COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/02852 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QVUY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 MAI 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS – N° RG F 24/03189

APPELANTS :

Monsieur [K] [V] [L] [R] [H]

né le 21 Mai 1960 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 1]

et

Madame [T] [W] épouse [H]

née le 30 Novembre 1932 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 1]

et

Monsieur [A] [S] [C] [R] [X]

né le 15 Novembre 1979 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 3]

et

Monsieur [G] [L] [F] [X]

né le 18 Mars 1975 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 4]

et

Madame [M] [Z] [D] [H] épouse [Y]

née le 18 Novembre 1954 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

et

Madame [I] [T] [N] [X] épouse [J]

née le 05 Août 1981 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentés par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. RAMBIER PROMOTION prise en la personne de son représentant légal domicilié au siège social

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sylvain ALET de la SELARL SYLVAIN ALET AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant

Ordonnance de clôture du 18 février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 février 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023, monsieur [K] [H], madame [T] [W] épouse [H], monsieur [A] [X], monsieur [G] [X], madame [M] [H] épouse [Y] et madame [I] [X] épouse [J] ont conclu avec la SARL HP Aménagement, devenue la SARL Rambier Promotion une promesse synallagmatique de vente portant sur une parcelle de 2 884 m² sise à [Adresse 8], cadastrée section AM numéro [Cadastre 1] pour un prix de 100 euros le mètre carré.

La réitération par acte authentique devait intervenir dans les 18 mois de la signature de la promesse, soit avant le 10 juillet 2024, étant précisé que la promesse contenait un pacte de préférence au profit de la SARL Rambier Promotion.

En l’absence de réitération par acte authentique de la promesse synallagmatique de vente dans le délai contractuellement convenu, les consorts [H]-[X], autorisés par ordonnance en date du 27 novembre 2024 ont, par acte en date du 4 décembre 2024, fait assigner à jour fixe la SARL Rambier Promotion devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente litigieuse et subséquemment la caducité du pacte de préférence compris dans ladite promesse synallagmatique de vente.

Par jugement contradictoire du 19 mai 2025, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

débouté les consorts [H]-[X] de leur demande en prononcé de nullité de la promesse synallagmatique de vente conclue les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023 portant sur la cession d’une parcelle en nature de terrain sise à [Adresse 8], cadastrée section AM numéro [Cadastre 1],

débouté les consorts [H]-[X] de leur demande en prononcé de la caducité du pacte de préférence inséré dans la promesse synallagmatique de vente conclue les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023 portant sur la cession d’une parcelle en nature de terrain sise à [Adresse 8], cadastrée section AM numéro [Cadastre 1],

débouté la SARL Rambier Promotion de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive formée contre les consorts [H]-[X],

condamné in solidum les consorts [H]-[X] à payer à la SARL Rambier Promotion la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

débouté les consorts [H]-[X] de leur demande formée contre la SARL Rambier Promotion au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum les consorts [H]-[X] aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 30 mai 2025, les consorts [H]-[X] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 24 novembre 2025, ils sollicitent l’infirmation du jugement sauf en ce qu’il a débouté la SARL Rambier Promotion de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive et demandent à la cour de :

prononcer la nullité du compromis de vente conclu les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023 par eux d’une part et la société HP Aménagement devenue Rambier Promotion d’autre part, ayant pour objet la cession d’une parcelle en nature de terrain sise à [Adresse 8], figurant au cadastre section AM numéro [Cadastre 1], d’une contenance cadastrale totale de 2 884 m²,

prononcer la caducité du pacte de préférence contenu dans le compromis de vente, conclu les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023 par eux d’une part et la société HP Aménagement devenue Rambier Promotion d’autre part, ayant pour objet la cession d’une parcelle en nature de terrain sise à [Adresse 8], figurant au cadastre section AM numéro [Cadastre 1], d’une contenance cadastrale totale de 2 884 m²,

condamner la société Rambier Promotion aux dépens de première instance et d’appel et à leur payer :

la somme de 3 600 euros, soit 600 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance,

la somme de 3 600 euros, soit 600 euros chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens d’appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 6 janvier 2026, la SARL Rambier Promotion demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire, et sollicite de voir :

condamner in solidum les consorts [H]-[X] à lui payer la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

condamner in solidum les consorts [H]-[X] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 18 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande en nullité de la promesse synallagmatique de vente

Le tribunal, au visa des articles 1123, 1178, 1213 et 1589 du code civil et L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, a débouté les consorts [H] de cette demande considérant que :

la prorogation du délai de 18 mois, prévue à la promesse de vente, ne s’analyse pas en une prorogation de la promesse synallagmatique de vente puisqu’elle n’a pas pour effet d’accorder aux parties un délai supplémentaire pour remplir leurs obligations mais simplement un délai pour la réception de pièces émanant de tiers indispensables pour la réitération de la vente par acte authentique,

le pacte de préférence stipulé au sein de la promesse synallagmatique de vente ne proroge pas cette dernière, le pacte de préférence constituant un acte juridique distinct de la promesse synallagmatique de vente en ce qu’il crée des obligations différentes de celles créées par cette dernière.

La SARL Rambier Promotion souscrit à cette analyse, soulignant qu’aucune mention contenue dans la promesse synallagmatique de vente ne vient proroger sa durée. Pour elle, la vente s’est réalisée à l’issue des 18 mois de délai prévu par la promesse, le délai supplémentaire prévu ne concernant que la production de pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique.

La promesse de vente est ainsi rédigée (pièce 1 de l’intimée, pages 6 et 7 ): « En cas de réalisation des conditions suspensives (') la signature de l’acte authentique de vente aura lieu dans un délai de 18 mois à compter de la date de signature du présent compromis ('). Etant précisé que les conditions suspensives devront être réalisées dans le délai de validité des présentes. Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique ('). La date d’expiration de ce délai n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter. »

Si le délai supplémentaire prévu à la promesse de vente n’a qu’un objet, celui de permettre de recevoir les pièces administratives nécessaires à la rédaction de l’acte authentique, pour autant le seul délai mentionné à l’acte est celui de 18 mois (délai de validité de la promesse) : 'un délai de 18 mois', 'délai de validité des présentes', 'ce délai', de sorte que c’est bien le délai de 18 mois qui est prorogé lorsqu’il est indiqué 'Toutefois, ce délai sera automatiquement prorogé (')'.

Ainsi est-il expressément prévu à l’acte que la durée de validité de la promesse excèdera les 18 mois de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation, obligeant les parties au-delà de ce délai malgré l’absence d’un acte authentique, ce qui est formellement proscrit.

A cet égard, la mention contenue dans la promesse de vente selon laquelle '('). La date d’expiration de ce délai’ (à savoir le délai de 18 mois prorogé) 'n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter’ laisse apparaître que, dans la mesure où il n’est pas possible de contraindre une partie à signer l’acte authentique avant la fin du délai prorogé mais que les parties demeurent néanmoins engagées l’une envers l’autre, la promesse perdure de fait pour un temps indéterminé au-delà du délai maximal de 18 mois.

Dans ces conditions, la promesse de vente encourt la nullité prévue par l’article L 290 du code de la construction et de l’habitation.

Le jugement sera infirmé et la cour constatera la nullité de la promesse de vente litigieuse.

Sur la demande en nullité du pacte de préférence

Aux termes des l’article 1186 du code civil, « un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît. Lorsque l’exécution de plusieurs contrat est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie (') ».

En l’espèce, la promesse de vente dont il est constaté la nullité contient un pacte de préférence, dont les parties ont manifestement entendu faire une condition déterminante de la promesse de vente puisqu’elles ont intitulé la clause relative au pacte de préférence 'Condition déterminante des présentes ' Pacte de préférence'.

La lecture de cette clause permet par ailleurs de comprendre que les parties ont envisagé l’exécution de ce pacte de préférence en cas de non réalisation de la vente par acte authentique à l’expiration du délai convenu.

Dans ces conditions, il apparaît que la promesse de vente et le pacte de préférence participent de la même opération immobilière projetée, même s’ils n’emportent pas les mêmes obligations, et que le pacte de préférence n’aurait manifestement pas été conclu en dehors de toute promesse de vente puisqu’il est destiné à en pallier les carences.

Ainsi le pacte de préférence litigieux est-il intimement lié à l’exécution du contrat disparu, dont il était une condition déterminante du consentement des parties au sens de l’article 1186 du code civil et il sera constaté sa caducité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les demandes des consorts [H] prospérant, la présente procédure ne peut être considérée comme abusive.

Le jugement sera par conséquent sur ce point confirmé, par substitution de motifs.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera infirmé.

La SARL Rambier Promotion, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à payer à monsieur [K] [H], madame [T] [W] épouse [H], monsieur [A] [X], monsieur [G] [X], madame [M] [H] épouse [Y] et madame [I] [X] épouse [J] la somme de 4 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, soit 800 euros chacun.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement rendu le 19 mai 2025 par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qu’il a débouté la SARL Rambier Promotion de sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant de nouveau,

Constate la nullité du compromis de vente conclu les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023 entre monsieur [K] [H], madame [T] [W] épouse [H], monsieur [A] [X], monsieur [G] [X], madame [M] [H] épouse [Y] et madame [I] [X] épouse [J] d’une part et la SARL HP Aménagement devenue Rambier Promotion d’autre part ayant pour objet la cession d’une parcelle en nature de terrain sis à [Adresse 8], figurant au cadastre section AM numéro [Cadastre 1], d’une contenance cadastrale totale de 2 884 m² ;

Constate la caducité du pacte de préférence contenu dans le compromis de vente conclu les 29 décembre 2022 et 10 janvier 2023 entre monsieur [K] [H], madame [T] [W] épouse [H], monsieur [A] [X], monsieur [G] [X], madame [M] [H] épouse [Y] et madame [I] [X] épouse [J] d’une part et la SARL HP Aménagement devenue Rambier Promotion d’autre part ayant pour objet la cession d’une parcelle en nature de terrain sis à [Adresse 8], figurant au cadastre section AM numéro [Cadastre 1], d’une contenance cadastrale totale de 2 884 m2 ;

Condamne la SARL Rambier Promotion à payer à monsieur [K] [H], madame [T] [W] épouse [H], monsieur [A] [X], monsieur [G] [X], madame [M] [H] épouse [Y] et madame [I] [X] épouse [J] la somme de 4 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, soit 800 euros chacun ;

Condamne la SARL Rambier Promotion aux dépens.

le greffier le président