Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 3, 2 février 2012, n° 10/06897

TI Paris 23 février 2010

CA Paris
Infirmation partielle 2 février 2012

Arguments

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Accepté
Préjudice de jouissance dû à des écoulements d'eau
La cour a reconnu que la locataire a subi un préjudice en raison de la mauvaise conception des barbacanes, entraînant des infiltrations d'eau et des dégradations dans son appartement.
Accepté
Responsabilité des bailleurs pour les désordres affectant l'immeuble
La cour a jugé que les bailleurs étaient tenus d'assurer une jouissance paisible des lieux et ont été condamnés à verser des dommages intérêts à la locataire.
Accepté
Garantie des bailleurs par le syndicat pour les condamnations
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait garantir les bailleurs de toutes les condamnations prononcées contre eux, en raison de leur responsabilité pour les parties communes.
Accepté
Dépenses engagées pour la défense en justice
La cour a accordé une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile en raison des frais de justice engagés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 3, 2 févr. 2012, n° 10/06897
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	10/06897
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 23 février 2010, N° 11-09-001329

Sur les parties

Avocat(s) :	Gérard CHIARONIMichèle DESANTIPascal MARIE SAINT GERMAIN
Cabinet(s) :	SCP MARIE-SAINT GERMAIN ASSOCIE
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE

Texte intégral

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 FÉVRIER 2012

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 10/06897

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Février 2010 -Tribunal d’Instance de PARIS 16^e arrondissement – RG n° 11-09-001329

APPELANT :

— SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE 14/16 RUE MESNIL 75116 PARIS représenté par son Syndic, la SAS RL MEILLANT ET F Y pris en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social XXX

représenté par la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avoués à la Cour,

toque : P 0480

assisté de M^e Michèle DESANTI, avocat au barreau de PARIS, toque : A 479

INTIMÉS :

— Madame C B

XXX

représentée par M^e Lionel MELUN, avoué à la Cour, toque : J 139

assistée de M^e Pascal MARIE-SAINT GERMAIN, plaidant pour la SCP MARIE- SAINT GERMAIN – DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P 199

— Monsieur E X

— Madame X

demeurant tous deux XXX – XXX

représentés par la SCP VERDUN – SEVENO, avoués à la Cour

assistés de M^e Gérard CHIARONI, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1144

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Novembre 2011, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jacques CHAUVELOT, président , chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jacques CHAUVELOT, président

Madame Michèle TIMBERT, conseillère

Madame Isabelle BROGLY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière :

lors des débats et du prononcé : Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jacques CHAUVELOT, président et par Mademoiselle Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

******************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2004 M. et M^me X ont donné en location à M^me B un appartement situé XXX à XXX moyennant un loyer mensuel de 1.600 €.

M^me B prétend ne pas pouvoir jouir normalement de sa terrasse-balcon depuis l’origine du bail en raison des écoulements d’eau provenant des barbacanes des balcons des étages supérieurs.

Elle a saisi le tribunal d’instance de XXX d’une demande de dommages et intérêts à l’encontre des bailleurs et du syndicat des co propriétaires de l’immeuble.

Par jugement du 23 février 2010 le tribunal d’instance de XXX a :

° débouté le syndicat des co propriétaires de l’immeuble de sa demande d’expertise,

° condamné in solidum M. et M^me X à payer à M^me B la somme de 7.400€ à titre de dommages et intérêts,

° ordonné la suspension partielle du paiement des loyers à hauteur de 100 € par mois, à compter de mars 2010 jusqu’à réalisation des travaux mettant fin au trouble de jouissance de M^me B,

° condamné le syndicat des co propriétaires à exécuter les travaux de nature à supprimer le trouble de jouissance de M^me B, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

° condamné in solidum M. et M^me X à payer à M^me B la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° condamné le syndicat des co propriétaires à garantir les époux X de toutes les condamnations prononcées à leur encontre,

° débouté les parties de toutes autres demandes,

° condamné in solidum M. et M^me X aux dépens.

Le syndicat des co propriétaires a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières écritures du 28 septembre 2011 il demande à la cour de :

> constater qu’au moyen des indemnités versées par les constructeurs et assureurs il a mis en 'uvre dès mars 2010 la maîtrise d’ 'uvre de la création de gouttières et descentes sur l’ensemble des façades et que les travaux qui ont duré plusieurs mois ont été achevés et réceptionnés le 24 juin 2011,

> infirmer en conséquence la condamnation sous astreinte à effectuer des travaux qu’il avait toujours entendu exécuter au terme de la procédure qu’il avait lui même engagée,

> pour le surplus infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

> constater que M^me B, déjà locataire de l’immeuble, a loué en connaissance de cause un appartement pourvu d’un balcon ouvert de face, latéralement et par le haut et, de ce fait, très exposé aux intempéries et n’ayant pas vocation à être utilisé en période hivernale,

> constater qu’il ne résultait pas du rapport de l’expert judiciaire M. Z des troubles de jouissance privatifs et que le jugement du 12 janvier 2010 a écarté la garantie décennale compte tenu de l’absence d’atteinte à la destination des lieux,

> constater que M^me B ne rapporte pas la preuve d’un quelconque trouble de jouissance ni, à fortiori, de l’impossibilité permanente de profiter de son balcon,

> constater que les seuls éléments non contradictoires produits par ses soins ne font état que d’un simple goutte à goutte en provenance d’une unique barbacane et ce, uniquement en période hivernale, aucun élément n’ayant été produit concernant la période estivale ni même le printemps,

> constater que M^me B a passé sous silence le fait que son balcon comporte également une partie en retrait complètement abritée des pluies ou projections d’eau en toute saison,

> constater de surcroît que M^me B ne prouve nullement que l’infiltration qu’elle allègue au droit d’une fenêtre soit en relation avec les barbacanes,

> dire et juger qu’en tout état de cause l’entretien du sol du balcon et des fenêtres, qui constituent des parties privatives,

n’incombe pas au syndicat des co propriétaires,

> débouter en conséquence M^me B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, de même que M. et M^me X de leurs demandes dirigées contre le syndicat,

> infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé une condamnation au titre de l’article 700 à l’encontre du syndicat des co propriétaires au bénéfice de M^me B,

> condamner cette dernière à payer une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières écritures du 8 août 2011 M^me B demande à la cour de :

> confirmer le jugement du 23 février 2010 sauf en ce qu’il a limité le préjudice de jouissance à la somme de 100 € par mois,

> statuant à nouveau, condamner M. et M^me X, solidairement avec le syndicat des co propriétaires, représenté par son syndic, la société ORALIA MEILLANT et Y, à lui payer la somme de 32.850 €, soit 365 € par mois pendant 90 mois, en réparation de son préjudice de jouissance subi entre le 2 février 2004 et le 15 juin 2011,

> débouter le syndicat des co propriétaires et les époux X de leurs demandes à son encontre,

> condamner ces derniers, solidairement, à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

> les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de leurs dernières écritures du 8 août 2011 M. et M^me X demandent à la cour :

> d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, particulièrement en ce qui concerne la suspension partielle des loyers,

> subsidiairement, condamner le syndicat des co propriétaires du XXX à XXX à les garantir de toutes condamnations, de quelque nature que ce soit, qui pourraient être prononcées contre eux,

> condamner la partie perdante au paiement de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile la cour renvoie aux dernières écritures des parties en date des 8 août et 28 septembre 2011 pour un plus ample examen de leurs moyens et arguments.

MOTIFS DE LA DECISION

M^me B produit le rapport de l’expert Z du 15 avril 2000 qui établit ( page 17 ) que deux barbacanes se déversent sur sa terrasse-balcon ;

Elle produit un constat d’huissier du 12 février 2009 qui indique :

' Le temps est beau, le ciel est bleu, et il ne pleut pas.

Pour autant le sol de la terrasse de M^me B est mouillé. Au dessus de moi je constate la présence de pissettes d 'évacuation des terrasses des étages supérieurs. Il y en a deux pour le 5° étage, deux pour le 6° étage.

Il tombe des goutte à goutte des deux étages. J’ai pu photographier l’évacuation de gauche du 6° étage de laquelle coule le goutte à goutte le plus fort.

'/… je constate que les vitres de la baie vitrée de la salle à manger sont opacifiées en partie basse etc…

'/… je constate également la présence de mousse en partie basse du mur de façade.

'/… dans l’appartement à l’intérieur je constate qu’en dessous de la baie vitrée de la salle à manger, côté gauche, des infiltrations d’humidité ont progressivement détérioré le mur et aujourd’hui le plâtre ainsi que la peinture sont dégradés.

Côté droit sous la fenêtre le même phénomène d’infiltration commence à se produire.

La conception des évacuations des terrasses des étages supérieurs a pour conséquence que le risque de recevoir de l’eau sur la terrasse de M^me B est permanent. '

Elle produit enfin une expertise d’assurance en date du 14 décembre 2010, certes non contradictoire, mais qui confirme les constatations de l’huissier ; l’expert d’assurance note en-effet :

' le temps est ensoleillé…

bien que le temps soit sec et qu’il n’ait pas plu récemment nous constatons un écoulement en goutte à goutte face à la baie de droite du séjour c’est à dire la plus exposée à recevoir les eaux des étages supérieurs.

Ce goutte à goutte, ininterrompu pendant toute notre visite, provient de la gargouille du 6° étage située à l’aplomb de la bassine posée par M^me B.

Le bas des vitres des deux vantaux est opacifié par des projections d’eau qui se sont chargées de sels minéraux au contact du dallage.

A l’intérieur de la baie, le doublage situé du côté gauche de l’allège et la plinthe sont très endommagés, le taux d’humidité est de 40 % à 60 % de bas en haut, côté droit celui-ci est de 25 % au dessus de la plinthe '

Le syndicat des co propriétaires, tout en contestant le préjudice subi par la locataire, reconnaît pourtant dans ses écritures ( page 6 ) concernant les évacuations d’eau sur les balcons et terrasses :

' il s’agit certes d’une forme de désagrément, d’une nuisance pouvant générer un agacement pour les occupants ' '

ce qui revient à admettre le principe du préjudice subi par M^me B ;

Le tribunal de grande instance de Paris dans son jugement du 12 janvier 2010, statuant sur l’ensemble des désordres affectant l’immeuble du XXX à Paris, a retenu concernant les évacuations d’eau sur les terrasses et balcons,

' l’expert relève notamment que des barbacanes sont non conformes aux plans, qu’elles se déversent sur les terrasses du niveau inférieur, voire même au niveau R + 1 des rejaillissements et des tâches vertes.

En revanche il n’est nullement fait état par l’expert judiciaire d’infiltration causée par le déversement des barbacanes supérieures sur les terrasses inférieures '

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’à l’instar du premier juge il doit être retenu que M^me B a subi un préjudice résultant de la mauvaise conception des barbacanes ou pissettes de l’immeuble ; le préjudice résultant d’infiltration en dessous de la baie vitrée de la salle à manger apparaît plus minime, la locataire faisant seulement état de difficulté pour nettoyer parfaitement la baie vitrée et d’une dégradation des peintures en partie basse, en dessous de la baie vitrée ;

Ce préjudice s’étend du mois de février 2004 ( entrée dans les lieux de M^me B ) au 15 juin 2011, date à laquelle les travaux de réfection ont été achevés, travaux dont M^me B admet qu’ils ont mis fin au désordre ;

Toutefois, comme le soulèvent à juste titre le syndicat des co propriétaires et les époux X, une partie du balcon de M^me B, située en retrait, est abritée, et la partie non abritée est utilisable seulement lorsqu’il ne pleut pas et plutôt au printemps et en été, beaucoup plus rarement en automne et en hiver ; il n’y a donc pas lieu d’accorder des dommages et intérêts sur toute la période du 2 février 2004 au 15 juin 2011 ; la cour évalue à la moitié, soit 89,5 mois/2 = 44,75 mois , la période susceptible de donner lieu à utilisation de la terrasse ;

En ce qui concerne la dégradation de la peinture il est certain qu’elle n’est apparue que progressivement, au fil des ans, et la même période d’indemnisation peut être retenue ;

Le premier juge a retenu exactement que la terrasse-balcon n’était pas un élément d’habitation proprement mais elle constitue pourtant un agrément supplémentaire non négligeable ( appartement de 50 m² environ, comportant une terrasse-balcon de près de 20 m² ), le dernier loyer étant fixé à 1.822 € ;

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, notamment du loyer élevé et de la surface importante de la terrasse-balcon, la cour évalue à 200 € par mois le préjudice allouée à M^me B soit 44,75 mois X 200 = 8.950 € ;

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause VIII 2 du bail, les bailleurs étaient tenus d’assurer à leur locataire une jouissance paisible des lieux ; ils doivent être condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.950 € ;

Il est établi que les désordres résultent d’une défectuosité des parties communes ; le syndicat des co propriétaires est responsable de l’administration des parties communes et des dommages causés aux co propriétaires par le défaut d’entretien ou le vice de construction de ces parties communes, sauf son recours contre les entreprises intervenantes ;

Il n’est plus discuté que le syndicat a fait réaliser les travaux nécessaires ;

Il convient en conséquence de dire que le syndicat des co propriétaires doit garantir les époux X de toutes les condamnations prononcées à leur encontre, alors qu’il est établi et non discuté que ces derniers ont fait diligence auprès de la co- propriété dès la fin de la construction de l’immeuble et ultérieurement ( cf ; courrier du 23 janvier 2004 et PV d’assemblées générales des 30 juillet 2001, 8 mars 2004 et 31 mars 2006 ) ;

Il n’y a plus lieu d’ordonner de quelconques travaux supplémentaires ni d’ordonner la suspension partielle du paiement des loyers ;

Il est équitable de condamner in solidum les époux X, sous la garantie du syndicat des co propriétaires, à payer à M^me B la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 en cause d’appel ;

Il est équitable de condamner le syndicat des co propriétaires à payer aux époux X une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les époux X doivent supporter in solidum les dépens, sous la garantie du syndicat des co propriétaires ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Constate que les travaux de réfection ont été exécutés,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de XXX du 23 février 2010 sauf quant au montant des dommages et intérêts accordés à M^me B et sauf quant à la suspension du paiement des loyers et les travaux à exécuter,

Statuant à nouveau,

Dit que les demandes de suspension du paiement des loyers et d’exécution de travaux sont maintenant sans objet,

Condamne solidairement M. et M^me X à payer à M^me B la somme de 8.950 € à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. et M^me X, sous la garantie du syndicat des co propriétaires de l’immeuble 14/16 rue Mesnil à XXX, à payer à M^me B la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne le syndicat des co propriétaires de l’immeuble 14/16 rue Mesnil à XXX à payer à M. et M^me X la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. et M^me X, sous la garantie du syndicat des co propriétaires de l’immeuble 14/16 rue Mesnil à XXX, aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés par Maître MELUN et par la SCP

VERDUN- SEVENO conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT