COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 17 FEVRIER 2026

N°2026/82

Rôle N° RG 21/09179 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVGB

Société [K] [W]

C/

[X] [D]

[S] [Y] [T] épouse [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julien SALOMON

M^e Jean-Marc CABRESPINES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TOULON en date du 16 juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/01226.

APPELANTE

Société [K] [W]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [X] [D]

né le 10 Août 1959 à [Localité 1] (83), demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [Y] [T] épouse [D]

née le 09 Octobre 1965 à [Localité 2] (54), demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Jean-Marc CABRESPINES, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre, et Madame Fabienne ALLARD, conseillère, chargées du rapport.

Madame Fabienne ALLARD, conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, conseillère

Madame Louise de BECHILLON, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 février 2026.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Février 2026.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Exposé des faits et de la procédure

Mme [S] [T] épouse [D] et M. [X] [D] (les époux [D]) sont propriétaires des parcelles figurant au cadastre de la commune de [Localité 3], à la section D, n°[Cadastre 1], sur laquelle est édifiée une maison d’habitation et n°[Cadastre 2], correspondant à un chemin d’accès, qu’ils ont acquises en 2003 des consorts [V].

Par acte du 23 décembre 2015, les consorts [V] et la fondation hôpitaux de [Localité 4] hôpitaux de France ont consenti à la société coopérative d’intérêt collectif d’habitat libre [K] PACA, devenue la société [K] [W] (ci-après la SCIC), une promesse unilatérale de vente portant sur les parcelles cadastrées section D n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] (devenus les parcelles [Cadastre 9] à [Cadastre 10] du nouveau cadastre), contiguës à celles appartenant aux époux [D], en vue de la réalisation d’une importante opération immobilière portant sur 380 logements.

La promesse a été consentie sous condition suspensive d’acquisition de droits à construire suffisants par le PLU en vigueur ou à modifier de la commune de [Localité 3].

Le 28 juillet 2017, la SCIC et les époux [D] ont signé un protocole d’accord transactionnel prévoyant un échange de la parcelle n°[Cadastre 2] avec une parcelle de 700 m² à créer, attenante à la parcelle n°[Cadastre 1], et la création d’une servitude de passage sur l’assiette du chemin constituant la parcelle n°[Cadastre 2] au profit de la parcelle D n° [Cadastre 1] ainsi que de la parcelle nouvellement créée, contre la prise en charge par la SCIC de travaux de clôture autour de la propriété des époux [D] et de l’installation de portails.

Ce protocole a été conclu sous condition suspensive d’acquisition par la SCIC, dans un délai de douze mois, des parcelles objets de la promesse de vente du 23 décembre 2015.

La SCIC n’a pas levé l’option d’achat des parcelles.

Par acte du 14 mars 2019, les époux [D] ont l’assignée devant le tribunal de grande instance de Toulon en annulation de la clause stipulant la condition suspensive et, subsidiairement, en résolution du protocole d’accord transactionnel et dommages-intérêts.

Par jugement du 16 juin 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté les époux [D] de leur demande d’annulation de la clause stipulant la condition suspensive ;

— prononcé la résolution du protocole transactionnel du 28 juillet 2017 aux torts de la SCIC [K] PACA ;

— condamné la SCIC [K] PACA à payer aux époux [D] la somme de 84 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté la SCIC [K] PACA de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCIC [K] PACA à payer aux époux [D] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, sans possibilité de distraction ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que la SCIC avait empêché la réalisation de la condition suspensive stipulée au protocole d’accord transactionnel, qui était afférente, non à la constructibilité des parcelles mais à leur seule acquisition, et qu’elle avait fait preuve de déloyauté en n’informant pas les époux [D] de la teneur exacte de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente et de la caducité de celle-ci alors que lors de la signature du protocole transactionnel le 28 juillet 2017, les deux premières phases régissant la levée des conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente étaient déjà, soit réalisées, soit défaillies.

Il en a déduit que la condition suspensive stipulée au protocole d’accord devait être réputée accomplie, mais que les manquements fautifs de la SCIC justifiaient la résolution du protocole transactionnel à ses torts.

Sur le préjudice, il a considéré que les époux [D] justifiaient d’une perte de chance de 70 % de réaliser une plus-value de 120 000 euros du fait de l’échange des parcelles et de la réalisation par la défenderesse des travaux d’amélioration de leur propriété, et, considérant les avis de valeur produits, a évalué le préjudice à la somme de 84 000 euros.

Par acte du 21 juin 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCIC a relevé appel de cette décision, en ce qu’elle a prononcé la résolution du protocole transactionnel à ses torts exclusifs et l’a condamnée au paiement de la somme de 84 000 euros à titre de dommages et intérêts et de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, l’a déboutée de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens.

Après une ordonnance du 24 juin 2025, par laquelle le conseiller de la mise en état a refusé de faire droit à un incident de péremption d’instance, la procédure a été clôturée par ordonnance en date du 18 novembre 2025.

Prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions, régulièrement notifiées le 21 juillet 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la société [K] [W] demande à la cour de :

' infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du protocole transactionnel du 28 juillet 2017 à ses torts exclusifs, l’a condamnée à payer aux époux [D] une somme de 84 000 euros à titre de dommages et intérêts, déboutée de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et condamnée à payer aux époux [D] une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Statuant à nouveau :

' débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

' condamner in solidum les époux [D] à lui payer 10 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés et d’appel incident, régulièrement notifiées le 7 novembre 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour l’exposé des moyens, les époux [D] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résolution du protocole transactionnel du 28 juillet 2017 ;

' infirmer le jugement sur le quantum des condamnations en ce qu’il a limité l’indemnisation des intimés à la somme de 84 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau,

' condamner la société [K] [W] à leur payer 140 000 euros à titre de dommages et intérêts, 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Motifs de la décision

1/ Sur la demande de résolution du protocole d’accord transactionnel

1.1 Moyens des parties

La société [K] [W] fait valoir qu’au regard de la condition suspensive d’acquisition des terrains, le protocole transactionnel est devenu caduc et qu’elle n’a commis aucun faute permettant de considérer que la condition suspensive est défaillie de son fait puisque la promesse de vente dont elle bénéficiait a été conclue sous condition suspensive d’acquisition de droits à construire qu’elle n’a pas obtenus aux termes du PLU adopté par la commune de [Localité 3] ; que les époux [D] tentent de contourner la caducité du protocole afin d’obtenir une indemnisation alors qu’ils ne démontrent par aucune pièce qu’elle a empêché la réalisation de la condition suspensive ou fait preuve de déloyauté à leur égard puisque lorsqu’un promoteur envisage d’acquérir un foncier et conclut une promesse de vente, la réalisation de celle-ci est nécessairement subordonnée à l’obtention des autorisations administratives nécessaires, que dans un courrier du 3 mars 2017 leur conseil a indiqué avoir eu connaissance du projet de construction, que l’article 10 du protocole d’accord évoque expressément les autorisations administratives à obtenir qu’ils se sont d’ailleurs engagés à ne pas contester et qu’ils ont nécessairement eu communication de la promesse de vente, dont l’accomplissement conditionnait le protocole d’accord, dès lors qu’ils ont refusé de signer celui-ci tant qu’elle ne leur serait pas communiquée ; qu’elle n’a commis aucune faute en ne déposant aucune demande de permis de construire puisque le classement dans le PLU de la plupart des parcelles à acquérir en zone agricole rendait vaine toute autorisation de construire et que le permis de construire accordé en 2025 par le conseil municipal à la SNC La Clauvade, ne démontre pas que son propre projet était réalisable puisqu’il prévoit la réalisation de constructions en zone UCh, soit résidentielle avec mixité sociale, et non en zone agricole, et qu’il s’insère dans une convention de programme urbain partenarial (PUP) avec un projet satisfaisant à la servitude de mixité sociale, qui implique un pourcentage de logements sociaux de 40 %, soit un projet radicalement différent du sien.

Les époux [D], qui renoncent à leur demande d’annulation de la condition suspensive, soutiennent qu’aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ; qu’en l’espèce, la condition suspensive stipulée au protocole d’accord portait exclusivement sur l’acquisition des parcelles, constructibles ou non, et doit être réputée accomplie dès lors que la SCIC est responsable de l’absence de réalisation de la condition suspensive stipulée à la promesse de vente, dont elle a empêché l’accomplissement en ne déposant aucune demande de permis de construire ; qu’elle ne produit aucune pièce démontrant l’impossibilité de construire sur les parcelles et cet argument est même contredit par l’arrêté du 13 août 2025 qui a autorisé la création par la société La Clauvade de cent soixante logements sur les parcelles ; que la SCIC a manqué à son obligation de loyauté en ne les informant pas lors de la signature du protocole que l’acquisition du foncier était suspendue à l’adoption du PLU puisqu’ils n’ont pas été avisés des termes de la condition suspensive stipulée dans la promesse de vente, que celle-ci ne leur a jamais été communiquée et que l’attestation délivrée par le notaire en janvier 2016 n’en faisait pas état.

Ils ajoutent que la mauvaise foi de la SCIC est d’autant plus caractérisée qu’au jour de la signature du protocole transactionnel, le 28 juillet 2017, la phase A de la condition suspensive stipulée dans la promesse unilatérale de vente était déjà expirée, ce dont ils déduisent que les parcelles avaient nécessairement été rendues constructibles.

Ils en concluent que l’absence de réalisation de la condition suspensive stipulée au protocole transactionnel, à savoir l’acquisition des fonciers, est exclusivement due à une volonté délibérée de la SCIC de renoncer à l’acquisition des parcelles.

1.2 Réponse de la cour

Les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, soit au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les consorts [V] et la SCIC a été signée le 23 décembre 2015, de sorte qu’elle est soumise aux dispositions du code civil antérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 févier 2016.

Le protocole d’accord litigieux ayant été signé le 28 juillet 2017, est soumis aux dispositions du code civil résultant de la réforme opérée par l’ordonnance précitée.

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

En application de l’article 1304 du code civil, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition suspensive est considérée comme ayant défailli sans faute, lorsque celui au profit duquel elle est stipulée s’est conformé aux obligations lui incombant. En revanche, lorsque par son comportement, le débiteur empêche la réalisation de la condition, il s’expose à la sanction prévue par l’article 1304-3 précité du code civil.

Le créancier a alors le choix entre un maintien du contrat par le jeu de l’article 1304-3 ou une caducité du contrat en faisant constater la défaillance de la condition.

En l’espèce, les époux [D] ont signé le 28 juillet 2017 avec la SCIC un protocole d’accord transactionnel destiné à prévenir une contestation à naître dans le cadre d’un projet d’acquisition de parcelles et de réalisation d’un programme immobilier.

Ce protocole d’accord avait pour objet de consentir au promoteur un accès à la voie public au profit des parcelles à construire contre diverses concessions.

Son article 9 stipule que « le présent protocole est soumis à la condition suspensive d’acquisition des fonciers par la société d’HLM [K] PACA dans un délai de douze mois à compter de ce jour et devra être exécuté dans les dix-huit mois de la réalisation de la condition suspensive, sauf prorogation convenue entre les parties et à défaut de quoi, il sera considéré comme caduc ».

Il n’est pas contesté par les parties que la SCIC n’a pas acquis les parcelles.

Les époux [D] soutiennent que l’absence d’acquisition des parcelles procède d’une faute de la SCIC, qui a délibérément empêché la réalisation de la condition suspensive stipulée à la promesse de vente, de sorte que celle stipulée au protocole d’accord doit être réputée accomplie.

Au jour de la signature du protocole, le 28 juillet 2017, la SCIC était en l’état d’une promesse unilatérale de vente conclue le 23 décembre 2015 avec les consorts [V] et la fondation hôpitaux de [Localité 4], aux termes de laquelle ces deniers ont promis de vendre et « conféré d’une manière ferme et définitive au bénéficiaire la faculté d’acquérir si bon lui semble les parcelles cadastrées D [Cadastre 3], D1631, D1627, D [Cadastre 5], D444 et D [Cadastre 8] à la SCIC , la levée d’option devant avoir lieu, sous peine de caducité, au plus tard le 30 avril 2019, soit dans les trente jours suivant la réalisation des conditions suspensives ».

Les conditions suspensives stipulées au profit du bénéficiaire de la promesse étaient les suivantes :

— phase A : adoption du futur PLU de la commune, permettant de rendre constructible tout ou partie de la propriété au plus tard le 30 septembre 2016, ou dans l’hypothèse où il ne serait pas encore approuvé, que les résultats de l’enquête publique concluent à la constructibilité des parcelles, puis, une fois le PLU rendant constructible tout ou partie du foncier, que la SCIC sollicite et obtienne un permis purgé de tout recours et de toute faculté de retrait dans les douze mois ;

— phase B : que le PLU soit modifié afin qu’une seconde partie de foncier devienne constructible au plus tard le 30 septembre 2017 et dans cette hypothèse que la SCIC obtienne un permis de construire ;

— une phase C : qu’une nouvelle modification du PLU soit votée rendant constructible le solde du foncier au plus tard le 30 janvier 2018.

L’acte stipule que, faute de réalisation des conditions suspensives à l’issue de chacune des phases, la promesse deviendra caduque de plein droit sans indemnité de part et d’autre.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, la SCIC ne s’est pas engagée à acquérir ces parcelles. Elle demeurait donc libre de lever ou non l’option.

Cette promesse unilatérale de vente est donc devenue caduque du seul fait de l’expiration du délai d’option conféré à son bénéficiaire.

La promesse était assortie d’une condition suspensive d’obtention de droits à construire suffisants sur les parcelles à vendre aux termes du futur PLU.

Les « droits à construire suffisants » doivent nécessairement être appréciés au regard du projet de construction projeté par la SCIC.

Sur ce point, la promesse de vente précise que les terrains sont situés pour la plus grande part en zone NAa du POS de [Localité 3], c’est-à-dire en zone non équipée destinée à une urbanisation future à caractère principal d’habitat et pour le surplus en zone NAs, c’est à dire en zone non équipée destinée à une urbanisation future ayant pour objet de répondre principalement aux besoins scolaires, culturels, sportifs et de loisirs. Elle indique que « la possibilité de construire sur ces parcelles est donc étroitement dépendante d’une modification de la réglementation d’urbanisme applicable qui passe par l’élaboration d’un PLU, lequel prévisionnellement doit être soumis à une enquête publique fin 2015 pour devenir opposable dans le courant du premier trimestre 2016. L’hypothèse la plus probable est que seule une partie du terrain objet de la promesse sera susceptible dans un premier temps de devenir constructible, les autres parties du foncier objet de la promesse ne devenant constructibles que dans un second temps ».

La condition suspensive portait sur l’adoption du futur PLU de la commune « permettant de rendre constructible tout ou partie de la propriété » selon les trois phases précitées.

Enfin, les autorisations administratives à obtenir portaient sur des constructions comportant un pourcentage de logements sociaux d’au plus 25 % de surface de plancher.

Le PLU de la commune de [Localité 3] a été adopté par délibération du 23 mars 2017, soit après l’expiration de la phase A précitée.

Sur les plans annexés au PLU et produits aux débats, les parcelles sur lesquelles le projet devait être réalisé sont, pour leur plus grande part, situées en zone agricole, soit en zone non constructibles. Or, l’obligation de déposer une demande de permis de construire après le vote du PLU ne concernait que l’hypothèse où ce dernier aurait rendu les parcelles constructibles, ce qui n’a pas été le cas.

Le permis obtenu en 2025 par la SNC La Clauvade ne démontre pas que la SCIC aurait obtenu un permis de construire si elle avait fait diligence en déposant une demande puisque la comparaison de ce projet immobilier, tel qu’il ressort de la délibération du conseil municipal de [Localité 3] du 25 juin 2025, révèle qu’il avait pour emprise les seules parcelles n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15], situées en zone UCh, soit en zone constructible assortie d’une clause de mixité sociale imposant un minimum de 40 % de logements sociaux, alors que le projet de la SCIC portait sur ces parcelles mais également sur les parcelles n°[Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] et portait sur un projet immobilier comportant un pourcentage de logements sociaux d’au plus 25 % de surface de plancher.

Il en ressort également que la commune a souhaité établir un projet urbain partenarial imposant des coûts supplémentaires aux constructeurs, or, la promesse de vente stipulait qu’en cas d’instauration d’un PUP la participation de l’aménageur ou du constructeur serait limitée à 150 euros par mètre carré de surface de plancher dévolue à l’accession à la propriété et 100 euros par mètre carré de surface de plancher dévolue au logement social.

Enfin, l’arrêté accordant un permis de construire à la SNC La Clauvade a été pris, au visa non seulement du PLU adopté le 23 mars 2017 mais également de ses modificatifs du 27 février 2019, 27 avril 2023 et 27 septembre 2023 sur lesquels les époux [D] ne fournissent aucune explication et dont la cour ignore tout.

Il résulte de tout ce qui précède que la SCIC demeurait libre de ne pas lever l’option et qu’elle n’a pas abusé de ce droit en ne déposant aucune demande de permis de construire puisqu’aux termes du PLU, tel qu’adopté, les parcelles sur lesquelles les constructions devaient être réalisées étaient pour leur plus grande part inconstructibles.

Pour autant, le protocole d’accord transactionnel conclu entre les parties contient un exposé préalable aux termes duquel : « la société SCIC est engagée dans les liens d’une promesse de vente consentie par les consorts [V] aux fins d’acquérir diverses parcelles (') et doit réaliser une opération immobilière sur les parcelles D [Cadastre 3] et D [Cadastre 22] ». plus loin, il indique que « l’ensemble des obligations figurant au présent protocole sont soumises à la condition suspensive de l’acquisition des fonciers sur lesquels la société [K] PACA est bénéficiaire d’une promesse de vente ».

Le protocole ne mentionne pas expressément la nature, unilatérale ou synallagmatique, de la promesse de vente, ni la teneur des conditions suspensives dont sa réalisation dépendait et il indique que la SCIC est « engagée dans les liens d’une promesse de vente ».

Selon son article 9, la condition suspensive d’acquisition des fonciers devait être réalisée dans un délai de douze mois à compter du 28 juillet 2017 et les obligations des parties être exécutées dans les dix-huit mois suivant la réalisation de la condition suspensive, sauf prorogation convenue entre les parties, sous peine de caducité du contrat.

Il en résulte que les époux [D], s’ils ont accepté de conditionner l’exécution du protocole d’accord à l’acquisition par la SCIC des parcelles, n’ont pas été informés que celle-ci n’avait en réalité pris aucun engagement à l’égard des vendeurs et qu’elle demeurait libre d’acquérir « si bon lui semble », comme indiqué page 6 de la promesse de vente.

La SCIC ne démontre par aucune pièce qu’elle les en a informés avant la signature de l’acte et il ne résulte d’aucune des mentions du protocole d’accord litigieux que la promesse unilatérale de vente a été annexée à celui-ci.

Dans un courriel du 23 décembre 2015, adressé à M. [C] [R], M. [D] a informé celui-ci qu’il ne signerait pas le protocole en l’absence de communication de la promesse de vente, précisant que son avocat n’examinerait celui-ci que lorsqu’il aurait toutes les pièces.

L’attestation de Me [I], notaire, en date du 4 janvier 2016, dont les époux [D] ont eu connaissance avant de signer le protocole d’accord, fait état d’une « promesse de vente » sans évoquer ni son caractère unilatéral, ni la teneur exacte de la condition suspensive.

Elle indique tout au plus que par un acte reçu par ses soins, les consorts [V] et la fondation hôpitaux de [Localité 4] ont promis de vendre au bénéficiaire plusieurs parcelles de terre.

En application de l’article 1103 du code civil les conventions doivent être conclues et exécutées de bonne foi.

En l’espèce, la SCIC a conclu la convention litigieuse en se montrant déloyale à l’égard de ses cocontractants, qu’elle a omis d’informer du détail de la promesse de vente qui en conditionnait l’exécution en leur laissant croire qu’elle était engagée dans les liens d’une promesse de vente des parcelles alors qu’aux termes de celle-ci, elle n’avait souscrit aucune obligation et demeurait libre, sans avoir à se justifier, de ne pas lever l’option que lui avaient consenti les vendeurs.

En conséquence, elle n’a pas informé ses co-contractants que la levée de la condition suspensive dépendait en réalité de son bon vouloir et ce faisant, a manqué à l’obligation de loyauté et de bonne foi qui s’impose à tout contractant dans l’exécution du contrat.

Par ce comportement, elle a empêché la réalisation de la condition suspensive stipulée à son bénéfice dans le protocole transactionnel, qui, dès lors doit être réputée accomplie.

En application des textes susvisés, les époux [D] ont le choix entre le maintien du contrat par le jeu de l’article 1304-3 du code civil ou sa caducité en faisant constater la défaillance de la condition.

En l’espèce, ils sollicitent le maintien du contrat, mais sa résolution au motif que la SCIC manqué à ses obligations.

Il résulte des développements qui précèdent que la SCIC a manqué à son obligation de loyauté en n’informant pas ses co-contractants qu’elle était libre de ne pas acquérir les parcelles sans avoir à se justifier, les laissant croire qu’elle était déjà engagée par la promesse de vente du 23 décembre 2015.

Or, cette information était déterminante pour les époux [D] qui n’ont eu de cesse, ainsi qu’en témoignent les échanges écrits produits aux débats, de réclamer des précisions quant à l’étendue de l’engagement conditionnant l’exécution du protocole.

Ce manquement fautif, au regard de sa gravité, justifie la résolution du protocole d’accord transactionnel conclu le 28 juillet 2017 entre les parties.

2/ Sur la demande de dommages-intérêts

2.1 Moyens des parties

La société [K] sud-est fait valoir, outre qu’elle n’a commis aucune faute, que si la victime d’un dommage a droit à la réparation intégrale de son préjudice, celui-ci doit être certain et non hypothétique ; que la privation d’une chance n’est indemnisée que si elle présente un caractère de probabilité raisonnable ; que dans cette hypothèse, la réparation doit être mesurée à la chance effectivement perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; qu’en l’espèce, les avis de valeur produits par les époux [D] pour démontrer la perte financière dont ils demandent réparation ne sont pas fiables en ce qu’ils prennent en considération ce qu’ils auraient obtenu en exécution du protocole sans tenir compte de leurs propres concessions, à savoir aux termes de l’échange de parcelle, la perte de la surface correspondant à la parcelle n°[Cadastre 2] et sans prendre en considération la modification de l’environnement, qui aurait été très différent puisqu’au lieu d’être situé au c’ur de parcelles non constructibles, leur bien aurait été entouré de 380 logements sur une surface de plancher de 28 926 m² et qu’en tout état de cause, leur demande de dommages-intérêts est fondée sur une perte de chance de revalorisation de leur bien alors qu’il résulte du permis de construire accordé en 2025 à la SNC la Clauvade qu’ils ont depuis revendu celui-ci et que, ne justifiant pas du prix obtenu, ils ne démontrent pas la perte dont ils se prévalent.

Elle fait en outre observer que les époux [D], alors qu’ils s’étaient engagés en 2003, lorsqu’ils ont acquis leurs parcelles à consentir une servitude de passage aux propriétaires des parcelles qu’elle envisageait d’acquérir, n’ont pas respecté cet engagement et profité, de manière particulièrement déloyale, des impératifs temporels auxquelles elle a été confrontée pour lui imposer des contreparties auxquelles ils n’avaient pas droit au regard de cet engagement antérieur.

Les époux [D] soutiennent que l’exécution du protocole aurait généré au profit de leur propriété une plus-value de 140 000 euros au regard de l’extension de surface de 700 m² et des travaux mis à la charge de la SCIC ; que celle-ci, en contrariant la réalisation de la condition leur a fait perdre une chance d’obtenir l’exécution de ce protocole et la plus-value qui en serait résulté pour leur propriété ; que la réparation de leur préjudice doit être intégrale et ne saurait être limitée à 70 % de la perte subie et que le seconde avis de valeur qu’ils produisent aux débats, qui chiffre à 140 000 euros la différence de valeur avant et après protocole, tient compte, contrairement à ce que soutient la SCIC, de la servitude à créer dans la surface totale espérée.

2.2 Réponse de la cour

En application de l’article 1217 du code civil la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte de ces textes qu’il appartient à celui qui sollicite des dommages-intérêts de prouver la réalité et l’étendue de la perte subie ou du gain manqué du fait de l’inexécution par son co-contractant de ses obligations.

La SCIC a manqué à son obligation de bonne foi lors de la conclusion du protocole d’accord transactionnel en n’informant pas les époux [D] qu’elle était libre de lever ou non l’option d’achat et que l’exécution de la promesse de vente était soumise à une condition suspensive de constructibilité des parcelles.

Par ailleurs, en ne levant pas l’option alors qu’elle s’était présentée aux époux [D] comme « engagée dans les liens d’une promesse de vente » sans mentionner l’existence de conditions suspensives, elle leur a fait perdre une chance d’obtenir le bénéfice des concessions attendues en exécution du protocole.

Cependant, d’une part la réparation d’une perte de chance ne peut correspondre à la perte de la totalité du gain espéré, d’autre part il incombe à la partie victime d’une inexécution contractuelle de prouver la réalité de la perte dont elle se prévaut.

Le contrat litigieux correspond à une transaction destinée à prévenir un contentieux à naître entre les parties dans l’hypothèse où la SCIC deviendrait propriétaire des parcelles contiguës à celles des époux [D], en lui octroyant un accès direct à la voie publique.

La SCIC ne saurait se prévaloir de la promesse non tenue, faite en 2003 par les époux [D] lors de l’achat de leur bien, de constituer une servitude de passage au profit des parcelles qu’elle ambitionnait d’acquérir puisqu’elle a accepté par la signature du protocole de passer outre cette difficulté en transigeant avec les époux [D].

En revanche, l’obligation était conditionnelle puisqu’elle dépendait d’un événement futur qui était incertain quand bien même la SCIC n’a pas loyalement informés ses co-contractants du degré d’incertitude pensant sur l’opération.

En conséquence, les époux [D] ne peuvent utilement soutenir qu’ils étaient certains d’obtenir l’exécution du protocole transactionnel.

Par ailleurs, ils évaluent la perte financière dont ils demandent réparation en se référant à deux évaluations réalisées par la société Papazian immobilier, qui fixent la valeur de leur propriété « en l’état » à 330 000 euros et sa valeur, après exécution du protocole transactionnel, à 440 000 euros.

Cette dernière évaluation, datée du 7 janvier 2019, indique tenir compte d’un certain nombre de paramètres, parmi lesquels « les caractéristiques du bien, ses forces et ses faiblesses, l’environnement et le quartier, les indices de l’immobilier Orpi et les ventes comparables » et de la « consultation de plusieurs experts immobiliers connaissant particulièrement ce secteur ».

Si les caractéristiques du bien, ses forces et ces faiblesses sont ensuite détaillées, l’attestation n’évoque pas les éléments relatifs à l’environnement et au quartier dont elle tient compte, ni ne détaille les avis d’experts immobiliers auxquels elle se réfère.

A cela s’ajoute que la première évaluation, dite en l’état, se réfère à une parcelle de 1 307 m² et la seconde à une parcelle de «  2 000 m² environ ».

Or, en cas d’exécution du protocole d’accord, la parcelle sur laquelle est érigée leur maison, aurait certes été agrandie mais pour atteindre seulement 1 610 m² (910 m² au titre de l’ancienne parcelle n°[Cadastre 23] et 700 m² au titre de la parcelle concédée).

De plus, la projection de valeur dans l’hypothèse d’une exécution du protocole doit tenir compte des concessions consenties par les époux [D] et du contexte dans lequel le protocole a été signé, à savoir la réalisation du projet immobilier de la SCIC qui aurait impacté l’environnement des parcelles par la construction de près de 380 logements alentour.

L’évaluation du 7 janvier 2019, ne dit mot de ce changement d’environnement qui constitue pourtant une donnée essentielle pour apprécier la valeur de leur propriété après exécution du protocole aux termes duquel ils avaient eux-mêmes consenti une concession d’importance en renonçant à toute contestation du projet de construction au titre de la perte éventuelle de valeur de leurs parcelles.

Par conséquent cette évaluation est à elle seule insuffisante pour démontrer la perte de plus-value dont les époux [D] sollicitent l’indemnisation.

Enfin, il résulte d’une délibération du conseil municipal de [Localité 3] en date du 25 juin 2025 que la SNC la Clauvade a déposé une demande de permis de construire avec une emprise de projet sur « les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 15] ».

La parcelle n°[Cadastre 24] correspond aux anciennes parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] appartenant aux époux [D].

Il en résulte qu’ils ont vendu à la SNC la Clauvade au moins une partie de la parcelle [Cadastre 24].

Or, cette vente est susceptible d’influer sur l’existence et l’importance du préjudice dont ils se prévalent.

Au regard de ces éléments, les époux [D] qui ne fournissent aucune explication sur ce point, ne prouvent ni la réalité et ni l’étendue de la perte financière dont ils sollicitent l’indemnisation, étant observé qu’ils ne formulent aucune demande au titre du préjudice moral qu’a pu leur causer la déloyauté de la SCIC.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la SCIC à leur payer une somme de 84 000 euros en réparation du gain manqué par suite de l’inexécution du protocole transactionnel.

3/ Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

3.1 Moyens des parties

La SCIC fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et que les époux [D] ne peuvent se prévaloir d’aucun préjudice, de sorte qu’en l’assignant ils ont abusé de leur droit d’agir en justice.

Les époux [D] n’ont pas conclu sur ce point.

3.2 Réponse de la cour

L’exercice du droit d’ester en justice, de même que la défense à une telle action, constituent en principe un droit et ne dégénèrent en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

Il appartient à la partie qui prétend être victime d’un abus du droit d’agir, de démontrer les circonstances particulières qui caractérisent cet abus.

En l’espèce, si les époux [D] sont déboutés de leurs demandes indemnitaires, la SCIC ne justifie pas des circonstances particulières caractérisant un abus de leur droit d’agir.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

4/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront en conséquence infirmées.

Les époux [D] supporteront la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune considération d’équité ne justifie d’allouer à la SCIC une quelconque indemnité au titre des frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Toulon le 16 juin 2021 en ce qu’il a condamné la société SCIC [K] Paca à payer aux époux [D] 84 000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

Confirme le surplus de ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau sur les points infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [S] [T] épouse [D] et M. [X] [D] de leur demande de dommages-intérêts ;

Condamne Mme [S] [T] épouse [D] et M. [X] [D], in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [S] [T] épouse [D] et M. [X] [D] de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société [K] [W].

La greffière La présidente