Cour d'appel de Nancy, Première chambre civile, 8 septembre 2011, n° 10/01509

TGI Nancy 8 mars 2010

CA Nancy
Confirmation 8 septembre 2011

Arguments

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Accepté
Non-respect des conditions suspensives
La cour a constaté que M. Y n'a pas justifié avoir sollicité un prêt conforme aux conditions du compromis, rendant la condition suspensive réputée réalisée et justifiant la résolution du compromis aux torts de M. Y.
Accepté
Montant de la clause pénale
La cour a jugé que le montant de la clause pénale, représentant 10 % du prix de vente, n'est pas manifestement excessif et est justifié par les circonstances de l'affaire.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des intimés, considérant que la demande de M. Y était infondée.

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Sur la décision

Référence :	CA Nancy, première ch. civ., 8 sept. 2011, n° 10/01509
Juridiction :	Cour d'appel de Nancy
Numéro(s) :	10/01509
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nancy, 8 mars 2010, N° 09/00610

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain BÉGELYann GALLONE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2011 DU 08 SEPTEMBRE 2011

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/01509

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 19 Mai 2010 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 09/00610, en date du 08 mars 2010,

APPELANT :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

Comparant et procédant par le ministère de la SCP MILLOT-LOGIER ET FONTAINE, avoués à la Cour, plaidant par Maître MALTEZEANU substituant Maître BEGEL, avocat au barreau d’EPINAL,

INTIMÉS :

Madame F G épouse X-G

née le XXX à XXX – XXX,

Monsieur Z X

né le XXX à XXX – XXX

Comparant et procédant par le ministére de la SCP VASSEUR Barbara, avoués à la Cour, plaidant par Maître GALLONE, avocat au barreau de LYON,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2011, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Eugéne SCHNEIDER, Président de Chambre,

Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller,

Madame Marie Héléne DELTORT, Conseiller, entendu en son rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2011, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire , rendu par mise à disposition publique au greffe le 08 Septembre 2011 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Gérard SCHAMBER, Conseiller et par Madame DEANA, Greffier;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 18 mars 2008, M. et M^me X ont signé avec M. Y un compromis de vente portant sur un bien immobilier sis à Laneuveville devant Nancy moyennant un prix de 278.000 € entre les mains de l’agence de la Place désignée en qualité de séquestre. La réitération de la vente par acte authentique a été fixée au 20 mai 2008 au plus tard. La vente a été conclue sous condition suspensive d’obtention par M. Y d’un prêt de 247.000 € d’une durée maximum de vingt cinq ans et au taux d’intérêt maximum hors assurance de 4,80 %.

Par courrier du 25 avril 2008, M. Y indiquait à l’agence sur la place qu’il dénonçait le compromis de vente et réclamait la restitution de l’acompte versé au motif qu’il n’avait pas pu obtenir un taux d’intérêt satisfaisant.

Selon exploit d’huissier en date du 28 janvier 2009, M. et M^me X ont assigné M. Y afin de le voir condamner à leur payer la somme de 29.000 € au titre de la clause pénale insérée dans le compromis de vente.

Par jugement rendu le 8 mars 2010, le tribunal de grande instance de Nancy a prononcé la résolution du compromis de vente en date du 18 mars 2008 aux torts et griefs de M. Y et l’a condamné à payer la clause pénale prévue au compromis. Il a donc condamné ce dernier à payer une somme de 27.500 € et a jugé que l’acompte de 1.500 € séquestré entre les mains de l’agence de la Place devait être remis à M. et M^me X. Il a alloué à M. et M^me X une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et a rejeté la demande formée par M. Y à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le tribunal a constaté que la dénonciation du compromis intervenue par courrier du 25 avril 2008 a été effectuée après l’expiration du délai de rétractation fixé au 30 mars 2008.

Il a constaté que M. Y ne justifiait pas avoir déposé sa demande de prêt dans le délai de validité de la condition suspensive et qu’une demande de prêt effectué par l’agence de la place pour le G de l’acquéreur auprès de la Cafpi avait obtenu une réponse favorable. Il a donc conclu que la condition suspensive était réputée réalisée et a prononcé la résolution du compromis aux torts du défendeur.

Le 19 mai 2010, M. Y a interjeté appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 mai 2011, M. Y a conclu au rejet des prétentions de M. et M^me X et à leur condamnation au paiement d’une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, subsidiairement à la réduction du montant de la clause pénale et à l’allocation d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il soutient que le compromis est devenu caduc dans la mesure où la banque, saisie dans le délai contractuel d’un mois et conformément aux indications convenues entre les parties, n’a pas donné sa réponse dans le délai et qu’au surplus, la réponse n’a pas été favorable. Il estime que le manque de précision du courrier du Crédit lyonnais ne peut pas lui être personnellement reproché. Il fait valoir qu’il n’a jamais effectué de demande auprès de la CAFPI et qu’il n’a jamais reçu d’offre de crédit de la part de cet organisme. En tout état de cause, cette offre était assortie de réserves.

Subsidiairement, il a sollicité la réduction de la clause pénale au motif que les acheteurs connaissaient depuis le 25 avril 2008 son impossibilité d’acquérir leur bien, ce qui leur a permis de le remettre en vente.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 18 avril 2011, M. et M^me X ont conclu à la confirmation du jugement et au rejet des prétentions de l’appelant ainsi qu’à sa condamnation au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, même si la cour constatait que M. Y a satisfait aux obligations lui incombant aux termes du compromis.

Ils font valoir qu’il appartient à M. Y de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies par le compromis et dans le délai imparti sous peine de voir la condition suspensive réputée accomplie.

Ils soutiennent que M. Y a obtenu un prêt auprès de la CAFPI, organisme auprès duquel il avait obligation de présenter une demande, et que la condition suspensive était donc réalisée. Les réserves mentionnées dans la lettre d’acceptation étaient habituelles et ne remettaient pas en cause la décision de cet organisme.

Ils estiment que l’augmentation du montant d’une pension alimentaire ne constitue pas un motif valable permettant à M. Y de refuser de réitérer l’acte de vente.

Ils constatent que le montant de la clause pénale, qui représente 10 % du prix de vente, n’est pas excessif en raison de l’immobilisation du bien pendant plusieurs mois, puisque le bien n’a été vendu que dix mois après le compromis de vente signé avec M. Y et pour un prix inférieur.

L’instruction a été déclarée close le 19 mai 2011.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Le compromis de vente signé par les parties a fixé à trente jours la durée de la condition suspensive. L’article L. 312-16 du code de la consommation a fixé à un mois la durée minimum de réalisation de la condition suspensive. En conséquence, M. Y disposait d’un délai d’un mois à compter du 18 mars 2008 pour obtenir une offre de prêt dont le montant et les caractéristiques étaient spécifiées dans le compromis.

M. Y a versé aux débats une lettre de refus émanant du Crédit Lyonnais en date du 21 mai 2008 ne précisant pas la date de dépôt de la demande et les caractéristiques du prêt sollicité. Seul le montant de 247.000 € est précisé. La durée de remboursement, soit 30 ans, ne correspond pas à la durée maximum de 25 ans stipulée dans le compromis de vente. Enfin, le taux du prêt sollicité n’y est pas mentionné alors que le compromis de vente avait précisé qu’il devait s’élever au maximum à 4,80 % hors assurance.

M. Y ne justifie donc pas avoir sollicité auprès du Crédit Lyonnais un prêt correspondant aux conditions mentionnées dans le compromis de vente.

La lettre de la CAFPI en date du 30 avril 2008 ne comporte aucune précision quant au prêt sollicité, même si elle précise qu’elle a trouvé un organisme pour financier l’acquisition du bien immobilier.

En conséquence, ces deux courriers ne permettent pas à M. Y de rapporter la preuve de ce qu’il a satisfait à l’obligation qui lui incombait aux termes du compromis de vente de présenter deux demandes de prêts conformes aux caractéristiques convenues. Il ne justifie pas non plus de la réalisation de la condition suspensive dans le délai d’un mois à compter de la signature du compromis.

Enfin, le courrier adressé par M. Y le 25 avril 2008 à l’agence immobilière pour dénoncer le compromis de vente énonçait des motifs de renonciation étrangers aux conditions suspensives prévues par les parties dans le compromis de vente.

Les pièces versées aux débats établissent que M. Y a empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui dès lors est réputée réalisée par application de l’article 1178 du code civil, ce qui justifie la résolution du compromis de vente à ses torts exclusifs.

En l’absence de signature de l’acte de vente, les parties ont convenu de laisser le choix à la partie non défaillante de contraindre l’autre à signer l’acte authentique de vente ou d’invoquer la résolution du contrat et de percevoir une somme de 29.000 € à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale.

M. et M^me X ont opté pour la résolution du compromis et la perception de la clause pénale dont la fixation à 10 % du prix de vente n’est pas manifestement excessive. Les considérations personnelles évoquées par M. Y ne sont pas susceptibles de remettre en cause le montant de cette somme. L’allocation de cette somme implique pour l’agence de la Place de verser aux intimés l’acompte de 1.500 € séquestré entre ses mains, le solde de 27.500 € devant être réglé par M. Y.

Le jugement est confirmé dans sa totalité.

Une indemnité de 1.000 € est accordée à M. et M^me X au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré ;

Condamne M. B Y à payer à M. Z X et M^me F X-G la somme de MILLE EUROS (1.000 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne M. B Y au paiement des dépens d’appel ;

Autorise la SCP VASSEUR, avoué associé à la Cour, à recouvrer directement les dépens d’appel conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur SCHAMBER, Conseiller à la première Chambre Civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : . G. SCHAMBER.-

Minute en cinq pages.