RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 05 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00539 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FKRO

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 20/10152, en date du 12 décembre 2023,

APPELANTS :

Madame [O] [A] épouse [T]

née le 27 Octobre 1950 à [Localité 5]), domiciliée [Adresse 4]

Représentée par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [R] [A]

né le 07 Mars 1948 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Frédérique LEMAIRE-VUITTON, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [V] [X]

né le 25 Janvier 1950 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 2]

Non représenté bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée à personne par acte de Me [K] [G] [J], commissaire de justice à [Localité 5], en date du 15 mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 14 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et M^me Fabienne GIRARDOT, conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Agathe REVEILLARD, greffier placé .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : réputé contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Décembre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2012 à effet au 1er septembre 2012, Mme [E] [U] épouse [A] et M. [S] [A] ont consenti à M. [V] [X] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement sis à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 420 euros.

M. [S] [A] et Mme [E] [U] épouse [A] sont décédés respectivement les 9 février 2015 et 2 janvier 2019, laissant pour leur succéder leurs deux enfants, Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] (ci-après les consorts [A]).

Le 13 février 2019, les consorts [A] ont fait délivrer à M. [V] [X] un commandement de payer la somme de 1 679,65 euros visant la clause résolutoire, portant sur les loyers échus et impayés de décembre 2018 à février 2019 à hauteur de 1 260 euros, ainsi que sur les taxes d’enlèvement des ordures ménagères des années 2016 à 2018 à hauteur de 280 euros (outre les frais d’acte de 139,65 euros).

Par ordonnance du 14 janvier 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy, saisi par M. [V] [X], a ordonné une expertise judiciaire et a désigné M. [B] [M] afin de rechercher si le logement présentait un caractère d’indécence et s’il avait été délivré en bon état d’usage et de réparation, déboutant M. [V] [X] de ses demandes de provision, de réalisation de travaux sous astreinte et de dommages et intérêts eu égard à l’existence d’une contestation sérieuse. Le rapport d’expertise a été déposé le 22 février 2022.

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Par acte d’huissier du 30 décembre 2019, les consorts [A] ont fait assigner M. [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation de paiement des loyers et charges, d’entretien de la chaudière au fioul (assurant le chauffage central) et de justification d’une assurance contre les risques locatifs pour la période antérieure au 28 août 2017, de voir ordonner l’expulsion de M. [V] [X], et de le voir condamner au paiement des arriérés de loyers et charges (soit 15 540 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté en octobre 2023 outre 718 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères), ainsi qu’à des indemnités d’occupation.

Ils ont soutenu que la clause résolutoire était acquise au 14 avril 2019 et ont sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer (420 euros) à compter de novembre 2023, faute de libération effective des lieux.

M. [V] [X] a conclu au débouté de l’ensemble des demandes des consorts [A] et a sollicité l’allocation de dommages et intérêts pour trouble de jouissance depuis son entrée dans les lieux jusqu’à l’exécution de travaux à ordonner sous astreinte.

Il s’est prévalu, afin de s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, d’une exception d’inexécution dans le paiement des loyers en raison des manquements des bailleurs à leurs obligations, et ce jusqu’à la réhabilitation des lieux.

Par jugement en date du 12 décembre 2023, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Nancy a :

— déclaré irrecevable la demande en constat et prononcé de la résiliation du bail,

— dit n’y avoir dès lors lieu à statuer sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation,

— condamné M. [V] [X] à payer ensemble à Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] la somme de 15 540 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au mois d’octobre 2023,

— condamné M. [V] [X] à payer ensemble à Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] la somme de 718 euros au titre des arriérés de charges locatives arrêtées pour l’exercice 2021,

— condamné Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] à faire réaliser les travaux suivants sur le bien mis à bail et sis [Adresse 2] [Localité 1] :

* mise en conformité des protections au droit du tableau électrique, au changement ou à la ' refixation ' des prises de courant, et à la remise sous goulotte, exclusion faite des câbles électriques non protégés dans la chambre et de la prise de courant arrachée sur une plinthe du séjour,

* reprendre l’étanchéité du faîtage et au niveau du solin en pourtour de la cheminée,

— rejeté la demande d’astreinte à ce titre,

— rejeté les demandes tendant à la réalisation de travaux de mise en place d’une VMC, de pose d’un dispositif de retenue des personnes dans l’escalier d’accès à la cave, d’isolation thermique du logement, et de remplacement de la chaudière,

— rejeté la demande de M. [V] [X] au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné M. [V] [X] à payer ensemble à Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [V] [X] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 février 2019 (139,65 euros) et des frais de l’expertise judiciaire ordonnée par ordonnance de référé du 14 janvier 2020, mais à l’exclusion du coût de la signification à la CCAPEX,

— rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le juge a retenu qu’aucune copie de l’assignation du 30 décembre 2019 n’avait été notifiée à la préfecture de Meurthe et Moselle en violation des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (aux points III et IV), et que cette irrégularité liée à l’absence de saisine du représentant de l’Etat dans le département n’était pas couverte par la saisine régulière de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la situation d’impayé de M. [V] [X] réalisée deux mois au moins avant l’assignation. Il a noté l’absence de communication d’un diagnostic social et financier de M. [V] [X].

Il a jugé que la vétusté de la chaudière était consécutive à un défaut d’entretien du preneur depuis plusieurs années, que le logement loué disposait d’une aération suffisante et que le logement était suffisamment équipé en dispositif de retenue des personnes. Il a retenu néanmoins que les réseaux et branchements d’électricité n’étaient pas conformes aux normes de sécurité et que l’isolation thermique était insuffisante, ce qui rendait le logement indécent, et que le logement était insuffisamment protégé contre les infiltrations d’eau, ce qui caractérisait un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Le juge a conclu que l’exception d’inexécution n’était pas justifiée, à défaut de caractériser la gravité suffisante des désordres relevés. Il a condamné les bailleurs à exécuter les travaux relatifs à la mise en conformité de l’installation électrique et à la reprise de l’étanchéité de la souche de cheminée extérieure.

Le juge a constaté que les dépenses importantes en électricité de M. [V] [X] relevaient du choix du locataire et de son absence d’entretien de la chaudière, et ne pouvaient caractériser l’existence d’un préjudice de jouissance.

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Le 19 mars 2024, les consorts [A] ont formé appel du jugement tendant à son infirmation en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande en constat et prononcé de la résiliation du bail,

— dit n’y avoir dès lors lieu à statuer sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation,

— condamné M. [V] [X] aux dépens de l’instance à l’exclusion du coût de la signification à la CCAPEX.

Dans leurs dernières conclusions transmises le 10 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, les consorts [A], appelants, demandent à la cour sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que des articles 1728 et 1741 du code civil :

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy le 12 décembre 2023, en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes tendant à voir :

* constater l’acquisition, à la date du 4 avril 2019, de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu, le 28 août 2012, entre M. [S] et Mme [E] [A], aux droits desquels viennent M. [R] [A] et Mme [O] [T], et M. [V] [X], portant sur l’appartement à usage d’habitation et le jardin situés [Adresse 2],

* prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 28 août 2012,

— d’infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy le 12 décembre 2023, en ce qu’il a refusé :

* d’ordonner à M. [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

* d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V]

[X] et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

* de condamner M. [V] [X] à verser à Mme [O] [T] et M. [R] [A], à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, soit 420 euros,

* d’inclure le coût de la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 13 février 2019 dans les dépens mis à la charge de M. [V] [X],

Statuant à nouveau,

— de constater l’acquisition, à la date du 14 avril 2019, de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail conclu le 28 août 2012 entre M. [S] et Mme [E] [A], aux droits desquels viennent M. [R] [A] et Mme [O] [T], et M. [V] [X], portant sur l’appartement à usage d’habitation et le jardin situés [Adresse 2],

— de prononcer la résiliation du bail d’habitation signé le 28 août 2012,

— d’ordonner à M. [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [V] [X] et de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— de condamner M. [V] [X] à leur verser, à compter du mois de novembre 2023 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer actuel, soit 420 euros,

— de confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire de [Localité 5] le 12 décembre 2023, en tous ses autres points, à l’exception des dispositions relatives aux dépens de première instance,

— d’inclure dans ces dépens le coût de la dénonciation à la CCAPEX du commandement de payer du 13 février 2019,

— de condamner M. [V] [X] aux entiers dépens de première instance, incluant le coût de délivrance du commandement de payer du 13 février 2019 et de sa dénonciation à la CCAPEX ainsi que les frais d’expertise judiciaire,

— de condamner M. [V] [X] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. [V] [X] aux dépens d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [A] font valoir en substance :

— que la demande tendant à voir constater ou prononcer la résiliation du bail est recevable en ce que l’assignation signifiée à M. [V] [X] le 30 décembre 2019 a été notifiée à la Préfecture de Meurthe et Moselle le 31 décembre 2019 ; qu’ils sont recevables en leurs demandes tendant à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation pour la période postérieure à la date de résiliation du bail d’habitation ;

— que M. [V] [X] n’a pas réglé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail dans les deux mois de sa délivrance le 13 février 2019 ; que sa dette locative pour la période de décembre 2018 à mai 2024 s’élève à la somme de 18 480 euros (44 mois) ; qu’il n’a pas repris le paiement des loyers malgré le prononcé du jugement du 12 décembre 2023 ;

— que le manquement du locataire à ses obligations locatives justifie la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1741 du code civil ; que M. [V] [X] n’a pas justifié de l’assurance du logement pour la période antérieure au 28 août 2017, et n’a jamais justifié de l’entretien de la chaudière équipant l’appartement ;

— que le premier juge a considéré que l’exception d’inexécution soulevée par M. [V] [X] ne pouvait être justifiée, faute d’une gravité suffisante des désordres invoqués par ce dernier.

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Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à personne le 15 mai 2024, M. [V] [X] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de constat et de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative

Pour déclarer l’action des bailleurs irrecevable, le jugement déféré retient que l’assignation en résiliation du bail délivrée au locataire le 30 décembre 2019 n’a pas été notifiée au représentant de l’Etat dans le département (dans le respect du délai de deux mois avant l’audience), tel que prévu à l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Selon l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date du dernier renouvellement du bail au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, ' à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. (…)'

L’article 24 IV de ladite loi prévoit que les dispositions précédentes ' sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. '

En l’espèce, les consorts [A] ne produisent pas à hauteur de cour l’accusé réception justifiant de la notification au représentant de l’Etat dans le département de Meurthe et Moselle de l’assignation du 30 décembre 2019 (pour l’audience du 20 mai 2020), devant être effectuée par voie électronique et par l’intermédiaire du système EXPLOC.

En effet, la seule production du courrier adressé le 31 décembre 2019 par l’huissier de justice à la préfecture ne saurait justifier de sa notification par voie électronique.

Aussi, il en résulte que la demande tendant à voir constater, et subsidiairement prononcer, la résiliation du bail présentée par les consorts [A] et motivée par l’existence d’une dette locative de M. [V] [X] n’est pas recevable.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquement du locataire à son obligation d’entretien de la chaudière et de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs pour la période antérieure au 28 août 2017

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise déposé le 22 février 2022 que M. [V] [X] n’a pas souscrit de contrat annuel de maintenance de la chaudière au fioul assurant le chauffage central des lieux loués, et ce malgré les demandes réitérées des consorts [A] en mars et avril 2017.

En outre, le compte-rendu de visite des lieux loués établi par la communauté de communes Moselle et Madon le 6 juin 2016 a retenu que l’installation n’avait eu aucun entretien au cours des trois dernières années de location par M. [V] [X].

Or, le rapport de l’entreprise ADECC Lorraine du 6 juin 2017 (figurant dans l’assignation en référé aux fins d’expertise introduite par M. [V] [X] et repris au jugement déféré après avoir été soumis à l’expert) a relevé une oxydation des connexions électriques de la chaudière, ainsi qu’une porte foyer non étanche (fuite de fumée), de même qu’un conduit de cheminée non tubé et une fissure de la chambre de combustion (avec suspicion de fuite de fumées).

Par suite, l’expert a retenu dans son rapport d’expertise du 22 février 2022 que le conduit d’évacuation des fumées était irrécupérable et que le logement délivré dans un état satisfaisant se trouvait désormais, en l’absence d’entretien, de ventilation et de maintenance de la part de M. [V] [X], dans ' un état critique avec un gros problème généralisé de moisissure et d’humidité '.

Il a conclu que M. [V] [X] n’avait ' pas appliqué les règles essentielles d’usage pour préserver le logement dans un état satisfaisant '.

Aussi, la gravité de l’absence d’entretien annuel de la chaudière au fioul assurant le chauffage central des lieux loués depuis l’année 2013 est suffisamment caractérisée.

Au surplus, M. [V] [X] n’a justifié dans ce contexte de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs que sur la période du 28 août 2017 au 1er août 2018.

Dans ces conditions, le manquement de M. [V] [X] à son obligation de faire procéder à l’entretien annuel de la chaudière assurant le chauffage central des lieux loués est d’une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du contrat de bail.

Sur la libération des lieux et l’expulsion de M. [V] [X]

Compte tenu de la résiliation du bail, il convient de prononcer l’expulsion de M. [V] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués.

En outre, M. [V] [X] est redevable des loyers échus et impayés de novembre 2023 au 5 décembre 2024, date de résiliation du bail.

Par ailleurs, il y a lieu de fixer au montant du loyer mensuel prévu contractuellement à hauteur de 420 euros, l’indemnité d’occupation due par M. [V] [X] à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux.

En effet, le jugement déféré en ses dispositions non contestées a condamné M. [V] [X] au paiement des arriérés de loyers arrêtés au mois d’octobre 2023.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a exclu des dépens mis à la charge de M. [V] [X] le coût de signification à la CCAPEX du commandement de payer visant la clause résolutoire.

En effet, la résiliation du bail est prononcée suite à l’inexécution grave de ses obligations par M. [V] [X] (suite à l’irrecevabilité des demandes tendant au constat ou au prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative), de sorte que lesdits frais n’étaient pas indispensables à la poursuite du procès.

M. [V] [X] supportera la charge des dépens d’appel et sera condamné à payer aux consorts [A] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont engagés à hauteur de cour afin de faire valoir leurs droits.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré dans les limites des chefs déférés à la cour,

Statuant à nouveau,

PRONONCE la résiliation du bail consenti à M. [V] [X] concernant l’appartement sis à [Adresse 2], pour inexécution des obligations du locataire d’une gravité suffisante,

ORDONNE l’expulsion de M. [V] [X] et de tous occupants de son chef ainsi que de tous biens, avec si besoin est l’assistance de la force publique, et dit qu’à défaut de départ volontaire dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt, M. [V] [X] pourra y être contraint par tous moyens de droit à la suite d’un délai légal de deux mois suivant le commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux,

CONDAMNE M. [V] [X] à payer à Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] les loyers échus et impayés de novembre 2023 au 5 décembre 2024, puis à compter de cette date une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 420 euros, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions relatives à l’irrecevabilité des demandes de constat et de prononcé de la résiliation du bail motivées par l’existence d’une dette locative et aux dépens,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [V] [X] à payer à Mme [O] [A] épouse [T] et M. [R] [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [V] [X] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en dix pages.