XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 12/05/2016

***

N° de MINUTE : 302/2016

N° RG : 15/01729

Jugement (N° 12/01162)

rendu le 09 Février 2015

par le Tribunal de Grande Instance de DOUAI

REF : MZ/AMD

APPELANTE

SARL AGENCE AVENIR IMMOBILIER

ayant son siège XXX

XXX

Représentée par Maître E LEVASSEUR, membre de la SCP Dominique LEVASSEUR E LEVASSEUR, avocat au barreau de DOUAI constituée aux lieu et place de Maître Dominique LEVASSEUR, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de Maître Philippe MATHOT, membre de la SCP MATHOT LACROIX, avocat au barreau de DOUAI

INTIMÉS

Monsieur O Z

né le XXX à VALENCIENNES

Madame E D épouse Z

née le XXX à CAMBRAI

XXX

XXX

Représentés et assistés de Maître Stéphane DOMINGUEZ, membre de la SCP TRUSSANT DOMINGUEZ, avocat au barreau de VALENCIENNES

Monsieur I A

né le XXX à OULED-OUMLAKHOUA (ALGÉRIE)

Madame G H épouse A

née le XXX à BENI-MESHEL (ALGÉRIE)

demeurant ensemble XXX

XXX

Représentés par Maître Marie-Hélène CARLIER, avocat au barreau de DOUAI

SCP LE GENTIL ET Y

ayant son siège XXX

XXX

Représentée et assisté de Maître Guy DRAGON, membre de la SCP DRAGON & BIERNACKI, avocat au barreau de DOUAI, substitué à l’audience par Maître Arnaud DRAGON, avocat au barreau de DOUAI

DÉBATS à l’audience publique du 08 Février 2016 tenue par Bruno POUPET magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M N

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

K L, Président de chambre

Bruno POUPET, Conseiller

Hélène MORNET, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2016 après prorogation du délibéré en date du 21 Avril 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par K L, Président et M N, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 décembre 2015

***

EXPOSE

Suivant compromis des 2 et 3 mars 2009, les époux A ont vendu aux époux Z une maison d’habitation située à XXX) au prix de 110 000 €, net vendeur.

La transaction s’est conclue par l’intermédiaire de l’agence Avenir immobilier exerçant sous l’enseigne ORPI agences numéro 1.

La vente a été réitérée par acte authentique du 22 juin 2009 dressé par maître Y exerçant au sein de la SCP Y Le Gentil.

Se plaignant de divers désordres, les acquéreurs ont obtenu la désignation de M. X en qualité d’expert judiciaire puis, l’expert ayant déposé son rapport en octobre 2011, ont saisi le tribunal de grande instance de Douai qui, par jugement du 9 février 2015, a, notamment :

— Prononcé la résolution de la vente ;

— Ordonné les restitutions ;

— Condamné in solidum les époux A à payer aux époux Z

° 9450 € au titre des frais d’agence,

° 150 € au titre des frais d’état des lieux,

° 700 € au titre des frais de courtage,

° Le montant des intérêts réglés à la BNP Paribas ou à tout organisme s’y substituant au titre du prêt immobilier en ce compris les éventuelles indemnités de remboursement anticipé depuis le déblocage des fonds jusqu’au jour de la répétition du prix de vente, dans la limite de 54 786 €,

° Le montant des primes d’assurance afférentes au prêt immobilier,

° 10 000 € au titre du coût des travaux réalisés par les acquéreurs,

° 10 000 € au titre du préjudice de jouissance,

° 4000 € au titre du préjudice moral et d’anxiété de M^me D et 6000 € des mêmes chefs pour M. Z ;

— Dit que la SARL Avenir immobilier et la SCP Y Le Gentil ont engagé in solidum leur responsabilité à l’égard des parties pour manquement à leur devoir d’information et de conseil ainsi que pour manquement à leur devoir d’assurer l’efficacité de leurs actes de vente ;

— Condamné la SARL Avenir immobilier et la SCP Y Le Gentil in solidum à garantir les époux Z à hauteur de 90 % du montant des condamnations prononcées à leur profit à l’encontre des époux A en cas d’insolvabilité totale ou partielle de ces derniers ;

— Dit les époux A responsables à 75 % de leur préjudice consécutif à un manquement à leur devoir de loyauté envers les époux Z ;

— Condamné la SARL Avenir immobilier et la SCP Y Le Gentil in solidum à garantir les époux A à hauteur de 2,5 % du montant des condamnations mises à leur charge à l’exception de celles relatives à la restitution du prix de vente et du coût des travaux ;

— Condamné in solidum les époux A à payer aux époux Z 3500 € au titre des frais irrépétibles.

*

La SARL Avenir immobilier conclut principalement au rejet des prétentions des époux Z au motif :

— Que l’existence ni la connaissance par les vendeurs de vices cachés affectant l’immeuble ne sont démontrées et qu’en conséquence la clause de non garantie des vices cachés doit recevoir application ;

— Qu’elle même n’a pas manqué à son devoir de conseil envers les époux Z.

Subsidiairement elle soutient que l’éventuel manquement au devoir d’information et de conseil ne serait à l’origine que d’une perte de chance de ne pas contracter qui ne saurait couvrir, au plus, que 5% du préjudice subi.

Elle sollicite en outre l’infirmation du jugement en ce qu’il prononce une condamnation en réparation d’un préjudice hypothétique résultant d’une insolvabilité des époux A, non démontrée.

Elle conclut au rejet des demandes fondées sur les préjudices moral et d’anxiété et demande 6000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Le Gentil & Y soutient n’avoir commis aucune faute et conclut eu rejet des prétentions formées à son encontre. Subsidiairement elle demande la réduction des indemnités allouées, considérant que le rôle causal du manquement au devoir de conseil n’aurait engendré qu’une perte de chance minime.

Elle sollicite 3000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me A soutiennent que les époux Z ne justifient pas se trouver dans le délai de dix ans leur permettant de solliciter l’application des articles 1792 et 1792-1 du code civil. Ils en déduisent que les demandes sont prescrites en ce qu’elles sont fondées sur ces textes.

A titre subsidiaire, ils considèrent que seule une somme de 69 869,95 € pourrait être attribuée aux acquéreurs et demandent que soient diminuées 'dans de notables proportions les sommes réclamées par les époux Z du chef de tous les autres préjudices s’ajoutant aux coûts de réparation des désordres ou même à l’annulation de la vente.'

Ils concluent encore au rejet des prétentions indemnitaires des acquéreurs au motif que celles-ci font double emploi avec la demande en résolution de la vente et en restitution du prix.

Ils sollicitent, en toute hypothèse, la garantie de la SCP Le Gentil & Y ainsi que de la SARL Avenir immobilier en raison de leur bonne foi et sollicitent la condamnation de ces dernières à leur payer 5000 € au titre des frais irrépétibles.

M. et M^me Z sollicitent :

— La résolution de la vente sur le fondement de l’article 1641 du code civil et la restitution du prix d’acquisition par les époux A ;

— Sur le fondement de l’article 1644 et suivants du code civil, la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer,

° 18 600 € au titre des frais d’agence, de compromis de vente, des frais facturés par la société Exim, de courtage et de notaire ;

° 65 024,46 € correspondant au coût total du prêt immobilier et de ses assurances;

° 17 263,09 € au titre des travaux effectués dans l’immeuble ;

° 8925 € au titre des taxes foncières 2010 / 2015 et d’habitation 2011 / 2015 ;

° 50 000 € au titre du préjudice moral et trouble de jouissance ;

Avec intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2009 et capitalisation des intérêts.

Subsidiairement, ils formulent les mêmes demandes sur le fondement de l’article 1792 du code de procédure civile.

Ils sollicitent, en toute hypothèse, 8000 € du chef des frais irrépétibles exposés en appel.

DISCUSSION

Sur la résolution de la vente :

Les articles 1641, 1642 et 1643 du code civil disposent respectivement que :

— Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ;

— Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ;

— Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte du rapport de M. X que :

— La toiture a fait l’objet d’une rénovation en méconnaissance des pentes imposées par les documents techniques. Elle présente un risque majeur d’effondrement en cas de surcharge par neige ou de pression de vents violents ;

— Les lucarnes sont non conformes ;

— L’ancienne toiture en plaques de fibro-ciment a été mise en pièce et laissée partiellement en place ;

— L’épaisseur de chape est non conforme ;

— L’encastrement des linteaux en façade arrière est insuffisant.

L’expert précise encore que les travaux n’ont pas été réalisés par une entreprise qualifiée, ils ont été exécutés en totale violation des règles élémentaires de construction. L’auteur de l’ouvrage est le vendeur, qui n’a transmis aucune pièce justifiant l’intervention d’une entreprise. En ce qui concerne la toiture, le risque était apparent pour un professionnel mais pas pour les acquéreurs, profanes en matière de construction.

Il découle de ce constat que le bien vendu était atteint de défauts répondant à la définition du vice caché contenue dans l’article 1641 du code civil.

L’acte de vente précise que le bien vendu a fait l’objet de travaux d’agrandissement concernant la cuisine, le salon, le garage et que ces travaux ont été réalisés par le vendeur, ce que M. A ne discute pas. Il expose avoir travaillé pendant 42 années dans le bâtiment où il avait la qualification d’ouvrier hautement qualifié, qui a réalisé les travaux.

Les vendeurs font valoir que l’acte de vente stipule la non garantie des vices cachés et qu’ils ne les connaissaient pas. Il est paradoxal de soutenir que M. A était parfaitement qualifié pour exécuter lui-même des travaux supposant d’importantes compétences techniques et qu’il pouvait en même temps méconnaître 'les règles élémentaires de construction’ en toute bonne foi. Quoi qu’il en soit de ce point, lorsqu’un particulier décide d’exécuter lui-même des travaux, il ne peut s’abriter derrière son incompétence pour établir qu’il ignorait le vice dont le bâtiment est atteint du fait des travaux qu’il a exécutés. Il ne peut se prévaloir en effet d’une ignorance qui ne résulte que de son manque de diligence dans la recherche des informations techniques qui lui auraient permis d’accomplir sa tâche dans le respect des règles communes et du travail bien fait.

Il en résulte que, l’intéressé ne pouvant méconnaître le vice dont l’immeuble vendu était affecté du fait des travaux qu’il a exécutés lui-mêmes et ces défauts rendant la chose vendue impropre à son usage ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus, le jugement doit être confirmé en ce qu’il prononce la résolution de la vente.

Sur le principe d’une obligation à réparation :

Les acquéreurs demandent la condamnation in solidum des défendeurs à payer les sommes qu’ils réclament à titre de dommages et intérêts. Sont concernés M. et M^me A, la SARL Avenir immobilier ainsi que la SCP Le Gentil & Y.

* En ce qui concerne M. et M^me A

L’article 1645 du code civil prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. La connaissance par le vendeur du vice affectant la chose ayant déjà été évoquée, il convient de retenir l’obligation des époux A au paiement des dommages et intérêts de nature à compenser le préjudice causé aux acquéreurs.

* En ce qui concerne l’agence Avenir immobilier

Les époux Z font grief à l’agence immobilière d’avoir commercialisé le bien en indiquant que la toiture était neuve, ce qui les a trompés sur la qualité des travaux et caractérise un manquement de l’intermédiaire à ses obligations d’information ainsi que de conseil.

Les désordres mentionnés par l’expert n’étaient perceptibles que par un professionnel de la construction immobilière ce que n’est pas l’agence Avenir immobilier dont les compétences sur ce plan ne sont que commerciales. L’agent ne pouvait donc mettre en garde les acquéreurs sur l’existence de vices affectant le bien vendu.

L’intermédiaire professionnel n’en est pas moins tenu d’une obligation d’information et de conseil qui implique non seulement qu’il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l’acquéreur, mais aussi qu’il se renseigne lui-même sur tous les points d’une certaine importance. En l’espèce les acquéreurs font grief à l’intermédiaire d’avoir présenté la toiture comme neuve sans attirer leur attention sur le fait que le vendeur avait lui-même exécuté les travaux.

Toutefois ce point n’aurait d’effet que si les acquéreurs avaient ignoré cette réalité. Or l’acte de vente mentionne que le constructeur est le vendeur et précise qu’aucune police d’assurance n’a été souscrite pour la réalisation des constructions. Dès lors l’information ayant été portée à la connaissance des acquéreurs, ceux-ci ne peuvent reprocher à l’intermédiaire de n’avoir pas l’avoir lui-même recherchée et transmise.

* En ce qui concerne le notaire

Les acquéreurs font valoir que l’acte authentique ne leur a pas été remis. Ils font grief au notaire de ne pas avoir recherché quel était l’auteur des travaux litigieux et de ne pas les avoir informés sur ce point.

Ils ont toutefois ratifié, paraphé et signé l’acte authentique qui leur a bien été soumis au moins pour la circonstance. Cet acte mentionne, dans son chapitre 'Dispositions relatives à la construction', que l’immeuble a fait l’objet depuis moins de dix ans, de travaux d’agrandissement ; que le débiteur des garanties dont bénéficie l’acquéreur est le 'vendeur constructeur pour la totalité de la construction’ ; que le vendeur déclare qu’aucune police d’assurance dommages ouvrage n’a été souscrite ; que vendeur et acquéreur reconnaissent avoir reçu du notaire 'toutes explications utiles’ concernant les conséquences pouvant résulter des garanties et responsabilités du vendeur attachées à ces construction et de l’absence de souscription de telles polices d’assurance.

Le grief articulé à l’encontre du notaire n’est donc pas fondé. Le jugement retient en outre que le notaire aurait manqué à son devoir d’assurer l’efficacité juridique de l’acte. Toutefois le rédacteur d’un acte ne manque pas à ce devoir parce qu’il n’a pas été en mesure de prévenir la résolution d’une vente pour vice caché.

Sur les dommages et intérêts :

Les acquéreurs demandent ;

—  18 600 € au titre des frais d’agence et de compromis, mais ces frais, dus uniquement si la vente est parfaite, sont remboursables ;

—  65 024,46 € au titre du coût du crédit, mais la résolution de la vente va entraîner la restitution du capital immobilisé que les intéressés seront en mesure d’investir dans un autre achat immobilier de sorte que, faute de démontrer la résiliation anticipée du contrat de crédit, cette demande n’est pas fondée ;

—  17 263,09 € au titre des travaux effectués dans l’immeuble ; ces frais sont justifiés au vu de la motivation du jugement que la cour adopte, pour les montants qu’il détermine ;

—  8925 € au titre des taxes foncières 2011 à 2015 ; ces frais sont justifiés ;

—  50 000 € en réparation du préjudice moral et du trouble de jouissance ; ce préjudice a été justement indemnisé par le jugement qui sera confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il :

— Condamne in solidum les époux A à payer aux époux Z

° 9450 € au titre des frais d’agence,

° 150 € au titre des frais d’état des lieux,

° 700 € au titre des frais de courtage,

° Le montant des intérêts réglés à la BNP Paribas ou à tout organisme s’y substituant au titre du prêt immobilier en ce compris les éventuelles indemnités de remboursement anticipé depuis le déblocage des fonds jusqu’au jour de la répétition du prix de vente, dans la limite de 54 786 €,

° Le montant des primes d’assurance afférentes au prêt immobilier,

— Dit que la SARL Avenir immobilier et la SCP Y Le Gentil ont engagé in solidum leur responsabilité à l’égard des parties pour manquement à leur devoir d’information et de conseil ainsi que pour manquement à leur devoir d’assurer l’efficacité de leurs actes de vente ;

— Condamne la SARL Avenir immobilier et la SCP Y Le Gentil in solidum à garantir les époux Z à hauteur de 90 % du montant des condamnations prononcées à leur profit à l’encontre des époux A en cas d’insolvabilité totale ou partielle de ces derniers ;

— Dit les époux A responsables à 75 % de leur préjudice consécutif à un manquement à leur devoir de loyauté envers les époux Z ;

— Condamne la SARL Avenir immobilier et la SCP Y Le Gentil in solidum à garantir les époux A à hauteur de 2,5 % du montant des condamnations mises à leur charge à l’exception de celles relatives à la restitution du prix de vente et du coût des travaux ;

L’infirmant sur ces points et y ajoutant ;

Condamne in solidum les époux A à payer aux époux Z 8925 € au titre des taxes foncières 2011 à 2015 ainsi que 2500 € au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

Déboute les époux Z de leurs autres ou plus amples demandes ;

Déboute les autres parties de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les époux Z ainsi que les époux A de leurs demandes à l’encontre de la SARL Avenir immobilier ainsi que de la SCP Le Gentil & Y ;

Condamne les époux A aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,

M N. K L.