RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /16 DU 31 MARS 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00070

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de Briey, R.G.n° 12/00532, en date du 2 décembre 2014,

APPELANTS :

Monsieur Z X, XXX – XXX XXX – XXX

représenté par M^e Hervé MERLINGE substitué par M^e DEMAREST , avocat au barreau de NANCY

Madame F K épouse X, XXX – XXX XXX – XXX

représentée par M^e Hervé MERLINGE substitué par M^e DEMAREST, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

SA BATIGERE NORD EST, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social XXX, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 645 520 164

représentée par M^e Marie-laurence FOLMER, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Février 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre, qui a fait le rapport,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur H I;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2016, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 31 Mars 2016, par Monsieur H I, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Monsieur H I, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé signé le 29 septembre 2004, la Sa Batigere Nord Est a donné à bail à M. Z X et M^me F X un immeuble situé XXX à Mont-Saint-Martin. Par acte du 1^er octobre 2004, M. P Q N O s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnités d’occupation dans le cas om le bail serait résilié judiciairement et de toute autre somme annexe que pourraient devoir les preneurs, jusqu’au règlement effectif des sommes dues après restitution des clés.

Le 5 mars 2012, la bailleresse a fait notifier à M. et M^me X et à M. N O P un commandement de payer la somme de 3346,78 euros, montant de l’arriéré locatif, rappelant les dispositions de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce commandement étant demeuré sans effet dans le délai de deux mois, la Sa Batigère Nord Est a fait assigner, par exploits des 13 et 14 août 2012 dénoncés le 17 août 2012 par lettre recommandée avec accusé de réception au sous-préfet de la Meurthe et Moselle à Briey, M. et M^me X ainsi que M. N O P devant le tribunal d’instance de Briey aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail, ordonner leur expulsion et les entendre condamner solidairement à lui payer la somme de 4897,16 euros montant de l’arriéré locatif arrêté au 19 juillet 2012 ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle et une somme de 300 euros du chef des frais irrépétibles.

M. et M^me X ont conclu au rejet des demandes de la Sa Batigère Nord Est ainsi qu’à sa condamnation à leur verser, reconventionnellement, les sommes de 12 000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils subissent du fait de l’état d’insalubrité du logement, outre une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Q N O P, régulièrement assigné conformément aux prescriptions du règlement CE n° 1393/2007, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement avant dire droit en date du 25 mars 2014, le tribunal a ordonné une mesure d’expertise, dont la caducité a été constatée par ordonnance du 5 juin 2014, les défendeurs n’ayant pas consigné l’avance sur la rémunération de l’expertise mise à leur charge.

Suivant jugement en date du 2 décembre 2014, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal a :

— condamné solidairement M. et M^me X et M. Q N O P à payer à la Sa Batigere Nord-Est, la somme de 11 114,86 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2014, majorée des intérêts légaux à compter du 13 août 2012 sur la somme de 4 897,16 euros

— constaté la résiliation du bail à compter du 5 mai 2012

— dit qu’à défaut pour M. et M^me X, d’avoir libéré les lieux situés à Mont-Saint-Martin 2 rue Charles Grain, deux mois après la notification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est

— condamné solidairement M. et M^me X et M. N O P à payer à la Sa Batigere Nord-Est une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce, à compter du 11 juin 2014

— débouté M. et M^me X de leurs demandes de dommages-intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum les dépens aux dépens et au paiement d’une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter la demande de M. et M^me X tendant à voir ordonner le retour du dossier à l’expert, le tribunal a relevé qu’ils n’ont formulé aucune demande de prorogation du délai de consignation et que la caducité de la désignation de l’expert était déjà acquise lorsqu’ils ont déposé leur dossier de demande d’aide juridictionnelle.

Le premier juge a énoncé par ailleurs que les défendeurs, qui reconnaissent avoir cessé de s’acquitter du paiement des loyers et qui n’ont pas saisi le juge des référés d’une demande tendant à voir ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer, ne rapportent pas la preuve de l’état d’insalubrité du logement donné à bail.

Suivant déclaration reçue le 7 janvier 2015, M. et M^me X ont régulièrement relevé appel de ce jugement dont ils ont sollicité l’infirmation, demandant à la cour d’ordonner si nécessaire une expertise, de les autoriser à suspendre le versement du loyer depuis janvier 2011, de condamner la Sa Batigère Nord Est à leur payer une somme mensuelle de 400 euros à titre d’indemnité de jouissance à compter de janvier 2011, de constater en conséquence qu’aucune somme n’était due au moment de la délivrance du commandement de payer en mars 2012, de débouter l’intimée de ses demandes, et si une quelconque somme devait rester à leur charge, leur accorder les plus larges délais de paiement pour s’en acquitter par application de l’article 1244-1 du Code civil, enfin de condamner la Sa Batigère Nord Est aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir que leur logement, qui présente des infiltrations et des moisissures depuis des travaux effectués sur les ouvrants extérieurs en 2010, est, de même que l’immeuble dans son entier, insalubre ainsi que l’a constaté le tribunal dans son jugement avant dire droit du 25 mars 2014, et que l’inaction de la SA Batigere, est constitutive d’un trouble de jouissance, justifiant en vertu du principe de l’exception d’inexécution, qu’ils aient cessé de s’acquitter du paiement des loyers, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir au préalable une autorisation judiciaire.

La Sa Batigère Nord-Est a conclu à la confirmation du jugement entrepris sauf en ce qui concerne la demande d’expulsion qui n’a plus objet, M. et M^me X ayant quitté les lieux le XXX et en ce qui concerne le montant de sa créance qu’elle a actualisée. Elle a conclu au rejet des demandes de M. et M^me X et sollicité leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 12 065,49 euros avec intérêts au taux légal ainsi qu’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que M. et M^me X ont occupé les lieux pendant plusieurs années sans lui adresser une quelconque réclamation ni saisir la juridiction compétente d’une demande d’expertise ou de suspension du paiement des loyers et soutient que si les locaux loués sont affectés de moisissures, elles ne peuvent résulter que d’un défaut d’entretien imputable aux locataires mais qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les conclusions déposées par M. et M^me X le 13 janvier 2016 et par la Sa Batigère Nord Est le 30 septembre 2015, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 20 janvier 2016 ;

Attendu que le jugement du 2 décembre 2014 sera confirmé en ses dispositions relatives à M. N O P, en l’absence d’appel les concernant ;

Attendu que M. et M^me X ayant quitté les lieux le XXX, les demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et leur expulsion sont devenues sans objet ;

Attendu, sur le montant de l’arriéré locatif, qu’il résulte du relevé de compte produit que M. et M^me X se sont acquittés régulièrement du paiement des loyers et charges jusqu’en juin 2011 ; qu’à compter de cette date, ils n’ont plus effectué que des règlements partiels et sporadiques, de sorte que la dette locative s’élève, à la date du 14 août 2015, à la somme de 12 065,49 euros ;

Attendu, sur la non décence du logement, que suivant l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » ; qu’il doit délivrer au locataire « un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contra et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien dans les lieux et à l’entretien normal des lieux loués » ;

Que l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 qui définit les critères de décence du logement, précise que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation et que les dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent permettre un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement ;

Attendu en l’espèce, qu’il résulte des photographies produites aux débats par M. et M^me X ainsi que des témoignages de voisins et amis, que l’appartement loué présente d’importantes traces d’humidité et de moisissures dans les chambres, au niveau des fenêtres principalement, dont les appelants indiquent qu’elles sont apparues suite aux travaux effectués par la bailleresse sur les ouvrants extérieurs en 2010 ;

Attendu que M^me D E qui occupait l’appartement situé en dessous de celui de M. et M^me X précise, dans deux attestations datées des 28 octobre 2013 et 1^er novembre 2015, que suite aux travaux effectués par la société Batigère, elle a constaté l’apparition d’infiltrations et de moisissures dans les chambres de son logement, que le bailleur qu’elle avait alerté a admis qu’il y avait des travaux à reprendre et a réparé la vmc, que les problèmes n’étant pas résolus pour autant, il lui a conseillé de nettoyer les mur pour enlever les moisissures et d’appliquer une couche de peinture ;

Que M^me F G relate qu’ayant eu l’occasion de se rendre chez M^me X en 2011, après les fameux « travaux », elle a constaté que les murs présentaient des moisissures persistantes malgré le nettoyage et la peinture ;

Attendu que nonobstant l’absence de mise en 'uvre de la mesure d’expertise ordonnée par le premier juge, l’imputabilité des dégradations affectant le logement aux travaux réalisés sur les menuiseries extérieures par la bailleresse ne peut être sérieusement contestée ;

Attendu cependant, ainsi que le fait valoir l’intimée, que la preuve n’est pas rapportée par M. et M^me X qu’ils l’aient informée des désordres affectant le logement et de la nécessité d’entreprendre des réparations ; que le fait que la Sa Batigère ait indiqué dans ses écritures de première instance, qu’elle « avait déjà mandaté une entreprise courant 2010 relativement aux menuiseries et qu’elle a à nouveau fait le nécessaire pour vérifier l’état du logement », ne peut s’analyser comme une reconnaissance de sa connaissance des dégradations survenues en cours de bail ; qu’il sera d’ailleurs observé qu’il résulte de l’enquête diligentée par le service social du conseil général de Meurthe et Moselle à l’occasion de la procédure d’expulsion diligentée à leur encontre, que M. et M^me X ont expliqué le non paiement des loyers par la baisse de leurs ressources, sans faire aucunement mention de difficultés liées à l’insalubrité du logement ;

Attendu par ailleurs qu’il n’est pas démontré par les locataires que les infiltrations et moisissures, qui présentent un danger pour leur santé et celle de leur enfant, rendaient le logement inhabitable, de sorte qu’ils n’étaient pas fondés à s’exonérer du paiement du loyer sans autorisation judiciaire préalable ;

Qu’en revanche, il y a lieu de leur allouer en indemnisation du trouble de jouissance qu’ils ont subi une somme mensuelle de 150 euros et ce, en l’absence de mise en demeure préalable, à compter de la demande formée le 11 juin 2013 par M. et M^me X dans le cadre de la présente procédure, soit au total jusqu’à leur départ, la somme de 3300 euros ;

Qu’il y a lieu à compensation des créances réciproques ;

Attendu enfin que suivant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de 3 années ;

Attendu toutefois, qu’il sera observé que M. et M^me X n’ont effectué aucun versement depuis le prononcé du jugement assorti de l’exécution provisoire, et que s’il précisent que leurs revenus s’élèvent mensuellement à la somme de 2300 euros, ils ne donnent aucune indication quant à leurs charges, de sorte que leurs capacités de remboursement ne peuvent être déterminées ;

Que leur demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu compte tenu des circonstances de la cause, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties ;

Que M. et M^me X supporteront les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Déclare recevable l’appel formé par M. et M^me X contre le jugement rendu le 2 décembre 2014 par le tribunal d’instance de Briey ;

Confirme ce jugement en ce qu’il a condamné solidairement M. Z X, M^me F X et M. Q N O P à payer à la Sa Batigere Nord-Est, la somme de onze mille cent quatorze euros et quatre vingt six centimes (11 114,86 €) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2014, majorée des intérêts légaux à compter du 13 août 2012 sur la somme de quatre mille huit cent quatre vingt dix sept euros et seize centimes (4 897,16 €), étant précisé que la somme de six mille deux cent dix sept euros et soixante dix centimes (6 217,70 €) portera intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2014 ;

L’infirme partiellement en ses autres dispositions et statuant à nouveau,

Constate que M. et M^me X ont quitté l’appartement donné à bail par la Ssa Batigère situé XXX à Mont-Saint-Martin le XXX ;

Dit que les demandes tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des locataires sont sans objet ;

Condamne M. Z X et M^me F X à payer à la Sa Batigère la somme de neuf cent cinquante euros et soixante trois centimes (950,63 €) au titre des loyers et charges impayés depuis le 10 juin 2014, majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2015 ;

Déboute M. et M^me X de leur demande tendant à la suspension du paiement des loyers ;

Condamne la Sa Batigère à payer à M. et M^me X la somme de trois mille trois cents euros (3 300 €) à titre de dommages intérêts en indemnisation de leur trouble de jouissance majorée des intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Ordonne la compensation des créances réciproques ;

Déboute M. et M^me X de leur demande de délais de paiement ;

Déboute les parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. et M^me X aux dépens de première instance et d’appel et autorise M^e Folmer, avocat, à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur H I, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.