Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2013

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/01300

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Décembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8^e chambre – RG n° 10/03068

APPELANTS

Monsieur Y A

XXX

XXX

Madame I-J P épouse A

XXX

XXX

représentés par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

assistés de M^e Françoise GELINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P375

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic le Cabinet JUNEGE IMMOBILIER, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Dominique OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

assisté de M^e Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0376

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur E Z

XXX

XXX

Madame C Z

XXX

XXX

représentés par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, toque : L0034

assistés de M^e Carine CHICHE BRACKAet de M^e Christelle AUGROS de la SELARL LGL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0185

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Octobre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

Monsieur Y A et son épouse I-J sont propriétaires des lots 10, 11, 12, 13, 14, 22 et 29 dans l’immeuble en copropriété si XXX

En 2005, Monsieur Z, propriétaire du lot 16, a souhaité acquérir une partie de l’ancien lot n° 17 devenu partie commune. C’est dans cette perspective qu’a été créé le lot 45 composé de la réunion des lots 43 et 44 et de cette partie du lot 17correspondant à une surface privative de 1,10 m². Cette vente a été autorisée par assemblée générale du 18 avril 2005.

Ultérieurement, Monsieur et Madame A ont souhaité acquérir ce qui restait de l’ancien lot 17 pour la surface restée libre après l’acquisition Z. Cette vente a été été autorisée par assemblée générale du 3 décembre 2009 pour le prix de 30000 euros.

Soutenant que l’ancien lot 17 qui représentait avant division une surface loi Carrez de 8,10 m², s’était trouvé réduit non à 7 m² mais à environ 5 m², selon avis de valeur établi par le Cabinet B, et que leur vote avait été émis dans des conditions constitutives d’un dol, les époux A ont fait assigner le syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 16 février 2010 afin d’obtenir notamment :

— l’annulation de la 17^e résolution de l’assemblée générale du 3 décembre 2009,

— une somme de 3074,35 euros et de 10000 euros de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices,

— une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— une dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions du 10 octobre 2011, les époux Z sont intervenus volontairement à l’instance pour s’opposer à ces demandes.

Par jugement assorti de l’exécution provisoire rendu le 1^er décembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris (8^e chambre) a :

— déclaré Monsieur et Madame Z recevables en leur intervention volontaire,

— débouté Monsieur et Madame Y A de leur demande principale en annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 3 décembre 2009 pour dol,

— déclaré Monsieur et Madame Y A irrecevables de leur demande principale en annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 3 décembre 2009

— débouté Monsieur et Madame Y A de leur demande en nullité de la vente,

condamné Monsieur et Madame Y A à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX représenté par son syndic la SA B Agence Paris Levallois, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné Monsieur et Madame Y A aux dépens lesquels pourraient être recouvrés par les avocats qui en avaient fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Monsieur et Madame Y A ont relevé appel de ce jugement par déclaration d’appel du 23 janvier 2012.

Vu les dernières conclusions signifiées :

— le 12 septembre 2013 par Monsieur et Madame Y A

— le 19 juin 2012 et le 24 septembre 2013 par le syndicat des copropriétaires du XXX,

— le 24 septembre 2013 par les époux Z.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d’appel des parties.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2013.

CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,

Sur le changement de syndic

Il convient de donner acte au syndicat des copropriétaires de ce que le nouveau syndic chargé de le représenter est désormais le Cabinet JUNEGE immobilier dont le siège social est XXX à Paris 3^e.

Sur la demande d’annulation de la résolution 17 de l’assemblée générale du 3 décembre 2009

Pour demander l’annulation de la résolution litigieuse et l’infirmation de la décision déférée, les époux A invoquent :

— la violation des dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967, et le fait qu’ils n’ont jamais eu connaissance avant le jour de l’assemblée générale de « l’avis de valeur » établi par le Cabinet B concluant que le lot objet de la vente était d’environ 5m², seuls les époux Z ayant été destinataires de cet avis, jamais diffusé, ni de l’évaluation de M. X (géomètre expert) dont il n’ont appris l’existence que postérieurement à l’assemblée,

— une rupture d’équilibre entre les copropriétaires aboutissant au dol,

— à titre subsidiaire une absence de validité de la vente.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à ces demandes et conclut à la confirmation du jugement attaqué soutenant que les époux A ayant voté en faveur de la résolution n°17 en cause, ceux-ci sont irrecevables à en demander l’annulation en application des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, sauf s’ils rapportent la preuve d’un dol qui en l’espèce n’est pas établi, les appelants ne démontrant pas avoir été trompés sur la surface de du local qu’ils voulaient acquérir; que pour le reste, il y a lieu de rejeter les demandes nouvelles formées en cause d’appel, par application des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile.

Les époux Z concluent également à la confirmation du jugement déféré en soutenant comme le syndicat des copropriétaires, que la demande d’annulation de la résolution n° 17 litigieuse est irrecevable les époux A étant présents à l’assemblée générale du 3 décembre et ayant voté en faveur de cette résolution; que ces derniers ne prouvent pas le dol dont il se prétendent victimes ; qu’un accord général est intervenu sur la chose et sur le prix , les époux A ne démontrant par ailleurs ni que la vente serait intervenue pour un prix lésionnaire, ni que la détermination des parties communes constituait un élément essentiel de la convention.

Les moyens invoquées par les époux A au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient toutefois d’ajouter

— que l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne donne une action en contestation des décisions d’assemblée générale qu’aux seuls opposants ou défaillants ;

— qu’est donc irrecevable l’action des copropriétaires ayant émis un vote favorable ce qui est le cas des époux A qui ont voté en faveur de la résolution 17 par laquelle l’assemblée générale a décidé de vendre à Monsieur et madame Z qui l’acceptaient le lot n°17 au prix net vendeur de 30000 euros net, la vente ne devenant définitive qu’après le délai de recours de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965;

— que faute par les époux A de démontrer avoir été victimes d’un dol, ce qu’ils ne font pas plus en appel, qu’en première instance, ceux-ci ne peuvent prétendre avoir été trompés sur la surface du bien vendu ;

— qu’en effet ils ne démontrent, ni les man’uvres effectuées dans le but de favoriser un copropriétaire, de leur cacher la surface réelle du bien vendu, ou leur donner de fausses informations ou des informations tronquées de nature à les faire renoncer à l’acquisition du bien vendu ;

— que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont pu déclarer les époux A irrecevables et mal fondés sur le plan du dol, en leur demande d’annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 3 décembre 2009.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de la vente

Sur ce point, les époux A n’apportent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause la décision des premiers juges, lesquels ont fait une juste appréciation des circonstances de la cause tant en droit qu’en fait par des motifs pertinents que la cour fait siens, étant observé qu’il résulte de la résolution 17 de l’assemblée générale du 3 décembre 2009 et des ventes l’ayant précédé, que les parties étaient d’accord sur la chose et sur le prix, l’absence d’indication de la quote-part des parties communes n’étant pas suffisante à entraîner la nullité de la vente, dès lors que les parties n’en avaient pas fait une condition essentielle.

Sur la demande subsidiaire de restitution de la somme 3074,35 euros

Faute par les époux A d’avoir prouvé le caractère frauduleux de l’opération menée par le syndicat des copropriétaires et la privation de la répartition d’un prix de vente conforme aux valeurs du marché telles qu’apparaissant sur l’avis de valeur établi par le Cabinet B (40000 euros pour 5m², soit 8000 euros du m²), ceux-ci seront déboutés de leur demande de restitution de la somme de 3074,35 correspondant à la somme qui aurait dû leur revenir au regard de leurs tantièmes.

Il y a donc lieu au terme de ces dispositions de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Sur l’appel incident des époux Z et leurs demandes

Quoique recevables en leur appel incident, les époux Z qui étaient parties au procès en première instance du fait de leur intervention volontaire, ne justifient pas plus en appel qu’en première instance du préjudice qu’ils invoquent tiré de la paralysie du transfert de propriété, et de l’empêchement injuste de prendre possession de la surface acquise par eux en raison de la procédure.

En revanche, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles exposés par eux à l’occasion de la présente instance. Les époux A seront condamnés à leur verser une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

L’appel étant un droit, la procédure d’appel des époux A ne saurait pour ce seul motif être déclarée abusive. Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

En revanche, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Les époux A seront condamnés à lui verser une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes et les dépens

Eu égard aux motifs qui précèdent, les époux A seront déboutés de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront mis à la charge des appelants qui succombent. Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Donne acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 8^e de ce que le nouveau syndic chargé de le représenter est désormais le Cabinet JUNEGE immobilier dont le siège social est XXX,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur et Madame Y et I-J A à payer :

— à Monsieur et Madame Z la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du XXX à Paris 8^e la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

Condamne Monsieur et Madame Y et I-J A aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Président,