RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 1366 /14 DU 05 JUIN 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01316

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de NANCY, R.G.n° 1112743, en date du 04 décembre 2012,

APPELANT SUR APPEL PRINCIPAL:

INTIME SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur D X – né le XXX à XXX liberté – XXX

Représenté par M^e Eléonore DUPLEIX, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2013/004284 du 17/05/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉS SUR APPEL PRINCIPAL:

APPELANTS SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur J-K Y – né le XXX à XXX – XXX

Madame H-Q Y – née le XXX à XXX – 54500 VANDOEUVRE-LES-NANCY

Ensemble représentés par M^e H-reine CRIQUI-HENIQUI, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE SUR APPEL PRINCIPAL :

Madame Z A – née le XXX à XXX, 6^e étage – 54500 VANDOEUVRE-LES-NANCY

Régulièrement assignée à étude le XXX et n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 Avril 2014, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette K-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller, qui a fait le rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2014, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Juin 2014, par Madame Juliette JACQUOT, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette K-MIZRAHI, Président de chambre et par Madame Juliette JACQUOT, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2011, M. J-K Y et M^me H-I Y ont consenti un bail à M^me Z A portant sur un local d’habitation situé à Vandoeuvre-les-Nancy, 2 square de Liège pour un loyer de 550 euros outre 250 euros de provision sur charges. M. D X s’est porté caution solidaire du bail par acte du même jour.

Par exploit d’huissier en date du 11 décembre 2011, M. et M^me Y ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 16 décembre 2011.

Par acte d’huissier du 26 mars 2012, les bailleurs ont assigné M^me A et M. X devant le tribunal d’instance de Nancy aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion de la locataire, et condamner solidairement les défendeurs au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X s’est opposé aux demandes et a soulevé la nullité de son engagement de caution. A titre subsidiaire, il a conclu à la limitation de la somme due et a sollicité des délais de paiement.

Par jugement réputé contradictoire du 4 décembre 2012, le tribunal d’instance de Nancy a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail,

— autorisé l’expulsion de la locataire au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné solidairement M^me A et M. X à verser aux bailleurs la somme de 2.150 euros au titre des arriérés locatifs,

— condamné solidairement M^me A et M. X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,

— autorisé M. X à s’acquitter de sa dette par 24 versements mensuels égaux,

— condamné solidairement M^me A et M. X à verser aux bailleurs la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens y compris les frais du commandement de payer.

Le tribunal a considéré que l’engagement de caution était valable, que figuraient le montant du loyer et des charges et que si la mention de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’avait pas été fidèlement reproduite, le cautionnement était limité au 1^er octobre 2014 et M. X avait parfaitement connaissance de la nature et l’étendue de son engagement. Le tribunal a ajouté que s’étant engagé à rembourser toutes les sommes dues par la locataire, M. X était également tenu de régler l’indemnité d’occupation. Il a donc fait droit aux demandes des bailleurs accordant en outre des délais de paiement à la caution.

M. X a régulièrement interjeté appel de cette décision et conclut à l’infirmation du jugement. Il sollicite :

— à titre principal que son engagement de caution soit déclaré nul et les demandes formées à son égard rejetées,

— à titre subsidiaire que ne soient pas mis à sa charge les indemnités d’occupation, dépens de l’instance et frais d’expulsion de la locataire et le rejet des demandes en paiement formées à hauteur de 2.190 euros et 2.767 euros,

— à titre infiniment subsidiaire que sa condamnation soit limitée à la somme de 800 euros avec les plus larges délais de paiement,

— le rejet des autres demandes et la condamnation des époux Y aux entiers dépens.

Il expose que la mention manuscrite prévue à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été complètement reproduite et que cette irrégularité emporte nullité de l’engagement de caution, sans qu’il soit utile de distinguer entre le cautionnement à durée déterminée ou indéterminée. Il ajoute que l’acte litigieux ne comporte en outre aucune mention de l’adresse du bien loué, de la durée de l’engagement et du détail des sommes prises en charge en cas de défaillance du locataire.

Pour le reste, l’appelant fait valoir que son engagement de caution n’inclut pas le paiement de l’indemnité d’occupation qui n’est pas expressément prévu et ne peut être considéré comme faisant partie des sommes dues par la locataire, ajoutant qu’il en est de même pour les frais d’huissier et d’expulsion.

M. X argue encore de ce que les bailleurs ont admis que la dette locative avait été réglée par M^me A et que le commandement de payer aux fins de vente délivrée à celle-ci le 3 juin 2013 ne fait plus état de l’arriéré locatif visé devant le tribunal. À titre subsidiaire, il admet un engagement limité à 800 euros soit un mois de loyer et charges.

M. et M^me Y concluent à la confirmation du jugement de première instance sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif. Sur appel incident, ils sollicitent la condamnation solidaire de M^me A et M. X à leur verser :

—  2.767 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2013,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer, de la dénonciation et les frais à venir pour la procédure d’expulsion.

Ils exposent que l’acte de cautionnement n’est pas nul, que l’omission d’une partie de la mention est sans emport puisqu’il ne s’agissait pas d’un cautionnement à durée indéterminée, que M. X a bien indiqué que son engagement était limité au 1^er octobre 2014 et qu’il est de mauvaise foi puisqu’il était le concubin de la locataire.

Sur les sommes dues, les bailleurs considèrent que l’engagement pour toutes les sommes dues et impayées par la locataire inclut l’indemnité d’occupation. Ils actualisent leur demande au vu des sommes réglées depuis la première instance et des mois d’indemnité d’occupation dus. Enfin, ils s’opposent à la demande de délais de paiement.

M^me A, citée le XXX par remise de l’acte à étude, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Vu les écritures déposées le 3 décembre 2013 par M. X et le 4 octobre 2013 par M. et M^me Y, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 mars 2014 ;

Sur la validité du cautionnement

Attendu que selon l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la personne qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de la mention prévue par la loi, soit 'lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation'; que le texte précise que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ;

Que la loi ne distinguant pas entre les cautionnements à durée déterminée et indéterminée, les prescriptions de l’article 22-1 s’imposent à tous les cautionnements ;

Qu’en l’espèce, M. X n’a pas reproduit la mention imposée par l’article 22-1 puisqu’il a écrit ' lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée de cautionnement est stipulée indéterminée, la caution, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation’ ; que si M. X n’a pas reproduit une partie de la phrase dactylographiée figurant sur le document, il est constaté que la phrase manuscrite n’a aucun sens et que la caution ne peut avoir conscience de l’étendue de son engagement ;

Qu’en outre, il est observé que les mentions manuscrites relatives aux dates de début du contrat de bail et de fin de l’engagement de caution sont surchargées et que sous la mention de la date d’effet du contrat de location au '01/10/2011« apparaît une mention '21/08/2011 » et sous la date de fin d’engagement au '01/10/2014« apparaît la mention '21/08/2014 » et ce par deux fois puisque la date est également surchargée lorsque la caution a écrit 'la fin de mon engagement est fixée au 01/10/2014" ;

Qu’il s’ensuit que l’engagement de caution de M. X doit être déclaré nul et toutes les demandes formées à son encontre rejetées ;

Que le jugement ayant condamné M. X à verser des sommes solidairement avec la locataire doit être infirmé ;

Sur la résiliation du bail

Attendu que selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Qu’en l’espèce, il est constant que le commandement de payer notifié à M^me A le 9 décembre 2011 d’avoir à payer la somme de 2.400 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois ;

Qu’en conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique;

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’en raison de la résiliation du bail, M^me A occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au loyer majoré des avances sur charges ; qu’en conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant condamné M^me A à verser aux bailleurs une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyer et charges jusqu’à libération des lieux loués ;

Sur l’arriéré locatif

Attendu que selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’en l’espèce, les bailleurs sollicitent dans leurs conclusions la somme de 2.217 euros arrêtée au 3 octobre 2013 au titre des impayés sur loyer et indemnité d’occupation ; qu’il est constaté qu’ils ne produisent aucun décompte actualisé visant cette somme et que leurs conclusions ne comportent aucun décompte précis ni la moindre explication sur les mois pour lesquels l’indemnité d’occupation serait due ni les règlements effectués alors qu’il n’est pas contesté que des versements ont eu lieu depuis le jugement de première instance;

Que le seul décompte versé aux débats par les bailleurs (pièce 11) ne fait état d’aucun arriéré locatif mais uniquement des divers dépens et somme due au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ce qui est également le cas du décompte (pièce 12) établi par huissier de justice le 10 septembre 2013 ; que cependant, le commandement de payer aux fins de saisie-vente établi par huissier le 13 juin 2013 fait état de la somme de 2.000 euros due par M^me A pour les mois de mars à mai 2013 avec le détail mensuel ; qu’en conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré et de condamner M^me A à verser aux bailleurs la somme de 2.000 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 3 juin 2013 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’il résulte de ce qui précède sur la nullité du cautionnement, qu’il n’y a plus lieu d’accorder des délais de paiement à M. X ; que le jugement est infirmé ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu qu’il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel, étant précisé que M. et M^me Y devront supporter les dépens devant incomber à la caution, M. X ; qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail et ordonné la libération des lieux si besoin avec l’assistance de la force publique, condamné M^me A à verser à M. et M^me Y une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à libération des lieux et la somme de quatre cent cinquante euros (450 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DIT que l’engagement de caution signé par M. X est nul ;

DEBOUTE en conséquence M. et M^me Y de toutes leurs demandes formées à l’encontre de M. X ;

DIT n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement à M. X ;

CONDAMNE M^me A à payer à M. et M^me Y la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre des indemnités d’occupation dues au 3 juin 2013 avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres dépens d’appel et dit que les frais incombant à M. X resteront à la charge de M. et M^me Y ;

Le présent arrêt a été signé par Madame K-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Juliette JACQUOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en sept pages.