Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 24 MARS 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/12922 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAGOG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2019 -Tribunal d’Instance du RAINCY – RG n° 18/001298

APPELANTS

Monsieur A Y

[…],

[…],

Bât. A, 2ème étage, […]

[…]

né le […] à […]

Madame C X

[…],

[…],

bât. A, 2ème étage, appt. N°21

[…]

née le […] en […]

représentés par M^e Marie-Hélène DUJARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D2153

INTIMEE

SA ERILIA

[…]

[…]

RCS MARSEILLE : 058 81 1 6 70 représentée par :

M^e Anne LASSALLE, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : 219

assistée par :

M^e Rebecca STENNE, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : 226

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. François LEPLAT, Président de chambre

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur

M^me Bérengère DOLBEAU, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

La SA Erilia, bailleur social, est propriétaire d’un bien immobilier situé résidence […], qu’elle a donné à bail par acte sous seing privé du 7 mars 2014 à M^me X et M. Y, ainsi qu’une place de parking, moyennant un loyer mensuel de 570,16 euros et 141,15 euros au titre des provisions sur charges s’agissant du logement, et 47,35 euros par mois de loyer et 8,06 euros de provisions sur charges s’agissant de la place de parking.

Le logement était neuf lors de l’entrée dans les lieux.

Un commandement de payer la somme de 1 790,86 euros et visant la clause résolutoire a été délivré par la bailleresse aux locataires le 16 avril 2018.

La SA Erilia a assigné le 10 juillet 2018 M. Y et M^me X devant le tribunal d’instance du Raincy en résiliation de bail et en paiement des charges, mais s’est désistée de sa demande d’expulsion dans ses dernières conclusions.

Par jugement entrepris du 27 mai 2019, le tribunal d’instance du Raincy a ainsi statué :
- Condamne solidairement M. Y et M^me X à payer à la SA HLM Erilia la somme de 1 240,17 euros au titre de la régularisation des charges de consommation d’eau du 25 juin 2015 au 21 décembre 2015 ;

- Condamne solidairement M. Z et M^me X à payer à la SA HLM Erilia la somme de 520,79 euros au titre de la régularisation des charges de consommation d’eau du 21 décembre 2015 au 27 décembre 2016 ;

- Condamne solidairement M. Z et M^me X à payer à la SA HLM Erilia la somme de 250,90 euros au titre de la facture du 1er février 2016 ;

- Rejette la demande de remboursement de la facture du 30 septembre 2018 ;

- Rejette la demande de réalisation de travaux sous astreinte ;

- Condamne la SA Erilia à payer à M. Y et M^me X la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

- Rejette la demande au titre de la réduction du loyer ;

- Rejette la demande de dommages intérêts pour résistance abusive formée par M^me Y et M^me X ;

- Rejette les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamne in solidum M. Y et M^me X aux dépens de l’instance dont les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l’assignation à la sous-préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Vu l’appel interjeté le 17 juillet 2019 par M. Y et M^me X ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 septembre 2019 par lesquelles M. Y et M^me X, appelants, demandent à la cour de :

- Infirmer partiellement le jugement entrepris :

- débouter la société Erilia de la totalité de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société Erilia à re-créditer sur leur compte la somme de 1 590,19 euros correspondant au différentiel entre les consommations facturées par la société et celles de l’estimation, ce montant étant dû à la surconsommation en raison des fuites non réparées pendant plus de deux ans après leur signalement ;

- prononcer une réfaction du loyer de 30 % à compter de février 2017 (date du premier signalement par écrit) à mars 2019 en raison de troubles de jouissance dans le logement et condamner en conséquence Erilia au paiement de la somme correspondante de 4 469,01 euros ;

- condamner la société Erilia à l’exécution des travaux de mise en conformité de l’appartement avec les normes d’habitabilité dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- condamner Erilia au paiement de 2 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive et mise en danger de la santé et de la sécurité de la famille ;

- condamner Erilia au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Erilia au paiement de tous les dépens qui comprendront la signification et l’exécution de la décision à intervenir.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 6 décembre 2019 au terme desquelles la société Erilia, intimée, demande à la cour de :

- débouter M^me X et M. Y de l’intégralité de leurs demandes ;

- confirmer le jugement en date du 27 mai 2019 en toutes ses dispositions ;

- condamner solidairement M^me X et M. Y à verser à la SA Erilia une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement M^me X et M. Y aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2021.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont déposées et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la charge de la facture de réparation du 1er février 2016 :

Le décret du 26 août 1987 dispose dans son article 1er que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

L’annexe III d) de ce décret précise que pour les appareils de chauffage, de production d’eau chaude et la robinetterie, les réparations locatives concernent le remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz; le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ; le remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets, et le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau.

En l’espèce, la facture de réparation du ballon d’eau chaude du 1er février 2016 produite par la société Erilia concerne la dépose et le remplacement du groupe de sécurité (29,90 euros) et la dépose et le remplacement du réducteur de pression y compris joints (41 euros) outre l’intervention et déplacement (180 euros). Les éléments remplacés relèvent donc des menues réparations relatives à l’entretien courant du chauffe-eau, et caractérisent des réparations à la charge des locataires.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les locataires à rembourser à la SA Erilia la somme de 250,90 euros au titre de la facture du 1er février 2016.

Sur les régularisations de charges pour les années 2015 et 2016 :
Les locataires sollicitent le remboursement des charges d’eau qui leur ont été facturées à hauteur de 1 590,19 euros, en raison des fuites affectant le ballon d’eau chaude situé dans leur appartement.

Ils versent aux débats pour en justifier :

- le décompte de régularisation des charges et fluides pour les exercices 2015 à 2017, mentionnant une consommation d’eau froide de 1 621,74 euros en 2015 (358 m3) et de 1 002,80 euros en 2016 (218 m3), cette consommation étant de 705,17 euros en 2017 (151 m3) ;

- un courrier du 9 février 2017 adressé à la société Erilia et indiquant que la surconsommation d’eau est due à une fuite d’eau ;

- des photographies non datées de l’appartement (lattes de parquet enlevées et traces de moisissures dans la salle de bains).

C’est par des motifs précis, exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que si les consommations d’eau de 2015 et 2016 étaient supérieures à celle de 2017, la fuite d’eau invoquée par les locataires pour justifier de cette surconsommation avait donné lieu à une intervention du bailleur en février 2016 pour des travaux relevant des réparations locatives, si bien que l’éventuelle incidence de la fuite sur la consommation d’eau est imputable au locataire, à qui incombe l’entretien et les menues réparations du chauffe-eau.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. Y et M^me X à verser les sommes de 1 240,71 euros et de 520,79 euros au bailleur au titre de la régularisation des charges pour les exercices 2015 et 2016, et en ce qu’il les a déboutés de leur demande de réimputation de ces sommes sur leur compte.

Sur le trouble de jouissance :

Les locataires indiquent qu’ils ont subi un trouble de jouissance de février 2017 à mars 2019 du fait d’une part des fuites récurrentes du ballon d’eau chaude, l’eau s’étant infiltrée dans le parquet, et du fait d’autre part de l’humidité importante dans toutes les pièces, et sollicite la réduction de leur loyer à hauteur de 30 %.

Ils produisent pour en justifier :

- les photographies déjà évoquées ci-dessus ;

- le rapport de visite du 31 décembre 2018 de la ville de Livry Gargan, qui indique qu’il a été constaté des traces anciennes de ruissellement et de moisissure dans les pièces en liaison directe avec la colonne d’aération située au centre de l’appartement, ainsi que des traces de moisissure sur la gaine d’aération dues probablement à un ancien dégât des eaux provenant de la pièce d’eau du logement situé au-dessus. Le rapport précise qu’au jour de la visite, les murs ne sont plus humides et aucun ruissellement n’a été constaté, le problème n’étant plus d’actualité.

Il résulte de ces éléments que l’existence de dégâts des eaux en lien avec la colonne d’aération est justifiée, et que la société Erilia, qui est responsable à l’égard de ses locataires des troubles de jouissance provenant des parties communes de l’immeuble ou des autres locataires, doit les indemniser des préjudices en découlant, et qui consistent en des traces d’humidité et de moisissures autour de cette gaine et de décollement de lattes du parquet.

Il est toutefois établi par le rapport de visite produit que ces sinistres sont anciens, les murs n’étant plus humides, et que les désordres ont été localisés autour de la colonne d’aération.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence de désordres liés à un manquement du bailleur à son obligation de garantir au locataire l’absence de troubles de jouissance, et en ce qu’il a évalué le préjudice à la somme de 500 euros, représentant 10 % du montant du loyer pendant 10 mois.

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte :

Les locataires sollicitent que le bailleur soit condamné à exécuter les travaux de mise en conformité de l’appartement avec les normes d’habitabilité, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard.

C’est par des motifs précis, exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les parties, lesquelles ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le logement était neuf lors de l’entrée dans les lieux le 7 mars 2014 ; que le rapport de visite du 31 décembre 2018 souligne que le logement n’est ni indécent, ni insalubre ; qu’il n’est communiqué aucune pièce justifiant de la nécessité de la réalisation de travaux à la charge du bailleur nécessaires à l’habitation du logement ou à son maintien en l’état ; que les seuls travaux dont il est fait état relèvent de travaux d’embellissement s’agissant de travaux de peinture ou de réfection de lattes de parquet ; qu’il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de travaux sous astreinte, travaux dont la teneur exacte n’est d’ailleurs pas précisée par les locataires.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande au titre de la résistance abusive :

M. Y et M^me X demandent également la somme de 2 000 euros de dommages intérêts pour résistance abusive et mise en danger de la santé et de la sécurité de la famille.

Ils ne versent toutefois aucune pièce pour justifier d’un quelconque préjudice.

En outre, il n’a pas été fait droit à leurs demandes au titre de l’indécence du logement, des travaux sous astreinte et de la régularisation des charges, aucune résistance abusive n’étant donc démontrée de la part du bailleur.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société Erilia la totalité des frais qu’elle a dû supporter au cours de l’instance d’appel. M. Y et M^me X seront donc condamnés à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne M. A Y et M^me C X à payer à la SA Erilia la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamne M. A Y et M^me C X aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président