ID

MINUTE N° 33/2015

Copies exécutoires à :

XXX

Maître MAKOWSKI

Le 16 janvier 2015

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 16 janvier 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 13/02495

Décision déférée à la Cour : jugement du 24 avril 2013 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANT et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires IMMEUBLE RAVEL sis XXX

représenté par son Syndic, la Société SOGESTRA

ayant son siège XXX

XXX

représenté par XXX, avocats à COLMAR

INTIMÉS et demandeurs :

1 – Monsieur X Y

2 – Madame E-F G épouse Y

XXX

XXX

représentés par Maître MAKOWSKI, avocat à COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 novembre 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Adrien LEIBER, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Madame Pascale BLIND, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Nathalie NEFF

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Adrien LEIBER, Président et Madame Nathalie NEFF, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Ouï Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller en son rapport,

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

Les époux X et E-F Y sont propriétaires des lots XXX et 52 dans la copropriété de l’immeuble Ravel sis 1a et XXX à Reischtett.

Le lot XXX est constitué d’un appartement situé au 3^e étage et le lot n° 52 est constitué par des combles aménageables situés au 4^e étage.

Les époux X et E-F Y ont procédé, comme d’autre copropriétaires, à l’aménagement de ces combles. L’assemblée générale des copropriétaires a adopté le 17 juin 2010 une résolution n°13 aux termes de laquelle elle décidait de 'mandater un géomètre aux fins de déterminer le calcul des millièmes suite à l’aménagement des combles par plusieurs copropriétaires'.

Les époux X et E-F Y s’étant opposés au vote de cette résolution ont saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg le 3 août 2010 d’une demande d’annulation de cette résolution.

Par jugement en date du 24 avril 2013, le tribunal a accueilli cette demande, a déclaré irrecevable la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires en désignation d’un géomètre expert et a condamné le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de procédure de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant toutes prétentions plus amples ou contraires.

Le tribunal a considéré que la résolution litigieuse et la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires se heurtaient à l’autorité de chose jugée d’un précédent jugement du même tribunal en date du 10 décembre 2009, ayant d’une part, prononcé l’annulation en totalité d’une assemblée générale en date du 30 juin 2008 comportant également une résolution n° 13 tendant aux mêmes fins et d’autre part, rejeté la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires en désignation d’un géomètre expert en considérant qu’il n’y avait pas lieu à modification de la répartition des charges. pour le même motif.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Ravel a interjeté appel de ce jugement le 23 mai 2013, les époux X et E-F Y ont formé appel incident.

Par conclusions du 13 mai 2014, le syndicat des copropriétaires conclut, par voie d’infirmation du jugement, au débouté des époux X et E-F Y et sollicite leur condamnation au paiement d’une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à remettre les parties communes en leur état antérieur, sous astreinte de 500 € par semaine à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et au paiement d’une indemnité de procédure de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, il sollicite la désignation d’un géomètre-expert ayant pour mission de calculer la nouvelle répartition des tantièmes et des charges communes suite à l’aménagement des combles et à la réunion des lots des époux X et E-F Y.

Par conclusions du 11 mars 2014, les époux X et E-F Y concluent à la confirmation du jugement, sauf à former appel incident en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts. Ils sollicitent une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité de procédure de 3000 € sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, ils demandent l’autorisation de régulariser leur situation en demandant à l’assemblée générale d’autoriser le percement de la dalle, d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de leur accorder l’autorisation d’aménager les combles ou de les autoriser à procéder à cet aménagement.

Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires reproche au tribunal d’avoir considéré que le jugement du 10 décembre 2009 avait autorité de la chose jugée alors :

— qu’il ne saurait y avoir identité d’objet s’agissant d’assemblées générales et de résolutions différentes,

— que les motifs de la décision n’on pas autorité de chose jugée et qu’au demeurant, si le jugement du 10 décembre 2009 indique que la décision devait être prise à l’unanimité, il s’agit d’un motif surabondant, le tribunal n’ayant pas annulé l’assemblée générale pour ce motif mais pour avoir été convoquée par un syndic dépourvu de pourvoir,

— que la résolution de 2008, à la différence de celle de 2010, impliquait que le principe de cette modification était acquis et qu’en tout état de cause, le tribunal ne s’était pas prononcé en 2009 sur le principe d’une modification des tantièmes de copropriété ou de la répartition des charges, mais avait seulement constaté son incompétence pour ce faire.

L’appelant soutient ensuite que :

— l’unanimité n’est pas requise, la résolution ne portant pas sur le principe d’une modification des tantièmes de copropriété mais seulement sur la réalisation d’une étude par un géomètre dans une perspective purement informative, cette décision pouvant être prise à la majorité simple de l’article 24,

— la modification des tantièmes de copropriété en cas d’aménagement des combles est expressément prévue par l’état descriptif de division incluant l’esquisse d’étage qui fait partie intégrante du règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle et s’impose à tous les copropriétaires,

— il n’y a pas d’intangibilité de la répartition des charges et des tantièmes à partir desquels elles sont calculées dès lors qu’il y a eu transformation des lots.

Subsidiairement, il fait valoir que la majorité applicable pour la modification de la répartition des charges en cas de travaux ou de changement de l’usage d’un lot est celle de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965, laquelle a été obtenue.

Le syndicat des copropriétaires fait enfin valoir enfin que les époux X et E-F Y ayant réuni les lots 48 et 52 leur appartenant, cette modification de la consistance matérielle de leurs lots implique une modification de l’état descriptif de division et des tantièmes de copropriété indépendamment de l’aménagement des combles.

Subsidiairement, le syndicat appelant réitère sa demande en désignation d’un géomètre afin d’établir la répartition actualisée des tantièmes. Il fait valoir que cette demande est recevable, une habilitation particulière du syndic par l’assemblée générale n’étant pas nécessaire s’agissant d’une demande présentée en défense et reproche au tribunal d’avoir rejeté sa demande en soulevant d’office la fin de non recevoir tirée de l’autorité de chose jugée du précédent jugement, reprenant sur ce point son argumentation précédente.

Le syndicat des copropriétaires reproche également au premier juge d’avoir omis de statuer sur sa demande de dommages et intérêts.

Il considère enfin être fondé à demander la remise des lieux en l’état, le percement de la dalle située entre les 3^e et 4^e étages, partie commune, afin de réaliser une trémie pour réunir les lots 48 et 52, n’ayant pas été autorisé par l’assemblée générale et les époux X et E-F Y ne pouvant se prévaloir d’une autorisation implicite ni solliciter a posteriori une autorisation judiciaire.

Les époux X et E-F Y prétendent avoir été autorisés à aménager les combles et à ouvrir des fenêtres de toit par une assemblée générale des copropriétaires en date du 31 mai 2005 et que cet aménagement est sans incidence sur la répartition des charges relatives aux services collectifs et d’équipements communs lesquelles sont réparties selon la consommation individuelle.

Ils approuvent les motifs du jugement en ce qu’il a retenu que la résolution se heurtait à l’autorité de chose jugée du jugement du 10 décembre 2009, s’agissant de résolutions rédigées en des termes identiques.

S’ils admettent que l’annulation d’une décision d’assemblée générale ne fait pas obstacle à ce que l’assemblée générale puisse adopter une nouvelle résolution identique à la précédente, encore faut-il que l’annulation ait été prononcée pour vice de forme et non pas comme en l’espèce, à la fois pour vice de forme et pour absence de fondement légal, la décision critiquée étant prise en violation des articles 5 et 11 de la loi du 10 juillet 1965. À cet égard, ils soutiennent que les motifs qui constituent le soutien nécessaire du dispositif sont comme lui revêtus de l’autorité de chose jugée.

Les intimés font valoir qu’en tout état de cause, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l’intangibilité des tantièmes de copropriété, lesquels sont définis par rapport à la consistance des lots sans égard à leur utilisation, de sorte que l’aménagement des combles est sans emport et que les tantièmes de copropriété ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité. Ils considèrent par conséquent que la décision de désigner un géomètre expert pour déterminer le calcul des millièmes ne pouvait être prise qu’à l’unanimité, la réalisation d’une telle étude supposant en effet nécessairement un accord unanime sur une modification, faute de quoi elle serait inutile.

Ils prétendent que le syndicat des copropriétaires ne peut utilement invoquer les dispositions de l’article 25 f de la loi qui ne concernent que les charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs, lesquelles ne sont pas concernées en l’espèce puisque calculées sur la base des consommations individuelles, l’immeuble étant par ailleurs dépourvu d’ascenseur, alors que les charges générales relatives à la conservation, à l’administration et à l’entretien de l’immeuble, qui sont réparties en fonction des tantièmes de copropriété ne peuvent être modifiées qu’à l’unanimité, sauf changement de destination ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les combles aménageables étant dès l’origine destinés à l’habitation.

Ils soutiennent que la clause du règlement de copropriété dont se prévaut l’appelant ne figure en réalité que dans l’esquisse d’étage laquelle leur est inopposable, cette esquisse n’ayant aucune valeur contractuelle et n’ayant pas été approuvée par eux ni même portée à leur connaissance, l’acte de vente n’y faisant pas référence.

Ils estiment enfin que l’obstination dont fait preuve le syndicat des copropriétaires leur cause un préjudice moral.

Pour s’opposer à la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la remise en état des parties communes, les intimés soutiennent que l’autorisation d’ouvrir une trémie était implicitement incluse dans l’autorisation d’aménager les combles qui leur a été donnée

en 2005 puisqu’il s’agissait de réaliser un accès et qu’en tout état de cause une telle autorisation n’était pas requise puisque les travaux n’ont pas affectés de parties communes mais uniquement le plancher séparant leurs lots qui est une partie privative. Subsidiairement, ils demandent à être autorisés à régulariser la situation.

Enfin s’agissant de la demande subsidiaire de désignation d’un géomètre, ils estiment qu’elle est irrecevable en l’absence d’habilitation du syndic et inutile dès lors que la réunion de deux lots n’implique pas de modification de la répartition des charges.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 10 septembre 2014.

MOTIFS

Sur l’annulation de la résolution n°13

L’autorité de chose jugée n’est attachée qu’au dispositif du jugement et non pas aux motifs de la décision quand bien même en seraient-ils le soutien nécessaire (Civ. 1^re, 20 fév.2007, Bull.I, XXX, Ass Plén. 13 mars 2009, Bull. Ass.plén.n° 3).

C’est donc à tort que le premier juge a considéré que la résolution critiquée se heurtait à l’autorité de chose jugée du jugement du 10 décembre 2009 qui a prononcé l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 2008 et a rejeté la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en désignation d’un géomètre expert aux fins d’établir une nouvelle répartition des tantièmes et charges communes, lequel concerne une autre assemblée générale et n’a pas tranché dans son dispositif la question litigieuse, et ce quand bien même le tribunal, après avoir prononcé l’annulation de l’assemblée générale pour un motif de forme, comme ayant été convoquée par une syndic dépourvu de pouvoir, son mandat étant expiré, ait par un motif surabondant, considéré que la résolution n°13 critiquée supposait un vote à l’unanimité.

La résolution n°13 soumise à l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2010 est ainsi libellée : 'décision de mandater M. C D, géomètre, afin de déterminer le calcul des millièmes suite à l’aménagement des combles par plusieurs copropriétaires'.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le libellé de cette résolution qui ne fait aucune référence au caractère prétendument informatif de l’étude envisagée, suppose, implicitement mais nécessairement, que l’assemblée générale se prononce sur le principe d’une modification des millièmes.

Cette résolution se rapporte aux millièmes de copropriété, ainsi que le reconnaît expressément le syndicat des copropriétaires en page 3 in fine de ses conclusions.

Or, conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, les tantièmes de copropriété ne peuvent être modifiés qu’à l’unanimité, dès lors que les aménagements réalisés n’ont pas pour effet de créer de nouvelles parties privatives mais seulement d’en modifier l’usage.

De la même manière, la répartition des charges générales visées à l’article10 alinéa 2 de la loi, qui sont calculées conformément aux tantièmes de copropriété, ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sauf si elle est rendue nécessaire du fait de travaux ou d’actes d’acquisition ou de disposition décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, auquel cas la modification de la répartition des charges peut être prise à la même majorité.

En l’espèce, l’autorisation donnée aux intimés par l’assemblée générale du 31 mai 2005, d’aménager les combles par la pose de quatre 'velux’ a été prise à la majorité qualifiée de l’article 26, or la résolution n° 13 litigieuse n’a pas recueilli la majorité de deux tiers des voix prévue par ce texte.

Le syndicat invoque vainement les dispositions de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965 lesquelles ne s’appliquent que pour la modification de la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun.

C’est tout aussi vainement qu’il invoque la mention figurant dans l’esquisse d’étages selon laquelle 'en cas d’aménagement des combles en logements, une modification des millièmes est nécessaire', cette clause, à supposer qu’elle soit opposable aux époux X et E-F Y, ce que ceux-ci contestent, ne précisant pas la majorité requise. Il en est de même de la clause figurant en page 30 du règlement de copropriété selon laquelle chaque lot comporte une fraction des parties communes générales.

Enfin, si la réunion de lots suppose la modification de l’état descriptif de division, elle n’implique pas pour autant nécessairement la modification des tantièmes de copropriété et de charges affectés à chacun des lots réunis.

Les époux X et E-F Y sont dès lors fondés à demander l’annulation de cette résolution votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Le jugement entrepris sera donc confirmé par ces motifs substitués à ceux du premier juge.

Sur la demande de désignation d’un géomètre

La demande du syndicat des copropriétaires en désignation d’un géomètre-expert ayant pour mission de déterminer une nouvelle répartition des tantièmes et des charges communes tendant à s’opposer aux prétentions adverses sur lesquelles elle est entièrement fondée, l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas requise.

Le moyen tiré de l’autorité de chose jugée du jugement du 10 décembre 2009, bien que soulevé d’office par le tribunal, est désormais dans le débat.

La présente demande, qui a le même objet que celle formée par le syndicat des copropriétaires dans la précédente procédure ayant opposé les mêmes parties en la même qualité et ayant la même cause, à savoir l’absence de décision de l’assemblée générale des copropriétaires suite à l’aménagement des combles, se heurte à l’autorité de chose jugée du jugement précité qui l’a rejetée, après avoir relevé que le juge ne peut se substituer à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires et que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas que les conditions prévues par l’article 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, seraient réunies, étant observé qu’aux termes de ce texte, seuls les copropriétaires intéressés ont qualité pour demander en justice une modification de la répartition des charges en l’absence de décision de l’assemblée générale.

Sur la demande de remise en état des parties communes

Le tribunal a manifestement omis de statuer sur cette demande, quand bien même a-t-il rejeté 'toutes prétentions plus amples ou contraires', dès lors qu’il n’en fait aucune mention dans les motifs.

Le syndic a été régulièrement autorisé à agir pour former cette demande reconventionnelle par une assemblée générale du 28 février 2013.

Les travaux d’aménagement réalisés par les époux X et E-F Y ont notamment consisté à réunir les deux lots leur appartenant, ce qui impliquait un percement du plancher séparant les deux lots, lequel relève du gros oeuvre et constitue une partie commune (règlement de copropriété page 51 et 52) quand bien même la partie du plancher affectée par les travaux serait-elle située entre les deux lots appartenant aux époux X et E-F Y.

Il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2005 a autorisé M. Y «à aménager les combles de son appartement par la pose de quatre 'velux'», conformément aux plans joints.

Si cette décision ne vise pas expressément le percement de la dalle et la réalisation d’une trémie, elle autorise néanmoins expressément l’aménagement des combles par référence aux plans joints, or sur le plan annexé à la demande présentée par les époux X et E-F Y et joint à la convocation figure un escalier reliant les deux lots. Les travaux dont s’agit doivent donc être considérés comme inclus dans l’autorisation donnée par l’assemblée générale.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Le tribunal a également omis de statuer sur la demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires, lequel justifie de l’habilitation du syndic pour former cette demande, par décision de l’assemblée générale du 28 février 2013.

L’appelant étant débouté de ses demandes, sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive des époux X et E-F Y sera rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par ces derniers, en l’absence de preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires, laquelle ne peut résulter d’un désaccord sur la majorité requise et d’un préjudice.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des dépens ainsi que d’une indemnité de procédure de 2500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 24 avril 2013 ;

Y Ajoutant,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RAVEL recevable en sa demande reconventionnelle ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RAVEL de sa demande de dommages et intérêts et de remise en état des parties communes ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RAVEL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RAVEL aux dépens ainsi qu’à payer aux époux X et E-F Y la somme de 2500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président