RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 24 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01075 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLYO

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 23/00703 , en date du 28 mars 2024,

APPELANTE :

Madame [H] [G],

née le 10 janvier 1984 à [Localité 3] (88) domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Philippe CROUVIZIER de la SCP CROUVIZIER BANTZ AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 54395-2024-004090 du 01/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

Madame [Y] [X],

née le 10 février 1956 à [Localité 4] (88) domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Rui manuel PEREIRA de la SCP TERTIO AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Nathalie ABEL, conseiller. chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 24 Octobre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er septembre 2016, Mme [Y] [X] a consenti à Mme [H] [G] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (54) moyennant un loyer mensuel initial de 645 euros, des provisions mensuelles sur charges de 230 euros, outre un dépôt de garantie de 645 euros.

Par acte du 2 mars 2023, Mme [X] a fait délivrer à Mme [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 31 059,47 euros, dont 30 816,75 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte du 11 juin 2023, Mme [X] a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a ,par jugement du 28 mars 2024 :

— déclaré Mme [X] recevable en ses demandes de résiliation de bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 3 mai 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à Mme [G] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tous occupants de son chef, et de restituer les clés, dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué

les clés dans ce délai, Mme [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [G] à payer à Mme [X], en deniers ou quittance, la somme provisionnelle de 30 681,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mai 2023,

— condamné Mme [G] à verser à Mme [X] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait

été si le contrat s’était poursuivi (soit 875 euros au mois de mai 2023), aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, à compter du 11 mai 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [G] à verser à Mme [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [G] aux dépens de l’instance.

Par déclaration enregistrée le 30 mai 2024, Mme [G] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 12 juillet 2024, Mme [G] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré Mme [X] recevable en ses demandes de résiliation de bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre Mme [X] d’une part, et Mme [G] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 3 mai 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à Mme [G] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tous occupants de son chef, et de restituer les clés, dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libété les lieux et

restitué les clés dans ce délai, Mme [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [G] à payer à Mme [X] la somme provisionnelle de

30 681,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mai 2023, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 875 euros par mois, et ce à compter du 11 mai 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à son bailleur ou à son mandataire,

— condamné Mme [G] à verser à Mme [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Statuant à nouveau,

— accorder à Mme [G] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative,

— dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement qui seront accordés à Mme [G],

— dire que la clause résolutoire sera réputée non acquise lorsque les délais de paiement auront été intégralement respectés par Mme [G],

— dire qu’il convient de déduire la somme de 645 euros correspondant au dépôt de garantie sur le montant de la dette locative de Mme [H] [G],

— condamner Mme [X] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle totale.

Par conclusions déposées le 15 juillet 2024, Mme [X] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— déclaré Mme [X] recevable en ses demandes de résiliation de bail,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2016 entre Mme [X] d’une part, et Mme [G] d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 3 mai 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date,

— ordonné en conséquence à Mme [G] de libérer les lieux de ses biens, de sa personne et de tous occupants de son chef, et de restituer les clés, dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [G] à payer à Mme [X] la somme provisionnelle de 30 681,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mai 2023, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 875 euros par mois, et ce à compter du 11 mai 2023 jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à son bailleur ou à son mandataire,

Et en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] à verser à Mme [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuant à nouveau, condamner Mme [G] à verser à Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Y ajoutant,

— condamner Mme [G] à verser à Mme [X] la somme 42 507,69 euros au titre des arriérés de loyer selon décompte arrêté en juillet 2024,

— condamner Mme [G] à verser à Mme [X] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel en application de l’article 700

du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Mme [X]

Mme [G] qui sollicite dans le dispositif de ses conclusions l’infirmation du jugement en toutes ses dispositions ne formule cependant dans la discussion aucun moyen de fait ou de droit quant à la recevabilité des demandes de Mme [X] de telle sorte qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif.

Il sera en tout état de cause relevé que l’assignation délivrée à Mme [G] le 11 juin 2023 a été dénoncée au représentant de l’Etat le 20 juin 2023, soit deux mois au moins avant l’audience du 10 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection, de telle sorte que les demandes de Mme [X] sont bien recevables.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Mme [G] n’allègue ni ne justifie a fortiori pas avoir réglé dans les deux mois la somme visée au commandement de payer qui lui a été délivré par acte du 2 mars 2023.

C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 3 mai 2023.

Mme [G] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 3 mai 2023, ce qui cause un préjudice à Mme [X] qui ne peut disposer du bien à son gré, et justifie qu’elle soit en conséquence condamnée à lui verser une indemnité d’occupation, d’un montant correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail.

C’est dès lors également à bon droit que le premier juge a condamné Mme [G] à payer à Mme [X], à compter du 3 mai 2023, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 875 euros (au mois de mai 2023), aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [X] verse aux débats :

— un décompte arrêté au 10 mai 2023 faisant apparaître une dette locative de 30 681,75 euros ;

— un décompte actualisé, arrêté à février 2024 inclus, faisant ressortir une dette locative de Mme [G] d’un montant de 38 132,69 euros.

Mme [G] n’allègue ni ne justifie a fortiori s’être acquittée de ces sommes, faisant uniquement valoir qu’il convient de déduire la somme de 645 versée au titre du dépôt de garantie.

C’est à bon droit que le premier juge a estimé Mme [G] était redevable d’un arriéré locatif de 30 681,75 euros selon décompte arrêté au 10 mai 2023.

Il convient cependant d’actualiser la dette locative de Mme [G] au vu du dernier décompte produit par la bailleresse, mais sans qu’il soit possible de déduire le dépôt de garantie de 645 euros, puisque Mme [G] occupe toujours les lieux et que le dépôt de garantie ne peut être restitué qu’après que le locataire a quitté le logement.

En conséquence, le jugement sera infirmé de ce chef et Mme [G] sera condamnée à payer à Mme [X] la somme de 38 132,69 euros.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

En l’espèce, Mme [G] sollicite pour la première fois à hateur d’appel la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Elle fait valoir qu’elle perçoit actuellement le RSA duquel est déduit une retenue de 100 euros, soit la somme de 419,15 euros.

Mme [X] s’oppose à cette demande de délais de paiement en soulignant 'le montant astronomique’ de la dette locative et l’absence de paiement du loyer courant par Mme [G].

Force est de constater que Mme [G] ne démontre pas être en situation de régler son loyer courant tout en s’acquittant de sa dette locative qui n’a fait qu’augmenter depuis le jugement de première instance.

Il convient en conséquence de :

— rejeter les demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Mme [G] ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Mme [G] en disant qu’à défaut pour Mme [G] d’avoir libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [G] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 200 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer une somme supplémentaire de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a condamné Mme [G] à payer à Mme [X] la somme de 30 681,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mai 2023 ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;

Condamne Mme [G] à payer à Mme [X] la somme de 38 132,69 euros au titre de son arriéré locatif arrêté à février 2024 inclus ;

Rejette les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par Mme [G] ;

Condamne Mme [G] à payer à Mme [X] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne Mme [G] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.