RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° 1066/15 DU 20 MAI 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00007

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle du tribunal de grande instance de NANCY- R.G. n° 13/00024 en date du 26 mars 2014;

APPELANTE :

SCI ALLIANCE dont le siège se situe au 26 Parc Sainte Catherine – 54000 NANCY,

prise en la personne de son représentant légal, M. F-G H, lui-même représenté par son tuteur l’UDAF de Meurthe et Moselle, service des tutelles, XXX – XXX

représentée et plaidant par M^e Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY ;

INTIMÉS :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE LORRAINE -EPFL-

dont le XXX – XXX, pris en la personne de son représentant légal pour ce, domicilié audit siège,

représenté et plaidant par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY;

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE MEURTHE ET MOSELLE Commissaire du Gouvernement

ayant ses bureaux France Domaine Evaluation Conseil

XXX

représenté aux débats par Madame Nathalie Y, munie d’un pouvoir de représentation, remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ;

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Avril 2015, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller faisant fonction de Président, désigné par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 21 janvier 2015,

Monsieur Fabien SON, Président du tribunal de grande instance de BAR-LE-DUC, en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de la Meuse, désigné par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 07 juillet 2014,

Madame Mireille DUPONT, Vice-Président au tribunal de grande instance d’EPINAL, en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département des Vosges, désignée par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 07 juillet 2014,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Agnès STUTZMANN,

ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 20 mai 2015 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président, et par Madame Agnès STUTZMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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Après avoir entendu à cette audience :

Monsieur le Président en son rapport,

M^e Cuny, avocat de la Sci Alliance appelante, en ses observations développant son mémoire,

M^e Lemaire-Vuitton, avocat de l’Etablissement Public Foncier de Lorraine intimé, en ses observations développant son mémoire,

Madame Y, représentant le Commissaire du Gouvernement en ses observations à l’appui de ses conclusions ;

Les débats étant clos, la Cour a mis l’affaire en délibéré et Monsieur le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu à l’audience publique du 20 mai 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Et à l’audience publique de ce jour, la Cour a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

Exposé du litige

XXX a décidé de restructurer le centre commercial 'Les Tamaris’ situé dans le quartier du Haut du Lièvre à Nancy. La structure du bâtiment actuel sera conservée, mais le projet d’habitat et d’activités non commerciales exige une transformation profonde de cette structure, ce qui implique la maîtrise foncière totale des lots de la copropriété du centre commercial 'Les Tamaris'. L’établissement public foncier de Lorraine (ci-après l’EPFL) a été délégué par l’autorité publique aux fins de conduire cette opération de maîtrise foncière.

La Sci Alliance est propriétaire, au sein de la copropriété de ce centre commercial, des lots n° 125, 126 et 129, chacun d’une superficie de 27 m², correspondant à des cellules à usage de garage. Deux de ces cellules sont données à bail commercial : la cellule n°125 est donnée en location à M. D X travaillant sous l’enseigne 'X 54 Automobile’ (bail de neuf ans à compter du 16 novembre 2009) et la cellule n°126 à M. Z A travaillant sous l’enseigne 'Yes Auto’ (bail de neuf ans à compter du 15 mai 2011). La cellule n°129 est occupée par M. F-G H, gérant de la Sci Alliance.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 22 juin au 13 juillet 2011.

L’opération a été déclarée d’utilité publique par arrêté préfectoral du 21 octobre 2011 et l’arrêté de cessibilité a été pris le 8 décembre 2011.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 4 juillet 2012.

Le 4 septembre 2012, l’EPFL a proposé à la Sci Alliance une indemnité principale de 12 400 euros et une indemnité de remploi de 2 110 euros, soit une indemnité globale de 14 510 euros.

Suite au rejet de cette offre par la Sci Alliance, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation le 2 juillet 2013.

Le juge de l’expropriation s’est transporté sur les lieux le 26 septembre 2013.

L’EPFL a, devant le premier juge, offert les sommes de 24 000 euros au titre de l’indemnité principale et de 3 400 euros au titre de l’indemnité de remploi, soit un montant total de 27 400 euros.

La Sci Alliance a sollicité les indemnités suivantes : 52 650 euros au titre de l’indemnité principale, 6 250 euros au titre de l’indemnité de remploi, 5 000 euros pour perte de revenus locatifs dans l’attente de retrouver un bien identique et une indemnité au titre des impôts fonciers au prorata entre l’entrée en possession de l’expropriant et le 31 décembre. Elle a également réclamé des indemnités inférieures à titre subsidiaire.

Le commissaire du gouvernement a proposé une indemnité principale de 39 000 euros et une indemnité de remploi de 4 900 euros, outre l’impôt foncier fixé au prorata.

Par jugement rendu le 26 mars 2014, le juge de l’expropriation du département de Meurthe et Moselle du tribunal de grande instance de Nancy a fixé l’indemnité principale à 39 000 euros après avoir retenu une décote de 20% sur les lots 125 et 126 pour occupation et il a fixé à 4 900 euros l’indemnité de remploi, soit une indemnité totale de 43 900 euros. Il a rejeté la demande pour perte de loyers. Enfin il a condamné l’EPFL à payer à la Sci Alliance le prorata des impôts fonciers du jour de l’entrée en possession jusqu’au 31 décembre de la même année et une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec AR du 5 juin 2014, la Sci Alliance a interjeté appel régulièrement de ce jugement.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement sur la condamnation de l’EPFL aux impôts fonciers et au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, mais de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de fixer comme suit les indemnités lui revenant :

— indemnité principale : 52 650 euros (subsidiairement avec un taux d’abattement de 20%: 45 630 euros),

— indemnité de remploi : 6 265 euros (subsidiairement : 5 560 euros),

— indemnité pour perte de loyers suite au versement de l’indemnité d’expropriation : 5 000 euros.

Elle sollicite également la somme supplémentaire de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, elle expose :

— que l’expropriant ne peut se prévaloir de la dévalorisation des lieux intervenue depuis la date de référence (chiffres d’affaires en baisse, cellules vides en nombre croissant), alors que c’est lui-même qui a provoqué cette dévalorisation en créant un nouveau centre commercial sur le quartier et en détruisant 900 logements dans ce même quartier,

— que les termes de comparaison proposés par l’EPFL sont tous des ventes réalisées par lui-même qui a pu imposer ses prix grâce à sa position de monopole,

— que les trois garages présentent la particularité d’avoir une hauteur de plafond de trois mètres et de pouvoir être réunis en un seul espace,

— qu’eu égard au faible chiffre d’affaires des locataires et à l’existence de loyers impayés, l’EPFL ne versera aucune indemnité d’éviction à ces deux locataires, de sorte qu’aucun abattement sur la valeur des lots ne doit être appliqué, ou cet abattement ne devrait en aucun cas être supérieur à 20%,

— que la location d’un box pour voiture permet de recevoir un loyer qui n’est pas supérieur à 100 euros par mois, alors que son gain mensuel par lot est de 250 euros , ce qui doit contribuer à majorer le prix à retenir,

— que selon les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, un prix de 589 euros du m² se dégage et doit être majoré en l’occurrence à 650 euros afin de tenir compte de la spécificité des trois lots qui permettent l’exploitation d’un garage automobile,

— qu’elle perçoit des loyers sur deux des trois garages et n’en percevra plus lorsqu’elle sera expropriée jusqu’à ce qu’elle retrouve un bien équivalent, cette perte justifiant donc une indemnité.

L’EPFL conclut à la confirmation pure et simple du jugement déféré. Il fait valoir :

— que les termes de comparaison proposés par le commissaire de gouvernement ont l’avantage d’être pris dans des quartiers similaires à celui dont il s’agit en l’espèce, alors que les termes de comparaison proposés par l’expropriée dans des secteurs qui n’ont rien de comparable,

— que l’abattement de 20% pratiqué par le premier juge est justifié car deux des cellules étant louées, il s’expose à devoir verser une indemnité d’éviction aux locataires, la circonstance que certains loyers ne seraient pas payés étant à cet égard indifférente,

— que la perte de loyer évoquée par l’expropriée n’est pas un préjudice certain occasionné par l’expropriation et cela d’autant plus que 'Yes Auto’ ne verse déjà plus de loyer.

Le commissaire du gouvernement conclut lui aussi à la confirmation du jugement.

Motifs de la décision

Sur la description du bien et sa situation au regard de l’urbanisme

Le centre commercial 'Les Tamaris', situé dans un quartier périphérique de Nancy, est une construction en béton sur trois niveaux, datant de 1962.

Ce centre commercial est situé en zone UN du PLU de la ville de Nancy, approuvé en conseil municipal le 24 février 2011 et opposable aux tiers depuis le 1^er avril 2011. Il est situé dans le périmètre 'droit de préemption urbain renforcé’ institué par délibération en date du 11 décembre 2009.

XXX, 126 et 129, d’une superficie de 27 m² chacun, sont des cellules à usage de garage situées au rez-de-chaussée du centre commercial et ont un accès sur la rue B C. Bien qu’actuellement occupées par des activités professionnelles de garagiste, ces cellules ne bénéficient d’aucun équipement spécifique à cette activité, sauf pour l’une d’entre elles qui est équipée d’un pont

Sur l’indemnité principale d’expropriation

L’immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit le 26 mars 2014, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 4 juillet 2012, et en fonction de son usage effectif à la date d’opposabilité du PLU, soit le 1^er avril 2011.

La méthode d’évaluation présentant la plus grande fiabilité, au motif qu’elle évite la plupart des biais susceptibles de fausser la sincérité de l’estimation, est la méthode de l’évaluation par comparaison de ventes similaires ou assimilables.

Le commissaire du gouvernement produit deux termes de comparaison :

— vente du 21 avril 2011 pour un prix de 15 000 euros d’un garage de 23 m², situé à Nancy, quartier du Haut-du-lièvre, immeuble 'Les Ombelles’ (cadastré section XXX, lot XXX) ;

— vente du 12 décembre 2012 pour un prix de 10 000 euros d’un garage de 19 m², situé à XXX (cadastré section XXX.

La première de ces deux références présente l’avantage de porter sur un garage situé dans le même quartier que le bien exproprié et d’avoir une superficie qui se rapproche de chacun des trois garages expropriés. Il convient donc de retenir ce terme de référence pour évaluer le bien exproprié. Le garage de l’immeuble des 'Ombelles’ étant toutefois un peu plus petit, il convient de calculer sa valeur au m² pour l’appliquer au bien exproprié :

— immeuble des 'Ombelles : 15 000 euros/ 23 m² = 652,17 euros, somme arrondie à 650 euros par m²;

— indemnité de base pour chaque garage exproprié : 27 m² x 650 euros = 17 550 euros.

Aucun élément ne permet de considérer que le fait que la Sci Alliance soit propriétaire de plusieurs garages voisins conférerait à chaque garage une plus-value particulière.

Deux des trois garages de la Sci Alliance sont loués par bail commercial : le premier bail a été consenti le 8 novembre 2009 à M. X pour une durée de neuf ans qui court du 16 novembre 2009 au 15 novembre 2018 ; le second bail a été consenti le 15 mai 2011 à 'Yes Auto', pour une période qui court du 15 mai 2011 au 14 mai 2020. Cette occupation compliquera la libération des lieux à laquelle devra procéder l’expropriant ; elle l’expose notamment à devoir verser une indemnité d’éviction aux locataires. La Sci Alliance réplique que l’éviction des locataires serait facilitée par le fait que des loyers seraient impayés ou que les chiffres d’affaires par ces deux garagistes seraient faibles. Toutefois, rien ne vient établir la réalité de ces impayés ; d’autre part, la faiblesse des chiffres d’affaires n’exonère pas l’expropriant de devoir payer une indemnité d’éviction. Eu égard à ces circonstances, il convient d’opérer un abattement pour occupation. L’EPFL a, dans un premier temps, demandé que cet abattement soit de 50%, mais consent finalement à ce qu’il ne soit que de 20%, comme l’a proposé le commissaire du gouvernement et comme l’a décidé le premier juge. Compte-tenu de la nature du bien (de simples garages, même s’ils sont utilisés à titre professionnel par un garagiste), ce taux de 20% paraît adapté.

Par conséquent, l’indemnité principale s’établit pour les deux garages donnés en location à :

35 100 euros x 0,80 = 28 080 euros,

et pour le garage non loué à 17 550 euros.

L’indemnité principale totale due à la Sci Alliance s’élève à :

28 080 + 17 550 = 45 630 euros.

Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.13-46 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte-tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

En recourant aux pourcentages dégressifs habituels, les indemnités dues à ce titre s’élèvent à :

20% de 5 000 euros = 1 000 euros,

15% de 10 000 euros = 1 500 euros,

10% de 30 630 euros = 3 063 euros,

soit une somme arrondie à 5 560 euros au total.

Le jugement déféré sera également infirmé sur ce point.

Sur les pertes de loyers

Le préjudice résultant de la perte de loyers pendant la durée nécessaire pour retrouver un bien locatif de même nature est un préjudice purement éventuel, d’une part parce que rien ne permet d’affirmer en l’état que la Sci Alliance recherchera un locataire si elle acquiert un bien de remplacement de même nature, d’autre part parce que rien ne permet de quantifier d’ores et déjà le temps nécessaire pour retrouver un autre locataire (la Sci suppose que le délai nécessaire est d’un an, mais rien ne vient confirmer ce délai purement hypothétique).

Le rejet de ce chef de demande sera donc confirmé.

Sur les impôts locaux

Les parties s’accordent pour que soit confirmée la disposition du jugement ayant condamné l’EPFL à verser à la Sci Alliance une indemnité correspondant au prorata des impôts fonciers dus entre l’entrée en possession de l’expropriant et le 31 décembre.

Cette disposition sera donc confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’appel interjeté par la Sci Alliance s’avère opportun, puisque les sommes qui lui sont allouées sont supérieures à celles qui avaient été arrêtées par le premier juge. Dès lors, il est équitable que l’EPFL verse à ladite Sci une somme supplémentaire de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare l’appel recevable ;

Infirme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

Fixe à quarante cinq mille six cent trente euros (45 630 euros) l’indemnité principale et à cinq mille cinq cent soixante euros (5 560 euros) l’indemnité de remploi ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Dit que l’Etablissement Public Foncier de Lorraine devra verser à la Sci Alliance la somme de mille euros (1 000 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à l’Etablissement Public Foncier de Lorraine la charge des dépens.-

Signé : Stutzmann.- Signé : Martin.-

minute en six pages.