COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 03 JUIN 2021

hg

N° 2021/ 284

Rôle N° RG 17/15089 – N° Portalis DBVB-V-B7B-BBAY2

C B

C/

SCI AS

Syndicat des copropriétaires […]

SARL CABINET ASSALIT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e A COLSON

SCP BERARD & NICOLAS

M^e Thimothée JOLY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 03 Juillet 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/05801.

APPELANTE

Madame C B

demeurant […]

représentée par M^e A COLSON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

SCI AS prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège, […]

représentée par M^e Etienne BERARD de la SCP BERARD & NICOLAS, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires […], 15 Rue Saint-Philippe – […], représenté par son Syndic en exercice, la SARL CABINET ASSALIT, dont le siège social est sis […], […], elle-même agissant poursuite et diligence de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

SARL CABINET ASSALIT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., […]

représentée par M^e Thimothée JOLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 06 Avril 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

L’immeuble en copropriété situé […], […], 500 et 265, est composé de deux bâtiments, l’un donnant sur […], et l’autre sur la rue Claudia.

La SCI AS est propriétaire du lot numéro 8, situé au rez-de-chaussée du bâtiment donnant sur […], et consistant en un local commercial où est exploité un restaurant, comprenant une cuisine.

Au même niveau mais du bâtiment donnant sur la rue Claudia, se trouve le lot numéro 19 et au premier étage, le lot 20, tous deux appartenant à madame B.

Les locataires successifs du lot numéro 8 se sont plaints d’infiltrations provenant de la terrasse constituant le couvert de la partie cuisine ; par suite, la SCI AS a demandé au syndicat des copropriétaires de prendre en charge les travaux d’étanchéité de la terrasse; lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2013, cette question de la prise en charge a été mise à l’ordre du jour et a fait l’objet de la résolution numéro 12, rédigée comme suit :

« information sur le litige relatif à la nature commune ou privative de cette terrasse qui aurait été construite postérieurement à la construction de l’immeuble

D’après les informations recueillies ce jour, cette couverture aurait été réalisée postérieurement à la construction de l’immeuble, afin de couvrir une cour qui constituait l’arrière magasin du lot ci-dessus évoqué.

Compte tenu du fait que la SCI AS ne produit aucun document attestant que cette partie de toiture serait une partie commune, les copropriétaires maintiennent leur position, à savoir que cette construction est privative et que la SCI AS doit l’entretien et l’étanchéité de cette dernière. »

Par acte d’huissier du 26 septembre 2013, la SCI AS a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice, le syndicat des copropriétaires, en vue d’obtenir l’annulation de la résolution numéro 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2013, la condamnation du syndicat à procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires à la mise hors d’eau du lot numéro 8 et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard.

Par la suite, la SCI AS a fait citer le 11 juin 2015 devant le tribunal de grande instance de Nice madame B, propriétaire du lot 20, ainsi que le cabinet Assafit syndic de la copropriété, aux fins de réalisation des travaux d’étanchéité nécessaires, sous astreinte, et de condamnation du syndic à payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts.

Le tribunal, par jugement du 3 juillet 2017, a notamment :

— condamné madame B à procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires à la mise hors d’eau du lot numéro 8, sous astreinte de 200 € par jour de retard qui commencera à courir à compter de la signification de la décision

— débouté la SCI AS de sa demande tendant à voir annuler la résolution numéro 12 de l’assemblée générale de la communauté immobilière […] en date du 3 juillet 2013

— débouté la SCI AS de sa demande de dommages-intérêts formée à l’encontre de la SARL dénommée cabinet Assalit

— débouté le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière […] et la SARL cabinet Assalit de leur demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SCI AS

— débouté le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière située […]

Philippe de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

— condamné madame B à verser à la SCI AS une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné madame B aux entiers dépens

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Madame C B a régulièrement relevé appel, le 2 août 2017, de ce jugement en vue de sa réformation.

Le syndicat des copropriétaires […] et la société cabinet Assalit ont formé un appel incident.

Par arrêt mixte de cette cour en date du 28 mars 2019 :

— le jugement a été réformé, en ce qu’il a débouté la SCI AS de sa demande tendant à voir annuler la résolution numéro 12 de l’assemblée générale de la communauté immobilière […] du 3 juillet 2013, et statuant à nouveau de ce chef, l’annulation de cette résolution a été prononcée,

Pour le surplus, une expertise a été confiée à monsieur Z A géomètre expert, avec mission de :

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’expertise détenus tant par les parties elles-mêmes que par des tiers

* récapituler les différents modificatifs à l’état descriptif de division

* visiter les lieux ; les décrire en établissant les plans ou schémas correspondants

* fournir tous éléments sur la configuration des lieux et l’emplacement de la terrasse, à l’origine selon la société AS des infiltrations subies en partie-cuisine du restaurant exploité dans son lot 8

* fournir tous éléments de fait permettant à la Cour d’apprécier si la terrasse incriminée est celle à laquelle s’applique la clause spéciale spécifique attachée au lot 20 contenue dans l’acte d’acquisition de madame B du 14 mars 1994 la rendant responsable, ou si la terrasse incriminée correspond physiquement à la cour à ciel ouvert, recouverte ultérieurement d’une dalle et ayant permis l’agrandissement du lot 8 par son propriétaire

* donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités

* s’expliquer techniquement, dans le cadre de ses chefs de mission, sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part de son pré-rapport ou de ses pré-conclusions,

Il a été sursis à statuer sur le surplus des demandes y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et des conclusions des parties en lecture du rapport, les dépens ont été réservés.

L’expert a remis son rapport à la cour le 22 septembre 2020.

Madame C B demande à la cour, selon conclusions déposées et notifiées le 8 mars 2021 par RPVA, de :

— infirmer le jugement,

— juger que la toiture incriminée ( couvrant la cuisine du lot 8) n’est pas liée à la terrasse sur laquelle s’applique la condition spéciale spécifique attachée au lot 20 qui est contenue dans l’acte d’acquisition de Madame B le 14 mars 1994,

— juger que cette toiture correspond à l’ouvrage qui a été réalisé sans procéder à la rédaction d’un modificatif à état descriptif de division en copropriété et qui a permis de clore l’arrière-magasin du lot 8 décrit dans l’acte du 3/09/1924,

— juger que cette toiture n’est aucunement rattachée au lot 19 et à la condition spéciale

attachée au lot 20.

— juger que les murs porteurs, la jardinière qui y est scellée et la toiture de la pièce édifiée sur l’arrière-cour du lot 8 et servant actuellement de cuisine au restaurant qui y est exploité, sont une partie commune,

— juger que l’entretien, les réparations et l’étanchéité de ces toit-murs et jardinière seront à la charge de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réparations d’étanchéité de la toiture et de ses murs porteurs, couvrant le lot 8 en ce compris la jardinière qui y est scellée,

— juger que le lot 20 ne bénéficie d’aucun droit d’usage privatif sur la toiture couvrant la cuisine du lot 8,

— débouter le syndicat des copropriétaires et la société cabinet Assalit de ses demandes fins et conclusions à son encontre,

— débouter la société AS de ses demandes fins et conclusions à son encontre,

— ordonner au syndic de la copropriété, à ses frais avancés, de procéder à la refonte totale de l’état descriptif de division et de son règlement de copropriété.

— Condamner solidairement tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires […] et la société cabinet Assalit entendent voir, selon conclusions déposées par RPVA le 22 mars 2021, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1315 et 1382 du code civil, 2, 3, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965:

à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […]

— dire que la terrasse attenante au lot n°20 dont il est demandé la réfection est la propriété entière et exclusive du propriétaire de ce lot,

— dire que la résolution n°16, du procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 22

mars 2002, confirmant la nature purement privative de la toiture-terrasse attenante à la cuisine du lot 20, est devenue définitive depuis le jugement rendu le 5 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Nice,

— juger, dès lors, que les critères de mise en 'uvre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunis,

— dire que la SCI AS est défaillante dans l’administration de la preuve,

en conséquence,

— confirmer le jugement,

— débouter la SCI AS de l’intégralité de ses prétentions formulées à son encontre,

— juger que les désordres subis par le lot n°8 constituent un litige purement privatif entre madame B, propriétaire du lot n°20, et la SCI AS, propriétaire du lot n°8, auquel le syndicat des copropriétaires demeure étranger,

— juger que les travaux ne peuvent être mis à sa charge, les désordres ne trouvant pas leur origine dans une partie commune.

à l’égard de la société cabinet Assalit

— dire que le syndic n’a commis aucune faute à l’égard de la SCI AS

— dire que la SCI AS n’a subi aucun préjudice

— dire que les conditions d’application de l’article 1382 du code civil ne sont pas réunies

en conséquence

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté la société cabinet Assalit de sa demande indemnitaire

statuant à nouveau

— dire et juger que du fait de la mauvaise foi de la SCI AS, la présente action revêt les caractéristiques d’un abus du droit d’agir

— condamner la SCI AS à payer au syndicat des copropriétaires et à la société cabinet Assalit la somme de 10.000 € en application de l’article 1382 du code civil

en toute hypothèse

— débouter chacune des parties de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la société cabinet Assalit

— condamner tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence 15 rue Philippe et à la société cabinet Assalit la somme de 3 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La société dénommée SCI AS entend voir, selon conclusions déposées par RPVA le 23 mars 2021 :

— infirmer le jugement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires à la mise hors d’eau du lot 8 et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard qui commencera à courir trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 6 693,68 € en réparation de son préjudice matériel,

— dire et juger que la société cabinet Assalit a commis une faute dans l’exercice de son mandat de syndic en ne faisant pas le nécessaire dans les délais normaux pour entretenir l’immeuble et en laissant voter une délibération d’assemblée générale contraire aux éléments qu’elle ne pouvait ignorer,

— condamner en conséquence la société cabinet Assalit à lui payer la somme de 10 000 € de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat et la société cabinet Assalit au paiement de la somme de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

condamner les mêmes aux dépens.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 6 avril 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité des infiltrations subies par le lot de la société AS et les demandes subséquentes :

Pour déterminer qui doit entretenir, la toiture terrasse fuyarde, il convient de rechercher s’il s’agit d’une partie commune ou d’une partie privative, éventuellement à jouissance privative.

L’expertise, non sérieusement contredite sur ces points, a permis de mettre en évidence que :

— la toiture terrasse fuyarde n’a pas d’existence dans le règlement de copropriété avec cahier des charges d’origine, établi par Maître X, notaire, le 2 août 1924 et publié le 3 septembre 1924, ou l’état descriptif de division établi par Maître Y, notaire, le 8 juillet 1960 et publié le 8 juillet 1960 ;

— il fallait distinguer la toiture terrasse fuyarde d’une autre terrasse couvrant le lot 19, spécialement visée par une clause spécifique attachée au lot 20 contenue dans l’acte d’acquisition de madame B du 14 mars 1994, et la rendant responsable de l’entretien et la réparation de cette autre terrasse ;

— le règlement de copropriété-état descriptif de division nécessite une révision en ce qu’il ne tient pas compte des modifications intervenues dans la copropriété.

La toiture terrasse fuyarde litigieuse a été édifiée dans des conditions non déterminées au dessus de la cuisine du lot 8, qui elle-même, a été édifiée en fermant une cour à ciel ouvert, et a permis un agrandissement de ce lot.

Elle relie les deux bâtiments, celui de […] étant à l’est et celui de la rue Claudia étant à l’ouest et se trouve ancrée dans chacun des bâtiments.

Elle est directement accessible par une porte-fenêtre ouvrant depuis la cuisine du lot n°20 appartenant à madame B.

Deux fenêtres d’un appartement nord du bâtiment donnant sur […] et faisant partie de la copropriété ouvrent directement sur cette terrasse, avec un décalage de hauteur ne permettant pas un accès de plain-pied.

Alors que ni l’état descriptif de division ni le titre de propriété de madame B ne lui attribue de droit quelconque sur cette toiture terrasse, le syndicat des copropriétaires entend lui en voir attribuer la propriété sur la base d’une décision prise en assemblée générale le 22 mars 2002, confirmant la nature purement privative de la toiture-terrasse attenante à la cuisine du lot 20, qui est devenue définitive depuis le jugement rendu le 5 janvier 2006 par le tribunal de grande instance de Nice.

La résolution 15 et non 16 qui a été adoptée lors de cette assemblée générale était libellée comme suit :

« problème de la petite terrasse attenante a la cuisine de l’appartement de mesdames B C-F au 1^er étage de l’immeuble sur cour (lot 20); compte rendu du syndic .Lecture du PV AG du 22-02-1999 . Ci joint copie lettre du syndic du 3.12.01 à mme B C et copie réponse son avocat du 21.12.2001 .Vote sur le caractère privatif de cette terrasse entraînant l’obligation pour l’indivision B de l’entretenir et de la réparer à ses frais exclusifs … »

Par jugement du 5 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Nice, saisi par Madame B C d’une demande d’annulation de l’assemblée générale ou de certaines de ses résolutions, parmi lesquelles la n°15, a constaté l’abandon de ses prétentions initiales.

Ainsi, la résolution n°15 est définitive, et madame B ne conclut pas à son sujet, tandis qu’elle analyse tout l’historique des titres de propriété pour faire valoir qu’aucun ne lui confère de droits sur cet espace.

Dans la mesure où il n’est pas justifié des autorisations du syndicat des copropriétaires pour la construction implantée en prolongement du lot n°8 qui a permis au propriétaire du lot n°20 de disposer de sa toiture terrasse, et alors que la résolution 15 de l’assemblée générale du 22 mars 2002 a définitivement considéré cette toiture terrasse comme une partie privative attribuée à madame B, propriétaire du lot 20, il convient de confirmer le jugement l’ayant condamnée sous astreinte à procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires à la mise hors d’eau du lot n°8.

Les demandes de madame B tendant à voir :

— juger que les murs porteurs, la jardinière qui y est scellée et la toiture de la pièce édifiée sur l’arrière-cour du lot 8 et servant actuellement de cuisine au restaurant qui y est exploité, sont une partie commune,

— juger que l’entretien, les réparations et l’étanchéité de ces toit-murs et jardinière seront à la charge de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réparations d’étanchéité de la toiture et de ses murs porteurs, couvrant le lot 8 en ce compris la jardinière qui y est

scellée,

— juger que le lot 20 ne bénéficie d’aucun droit d’usage privatif sur la toiture couvrant la cuisine du lot 8,

— seront rejetées, comme contraires à la résolution n°15 définitive mettant à sa charge l’entretien et les réparations de la toiture terrasse, partie privative.

La demande de la société SCI AS tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 6 693,68 € en réparation de son préjudice matériel, selon devis de travaux de remise en état, ne peut également qu’être rejetée puisque la responsabilité de la toiture terrasse fuyarde, partie privative, ne lui incombe pas.

Sur les demandes dirigées contre la société cabinet Assalit :

Pour la SCI AS, le syndic a commis une faute dans l’exercice de son mandat de syndic en :

— ne lui répondant pas alors qu’il sollicitait que son lot soit mis hors d’eau ;

— faisant voter le 3 juillet 2013 une délibération mettant à sa charge l’étanchéité de la terrasse ;

— indiquant deux ans plus tard, alors que les désordres perdurent, que les frais de cette étanchéité seraient conventionnellement à la charge d’un autre copropriétaire ;

— ne prenant aucune disposition pour mettre à jour l’état descriptif de division ;

Son préjudice en découlant dans les conditions de l’article 1240 du code civil, serait caractérisé par le fait qu’elle :

— a du contester la résolution 12 votée lors de l’assemblée générale du 3 juillet 2013 ;

— a du attraire en la cause un autre copropriétaire alors que le dommage concerne les parties communes ;

— subit depuis 16 ans un trouble de jouissance, son local étant inondé.

En réalité, les problèmes de propriété de la toiture-terrasse litigieuse et de ses fuites sont anciens et bien antérieurs à la prise de fonction comme syndic du cabinet Assalit, en 2007.

Ils ont été évoqués lors des assemblées générales dès le début des années 1990, et notamment :

— le 22 février 1999, dans les questions diverses, le syndic, en réponse aux courriers de Maître Garibaldi, avocat de madame B, rappelait la nature privative de la petite terrasse dépendant de la cuisine de son appartement lot 20 ;

— le 22 mars 2002, par la résolution 15 ayant voté sur le caractère privatif de cette terrasse entraînant l’obligation pour l’indivision B de l’entretenir et de la réparer à ses frais exclusifs ;

— le 18 février 2004, alors que la SCI AS était devenue copropriétaire, par la résolution n°16, décidant d’attendre l’issue de la procédure engagée par madame B sur l’annulation de l’assemblée générale du 22 mars 2002, avant de statuer sur les travaux à mettre en 'uvre ;

— le 9 mars 2005, en refusant à l’unanimité de procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité de « la terrasse de madame B », dans l’attente des décisions de justice.

Malgré tous ces précédents, la SCI AS a choisi d’attraire en justice le syndicat des copropriétaires plutôt que madame B et elle continue d’ailleurs à rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires et non celle de madame B, même à titre subsidiaire en soutenant que l’origine des désordres provient d’une partie commune.

Le syndic ne peut se voir reprocher le vote d’une résolution par l’assemblée générale, en l’occurrence, celle du 3 juillet 2013 ayant mis à la charge de la SCI AS l’étanchéité de la terrasse, et l’ayant contrainte à la contester, ni d’avoir du mettre en cause un autre copropriétaire, puisqu’il s’avère que cet autre copropriétaire était bien responsable de l’entretien et de la réparation de la toiture-terrasse litigieuse en vertu de la résolution 15 votée le 22 mars 2002, ayant donné lieu au jugement du 5 janvier 2006 dont la SCI AS était informée.

Le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI AS sera donc confirmé.

Sur les demandes dirigées contre la SCI AS :

Le syndicat des copropriétaires et la société cabinet Assalit sollicitent la condamnation de la SCI AS à leur payer 10 000 € en application de l’article 1382 du code civil, en faisant valoir que leur mise en cause relève d’un abus du droit d’agir.

Mais le droit d’agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus que si une légèreté blâmable, une intention de nuire, de la mauvaise foi ou une erreur grossière équipollente au dol, est caractérisée, ce qui n’est pas établi par la seule allégation de la mauvaise foi de la SCI AS qui n’est pas démontrée.

Le jugement ayant rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires et de la société cabinet Assalit, sera donc confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt mixte de cette cour en date du 28 mars 2019,

Vu le rapport d’expertise de monsieur Z A, géomètre expert, remis à la cour le 22 septembre 2020,

Confirme le jugement en toutes ses autres dispositions que celle censurée par l’arrêt mixte,

Y ajoutant,

Rejette les demandes de madame B tendant à voir :

— juger que les murs porteurs, la jardinière qui y est scellée et la toiture de la pièce édifiée sur l’arrière-cour du lot 8 et servant actuellement de cuisine au restaurant qui y est exploité, sont une partie commune,

— juger que l’entretien, les réparations et l’étanchéité de ces toit-murs et jardinière seront à la

charge de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réparations d’étanchéité de la toiture et de ses murs porteurs, couvrant le lot 8 en ce compris la jardinière qui y est scellée,

— juger que le lot 20 ne bénéficie d’aucun droit d’usage privatif sur la toiture couvrant la cuisine du lot 8,

rejette la demande de la société SCI AS tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer 6 693,68 €,

— vu les articles 696 à 700 du code de procédure civile,

condamne madame B aux dépens d’appel, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— condamne la SCI AS à payer 3 000 euros au total au syndicat des copropriétaires et à la société cabinet Assalit (1 500 € à chacun) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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