RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /16 DU 08 SEPTEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02204

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, en date du 22 juillet 2015,

APPEL PRINCIPAL :

INTIME SUR APPEL INCIDENT

SCI PM NANCY prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social château de Fossard – XXX inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de CONDE SUR NOIREAU sous le numéro 450 327 994

représentée par de M^e Joëlle FONTAINE de la SCP MILLOT-LOGIER FONTAINE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ SUR APPEL PRINCIPAL :

APPELANT SUR APPEL INCIDENT

DEPARTEMENT DE MEURTHE-ET-MOSELLE, dont le siège est sis au XXX

XXX, XXX

Représenté par M^e Bruno ZILLIG de la SCP LAGRANGE PHILIPPOT CLEMENT ZILLIG VAUTRIN, avocats au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Juin 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre, qui a fait le rapport,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Z A;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 Septembre 2016, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 8 Septembre 2016, par Monsieur Z A, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Monsieur Z A, greffier ;

---

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 avril 2005, à effet au 1^er mars 2005, la Sci PM Nancy a donné à bail au département de Meurthe et Moselle des locaux à usage de bureaux, situés à XXX et XXX, comprenant deux plateaux de bureaux :

— le premier situé dans l’immeuble B1 au premier étage, pour une surface de 527 m² pour un loyer initial annuel de 54 017,50 euros

— le second, situé dans l’immeuble 'aile nord’ au 4^e étage, pour une surface de 360 m², moyennant un loyer annuel de 43 056 euros,

soit un loyer total annuel de 97 073,50 euros payable par trimestre à terme échu, le bail prévoyant également le règlement d’un dépôt de garantie de 22 175 euros et d’une provision sur charges annuelle de 38 411 euros, également payable trimestriellement à terme échu.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mai 2013, le Département de Meurthe et Moselle a résilié le bail.

Par exploit d’huissier en date du 10 octobre 2014, le Département de Meurthe et Moselle a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy la Sci PM Nancy aux fins de l’entendre condamner, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil, à lui restituer la somme de 22 175 euros au titre du dépôt de garantie, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2013, subsidiairement à compter de la mise en demeure du 12 février 2014, ainsi qu’à lui verser les sommes de 40 000 euros à titre de dommages intérêts, majorée des intérêts au taux légal à compter de la demande, et de 4000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci PM Nancy a conclu au rejet des demandes formées par le Département de Meurthe et Moselle dont elle a sollicité reconventionnellement la condamnation à lui verser, après compensation avec le dépôt de garantie, la somme de 52 656,96 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi qu’au titre des travaux de remise en état après libération des lieux, outre 3000 euros du chef des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 22 juillet 2015, le tribunal a :

— fixé la créance de dommages intérêts du département de Meurthe et Moselle à la somme de 40 000 euros

— fixé la créance de la Sci PM Nancy à la somme de 19 081,66 euros après déduction du dépôt de garantie

— après compensation des créances réciproques, condamné la Sci PM Nancy à payer au Département de Meurthe et Moselle la somme de 20 918,34 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement

— débouté la Sci PM Nancy de sa demande reconventionnelle au titre de la remise en état des locaux

— débouté le Département de Meurthe et Moselle de sa demande de dommages intérêts pour résistance abusive

— condamné la Sci PM Nancy aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a relevé, sur la demande principale, que la Sci PM Nancy a manqué, à compter du mois d’août 2011, de manière répétée à ses obligations de bailleresse, en s’abstenant de mettre un terme définitif aux dysfonctionnements signalés par le département de Meurthe et Moselle ; que ces manquements qui ont perduré en 2012 et 2013 ont conduit le preneur à déménager ses services dans d’autres locaux et que le préjudice subi par celui-ci, tant au titre du trouble de jouissance pendant l’occupation des locaux donnés à bail qu’au titre des frais générés par son déménagement, justifie que lui soit allouée une somme de 40 000 euros à titre de dommages intérêts.

Sur la demande reconventionnelle formée par la Sci PM Nancy, le tribunal a relevé que le Département de Meurthe et Moselle demeure tenu au paiement des loyers et charges jusqu’au 15 novembre 2013, date d’expiration du délai de préavis de six mois, soit la somme de 41 256,66 euros dont à déduire le dépôt de garantie ; qu’en revanche, la bailleresse n’est pas fondée en sa demande tendant au paiement des sommes de 20 402,56 euros et 13 172,74 euros au titre de la remise en état des locaux, la nature locative des réparations invoquées n’étant pas démontrée et la locataire ne pouvant être tenue à une réparation à neuf au regard de la durée d’occupation des locaux de 2005 à 2013.

Suivant déclaration reçue le 29 juillet 2015, la Sci PM Nancy a régulièrement relevé appel de ce jugement dont elle a sollicité l’infirmation, concluant au rejet des demandes du Département de Meurthe et Moselle et à sa condamnation à lui payer la somme de 52 656,96 euros après compensation avec le dépôt de garantie, outre les dépens et une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci PM Nancy qui a contesté ne pas avoir satisfait à ses obligations de bailleresse, a fait valoir qu’entre l’entrée dans les lieux en mars 2005 et août 2011, le locataire n’a émis aucune doléance ; que les menaces de coupure de gaz et d’électricité dont il se plaint n’ont engendré aucun inconvénient puisqu’elles n’ont jamais été suivies d’effet en raison des avances de trésorerie exceptionnelles qu’elle a consenties afin de pallier la carence de certains locataires, que les quelques désagréments qui ont résulté d’une brève coupure de gaz durant quelques instants, en janvier 2012, ne sont pas de nature à remettre en cause la paisible jouissance des lieux loués ; que le Département de Meurthe et Moselle qui fait valoir un défaut de nettoyage des locaux n’en rapporte pas la preuve par les seuls courriers qu’il produit, émanant de ses services, le fait que durant un mois, la mise en route de la nouvelle équipe ait pu engendrer quelques difficultés ne justifiant en aucun cas les dommages intérêts réclamés ; que le locataire ne peut pas davantage soutenir, compte tenu de configuration des lieux, que le dysfonctionnement de la barrière du parking a permis le vol de véhicules ; qu’elle-même justifie pour sa part, entretenir régulièrement les services communs (installations électriques, ascenseurs, portes automatiques, installations thermiques et équipements incendie) qui sont régulièrement vérifiés ; que les autres griefs ne sont pas démontrés et qu’ils ne peuvent en tout état de cause, justifier la somme de 40 000 euros allouée par le premier juge.

La Sci PM Nancy a prétendu par ailleurs qu’à la sortie des lieux du Département de Meurthe et Moselle, elle a mandaté une entreprise qui a établi un devis de réparation des murs largement dégradés par huit années d’occupation ; que le locataire qui avait pris les locaux en état neuf doit être condamné à leur remise en état, soit la somme de 33 687,60 euros pour les deux bureaux, à laquelle s’ajoutent les loyers et charges impayés pour 41 256,66 euros, dont à déduire le dépôt de garantie.

Le Département de Meurthe et Moselle a conclu au rejet de l’appel principal et formé un appel incident aux fins de voir condamner la Sci PM Nancy à lui verser les sommes de 40 000 euros à titre de dommages intérêts majorée des intérêts au taux légal à compter des conclusions, de 22 175 euros au titre du dépôt de garantie majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2013 et subsidiairement du 12 février 2014, de 3000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive ainsi que 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, outre les entiers dépens.

Le Département de Meurthe et Moselle a exposé, sur la demande d’indemnisation au titre de la mauvaise exécution du contrat, qu’à partir de l’année 2011, d’importants dysfonctionnements dans les services dus par la bailleresse ont été constatés, ainsi la menace de coupures d’électricité et de gaz pour non paiement des sommes dues aux prestataires, la présence de fuites d’eau dans les locaux, un dysfonctionnement de la barrière d’entrée et de la grille de sortie du parking, le défaut de fermeture automatique de la porte d’entrée de l’aile nord, un dysfonctionnement des rideaux des ailes sud et nord, un défectuosité des alarmes incendie, l’absence d’entretien des extérieurs et des abords, outre une dégradation des prestations de nettoyage des locaux, en particulier des sanitaires – dysfonctionnements auxquels il n’a pas été mis fin spontanément et rapidement par la Sci PM Nancy qui s’est réfugiée derrière le fait qu’elle avait procédé à des changements de prestataires dans le cadre d’une restructuration de l’entretien de l’immeuble ; que néanmoins, les difficultés ont perduré, notamment les menaces de coupure de gaz à partir du 25 novembre 2011 puis à la fin du mois de janvier 2012 mises à exécution en raison de l’absence de réaction du bailleur, et de coupure d’électricité en mars 2012, ainsi que l’apparition d’insectes dans les canalisations au printemps 20121, confirmant le manque d’entretien régulier et de contrôle des installations de climatisation ; que la Sci PM Nancy qui a annoncé, par lettre du 15 juin 2012 après de nombreuses réclamations, des mesures de vérification des installations électriques en date des 25 et 26 juin, des ascenseurs et des portes automatiques le 2 juillet, des installations thermiques le 21 juin 2012 et des équipements de sécurité incendie du 18 au 22 juin, n’a jamais mis en oeuvre les mesures de sécurité nécessaires à l’occupation paisible du parking de sorte que le département a eu à déplorer, à la fin du mois d’octobre 2012 puis le 19 novembre 2012, le vol des pneus de plusieurs véhicules y stationnés ; qu’il a été constaté par ailleurs le 28 janvier 2013, l’absence totale de chauffage dans les locaux donnés à bail, due à une coupure de gaz à défaut du règlement des factures ; que de même, au printemps 2013, il a dû déplorer l’absence de fonctionnement de la climatisation, l’absence d’entretien des abords, le dysfonctionnement de l’ouverture des portes automatiques de sorte qu’il a pris la décision de résilier le contrat de bail et de transférer ses services dans de nouveaux locaux, ce qui lui a occasionné des frais conséquents de déménagement et de réalisation d’installations indispensables pour un montant de 25 019,54 euros, outre un important préjudice de jouissance pendant la durée d’occupation des lieux de 2011 à 2013.

L’intimé a fait valoir qu’au regard de ces différents éléments, la Sci PM Nancy ne peut sérieusement soutenir qu’elle a satisfait à ses obligations fondamentales de délivrance et d’entretien et de jouissance paisible conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil et aux clauses du contrat de bail ; qu’elle ne peut sérieusement soutenir que ses manquements résulteraient du non respect par les locataires de leurs obligations en termes de paiements ; qu’il démontre pour sa part, qu’il a scrupuleusement satisfait aux dispositions du bail en réglant trimestriellement un loyer indexé de 31 442,25 euros ainsi que les avances sur charges alors même qu’il n’a jamais reçu le décompte réel des charges pour la période de 2011 à 2013 ; que si certains montants n’ont pas été effectivement versés au bailleur pour l’exercice 2013, c’est en raison des avis à tiers détenteurs et saisie attribution opérés entre les mains du trésorier payeur départemental par les services fiscaux et la société Onet Services à laquelle étaient dus plus de 37 000 euros en principal, ce qui explique les insuffisances d’entretien qu’il a pu déplorer.

Le Département de Meurthe et Moselle a exposé par ailleurs, sur la demande de restitution du dépôt de garantie, que la nature locative des réparations alléguée par la Sci PM Nancy n’est pas démontrée au regard en particulier de la durée d’occupation des locaux, ainsi que l’a retenu le premier juge.

Il a ajouté que l’appelante qui ne lui a communiqué le constat d’état des lieux qu’après deux mises en demeure des 12 février et 26 mars 2014 et ne lui a pas restitué le dépôt de garantie, laquelle restitution devait intervenir à la libération des locaux, a fait preuve d’une résistance abusive lui causant un préjudice, étant rappelé que les sommes en jeu sont constituées de fonds publics.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les conclusions déposées le 20 octobre 2015 par la Sci PM Nancy et le 17 décembre 2015 par le Département de Meurthe et Moselle, auxquelles la cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 25 mai 2016 ;

Sur les manquements de la bailleresse à son obligation d’entretien des locaux loués

Attendu, suivant les articles 1719 et 1720 du code civil, dont le contrat de bail rappelle les dispositions, que le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent être devenir nécessaires, autres que locatives ;

Attendu, ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, qu’il résulte des pièces du dossier qu’à partir du mois d’août 2011, la Sci PM Nancy a manqué, à plusieurs reprises et de manière réitérée, à ses obligations de bailleur en s’abstenant de mettre un terme définitif à différents dysfonctionnements signalés par le Département de Meurthe et Moselle, qui ont conduit celui-ci à donner congé le 14 mai 2013 ;

Qu’il sera fait état, à cet égard, des nombreuses correspondances adressées à la bailleresse ainsi qu’à la société chargée de l’administration de l’immeuble, par le XXX, notamment :

le 9 juin 2011, rappelant ses précédentes doléances concernant une fuite d’eau dans les toilettes hommes, le non fonctionnement de la barrière d’entrée et de la grille de sortie du parking, le dysfonctionnement de la porte d’entrée de l’aide nord qui ne se ferme plus automatiquement en fonction des horaires d’ouverture et de fermeture, les réparations à effectuer sur les rideaux dans les ailes sud et nord, et l’informant des difficultés rencontrées avec le prestataire chargé du nettoyage

les 26 et 28 septembre 2011, confirmant que depuis le début du mois les prestations de ménage ne sont pas assurées correctement dans les locaux loués (poubelles non vidées, consommables non réapprovisionnés, moquette nettoyée avec un balais, toilettes dans un état déplorable)

le 11 octobre 2011, signalant le défaut d’entretien du système d’alarme incendie dans les deux ailes occupées par ses services

le 22 avril 2013, rappelant les problèmes récurrents de défaut de nettoyage des toilettes et des communs, de dysfonctionnement de l’ouverture des portes automatiques, de défaut d’entretien des extérieurs (branchages sur le parking rayant les carrosseries des véhicules)

le 2 mars 2012, faisant état de la présence insectes volants et rampants remontant par la climatisation dans l’aile sud du bâtiment

le 6 juin 2013, se plaignant du non fonctionnement de la climatisation (30° dans les bureaux) ;

Attendu que ces dysfonctionnements sont confirmés par les procès-verbaux de réunion des colocataires de l’immeuble établis le 9 novembre 2011, recensant les difficultés auxquelles ils se heurtent (menace de coupure d’électricité, barrières accès et sortie du parking hors service, prestations ménage insuffisantes, absence d’entretien des extérieurs, absence d’éclairage pour accéder aux 2^e et 3^e parking, contrôles non effectués concernant les installations électriques, les ascenseurs, les tours aéro-réfrigérantes, le système de chauffage, les extincteurs) et le 9 janvier 2012, reprenant les mêmes doléances, en ajoutant l’absence de contrôle des filtres de climatisation ;

Qu’il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le Département de Meurthe et Moselle a été menacé à plusieurs reprises, au cours des années 2011 et 2012, de coupures d’électricité et de gaz en raison du non règlement des factures par la Sci PM Nancy malgré les échéanciers mis en place, et qu’il a dû intervenir auprès d’Electricité de France et de Gaz de France afin d’éviter lesdites coupures d’énergie qui auraient mis son personnel dans l’incapacité d’exercer sa mission ; que le 28 janvier 2013, Y a mis sa menace à exécution, que le service public a été interrompu en raison de l’absence de chauffage dans les locaux,la fourniture de gaz étant rétablie le même jour suite à un accord de paiement passé avec la bailleresse ;

Attendu que la Sci PM Nancy s’est engagée envers le locataire, par courrier du 18 octobre 2011, à remédier rapidement aux divers dysfonctionnements et désagréments signalés par le preneur, qu’elle a expliqués par les changements de prestataires dans le cadre de la restructuration de la maintenance de l’immeuble, en lui adressant un planning des travaux « s’inscrivant dans une stratégie globale de rénovation du site dans le souci d’une maîtrise des coûts et la volonté d’améliorer le confort d’utilisation » ;

Que certes, il résulte d’un courrier du 15 juin 2012, qu’elle a fait intervenir, fin juin et début juillet 2012, le Bureau Véritas pour effectuer le contrôle des sanitaires, de installations électriques, des ascenseurs, des portes automatiques, des installations thermiques, ainsi que la société Moreau pour le contrôle des équipements de sécurité incendie ;

Que ces interventions se sont toutefois révélées manifestement insuffisantes, en l’absence de véritables travaux de réfection, au regard des dysfonctionnements qui ont perduré, au niveau notamment du système de fermeture du parking, le Département de Meurthe et Moselle ayant déploré, à la fin du mois d’août et en novembre 2012, le vol des pneumatiques de plusieurs véhicules y stationnés, ainsi que concernant la climatisation qui était en panne en en mai 2013 ;

Que sont ainsi caractérisés les manquements réitérés de la Sci PM Nancy à ses obligations de bailleresse, ces manquements, qui ont perduré du printemps 2011 jusqu’au printemps 2013, ayant occasionné au Département de Meurthe et Moselle un trouble de jouissance important et l’ayant conduit à résilier le contrat de bail et déménager ses services dans d’autres locaux ; que l’intimé est fondé à réclamer la prise en charge par l’appelante de ses frais de déménagement ainsi qu’une participation à ses dépenses d’aménagement des nouveaux locaux (notamment frais de câblage et de pose de fibre optique) à hauteur de la somme globale de 15 000 euros ; que son préjudice de jouissance pour la période de deux années considérée sera par ailleurs indemnisé par la somme de 10 000 euros ;

Que le jugement sera infirmé sur ce point, et la Sci PM Nancy condamnée au paiement de la somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Sur la créance de loyers et charges de la bailleresse

Attendu, ainsi que l’a justement rappelé le tribunal que le preneur est tenu, aux termes de l’article 1728 du code civil, de régler le prix du loyer au terme convenu sans pouvoir se libérer de son obligation en cas d’inexécution par le bailleur des travaux mis à sa charge, sauf à établir qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués ;

Attendu que le département de Meurthe et Moselle, qui a donné congé, suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mai 2013, est tenue de régler le loyer et les charges pendant le délai de préavis de six mois stipulé au contrat de bail, soit jusqu’au 15 novembre 2013 ;

Attendu que la Sci PM Nancy réclame au titre du solde de loyers et de charges locatives, un solde de 41 46,66 euros se détaillant comme suit :

— provisions sur charges 2^e trimestre 2013 : 11 126 euros

— loyer 3^e trimestre 2013 : 15 946,18 euros

— provision sur charges 3^e trimestre 2013 : 11 126 euros

— loyer 4^e trimestre 2013 : 13 016,75 euros, soit 12 710,29 euros et X euros dont à déduire les avoirs de 6493,30 euros et 9146,42 euros pour la période du 15 novembre au 31 décembre 2013

— charges 4^e trimestre 2013 : 9488,16 euros, soit 8272 euros et 11 126 euros, dont à déduire les avoirs de 4225,91 euros et 5683,93 euros pour la période du 15 novembre au 31 décembre 2013

— à déduire les versements de 11 004,98 euros et 8441,45 euros effectués les 4 octobre et 4 décembre 2013 ;

Attendu que le Département de Meurthe et Moselle qui indique avoir réglé l’intégralité des sommes dues pour la période du 1^er janvier au 15 novembre 2013, soit 110 426,14 euros au titre des loyers (compte tenu d’un loyer trimestriel indexé de 31442,25 euros) et 51 174,98 euros au titre des provisions sur charges (malgré l’absence de tout décompte), pour partie dans le cadre de mesures d’exécution diligentées à l’encontre de la Sci PM Nancy, produit au soutien de ses allégations, l’avis à tiers détenteur qui lui a été notifié le 3 janvier 2013 par le Sip de Nancy pour la somme de 70 014 euros ainsi que la saisie attribution qui lui a été signifiée par M^e Michel, huissier de justice à Nancy, le 22 novembre 2012 pour un montant de 31 970,69 euros ;

Qu’elle justifie avoir réglé :

le 26 mars 2013, suivant mandat n° 7535, la somme de 31 136,99 euros à M^e Michel

le 28 juin 2013, suivant mandat n° 16903, la somme de 31 442,25 euros, soit 833,70 euros à M^e Michel, et 30608,55 euros au Sip de Nancy (mention étant portée manuscritement que la somme versée correspond au loyer du 2^e trimestre 2013)

le 1^er octobre 2013, suivant mandat n° 25180, la somme de 31 442,25 euros au Sip de Nancy

suivant mandat n° 33042, la somme de 16 404,65 euros, soit 7965,20 euros au Sip de Nancy, le solde de 8441,45 euros étant versé à la Sci PM Mancy (avec la mention manuscrite selon laquelle la somme versée correspond au loyer du 4^e trimestre 2013) ;

Attendu qu’il sera observé en premier lieu que la Sci PM Nancy ne justifie pas du montant de 8272 euros porté en compte au titre de la provision sur charges du 4^e trimestre 2013, au titre de laquelle elle réclame par ailleurs 11 126 euros, alors qu’il résulte des clauses du bail que le preneur est tenu au paiement d’une provision sur charges d’un montant annuel de 38 141 euros ;

Attendu par ailleurs, que l’appelante ne formule aucune observation concernant l’imputation des règlements opérés au profit de ses créanciers par le preneur en exécution de la saisie attribution et de l’avis à tiers détenteur visés ci-dessus ;

Qu’au vu des éléments du dossier, elle ne justifie d’aucune créance au titre des loyers et charges, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de ce chef, et le jugement infirmé en ce qu’il a condamné le Département de Meurthe et Moselle à lui payer la somme de 41 256,66 euros ;

Sur la demande de la Sci PM Nancy au titre des réparations locatives

Attendu suivant les articles 1730 et 1732 du code civil, que s’il a été fait un état de lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu’il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ;

Attendu que la Sci PM Nancy réclame au Département de Meurthe et Moselle, au titre de la remise en état, les sommes de 20 402,56 euros et 13 172,74 euros correspondant, suivant devis de la Sarl ABR en date du 22 novembre 2013, à la seule réfection des peintures murales, portes et chambranles de portes des locaux situés aux 1^er et 4^e étages ;

Attendu qu’il ressort des procès verbaux de constat établis contradictoirement par M^e Nevalcoux, huissier de justice, le 14 novembre 2013 :

s’agissant des locaux situés au 4^e étage, que la fibre de verre murale du premier local à droite est hors d’usage, qu’elle présente d’importantes traces noires ainsi qu’une quinzaine de trous ; que les peintures murales des locaux n° 202, 204 sont en bon état, avec quelques marques d’occupation, de même que celles du local n° 210 ; que les peintures murales des locaux n° 205, 206, 209, 207 sont en état d’usage et ne présentent aucune dégradation importante, hormis quelques trous ; que les peintures murales du local n° 208 sont marquées par de nombreux trous de cheville et des éraflures ; que celles du local n° 4404 présentent 4 trous de cheville

s’agissant des locaux situés au 1^er étage, que le revêtement mural du hall d’entrée présente des traces d’occupation ainsi qu’une vingtaine de trous ; que les peintures murales du premier bureau ainsi que des locaux n° 106, 108, 110, 112, 118, 103, 101, 106, 107, 113, 115 sont en état d’usage, avec quelques trous mais sans dégradation particulière ; que les locaux n° 114, 116, 109 et 111 présentent des traces d’occupation plus importantes (divers trous de cheville, éraflures) ; que les cloisons de la réserve n° 121 présentent d’importants trous de cheville et de fixation à l’emplacement d’anciennes crémaillères d’étagères (environ 60 à 70 trous) ;

Attendu qu’il sera observé que les états des lieux dressés le 9 mai 2005, mentionnent que les murs sont en bon état général, mais font état pour la plupart, de traces noires éparses et de percements ;

Attendu qu’hormis les dégradations que présente le local n° 121 du premier étage et qui justifient que soit mise à la charge du preneur une somme de 1500 euros, l’état des revêtements muraux tel que décrit par M^e Nevalcoux, relève de l’usure normale des lieux après une occupation de 8 années ;

Que le Département de Meurthe et Moselle sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1500 euros qui viendra en déduction du dépôt de garantie de 22 175 euros versé lors de l’entrée dans les lieux ;

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive, l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Attendu étant rappelé que l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute qu’en cas d’abus caractérisé ou intention de nuire lesquels ne sont pas établis en l’espèce, que le Département de Meurthe et Moselle sera débouté de sa demande de dommages intérêts ;

Qu’en revanche, l’équité commande, compte tenu de l’issue de la procédure, que lui soit allouée une indemnité de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile du chef des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Attendu que la Sci PM Nancy qui succombe très largement en son appel sera déboutée de sa demande sur ce même fondement et supportera les entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Déclare recevables l’appel principal formé par la Sci PM Nancy et l’appel incident formé par le Département de Meurthe et Moselle contre le jugement rendu le 22 juillet 2015 par le tribunal de grande instance de Nancy ;

Infirme ce jugement et statuant à nouveau,

Fixe la créance de dommages intérêts du Département de Meurthe et Moselle à la somme de vingt cinq mille euros (25 000 €) ;

Fixe la créance de la Sci PM Nancy au titre des réparations locatives à la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) venant en déduction du dépôt de garantie de vingt deux mille cent soixante quinze euros (22 175 €) versé lors de l’entrée dans les lieux ;

Déboute la Sci PM Nancy de sa demande au titre de l’arriéré de loyers et charges locatives ;

Après compensation des créances réciproques, condamne la Sci PM Nancy à payer au Département de Meurthe et Moselle la somme de vingt cinq mille euros (25 000 €) majorée des intérêts au taux légal à compter du 10 octobre 2014 ainsi que celle de vingt mille six cent soixante quinze euros (20 675 €) majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 février 2014 ;

Déboute le Département de Meurthe et Moselle da demande de dommages intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la Sci PM Nancy à payer au Département de Meurthe et Moselle une somme de trois mille euros (3 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, du chef des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel ;

Déboute la Sci PM Nancy de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne la Sci PM Nancy aux entiers dépens de première instance et d’appel et autorise la Scp Lagrange Philippot Clément Zillig Vautrin à faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Z A, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en douze pages.