RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Chambre des Expropriations

ARRÊT N° 1072/15 DU 20 MAI 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/00004

Décision déférée à la Cour : jugement du Juge de l’expropriation du département de Meurthe et Moselle du tribunal de grande instance de NANCY, R.G. n° 13/00034 en date du 09 avril 2014 ;

APPELANTE :

XXX

XXX

prise en la personne de son Maire en exercice, M. H Z,

comparant en personne,

assistée et plaidant par M^e Christine TADIC, substituée par M^e Guillaume LAZZARIN, avocats au barreau de NANCY ;

INTIMÉS :

Madame B Z épouse Y

XXX

non comparante,

régulièrement représentée par M. H Y, son époux, muni d’un pouvoir spécial,

Madame J K veuve Z, née le XXX à XXX

non comparante, ni représentée,

Monsieur L Z, né le XXX à XXX

XXX

non comparant, ni représenté,

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE MEURTHE ET MOSELLE, Commissaire du gouvernement,

ayant ses bureaux France Domaine Evaluation Conseil

XXX

représenté aux débats par Madame Isabelle X, munie d’un pouvoir de représentation,

remplissant les fonctions de Commissaire du Gouvernement ;

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Avril 2015, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller faisant fonction de Président, désigné par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 21 janvier 2015,

Monsieur Fabien SON, Président du tribunal de grande instance de BAR-LE-DUC, en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département de la Meuse, désigné par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 07 juillet 2014,

Madame Mireille DUPONT, Vice-Président au tribunal de grande instance d’EPINAL, en qualité de juge titulaire de l’expropriation du département des Vosges, désignée par ordonnance de M. le Premier Président de la Cour de céans du 07 juillet 2014,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Agnès STUTZMANN,

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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ARRÊT : réputé contradictoire, prononcé publiquement le 20 mai 2015 date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président, et par Madame Agnès STUTZMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;

Après avoir entendu à cette audience :

Monsieur le Président en son rapport,

M^e Lazzarin substituant M^e Tadic, avocat de la Commune de Houdelmont appelante, en ses observations développant son mémoire,

M. H Y, représentant M^me B Y intimée, en ses observations développant son mémoire,

Madame X représentant le Commissaire du Gouvernement en ses observations à l’appui de ses conclusions ;

Les débats étant clos, la Cour a mis l’affaire en délibéré et Monsieur le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu à l’audience publique du 20 mai 2015 par mise à disposition de l’arrêt au greffe ;

Et à l’audience publique de ce jour, la Cour a rendu l’arrêt dont la teneur suit :

Exposé du litige

Par arrêté préfectoral en date du 24 janvier 2013, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d’utilité publique les travaux nécessaires à la construction d’une unité de traitement des eaux usées domestiques sur le territoire de la commune de Houdelmont (suite à une enquête publique qui avait été ouverte le 1^er octobre 2012).

Par arrêté en date du 27 février 2013, la parcelle située sur le territoire de la commune de Houdelmont, cadastrée section XXX', d’une contenance de 35 ares, a été déclarée immédiatement cessible à la commune dans le cadre de cette opération de construction d’une station d’épuration.

Par ordonnance du 19 avril 2013, la parcelle XXX, appartenant à M^mes B Z et J K veuve Z et à M. D Z (ci-après 'les consorts Z') a été expropriée au profit de la commune de Houdelmont (ci-après 'la commune').

Faute d’accord sur le prix de la parcelle entre les expropriés et la commune expropriante, cette dernière a saisi le juge de l’expropriation par mémoire du 26 juillet 2013 en offrant une indemnité globale de 5 000 euros.

En cours de procédure, la commune a demandé au juge de l’expropriation de fixer comme suit les indemnités revenant aux consorts Z :

— indemnité principale : 1 225 euros, soit 0,35 euro par mètre carré,

— indemnité de remploi : 245 euros,

et elle a conclu au rejet des autres demandes des expropriés.

Les consorts Z ont sollicité les sommes de 42 000 euros au titre de l’expropriation de la parcelle XXX (soit 12 euros par m²) et 10 800 euros au titre de la dépréciation des deux parcelles voisines (cadastrées A n°92 et 95).

Le commissaire du gouvernement a proposé de retenir un prix de 1,64 euro par m², soit une indemnité principale de 5 740 euros, une indemnité de remploi de 1 111 euros et une indemnité d’éviction de l’exploitant agricole de 911,40 euros. Le commissaire du gouvernement ne s’est pas prononcé sur la demande d’indemnité pour perte de valeur des parcelles voisines.

Par jugement rendu le 9 avril 2014, le juge de l’expropriation du département de Meurthe-et-Moselle a fixé les indemnités suivantes :

— indemnité principale : 4 900 euros,

— indemnité de remploi : 1 000 euros,

— indemnité pour moins-value des parcelles voisines : 10 800 euros,

— indemnité d’éviction (due à l’exploitant, M. D Z) : 920 euros.

Le premier juge a calculé l’indemnité principale en retenant la valeur de 1,64 euros par m², comme proposé par le commissaire du gouvernement, mais en appliquant à cette valeur un abattement de 15% pour occupation.

Par déclaration faite au greffe de la cour d’appel de céans le 16 mai 2014, la commune a interjeté appel régulièrement de ce jugement.

Suivant le mémoire qu’elle a déposé le 24 juin 2014, La commune demande à la cour d’annuler le jugement déféré, de fixer à 2 100 euros le montant de l’indemnité principale, à 420 euros le montant de l’indemnité de remploi, de rejeter la demande d’indemnité d’éviction formée par M. D Z et de condamner solidairement les trois expropriés à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ce mémoire, et celui qu’elle a déposé le 3 novembre 2014 à titre de complément, la commune expose :

— que la parcelle litigieuse a fait l’objet d’une donation partage le 10 janvier 2001 et avait alors été évaluée sur la base de 0,40 euro du m²,

— que le terme de référence proposé par le commissaire du gouvernement et retenu par le premier juge, tiré de la vente de la parcelle voisine (cadastrée XXX), doit être écartée car sa surface est trop faible pour constituer un accord dont il faut tenir compte en application de l’article L.13-16 du code de l’expropriation, d’autant que cette vente a été conclue avant la DUP,

— que le prix offert, correspondant à une valeur de 0,60 euro par m², est conforme à l’avis qui avait été donné par France Domaine le 2 avril 2013, étant précisé que la valeur moyenne des terres agricoles en Meurthe-et-Moselle était en 2012 de 0,33 euro/m² suivant le barème annexé à l’arrêté du 26 juillet 2013, voire même de 0,26 euros/m² en 2001,

— qu’il n’est pas démontré par les consorts Z que la parcelle était donnée en location à la date de référence, soit au 1^er octobre 2011,

— que la moins-value des terrains voisins dont se prévalent les expropriés n’est pas imputable à l’expropriation, mais à l’ouvrage public qu’il est envisagé de construire, ce qui est de la compétence exclusive du juge administratif.

Par mémoire déposé le 21 juillet 2014, les consorts Z demandent également à la cour de réformer le jugement déféré et de fixer les indemnités leur revenant aux montants suivants :

—  11 600 euros au titre de l’indemnité principale,

—  2 350 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  77 760 euros au titre de l’indemnité pour moins-value des parcelles voisines,

—  2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. D Z sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’éviction lui revenant à 920 euros.

Les consorts Z font valoir :

— qu’aucune raison juridique ne s’oppose à ce que soit retenue comme terme de comparaison la vente de la parcelle voisine, cadastrée XXX, vendue à la commune au prix de 1,64 euro par m²,

— que constitue également un terme de comparaison valable la vente en 2009 d’une parcelle de 22 ares 50 sur le territoire de la commune de Parey-Saint-Césaire au prix de 4 euros par m², valeur à retenir en l’espèce sauf à lui appliquer un taux d’abattement de 17% pour occupation,

— que la location du terrain est justifiée par la production du bail, des preuves du paiement des loyers et par une attestation MSA,

— que la vente récente de parcelles voisines appartenant à un tiers a démontré que la présence de la station d’épuration était source d’une importante moins-value.

Par mémoire déposé le 21 juillet 2014, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation des indemnités suivantes :

— indemnité principale : 4 800 euros,

— indemnité de remploi : 960 euros,

— indemnité d’éviction de l’exploitant : 911,40 euros,

— indemnité accessoire pour moins-value de terrains à bâtir : 10 800 euros.

Motifs de la décision

Sur la description du bien

La parcelle cadastrée XXX a une superficie de 3 500 m², elle est en nature de pré, de forme quasiment rectangulaire au relief plan, en pente vers le sentier dit 'Sous Voie'. Elle est longée sur un de ses côtés (sur 40 mètres) par le chemin rural dit 'des Vignottes’ et sur le côté opposé (sur une longueur de 25 mètres) par le sentier dit 'Sous Voie'.

Au PLU de la commune, approuvé le 8 janvier 2010 par le conseil municipal et opposable aux tiers depuis le 19 février 2010, cette parcelle est classée en zone N, zone naturelle non équipée.

Sur l’indemnité principale d’expropriation

L’immeuble exproprié doit être estimé au jour du jugement, soit le 9 avril 2014, mais en tenant compte de sa consistance matérielle au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 19 avril 2013, et en fonction de son usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la DUP, soit le 1^er octobre 2011. A cette date, la parcelle en litige était déjà classée en zone N du PLU. Il ne s’agit donc pas d’un terrain à bâtir (ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les parties), mais d’une parcelle à vocation agricole (pré).

La méthode d’évaluation présentant la plus grande fiabilité, au motif qu’elle évite la plupart des biais susceptibles de fausser la sincérité de l’estimation, est la méthode de l’évaluation par comparaison de ventes similaires ou assimilables.

Le commissaire du gouvernement propose quatre termes de comparaison, tous situés en zone naturelle :

— la vente le 16 mai 2011 d’un pré de 12 965 m², situé à Houdelmont, cadastré section XXX, pour un prix de 0,35 euro le m²,

— la vente le 23 février 2012 d’un pré de 2 013 m², situé à Houdreville, cadastré section Y XXX, pour un prix de 0,40 euro le m²,

— la vente le 30 mars 2010 d’une parcelle de terrain de 580 m², située à Thélod, cadastrée XXX, pour un prix de 0,86 euro le m²,

— la vente le 8 mars 2012 d’une parcelle de 610 m², située à Houdelmont et cadastrée section XXX pour un prix de 1,64 euro le m².

Les deux premiers termes de comparaison peuvent être écartés car il s’agit de terrains dont le commissaire du gouvernement dit qu’ils sont éloignés du village, alors que la parcelle en litige est, au vu du plan cadastral produit aux débats, située dans la périphérie immédiate du village de Houdelmont. Le troisième terme de comparaison porte sur une parcelle située dans une autre commune et le commissaire du gouvernement ne donne aucune précision sur les caractéristiques qui permettraient de la rapprocher de la parcelle en litige. En revanche, le quatrième terme de comparaison paraît particulièrement pertinent : il s’agit d’une vente récente portant sur une parcelle qui n’est séparée de la parcelle XXX que par le sentier dit 'Sous Voie'. Elle a en outre été acquise par la commune de Houdelmont elle-même. Au surplus, les consorts Z produisent une délibération du conseil municipal de Houdelmont, en date du 28 juin 2012, proposant à un GFA propriétaire d’une autre parcelle contiguë, la parcelle A n°83 d’une superficie de 3 ares 75 centiares, d’acheter cette parcelle au prix de 1,64 euro le m².

Les dispositions de l’article L.13-16 alinéa 1^er du code de l’expropriation ne sont pas applicables en l’espèce, puisque le périmètre de la DUP n’inclut que la parcelle en litige cadastrée XXX. Mais cette circonstance n’interdit pas au juge de l’expropriation de retenir comme terme de comparaison adéquat la vente d’une parcelle contigue à celle qu’il s’agit d’évaluer.

Il serait particulièrement incohérent de ne pas retenir comme terme de comparaison pertinent la vente récente (qui plus est à la commune expropriante) d’un terrain situé dans l’environnement immédiat de celui qu’il s’agit d’estimer, alors que ces parcelles présentent les mêmes caractéristiques physiques et juridiques.

La commune se prévaut de prix moyens constatés sur le département de la Meurthe-et-Moselle, mais ces données sont trop générales, et elle n’explique d’ailleurs pas pourquoi elle n’a pas retenu ces prix moyens pour acquérir les parcelles A n°83 et 84. Elle invoque également l’estimation faite de la parcelle XXX lors de la donation-partage. Mais cette donation-partage est ancienne (2001) et il serait illogique d’écarter des prix de 2012 au profit d’une estimation faite en 2001. Enfin, l’estimation de France Domaine alléguée par la commune n’est qu’une estimation et il convient de lui préférer les prix réellement pratiqués lors des transactions.

Enfin, les expropriés se prévalent d’une vente conclue en 2009, portant sur deux parcelles de 2 250 m² situées à Parey-Saint-Césaire, pour un prix de 4 euros par m². Mais outre qu’il s’agit d’une autre commune, les renseignements donnés sur ces parcelles sont insuffisants pour constituer un terme de référence aussi pertinent que la vente de la parcelle XXX. D’autant plus que les consorts Z précisent eux-mêmes dans leur mémoire que le nouveau propriétaire de ces deux parcelles situées à Parey-Saint-Césaire a sollicité un certificat d’urbanisme une fois l’acquisition réalisée, ce qui prouve que l’absence de PLU dans cette commune lui avait laissé l’espoir de pouvoir bâtir sur ces parcelles (même si cet espoir a été finalement déçu, puisque le certificat d’urbanisme lui a été refusé) et ce qui est de nature à expliquer la surévaluation du prix pratiqué.

Par conséquent, il y a lieu de retenir le prix de 1,64 euro par m², soit :

1,64 euro x 3 500 m² = 5 740 euros.

Les consorts Z produisent aux débats l’acte reçu le 22 août 1986 en la forme authentique au terme duquel M. D Z a pris en location plusieurs parcelles à vocation agricole, dont la parcelle litigieuse cadastrée XXX. Ils avaient également produit en première instance un relevé d’exploitation établissant qu’au 1^er janvier 2013, M. D Z exploitait toujours cette parcelle. A la date de l’expropriation (comme d’ailleurs à la date de référence), la parcelle était donc occupée, ce qui justifie un abattement qui, eu égard à la nature juridique et à la durée de l’occupation, doit être fixée à 15%, de sorte que l’indemnité principale doit être fixée à :

5 740 euros – 15% = 4 879 euros arrondie à 4 900 euros.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R.13-46 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte-tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de remplacement de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

Les parties s’accordent pour calculer cette indemnité en appliquant un pourcentage de 20% sur le montant de l’indemnité principale, soit :

4 900 euros x 0,20 = 980 euros arrondis à 1 000 euros.

Le jugement déféré sera également confirmé à cet égard.

Sur l’indemnité d’éviction

La preuve du bail rural dont est titulaire M. D Z étant établie par la production du bail écrit et par le relevé d’exploitation MSA, il est bien fondé à solliciter l’indemnisation de son éviction.

Il existe en la matière un protocole conclu en 2003 entre la profession agricole et la puissance publique, au terme duquel l’exploitant évincé par l’ordonnance d’expropriation est indemnisé à hauteur de trois années de marge brute (fixée à 728 euros par hectare et par an) et à hauteur de 420 euros par hectare pour les pertes de fumures, soit en l’occurrence :

(728 euros x 3 années x 0,35 ha) + (420 euros x 0,35 ha) = 911,40 euros arrondis à 920 euros.

La disposition du jugement déféré allouant à M. D Z une indemnité d’éviction de 920 euros sera donc également confirmée.

Sur l’indemnité pour moins-value des terrains voisins

L’article L.13-13 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées à l’exproprié doivent couvrir l’intégralité des préjudices causés par l’expropriation, mais seuls les préjudices directement causés par l’expropriation doivent être pris en compte par le juge de l’expropriation.

En l’espèce, les consorts Z font valoir que l’expropriation a pour objet la construction d’une station d’épuration, laquelle causera une dépréciation de la valeur de leurs autres parcelles non expropriées situées dans l’environnement de cette station d’épuration (mais sans qu’elles soient néanmoins contiguës à la parcelle XXX, sur laquelle va être édifiée la station d’épuration).

Le préjudice dont ils demandent l’indemnisation n’est donc pas directement causé par l’expropriation elle-même, mais par l’ouvrage public qui doit être construit sur le terrain exproprié. La meilleure preuve en est que si un autre type d’ouvrage devait être édifié sur le terrain exproprié, le préjudice allégué n’existerait pas forcément.

Par conséquent, la demande en indemnisation de la moins-value causée par le voisinage de la future station d’épuration est irrecevable.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’appel interjeté par la commune, qui n’est que partiellement fondé, a imposé aux consorts Z d’exposer de nouveaux frais pour la défense de leurs intérêts. Il est dès lors équitable que la commune participe à ces frais à hauteur de 500 euros. En revanche, l’expropriant sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens resteront à sa charge.

Par ces motifs :

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare l’appel recevable ;

Infirme partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

Déclare irrecevable la demande formée par les consorts Z aux fins de voir indemniser la moins-value causée à leurs parcelles situées dans l’environnement de la station d’épuration dont la construction a fait l’objet de la DUP ;

Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant,

Déboute la commune de Houdelmont de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de Houdelmont à payer aux consorts Z la somme de cinq cents euros (500 euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisse à la commune de Houdelmont la charge des dépens.-

Signé : Stutzmann.- Signé : Martin.-

Minute en sept pages.