Cour d'appel de Rouen, Chambre civile et commerciale, 13 mars 2025, n° 24/02061

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE ROUEN
- DÉCISION DÉFÉRÉE
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur le montant des sommes dues à titre provisionnel
- Motifs de la décision
- Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement
- Motifs de la décision
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

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TGI Le Havre 14 mai 2024

CA Rouen
Confirmation 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Impayés de loyers
La cour a constaté que les impayés de loyers étaient avérés et que la résiliation du bail était justifiée.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a jugé que le montant des loyers et charges était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a estimé que la demande d'indemnité d'occupation était légitime compte tenu de la résiliation du bail.
Accepté
Partie perdante
La cour a jugé que la société locataire, partie perdante, devait supporter les dépens.
Accepté
Frais d'avocat
La cour a jugé que la demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 était justifiée.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. civ. et com., 13 mars 2025, n° 24/02061
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	24/02061
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Le Havre, 14 mai 2024, N° 24/00111
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LEPILLIERBastien SUZZI
Cabinet(s) :	SCP BEN BOUALI -PAUL-SUZZI
Parties :	S.A.S. HOTEL DE [ 5 ]

Texte intégral

N° RG 24/02061 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JVXT

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 13 MARS 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00111

Ordonnance du président du tribunal judiciaire du Havre du 14 mai 2024

APPELANTE :

S.A.S. HOTEL DE [5]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent LEPILLIER, avocat au barreau du HAVRE

INTIMEE :

Madame [V] [Z] épouse [S]

née le 28 Novembre 1958 à [Localité 4]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Bastien SUZZI de la SCP BEN BOUALI PAUL SUZZI, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 décembre 2024 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 05 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 mars 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [V] [Z] épouse [S] est propriétaire d’un immeuble à usage de café, bar, restaurant, hôtel situé [Adresse 1].

Le 5 juillet 2017, la SAS Hôtel de [5] a acquis auprès du liquidateur judiciaire de la société GBH le fonds de commerce, comprenant le droit au bail, exploité dans cet immeuble.

Aux termes d’un acte reçu le 24 juillet 2017 par Maître [X], notaire à [Localité 4], le bail commercial liant Mme [S] à la société Hôtel de [5] a été renouvelé pour 9 années, soit jusqu’au 4 juillet 2026.

Le bail stipule le paiement d’un loyer annuel de 16.212 euros HT hors charges, payable mensuellement et d’avance pour 1.351 euros HT, outre 750 euros de provision sur charges, avec clause de révision légale du loyer.

Suivant commandement de payer du 5 décembre 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail, la bailleresse a sollicité le paiement de la somme de 26.062,76 euros au titre des loyers et charges impayés échus au 10 novembre 2023.

La société Hôtel de [5] n’a pas réglé les causes du commandement.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, Mme [S] a fait assigner la société Hôtel de [5] en résiliation-expulsion devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 15 mai 2024, le président du tribunal judiciaire du Havre a :

— dit que la présente ordonnance est opposable à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2], Mercedes-Benz Financial Services France et CGL, en leur qualité de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SAS Hôtel de [5],

— constaté la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 24 juillet 2017, portant sur des locaux à usage de café, bar, restaurant et hôtel situés [Adresse 1], du fait de l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, le 5 janvier 2024,

— ordonné l’expulsion de la SAS Hôtel de [5] ainsi que de tous occupants de son chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance,

— condamné la SAS Hôtel de [5] à payer à Madame [V] [Z] épouse [S] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 2 656,80 euros TTC à compter du 5 janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— condamné la SAS Hôtel de [5] à payer à Madame [V] [Z] épouse [S] la somme provisionnelle de 34.346,76 euros au titre des loyers, TVA et provisions sur charges échus au 22 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

— condamné la SAS Hôtel de [5] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’état des frais des créanciers inscrits,

— condamné la SAS Hôtel de [5] à payer à Madame [V] [Z] épouse [S] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Hôtel de [5] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 11 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 3 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Hôtel de [5] qui demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 14 mai 2024 en ce qu’elle a :

— condamné la SAS Hôtel de [5] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’état des frais des créanciers inscrits,

— condamné la SAS Hôtel de [5] à payer à Madame [V] [Z] épouse [S] une indemnité de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— ordonner à Madame [V] [Z] épouse [S] de produire un décompte actualisé comprenant les versements effectués par la société Hôtel de [5],

— suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 24 juillet 2017,

— accorder des délais de paiement à la société Hôtel de [5],

— juger que la société Hôtel de [5] pourra s’acquitter de sa dette moyennant un premier versement de 15.000 euros, puis par des versements mensuels de 1.300 euros en sus du loyer courant jusqu’à apurement total de la dette,

— débouter Madame [V] [Z] épouse [S] de tous ses moyens, fins et conclusions contraires,

— condamner la même à verser à la société Hôtel de [5] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de la SELARL Lepillier Boisseau, sur son affirmation légale d’en avoir fait l’avance.

Vu les conclusions du 31 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [V] [S] née [Z] qui demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre le 14 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— condamner la société Hôtel de [5] à payer à Madame [V] [S] la somme provisionnelle actualisée à la date du 18 septembre 2024 de 44.653,76 euros au titre de l’arriéré locatif, sauf à parfaire,

— débouter la société Hôtel de [5] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Hôtel de [5] à payer à Madame [V] [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Hôtel de [5] aux dépens,

— dire l’arrêt à intervenir commun et opposable aux créanciers inscrits dûment notifiés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant des sommes dues à titre provisionnel

La société Hôtel de [5] soutient que :

* elle a procédé à un règlement de 5.000 euros le 22 avril 2024, puis à un règlement de 4.000 euros en juin 2024 qui n’apparaissent pas sur le décompte produit ;

* le nouveau décompte communiqué le 12 juillet 2024 ne porte aucune trace de ces deux virements ; faute pour la bailleresse de produire un décompte actualisé afin de permettre à l’appelante de connaître le montant de sa dette, la bailleresse devra être déboutée de ses demandes.

Mme [S] réplique que :

* quatre décomptes sont produits ; le paiement de 9.000 euros s’est imputé sur la dette antérieure et est venu purger l’impayé du 1er février 2023 au 2 mai 2023, raison pour laquelle le troisième décompte ne débute qu’à cette dernière date ;

* dans le quatrième décompte du 18 septembre 2024, le paiement de 9.000 euros est repris ; à cette date, la dette de la société Hôtel de [5] en principal s’élève à 44.653,76 euros.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile ''Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils (notamment le président du tribunal judiciaire) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.''

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le décompte joint au commandement de payer portait sur un arriéré de loyers et charges allant de février 2023 au mois de novembre 2023. Le décompte du 11 avril 2024 produit devant le juge des référés était actualisé jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2024 inclus. Le montant réclamé était alors de 39 346,76 euros et compte tenu du versement de 5 000 euros intervenu le 22 avril 2024 ainsi que mentionné dans l’ordonnance entreprise, la société Hôtel de [5] a été condamnée à payer à Madame [Z] la somme provisionnelle de 34.346,76 euros au titre des loyers, TVA et provisions sur charges échus au 22 avril 2024.

S’agissant du versement de 4 000 euros effectué en juin 2024 par la société Hôtel de [5], il a été pris en compte par l’intimée. Il apparaît du dernier décompte du 18 septembre 2024 que le paiement total de 9 000 euros est repris dans la colonne crédit sur les 4 premières lignes comptables soit 1.834,76 + 2.472 + 2.4272 + 2.221,24 ces sommes ayant été imputées sur l’impayé du 1er février 2023 au 2 mai 2023.

Au final, les décomptes produits sont concordants de sorte que l’arriéré de loyers et charges n’est pas sérieusement contestable. A la date du 18 septembre 2024, il s’élevait à 44.653,76 euros.

Il convient de relever que l’ordonnance entreprise inclut la condamnation de la société Hôtel de [5] à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux et rend sans objet la demande d’actualisation de la dette de ce chef.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

La société Hôtel de [5] propose de s’acquitter de sa dette moyennant paiement d’une somme de 15.000 euros dès à présent, puis par des versements mensuels de 1.300 euros en sus du loyer courant jusqu’à apurement de la dette.

Mme [S] réplique que la demande n’est pas motivée et aucun gage n’est apporté sur le sérieux et la viabilité de la proposition ; la société Hôtel de [5] s’est auto-accordée deux années de délais de paiement depuis le début de l’année 2023 ; elle n’a cru devoir procéder qu’à deux paiements parce qu’une procédure judiciaire a été engagée ; elle est de mauvaise foi au regard de l’historique du dossier et de la position tenue sur les décomptes de créance alors même qu’elle ne conteste en rien sa défaillance.

Réponse de la cour

Il résulte des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre les effets d’une clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée.

Aux termes de l’article 1343-5 précité, ''Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…)''

Si la société Hôtel de [5] prétend pouvoir s’acquitter de sa dette moyennant un premier versement de 15.000 euros, puis par des versements mensuels de 1.300 euros en plus du loyer courant, elle ne produit aucun élément financier pour en justifier et ce alors que sa dette a sensiblement augmenté depuis le commandement du 5 décembre 2023 puisqu’elle s’élève désormais à la somme de 44.653,76 euros arrêtée au 18 septembre 2024. Ainsi elle échoue à démontrer être en capacité de résorber sa dette et régler le loyer courant.

Par conséquent, la société Hôtel de [5] sera déboutée de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

Le juge des référés a dit l’ordonnance opposable à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 2], Mercedes-Benz Financial Services France et CGL, en leur qualité de créanciers inscrits sur le fonds de commerce de la SAS Hôtel de [5]. L’ordonnance étant confirmée, la demande de l’intimée tendant à dire l’arrêt à intervenir commun et opposable aux créanciers inscrits dûment notifiés est sans objet.

La société Hôtel de [5] partie perdante est condamnée aux dépens de l’appel. Il serait inéquitable que Mme [S] conserve la charge de ses frais exposés en marge des dépens. La société Hôtel de [5] sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la société Hôtel de [5] de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

Condamne la société Hôtel de [5] aux dépens de l’appel,

Condamne la société Hôtel de [5] à payer à Mme [V] [Z] épouse [S] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,