Cour d'appel de Nancy, 2ème chambre, 23 mars 2017, n° 16/00672

TI Épinal 11 février 2016

CA Nancy
Confirmation 23 mars 2017

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle du mandataire
La cour a confirmé que Monsieur B Y avait engagé sa responsabilité contractuelle, mais a jugé que Monsieur Z X ne pouvait réclamer le paiement des loyers et des réparations, seulement des dommages et intérêts pour perte de chance.
Accepté
Perte de chance de percevoir les loyers
La cour a reconnu la perte de chance de percevoir les loyers et a condamné Monsieur B Y à verser des dommages et intérêts pour cette perte.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a condamné Monsieur B Y à verser à Monsieur Z X une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. X a interjeté appel d'un jugement du Tribunal d'Instance d'Épinal qui avait déclaré sa demande recevable mais l'avait débouté de ses demandes de paiement pour loyers impayés et réparations. La cour d'appel a confirmé la décision de première instance sur la recevabilité de l'action et la responsabilité contractuelle de M. Y, le mandataire, tout en établissant que M. Y avait commis des fautes dans la gestion locative. Toutefois, elle a infirmé le jugement sur le montant des dommages, condamnant M. Y à verser 2.500 euros à M. X pour perte de chance, tout en déboutant M. X de sa demande pour la dégradation de la porte. La cour a également condamné M. Y aux dépens et à verser 1.500 euros à M. X au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Nancy, 2e ch., 23 mars 2017, n° 16/00672
Juridiction :	Cour d'appel de Nancy
Numéro(s) :	16/00672
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Épinal, 11 février 2016, N° 11-14-000272
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, président
Avocat(s) :	Bertrand GASSEJulien FOURAY
Cabinet(s) :	KNITTEL FOURAY ET ASSOCIESGASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /17 DU 23 MARS 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/00672

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance d’EPINAL, R.G.n°11-14-000272 , en date du 11 février 2016,

APPELANT :

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

représenté par M^e Bertrand GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur B Y

né le XXX à XXX

représenté par M^e Julien FOURAY de la SELARL KNITTEL – FOURAY – GIURANNA, avocat au barreau d’EPINAL

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Janvier 2017, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller, qui a fait le rapport

Monsieur Yannick BRISQUET, Conseiller

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur D E;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2017, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mars 2017, par Monsieur D E, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre et par Monsieur D E, greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2009 avec effet au 1^er janvier 2010, M. X a confié à M. Y la gestion d’un immeuble locatif à Rambervillers.

Le 15 janvier 2012, M. F a loué un logement dans cet immeuble par l’intermédiaire de M. Y. Il n’a jamais réglé le moindre loyer.

M. X a assigné M. Y par acte d’huissier du 31 mars 2014 devant le tribunal d’instance d’Epinal aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 5.964,84 euros au titre des loyers impayés, la somme de 1.088,23 euros pour la réparation de la porte d’entrée avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013, outre une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y a soulevé l’irrecevabilité des demandes pour défaut d’intérêt à agir et au fond le rejet de celles-ci, sollicitant une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 11 février 2016, le tribunal a :

— dit que M. X était recevable en son action

— retenu la responsabilité contractuelle de M. Y

— débouté M. X de sa demande en paiement des loyers et réparations

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M. Y aux dépens.

Le tribunal a considéré que M. X étant lié à M. Y par un contrat de mandat et prétendant avoir subi un préjudice du fait de la mauvaise exécution de ce contrat, il avait un intérêt à agir. Sur le fond, il a dit que M. Y ne démontrant pas s’être assuré de la solvabilité du locataire, il avait engagé sa responsabilité contractuelle. Il a ajouté que M. X ne pouvait réclamer le paiement des loyers et de la dégradation de la porte à son mandant mais seulement le remboursement des honoraires ou des dommages et intérêts pour perte de chance, ce qui n’était pas demandé. M. X a régulièrement interjeté appel de cette décision et conclut à l’infirmation du jugement, sollicitant :

— qu’il soit dit que M. Y a manqué à toutes ses obligations contractuelles et qu’il lui a causé un préjudice égal à la somme de 5.964,84 euros pour les loyers impayés et de 1.088,23 euros pour la réparation de la porte d’entrée

— qu’il soit condamné à lui verser 7.053,007 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013

— à titre subsidiaire, que le préjudice lié à la perte de chance soit fixé à 90% des sommes perdues et que M. Y soit condamné à lui verser 6.347,76 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 août 2013

— la condamnation de M. Y à lui verser 1.500 euros en première instance et 2.000 euros en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant soutient avoir un intérêt à agir contre son mandant en vertu de l’article 1992 du code civil. Il fait valoir que l’article 10 du contrat de gestion signé avec M. Y imposait à celui-ci d’agir contre le locataire en cas de non paiement des loyers et ajoute que l’intimé a commis des fautes de gestion en ne constituant aucun dossier pré-locatif, en ne vérifiant pas la solvabilité du locataire et en ne lui faisant pas régler le dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux. Il estime que le préjudice qu’il a subi est équivalent aux loyers impayés et à la réparation de la porte dégradée par le locataire et à titre subsidiaire à une perte de chance qu’il évalue à 90% des sommes dues par le locataire. Enfin, il conteste les affirmations sans preuve de M. Y.

M. Y conclut à l’infirmation du jugement de première instance et sollicite sur appel incident :

— que soit déclarée irrecevable l’action de M. X pour défaut d’intérêt à agir

— le rejet de ses demandes

— la condamnation de M. X à lui verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action, il expose que M. X n’a pas d’intérêt à agir puisqu’il ne démontre pas avoir tenté de recouvrer le paiement des loyers auprès du locataire.

Sur le fond, il fait valoir que s’il avait pour mission la gestion locative du bien de M. X, il n’avait pas une obligation de résultat de recouvrer les loyers impayés, que le bailleur n’a pas voulu prendre une assurance contre les risques locatifs et que conformément aux articles 1988 et suivants du code civil, il ne peut lui être reproché aucune faute. Il considère sur la responsabilité du mandataire qu’il n’a pas failli à ses obligations. M. Y ajoute que M. X a souhaité limiter les frais de gestion à une mission purement comptable, que le tarif de ses prestations a été remisé de 30% et que l’appelant a récupéré tous les documents réunis sur le locataire de sorte qu’il ne dispose plus de pièces. Il ajoute que M. X était parfaitement informé du défaut de paiement des loyers puisqu’il a adressé lui-même des courriers de relance au locataire. Il estime qu’en tout état de cause, le préjudice allégué ne peut être équivalent aux loyers dus mais tout au plus à une perte de chance et s’oppose à la demande au titre de la réparation de la porte.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 16 septembre 2016 par M. X et le 4 octobre 2016 par M. Y, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 novembre 2016 ;

Sur l’intérêt à agir :

Attendu que c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la Cour adopte, que le tribunal a dit que M. X avait un intérêt à agir à l’encontre de M. Y pour mauvaise exécution du contrat de mandat conclu entre eux ; que le jugement ayant déclaré sa demande recevable est confirmé ;

Sur la demande en paiement :

Attendu que selon les dispositions de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion ; que si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier ; qu’il appartient en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire ;

Que selon les conditions générales du mandat de gestion signé par les parties le 27 novembre 2009, M. Y devait notamment gérer les biens de M. X, les louer aux prix, charges, durées et conditions que le mandataire avisera, signer tous les baux et locations, les renouveler, les résilier et procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés et faire dresser tous états des lieux ; qu’il devait également en cas de non paiement des loyers, exercer toutes poursuites judiciaires et actions résolutoires ;

Que, même si le contrat de mandat ne le prévoyait pas expressément, l’agent immobilier, mandataire salarié du bailleur, a l’obligation de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur ; qu’en l’espèce, M. Y ne produit aucune pièce démontrant avoir effectué la moindre vérification de la situation du locataire et s’il prétend avoir restitué le dossier constitué au bailleur, il n’en justifie pas ; qu’il est constaté qu’il n’a pas exigé du locataire le paiement du dépôt de garantie alors que le contrat de location prévoyait son versement au moment de la signature du bail, qu’aucun loyer n’a été réglé par le locataire et que M. Y a attendu plus de 6 mois pour adresser une première lettre de rappel au locataire et n’a diligenté aucune action résolutoire ou judiciaire alors que le locataire est resté dans les lieux pendant 16 mois sans verser la moindre somme ; que l’existence de fautes commises par M. Y dans la gestion du bien est dès lors établie ;

Que le tribunal a exactement retenu la responsabilité contractuelle du mandataire et dit que le préjudice subi par M. X était constitué d’une perte de chance de ne pas percevoir les loyers dus ; que le jugement ayant débouté M. X de sa demande en paiement des loyers et de la dégradation de la porte d’entrée est confirmé ; Que sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts pour perte d’une chance,il convient de condamner M. Y à lui verser 2.500 euros de dommages et intérêts pour la perte de chance de percevoir les loyers, la dégradation alléguée de la porte du logement n’était justifiée par aucune pièce ;

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Attendu que M. Y, partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et qu’il est équitable qu’il soit condamné à verser à M. X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ; qu’il convient en outre de débouter M. Y de sa propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a dit que M. X était recevable en son action, retenu la responsabilité contractuelle de M. Y, débouté M. X de sa demande en paiement des loyers et réparations, rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamné M. Y aux dépens ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Y à verser à M. X la somme de deux mille cinq cents euros (2.500 €) de dommages et intérêts pour la perte de chance de ne pas percevoir les loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

DEBOUTE M. X de sa demande de dommages et intérêts pour la dégradation locative ;

DEBOUTE M. Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Y à verser à M. X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Y aux dépens d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur D E, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.