’appel du 7 octobre 2024 avec les conclusions d’appelant du 20 décembre 2024, en date du 3 janvier 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 29 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. et Mme [J], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965:

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats en appel, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [J],

— le règlement de copropriété,

— le décompte des sommes dues par M. et Mme [J] en leur qualité de copropriétaires, actualisées au 18 décembre 2024 (pièce n° 60),

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2020 à 2024 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son certificat de non-recours,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2019 jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus,

S’agissant tout d’abord du caractère solidaire de la condamnation :

En appel, le syndicat des copropriétaires produit d’une part, la matrice cadastrale (pièce 2) précisant que M. et Mme [J] sont copropriétaires indivis et, d’autre part, le règlement de copropriété (pièce 1) précisant en son article 14 a) intitulé 'indivision', page 261, 'En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables vis-à-vis du syndicat, du paiement de toutes les charges afférentes au lot.'

Ainsi, par réformation du jugement, les condamnations prononcées ci-dessous le seront à titre solidaires entre les époux [J].

S’agissant ensuite de la contestation du quantum de la condamnation prononcée par le Tribunal :

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de fixer le montant des charges impayées à 10 603,32 euros pour la période du 1er avril 2022 au 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus).

Pour condamner M. et Mme [J] à payer la somme de 4 463,32 euros d’arriérés de charges de copropriété pour la période du 27 août 2019 au 1er avril 2024, 2ème appel trimestriel inclus, le Tribunal a retenu que cette somme était justifiée par les pièces produites, après déduction de celle de 6 140 euros correspondant aux causes de l’arrêt de la Cour d’appel de céans rendu le 10 mai 2022.

Or selon le dispositif de cet arrêt (pièce 32), les époux [J] ont été condamnés en particulier, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 053,50 euros au titre des charges impayées dues postérieurement au 2 mai 2018 et jusqu’au 1er juillet 2019 : cette période est différente de la période en litige, sur laquelle le jugement attaqué a statué, qui va du 27 août 2019 au 1er avril 2024.

Dès lors, c’est à tort que le Tribunal a déduit la somme de 6 140 euros correspondant selon lui aux causes de l’arrêt de la Cour d’appel du 10 mai 2022 : il convient de réintégrer cette somme dans la créance du syndicat des copropriétaires et pour cette même période.

Par infirmation du jugement, M. et Mme [J] seront solidairement condamnés à payer un arriéré de charges de copropriété égal à 10 603,32 euros pour la période postérieure au 27 août 2019 et jusqu’au 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024, date de signification des conclusions en première instance.

S’agissant enfin de l’actualisation de la créance :

Le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de condamner solidairement M. et Mme [J], à lui payer la somme de 3 773,58 euros pour la période du 1er avril 2022 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2022 -sic-) au 1er octobre 2024 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus), sauf à parfaire, au titre de leur quote-part de charges et travaux impayée, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il ressort de l’analyse des éléments produits et des décomptes des sommes dues (pièces 43, 47, 48 et 60) par M. et Mme [J] en leur qualité de copropriétaires, actualisés en appel pour la période comprise entre le 2 avril 2024 et le 1er octobre 2024 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus), que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance actualisée au 1er octobre 2024, certaine et liquide à hauteur de 3 107,60 euros.

Ce total exclut les sommes suivantes :

—  35 euros correspondant à la mise en demeure du 5 septembre 2024, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  9 972,34 euros relatifs à l’unique paiement effectué par les intimés, le 15 mai 2024, qui s’impute sur les dettes les plus anciennes, comme il est dit à l’article 1342-10 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016.

Le jugement sera réformé et M. et Mme [J] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 107,60 euros correspondant à leur arriéré de charges de copropriété actualisé entre le 2 avril 2024 et le 1er octobre 2024, 4ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’appelant à savoir le 3 janvier 2025.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [J], partie perdante, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

Réforme le jugement du 3 septembre 2024 du Tribunal de proximité de Courbevoie en tant qu’il a :

' Condamné M. et Mme [J] à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 4 463,32 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 27 août 2019 au 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024 et jusqu’au parfait paiement ;

' Dit n’y avoir lieu à prononcer la solidarité entre M. et Mme [J],

' Débouté le syndicat des copropriétaires de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision.

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne solidairement M. [L] [J] et Mme [B] [D] épouse [J], domiciliés [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Fouineau Immo, dont le siège est [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 10 603,32 euros pour la période comprise entre le 27 août 2019 et le 1er avril 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2024,

— Condamne solidairement M. [L] [J] et Mme [B] [D] épouse [J], domiciliés [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Fouineau Immo, dont le siège est [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 3 107,60 euros d’arriérés de charges de copropriété entre le 2 avril 2024 et le 1er octobre 2024, 4ème appel trimestriel inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025,

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [L] [J] et Mme [B] [D] épouse [J], domiciliés [Adresse 7], à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, la société Fouineau Immo, dont le siège est [Adresse 2], prise elle-même en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamne in solidum M. [L] [J] et Mme [B] [D] épouse [J], domiciliés [Adresse 7], aux dépens d’appel,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT