16/12/2025

ARRÊT N°2025/450

N° RG 24/04159 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QWYN

IMM CG

Décision déférée du 26 Novembre 2024

Président du TJ de [Localité 8]

( 24/00237)

M. [Localité 7]

S.A.S. SALISA

C/

Société FONCIERE RCP

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à M^e Crystel CAZAUX

M^e Nathalie LAURENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. SALISA exerçant sous l’enseigne commerciale « BRASSERIE [H] »

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Société FONCIERE RCP

« [Adresse 6] »

[Localité 2]

Représentée par M^e Nathalie LAURENT de la SELEURL NL AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente et I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

S. MOULAYES, conseillère

Greffier, lors des débats : M. POZZOBON

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé du litige

La SAS Salisa exploite un fonds de commerce de bar/snack sous l’enseigne « Brasserie [H] » dans un local situé [Adresse 5], acquis le 14 aout 2014 de la SARL Nora, venant aux droits de la société Flohanti laquelle avait conclu un bail commercial avec Madame [G] [P] le 29 janvier 2005. Ce bail a été renouvelé le 1er aout 2014.

Se plaignant de désordres affectant les locaux loués, la SAS Salisa a demandé à Madame [G] [P] de réaliser des travaux de remise en état des locaux.

Par jugement du 13 mai 2019, le tribunal judiciaire a condamné la bailleresse à réaliser des travaux de réparation générale de la toiture, remise en état des locaux consécutif aux infiltrations, repris du plancher, réfection de la totalité du réseau électrique, remplacement de l’estrade du comptoir et le traitement préalable avant peinture de traitement de fissures ainsi qu’au paiement de dommages et intérêts.

Ces dispositions ont été confirmées par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 6 juillet 2022.

Par exploit du 21 septembre 2021, la bailleresse a adressé à la SAS Salida un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 41 779,28 euros.

La SAS Salisa a fait assigner Madame [P] devant le juge des référés aux fins de voir prononcer la nullité du commandement au motif que les locaux demeuraient inexploitables. Madame [P] a pour sa part sollicité le constat de la résiliation du bail.

Par ordonnance du 24 mai 2022, le juge des référés a débouté les deux parties de leurs demandes respectives.

Par acte notarié du 20 juillet 2022, Madame [G] [P] a cédé son immeuble à la société Foncière RCP.

Les parties se sont accordées pour que le nouveau bailleur réalise les travaux mis à la charge de Madame [P] et que la société locataire s’acquitte des loyers impayés.

La société Foncière RCP a fait réaliser divers travaux et notamment l’installation d’un plafond coupe-feu, celle d’une hotte et la réfection de la toiture.

Par exploit du 22 décembre 2023, la société Foncière RCP a fait délivrer à la société Salisa un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 4 324,02 euros correspondant aux loyers dus pour la période du 16 octobre au 31 décembre 2023.

Par exploit du 25 janvier 2024, la société Foncière RCP a fait assigner la SAS Salisa devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— principalement : constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2024, ordonné l’expulsion de la SAS Salisa des lieux loués ; la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 58 euros par jour à compter du 23 janvier 2024 jusqu’à la libération des locaux ; la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1 559,45 euros à valoir sur les arrérages de loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail

— subsidiairement : conditionner la suspension de la clause résolutoire au respect de l’échéancier accordé et au paiement des loyers et charges dus

— infiniment subsidiairement : renvoyer l’affaire au fond

Par ordonnance du 26 novembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

— rejeté la demande de sursis à statuer

— constaté la résiliation de plein droit à compter du 23 janvier 2024 du bail daté du 29 janvier 2005 actuellement consenti par la société Foncière RCP à la SAS Salisa portant des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4])

— ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS Salisa et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné la SAS Salisa à payer à la société Foncière RCP une somme provisionnelle de 17 732,62 euros au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié arrêtée au 30 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 comprise)

— dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024

— condamné la SAS Salisa au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1 740,89 euros par mois) au prorata temporis de son occupation, laquelle a commencé à courir depuis la date de résiliation et qui prendra la suite de la condamnation provisionnelle ci-dessus à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société Foncière RCP.

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit

— condamné la SAS Salisa aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

La SAS Salisa a relevé appel de l’ordonnance par déclaration en date du 26 décembre 2024.

La clôture est intervenue le 8 septembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 22 septembre 2025.

Exposé des prétentions et des moyens

Vu les conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 07 mars 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SAS Salisa demandant, au visa des articles 1134 et 1147 anciens du code civil applicables aux relations entre les parties ; 1719 et suivants du code civil ; L145-1 du code de commerce de:

à titre principal :

— Réformer l’ordonnance en date du 26 novembre 2024 en ce qu’elle a

— constaté la résiliation de plein droit à compter du 23 janvier 2024 du bail daté du 29 janvier 2005, actuellement consenti par la société Fonciere RCP à la SAS Salisa, portant des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5],

— ordonné à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la SAS Salisa et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique,

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— En conséquence, débouter la société Fonciere RCP de sa demande de constatation du jeu de la clause résolutoire inscrite dans le bail.

— Réformer l’ordonnance en date du 26 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la SAS Salisa à payer à la société Fonciere RCP une somme provisionnelle de 17.732.62 euros TTC au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié arrêté au 30 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 comprise) et dit que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024.

— En conséquence débouter la société Foncière RCP de ses demandes au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation.

— Réformer l’ordonnance en date du 26 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la SAS SALISA au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit actuellement 1.740.89 euros par mois), au prorata temporis de son occupation, laquelle a commencé à courir depuis la date de résiliation et qui prendra la suite de la condamnation provisionnelle ci-dessus à compter du 01 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de la société Fonciere RCP.

— Réformer l’ordonnance en date du 26 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la SAS Salisa à payer à la société Fonciere RCP la somme de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réformer l’ordonnance en date du 26 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la SAS Salisa aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de la Société Fonciere RCP visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail :

— Réformer l’ordonnance en date du 26 novembre 2024 en ce qu’elle a débouté la SAS Salisa de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

— Accorder à la SAS Salisa un délai de 18 mois pour procéder au règlement de l’intégralité de sa dette de loyer.

— Condamner la Société Foncière RCP au paiement de la somme de 2 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la Société Foncière RCP au paiement des entiers dépens.

Vu les conclusions d’intimé notifiées par RPVA le 18 mars 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la société Foncière RCP demandant, au visa des articles L145-41 du code de commerce ; 1103, 1104, 1231-1, 1728 et 1741 du code civil ; 834 et 835 du code de procédure civile de:

— Déclarer mal fondé l’appel de la société Salisa à l’encontre de l’ordonnance rendue le 26 novembre 2024 par le président du tribunal judicaire de Toulouse ;

Par conséquent,

— Confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions ;

— Débouter la SAS Salisa de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Y ajoutant

— Condamner la SAS Salisa à payer à la société Fonciere RCP une somme complémentaire de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

— Condamner la SAS Salisa aux entiers dépens de l’instance

Motifs

Le juge des référés a été saisi par la société Salisa d’une demande d’annulation du commandement visant la clause résolutoire délivré à la requête de la société Foncière RCP et, reconventionnellement par la société bailleresse d’une demande de constat du jeu de la clause résolutoire ainsi que d’une demande de paiement à titre provisionnel des loyers échus impayés.

Au soutien de ses prétentions tendant au prononcé de la nullité du commandement de payer du 22 décembre 2023 et au rejet des demandes formées par la bailleresse, la société Salisa fait état de phénomènes récurrents de refoulements des eaux usées dans la cuisine et salle à manger du local commercial et reproche au bailleur de ne pas avoir réalisé les travaux qui s’imposaient. Elle invoque en outre des non-conformités de l’installation électrique et soutient que le local commercial est inexploitable.

Sans contester que la société locataire a été victime de désordres liés au refoulement des eaux usées qu’elle estime imputables à un défaut d’entretien du réseau communal, la société Foncière RCP soutient que ces désordres, n’ont pas perdurés après l’intervention des services de la mairie et au pompage qu’elle a fait réaliser. Elle soutient que contrairement aux affirmations de la société Salida, les locaux sont exploitables.

— sur la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justi’e l’existence d’un di’érend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions 'xées par le juge.'

La clause résolutoire ne joue pas non plus lorsqu’elle n’est pas mise en oeuvre de bonne foi par le bailleur.

L’article 1719 du code civil dispose que 'le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.'

En application de ces textes, le locataire peut suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers lorsque les locaux loués ne sont plus conformes à leur destination. (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923)

En l’espèce, le bail commercial liant les parties contient page 9 une clause résolutoire en vertu de laquelle a été délivré le 22 décembre 2023 à la société Salida un commandement de payer l’arriéré locatif d’un montant de 4 324,02 euros correspondant aux loyers dus pour la période du 16 octobre au 31 décembre 2023.

La société Salida n’a pas réglé cette somme dans le délai imparti ce qu’elle ne conteste pas puisqu’elle se borne à soutenir que les locaux ne sont plus conformes à leur destination, en raison de refoulements des eaux usées et en raison de non-conformités du système électrique.

Au soutien de cette allégation, elle produit aux débats un certain nombre de pièces (pièces 1 à 36) correspondant aux litiges l’ayant opposée à l’ancienne propriétaire sans pertinence dans le débat dont la cour est saisie, ou aux refoulements constatés avant l’intervention des services de la mairie le 6 octobre 2023 et au pompage que la bailleresse justifie avoir fait réaliser par la société Elit Assainissement le 8 octobre 2025.

Aucune de ces pièces ne démontre la persistance des désordres après le mois d’octobre 2023.

La société Salisa verse également aux débats 2 photocopies de courriers clients se plaignant d’odeurs nauséabondes au cours de l’année 2024 mais ces attestations, non conformes aux exigences de l’article 202 du code civil en ce que leurs auteurs ne mentionnent pas qu’elles sont établies en vue de leur production en justice sont dépourvues de valeur probante.

La bailleresse produit pour sa part un constat établi par Me [I], commissaire de justice le 16 octobre 2023 qui a constaté que les travaux précédemment mis à la charge du bailleur avaient été réalisés, ce que la locataire a expressément confirmé, mais également que ne persistait aucune odeur nauséabonde.

Le commissaire de justice précise qu’il n’a pu accéder à la cave dont la trappe d’accès avait été condamnée par une installation réfrigérée installée sur son emplacement mais indique que la locataire lui a confirmé que la cave 'était désormais saine et qu’elle ne souffre plus d’aucun sinistre dans cette dernière'.

Pour établir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination, la société locataire invoque également le défaut de réalisation des travaux de reprise de désordres après un dégât des eaux imputable à l’immeuble voisin.

Mais d’une part, rien ne démontre que ces travaux sont à la charge du bailleur et d’autre part, le défaut de réalisation de ces travaux n’est pas de nature à faire obstacle à l’exploitation du fonds par la société locataire.

De la même façon, la société locataire ne pouvait s’abstenir de payer le loyer au motif que le boîtier déclencheur de la hotte serait ' sans protection ', ce qu’elle ne démontre pas par la seule production d’une photographie et dont elle ne s’était jamais plainte avant la délivrance du commandement de payer, ni encore au motif que le bailleur n’a pas encore procédé à l’installation d’un clapet ' anti retour’ de nature à faire obstacle à tout nouveau refoulement.

La société bailleresse justifie en outre par trois constats établis par Me [I] que le fonds étaient bien exploité aux dates auxquelles le commissaire de justice s’est déplacé pour le constater, soit les 22, 26, 27, 28 et 29 mars 2024, 9, 11, 12, 18, 23, 26 avril 2024.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que la locataire ne démontrait pas que les locaux loués étaient impropres à leur destination et a constaté, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail à la date du 23 janvier 2024.

— sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

La société RCP Foncière justifie par la production d’un décompte de sa créance au titre de l’arriéré locatif ; loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayées, arrêtée au 30 octobre 2024 (échéance d’octobre 2024 comprise) pour la somme de 17 732,62 euros.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société locataire à une provision de ce montant.

Au soutien de sa demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, la locataire se borne à faire valoir qu’à réception du commandement de payer, elle avait réglé le 4 février 2024 une somme de 4000 € pour manifester sa bonne foi.

Le juge des référés a relevé à juste titre que la société Salisa ne démontrait pas être en mesure de s’acquitter de sa dette dans les délais susceptibles de lui être accordés au visa de l’article 1343-5 du code civil.

Devant la cour, la société locataire n’invoque aucun autre versement intervenu depuis février 2024 et ne verse aucune pièce comptable de nature à justifier qu’elle est en situation de s’acquitter de l’arriéré locatif.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Si la société locataire sollicite l’infirmation des dispositions de l’ordonnance déférée qui ont prononcé son expulsion et fixé le montant de l’indemnité d’occupation, elle ne développe dans le corps de ses conclusions aucun moyen au soutien de ces prétentions. En application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, l’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée sur ces points.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

Partie perdante, la société Salisa supportera les dépens et devra indemniser la société Foncière RCP des frais irrépétibles que cette dernière a été contrainte d’exposer pour les besoins de sa défense en cause d’appel.

Par ces motifs

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

Condamne la société Salisa aux dépens d’appel,

Condamne la société Salisa à payer à la société Foncière RCP la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente

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