RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 24 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01080 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLYZ

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé du Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de LUNEVILLE, R.G. n° 23/01136, en date du 10 mai 2024,

APPELANTES :

Madame [X] [I] [E],

né le 26 décembre 1963 à [Localité 3] (Allemagne), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine BERNEZ de l’AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY

Madame [V] [E]

née le 18 juillet 1992 à [Localité 4] (54), domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine BERNEZ de l’AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [L],

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Etienne GUIDON de la SELARL CABINET GUIDON – BOZIAN, avocat au barreau de NANCY

Madame [F] [L],

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Etienne GUIDON de la SELARL CABINET GUIDON – BOZIAN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Mars 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 24 Avril 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 7 juillet 2020, M. [Z] [L] et Mme [F] [L] ont donné à bail à Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E], en colocation, un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] (54) moyennant un loyer mensuel de 400 euros outre 25 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, Mme [I] [E] et Mme [E] ont assigné M. et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection de Lunéville statuant en la forme des référés pour obtenir notamment leur condamnation sous astreinte à procéder à des travaux.

Par ordonnance du 10 mai 2024, le juge des référés de Lunéville a :

— constaté l’absence de caractère urgent des demandes présentées par Mme [I] [E] et Mme [E],

— constaté l’absence de nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées par Mme [I] [E] et Mme [E].

En conséquence, a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

— condamné in solidum Mme [I] [E] et Mme [E] aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à M. et Mme [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 31 mai 2024, Mme [I] [E] et Mme [E] ont interjeté appel de l’ordonnance précitée, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 27 février 2025, Mme [I] [E] et Mme [E] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté l’absence de caractère urgent des demandes présentées par Mme [I] [E] et Mme [E],

— constaté l’absence de nécessité de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formées par Mme [I] [E] et Mme [E] et renvoyé les parties à mieux se pourvoir,

— condamné in solidum Mme [I] [E] et Mme [E] à payer à M.et Mme [L] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [I] [E] et Mme [E] aux dépens de l’instance,

Statuant aux lieu et place,

— condamner M. et Mme [L] à exécuter les travaux propres à remédier à l’état de non décence du logement conformément aux prescriptions du rapport de non décence du CAL du 24 octobre 2022 et à, notamment :

— vérifier l’état de la toiture et de la charpente (couvreur) pour mettre un terme aux infiltrations d’eau,

— résoudre les problèmes d’humidité générale (dont la cave) et l’absence de

ventilation,

— remplacer la fenêtre en bois de la cuisine, installer des grilles d’aération, détalonner les portes,

— prévoir l’intervention d’un électricien pour validation de l’installation électrique, y compris pose différentiel et modification de l’installation pour éviter le risque de surcharge,

— faire intervenir une entreprise spécialisée dans la lutte contre les nuisibles,

— reprendre l’affaissement du plancher /plafond de la chambre du haut/salon

situé sur le devant, la condamnation étant assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner M. et Mme [L] :

— à délivrer les quittances des loyers ou reçus des sommes acquittées par Mme [I] [E] et Mme [E] depuis le 15 septembre 2020, – à remettre un DPE conforme aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation étant assortie d’une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— suspendre l’exigibilité du loyer tant qu’il ne sera pas justifié par le bailleur de la bonne réalisation des travaux et de la levée de l’état de non décence,

— condamner M. et Mme [L] à payer à Mme [I] [E] et Mme [E], chacune, une indemnité provisionnelle équivalente aux provisions sur charges acquittées depuis le 15 septembre 2020,

— autoriser Mme [I] [E] et Mme [E] à suspendre le paiement de la provision sur charges dans l’attente d’un jugement au fond,

— condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— débouter M. et Mme [L] de toutes demandes plus amples ou contraires, et de leur demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des

dépens.

Par conclusions déposées le 17 février 2025, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

Y ajoutant,

— débouter Mme [I] [E] et Mme [E] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

— condamner Mme [I] [E] et Mme [E] solidairement à payer à M. et Mme [L] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris ceux à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Le premier juge a débouté Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] de l’ensemble de leurs demandes en relevant qu’il n’était justifié ni de l’urgence ni d’un risque de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent notamment pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] sollicitent du juge des référés la condamnation de M. et Mme [L] à effectuer des travaux propres, selon elles, à remédier à la non décence du logement ainsi que leur condamnation sous astreinte à leur délivrer les quittances des loyers ou reçus des sommes acquittées par eux depuis le 15 septembre 2020 outre le diagnostic de performance énergétique.

Concernant les travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Le premier juge a débouté Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] de leur demande au motif que n’étaient pas réunies les conditions de recours à la procédure de référé, qui devaient être caractérisées, non à la date d’introduction de l’instance mais à la date où le juge statue.

Il convient tout d’abord de souligner qu’aucun état des lieux d’entrée n’est versé aux débats, de telle sorte que le logement est présumé avoir été délivré en bon état conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil, l’état des lieux versé à ce titre par les bailleurs ayant été conclu en août 2018 avec d’autres personnes.

Il y a lieu également de relever que Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] ne justifient pas avoir adressé à M. et Mme [L], avant la saisine du tribunal, des réclamations aux fins de voir exécuter des travaux estimés par elles urgents, et ce alors qu’elles occupent le logement depuis plus de quatre années.

Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] se prévalent du dernier rapport de visite réalisé à l’initiative de la CAF le 7 octobre 2024 qui conclut que :

' les bailleurs doivent voir un couvreur pour l’état de la toiture, résoudre les problèmes d’humidité dans le logement, remplacer une fenêtre, installer des entrées d’air frais, ajouter des prises électriques, faire intervenir une entreprise pour la présence de rongeurs et revoir l’affaissement apparent d’une partie du plafond du salon ;

' les locataires doivent entretenir régulièrement les bouches de ventilation et nettoyer les grilles d’entrée d’air ainsi que le pourtour des appareils sanitaires.

Concernant l’état de la toiture, le bailleur justifie, selon facture du 13 avril 2022 d’un montant de 3 000 euros, avoir effectué des travaux sur la toiture outre la réparation des fuites des deux côtés et un traitement anti-mousse, de telle sorte qu’il y a contestation sérieuse quant à la nécessité d’effectuer de nouveaux travaux dont l’urgence n’est en tout état de cause pas caractérisée.

Concernant l’humidité, il existe une contestation sérieuse quant à son imputabilité aux locataires ou aux bailleurs, étant souligné que ces derniers justifient avoir fait procéder à la réparation d’une fuite d’eau ainsi qu’à l’évacuation des regards (facture du 9 août 2023 d’un montant de 258 euros) ainsi qu’à l’installation d’une VMC dans la salle de bains et les WC (facture pour un montant total hors-taxes de 800 euros).

Concernant la présence de rongeurs, il est simplement mentionné dans le rapport du 7 octobre 2024 la présence d’excréments à certains endroits dans la cave et le garage, ce qui

ne permet pas justifier d’un trouble suffisamment précis ni de surcroît de la nécessité d’une intervention urgente.

Concernant l’affaissement apparent du plafond du salon, M. et Mme [L] justifient avoir fait procéder à la reprise du plafond en lambris dans le séjour pour un montant hors taxes de 2 550 euros selon facture du 20 février 2024.

Il ressort de surcroît du rapport du 10 février 2023 de l’expertise contradictoirement diligentée à la demande de l’assureur de Mmes [E], que le bâtiment comporte des défauts inhérents à son ancienneté et que le loyer (400 euros) est en rapport avec ce bien qui, s’il était récent, pourrait se louer au triple du loyer actuel compte tenu de sa surface (140 m².)

Il en ressort que les travaux sollicités par Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] se heurtent à une contestation sérieuse d’autant que ces dernières ne rapportent pas la preuve qui leur incombe ni d’une urgence à réaliser des travaux pour remédier à des vices qui compromettraient leur santé ou leur sécurité ni a fortiori d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite.

Les travaux qu’elles sollicitent relèvent d’un débat au fond relativement à la question de la bonne exécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et par les locataires du bon entretien du logement loué, étant souligné qu’il est constant que Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] ont initié une procédure au fond devant le juge des contentieux de la protection de Lunéville ayant fait l’objet d’un premier appel le 25 janvier 2025.

C’est dès lors à bon droit que premier juge les a déboutées de cette demande ne relevant pas de la compétence du juge des référés

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Concernant le paiement du loyer résiduel et des charges

Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] sollicitent de voir suspendre l’exigibilité du loyer tant qu’il ne sera pas justifié de la bonne réalisation des travaux. Elles sollicitent également la condamnation de M. et Mme [L] à leur payer une indemnité provisionnelle équivalente aux provisions sur charges acquittées depuis le 15 septembre 2020 ansi que l’autorisation de suspendre le paiement de la provision sur charges dans l’attente d’un jugement au fond.

Compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse quant à la nécessité pour le bailleur de réaliser des travaux supplémentaires, la demande de suspension du paiement du loyer résiduel se heurte par voie de conséquence également à une contestation sérieuse, étant souligné en tout état de cause que les locataires ne démontrent pas que le logement qu’elles occupent depuis plus de quatre années serait inhabitable.

Par ailleurs, la question du bien-fondé de la provision sur charges relève également d’un débat au fond dans la mesure où il existe une contestation sérieuse opposée par les bailleurs qui font valoir que cette provision comprend l’entretien de la chaudière auquel ils ont justifié avoir procédé ainsi qu’il est mentionné dans le rapport d’expertise amiable du 10 février 2023.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge les a déboutées de ces demandes se heurtant à une contestation sérieuse et dont l’urgence n’est de surcroît pas démontrée.

L’ordonnance ne pourra en conséquence qu’être confirmée de ces chefs.

Concernant les quittances de loyer et le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Le premier juge a débouté Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] de leurs demandes tendant à voir M. et Mme [L] condamnés sous astreinte à leur remettre ces documents, en estimant qu’elles ne relevaient pas de la compétence du juge des référés.

Force est de constater que Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] ne justifient d’aucune urgence à se voir remettre le DPE et les quittances, étant souligné pour ces dernières qu’elles ne démontrent pas la nécessité qu’elles invoquent de les transmettre à la CAF.

Il existe en outre une contestation sérieuse dans la mesure où les bailleurs indiquent avoir transmis ces documents aux locataires. S’agissant du DPE, il ressort d’ailleurs d’un courrier émanant des locataires du 14 juin 2023 qu’elles mentionnent l’avoir alors reçu. Concernant les quittances, les bailleurs précisent de surcroît les avoir remises quand le loyer a été payé, tout en soulignant que les locataires ne s’en sont pas acquittés régulièrement de telle sorte qu’il n’est pas établi qu’ont été payés tous les loyers au titre de la période pour laquelle des quittances sont sollicitées.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté ces demandes et l’ordonnance sera en conséquence confirmée de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] qui succombent seront condamnées aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer l’ordonnance en ce qu’elle les a condamnées au paiement d’une somme de 800 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d’appel au paiement d’une somme supplémentaire de 800 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande formée par Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] à payer à M. et Mme [L] une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne solidairement Mme [X] [I] [E] et Mme [V] [E] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.