RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /22 DU 29 SEPTEMBRE 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02929 – N° Portalis DBVR-V-B7F-E4LY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection de NANCY, R.G. n° 19/12384 en date du 07 décembre 2021,

APPELANT :

Monsieur [M] [Z], né le 4 juin 1948 à [Localité 4] ([Localité 2]), retraité, domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Claude RICHARD, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [W] [L]

née le 03 Août 1974 à DOMBASLE (54110), de nationalité française, domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Marie STAECHELE, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/660 du 28/01/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, qui a fait le rapport,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : M^me Christelle Clabaux- Duwiquet ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Septembre 2022, par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET , Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2012, la société civile immobilière Varan a donné en location à Mme [W] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 620 euros.

La Sci Varan a vendu ce bien à M. [M] [Z] et Mme [Y] [V] épouse [Z] par acte authentique du 7 novembre 2017.

Par acte d’ huissier du 3 juin 2019 signifié à étude, les époux [Z] ont fait délivrer à Mme [L] un commandement de justifier d’une assurance locative.

Par acte d’huissier du 10 décembre 2019, M. [Z] a fait assigner Mme [L] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 4 juillet 2019, pour défaut de justification de l’assurance locative.

Par jugement du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a débouté M. [Z] de ses demandes, au motif que « le contrat de bail litigieux ne prévoit aucune clause résolutoire » et l’a condamné aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 15 décembre 2021, M. [Z] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 25 mai 2022, M. [Z] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

— constater que le commandement de justifier de l’assurance délivré le 3 juin 2019 est resté infructueux,

En conséquence,

— dire et juger que le bail est résilié de plein droit à compter du 4 juillet 2019,

Y faisant droit,

— ordonner l’expulsion de Mme [L] et de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’elle occupe, en la forme ordinaire et même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin et dire qu’à défaut de départ volontaire, la défenderesse pourra y être contrainte par tous moyens de droit à la suite d’un délai de deux mois suivant le commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois précité,

— autoriser M. [Z] à faire transporter tous les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à les faire séquestrer dans un garde meuble de son choix aux risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [L], à titre provisionnel, à la somme de 700 euros,

— condamner Mme [L] à payer l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 700 euros jusqu’à la libération effective des lieux loués, par la remise des clés,

— condamner Mme [L] à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 13 juin 2022, Mme [L] demande à la cour de :

— dire l’appel interjeté par M. [Z] recevable mais mal fondé,

— l’en débouter,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter M. [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [Z] aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur l’existence d’une clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, M. [Z] a initié la présente procédure aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail conclu avec Mme [L] pour défaut d’assurance à la suite du commandement du 3 juin 2019. Il souligne que le premier juge a rejeté cette demande « contre toute attente » en faisant valoir que le contrat de bail litigieux comporte bien une clause résolutoire relative au risque locatif contrairement à ce qui ressort de la motivation de la décision déférée.

Mme [L] souligne que le contrat de bail qui était joint à l’assignation ne comportait pas de clause résolutoire.

M. [Z] produit le contrat de bail signé le 8 mars 2012 par les parties, comportant quatre pages toutes paraphées avec les initiales de la locataire, rappelant en son article VII 10 les dispositions légales précitées relatives à l’obligation du locataire de s’assurer contre les risques locatifs et stipulant, en son article VIII intitulé 'clause résolutoire', que 'le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice (…) un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs'.

L’appelant verse également aux débats :

— l’acte authentique du 17 novembre 2017 par lequel il est devenu propriétaire de l’appartement loué à Mme [L] ;

— le commandement de justifier de l’assurance délivré par huissier le 3 juin 2019 et reprenant, conformément aux prescriptions légales, la clause résolutoire du contrat de bail.

Il en résulte que le contrat de bail liant Mme [L] et M. [Z] contient bien une clause résolutoire, pour défaut d’assurance, qui est reprise dans le commandement du 3 juin 2019.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Mme [L] ne conteste pas ne pas avoir transmis de justificatif d’assurance locative dans le mois du commandement du 3 juin 2019 mais précise ne pas avoir eu connaissance de ce commandement signifié à étude alors qu’elle était absente pour des raisons de santé. Elle fait valoir qu’elle a toujours régulièrement assuré le logement loué et souligne, qu’aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause prévoyant notamment la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, de la non souscription d’une assurance des risques locatifs.

M. [Z] estime que la clause résolutoire est acquise dès lors que Mme [L] n’a pas justifié d’une assurance dans le délai d’un mois, soit avant le 3 juillet 2019.

Il est constant que la clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive et que ne doit ainsi pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire que plus tard, au-delà du délai d’un mois.

En l’espèce, force est de constater que Mme [L] verse aux débats des attestations d’assurance locative de juillet 2016 à août 2021 mentionnant que son contrat d’assurance habitation est reconduit tacitement le 1er septembre de chaque année, ce qui a notamment été le cas pour la période du 1er septembre 2018 au 1er septembre 2019, de telle sorte qu’il est établi que le logement loué était bien assuré lors de la délivrance du commandement du 3 juin 2019 et que la clause résolutoire n’est ainsi pas acquise.

Ne pourra dès lors qu’être rejetée la demande de M. [Z] tendant à voir constater la résiliation du bail à compter du 4 juillet 2019.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ne pourra par ailleurs qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de M. [M] [Z] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [Z] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en cinq pages.