RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 15 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01870 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FNTQ

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY,

R.G.n° 22/00178, en date du 29 août 2024,

APPELANTS :

Monsieur [D] [F]

né le 11 Septembre 1971 à [Localité 11] (ALGÉRIE)

domicilié [Adresse 9]

Représenté par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

et par M^e Nina RICCI, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

Madame [Y] [F], née [G]

née le 08 Mai 1978 à [Localité 10] (ALGÉRIE)

domiciliée [Adresse 9]

Représentée par M^e Barbara VASSEUR de la SCP VASSEUR PETIT, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

et par M^e Nina RICCI, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

INTIMÉS :

Monsieur [C] [U] [J]

né le 27 Novembre 1959 à [Localité 14] (54)

domicilié [Adresse 2]

Représenté par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

Madame [W] [K], épouse [J]

née le 10 Octobre 1958 à [Localité 14] (54)

domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Octobre 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Hélène ROUSTAING, Conseiller, chargée du rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Décembre 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte du 7 août 2020, un compromis de vente a été signé entre Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] (les acquéreurs, ci-après désignés les époux [J]) et Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] ( les vendeurs, ci-après désignés les époux [F]) devant Maître [L], notaire, concernant une parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 3] une propriété sise [Adresse 12] à [Localité 13], pour un prix de vente hors frais d’acte fixé à la somme de 112 500 euros. Il était stipulé que l’acte de vente devait être réitéré devant le notaire au plus tard le 31 décembre 2020 et que la division cadastrale était à la charge des acquéreurs par l’intermédiaire de la société Maisons Nobless avec laquelle ceux-ci avaient passé un contrat de construction de maison individuelle.

Le 14 mai 2021, d’un commun accord, et suivant acte passé en l’étude de Maître [L], les parties se sont entendues pour résilier le compromis de vente conclu entre elles, le tout sans indemnité ni frais.

Le 5 juillet 2021, par acte sous seing privé et en la présence de la société Maisons Nobless, les époux [F] ont réitéré une promesse de vente au profit des époux [J] concernant la vente d’une parcelle n°[Cadastre 1] au prix de 112500 euros. Il était stipulé que la viabilisation de la parcelle était à la charge des époux [J], que les époux [F] s’engageaient à reverser à Maisons Nobless la somme de 1500 euros pour participation aux frais de géomètre et que cette dernière s’engageait à réaliser l’étude de sol.

Suivant courriel du 5 octobre 2021, Monsieur [F] a informé le notaire qu’il avait contacté les acquéreurs et qu’ils étaient d’accord pour signer l’acte de vente sans attendre l’obtention du permis de construire. En réponse, le même jour, le notaire instrumentaire a proposé que la signature de l’acte de vente soit réalisée le 3 novembre 2021.

Les époux [F] ne s’étant pas présentés au rendez-vous, ils ont été mis en demeure le 25 novembre 2021, de déférer à la convocation du notaire aux fins de signature de l’acte de vente.

Suivant lettre officielle du 2 décembre 2021 adressée à l’avocat des époux [J], le conseil des vendeurs avait indiqué que l’acte du 5 juillet 2021 ne pouvait être considéré comme un compromis et l’informait qu’aucune suite ne serait donnée à la mise en demeure.

Par acte du 10 février 2022, les époux [J] ont fait assigner les époux [F] devant le tribunal judiciaire de Val-de-Briey au visa des articles 1240 et suivants du code civil aux fins de voir ordonner la vente forcée et de les enjoindre à passer l’acte de vente du terrain à bâtir situé [Adresse 12] à [Localité 13], et ce, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, outre la condamnation des époux [F] à leur régler 15000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral.

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Par jugement contradictoire du 29 août 2024, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a :

— déclaré les époux [J] recevables en leurs demandes,

— condamné les époux [F] à passer l’acte de vente au profit des époux [J] de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 5], pour le prix de 112500 euros, et ce, dans un délai de 2 mois à compter de la date de signification du jugement sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— débouté les époux [J] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— débouté les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné les époux [F] à payer aux époux [J] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [F] aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

* Pour rejeter la fin de non-recevoir des époux [F] fondée sur le défaut de publication de l’assignation, le tribunal a rappelé, en se fondant sur le décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, que la publication de l’assignation visant à obtenir la réitération en la forme authentique d’une vente sous seing privé était facultative et n’était pas une condition de recevabilité de la demande.

Dès lors, ayant relevé que l’objet de l’action des époux [J], tel qu’il ressortait de leur assignation et de leurs dernières écritures, était d’obtenir la réitération en la forme authentique de l’offre de vente signée le 5 juillet 2021, le juge a retenu que la publication de cette demande n’était pas obligatoire.

* Sur la demande de vente forcée

Le premier juge a relevé qu’il résultait de la promesse de vente signée par l’ensemble des parties que l’objet de la vente était la parcelle n°[Cadastre 1], d’une surface de 6 ares, située [Adresse 12] à [Localité 13], pour un prix de vente de 112500 euros. Il a également relevé qu’elle ne contenait aucune condition suspensive et ne mentionnait aucun délai s’agissant de la levée de l’option par les bénéficiaires.

Dès lors, aux termes de l’article 1124 du code civil, le juge a considéré que la détermination des éléments du contrat promis était établie, notamment, s’agissant du prix, que les parties avaient convenu de fixer à la somme de 112500 euros. S’agissant du descriptif du bien vendu, le juge a rappelé que l’absence de référence cadastrale exacte n’empêchait pas la détermination de la parcelle cédée et a ajouté que d’une part, ladite parcelle avait déjà fait l’objet de pourparlers antérieurs ayant abouti à la signature d’un compromis de vente et que, d’autre part, Monsieur [F] avait produit aux débats un certificat du lotisseur, signé par lui-même, en sa qualité de titulaire d’un permis d’aménager, concernant précisément le lot n°1 destiné à la commune dans le cadre de l’instruction de la demande de permis de construire des époux [J] et des plans de masse du 27 juillet 2020.

Ensuite, le juge a relevé que deux courriels, en date des 14 juin 2021 et 5 octobre 2021, avaient été adressés au notaire instrumentaire, dans lesquels il était indiqué que les époux [F] souhaitaient garder une partie du terrain en ne vendant que le lot n°1, et que les époux [J] marquaient leur volonté de ne pas attendre le permis de construire pour acheter le terrain, conduisant ainsi les époux [F] à donner leur accord pour la vente.

Dès lors, aux termes de l’article 1217 du code civil, le tribunal a condamné les époux [F] à passer l’acte de vente de la parcelle. S’agissant d’une obligation de faire et afin d’assurer l’effectivité de la décision, il a retenu que les époux [F] devaient passer l’acte dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement, et ce, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois.

* Sur la demande au titre du préjudice moral des époux [J], le premier juge a relevé que ces derniers avaient indiqué avoir engagé de nombreux frais pour la construction de leur maison en lien avec des études de raccordement au réseau, des branchements avec terrassement, un contrat d’assurance du prêt bancaire, l’achat de meubles de cuisine et de salle de bain pour un montant total de 51126,14 euros.

Cependant, outre le fait que certaines prestations n’avaient fait l’objet que d’un seul devis comme celui de la société Thycea, le juge a constaté que les autres achats avaient été réalisés avant la levée de l’option et la date de la signature de l’acte de vente, et ce, alors même que la construction de l’immeuble n’avait pas commencé. Il a ajouté que les époux [J] n’avaient produit aucune pièce permettant de caractériser ce préjudice en lien avec le refus des époux [F] de signer l’acte de vente et le retard pris dans l’opération de construction. Dès lors, le juge les a déboutés de leur demande indemnitaire.

* Sur la demande pour procédure abusive, compte tenu de la solution retenue, le juge a retenu que cette demande était devenue sans objet.

Par déclaration reçue au greffe de la cour par voie électronique, le 23 septembre 2024, Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] ont relevé appel de ce jugement en vue de son annulation ou infirmation.

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Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 20 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] demandent à la cour de :

— déclarer leur appel interjeté recevable et bien fondé,

— annuler et subsidiairement infirmer le jugement rendu le 29 août 2024 par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey, en ce qu’il a :

— déclaré les époux [J] recevables en leurs demandes,

— condamné les époux [F] à passer l’acte de vente au profit des époux [J] de la parcelle pour le prix de 112500 euros, et ce, dans un délai de 2 mois à compter de la date de signification du jugement sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de 3 mois,

— débouté les époux [F] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné les époux [F] à payer aux époux [J] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [F] aux dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau,

— débouter les époux [J] de leurs demandes et les condamner à verser aux époux [F] la somme de 84897,96 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et de jouissance,

— condamner Monsieur [J] à régler à Monsieur [F] la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [J] en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP Barbara Vasseur-Renaud Petit, avocats associés, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 11 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] demandent à la cour de :

— déclarer l’appel des époux [F] recevable mais mal fondé,

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes,

En revanche,

— dire et juger recevable et bien fondé leur appel incident,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey du 29 août 2024 en ce qu’il a condamné les époux [F] à passer l’acte de vente de la parcelle au profit des époux [J] et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, les époux [J] n’étant plus en mesure aujourd’hui d’acheter le terrain,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey du 29 août 2024 en ce qu’il a débouté les époux [J] de leur demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner par conséquent les époux [F] à payer aux époux [J] la somme de 15000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner les époux [F] à payer aux époux [J] la somme de 8975,21 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

— confirmer le jugement frappé d’appel pour le surplus,

— condamner les époux [F] aux entiers dépens en appel ainsi qu’à payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 6 octobre 2025 et le délibéré fixé au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par les époux [F] le 20 mars 2025 et par les époux [J] le 11 avril 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 3 juin 2025 ;

I. Sur la qualification de la relation contractuelle des parties et ses effets.

L’article 1114'du code civil dispose que l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

En application de l’article 1118'du code civil, l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant’avant’l'acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

L’article 1124'du code civil dispose que la promesse unilatérale est le’contrat’par lequel une partie, le promettant,'accorde’à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un’contrat’dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Elle engage le vendeur à vendre un bien à un acheteur déterminé, à un prix fixé dans la promesse. Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à une autre personne. L’acheteur bénéficie d’une option d’achat dans un délai défini par les deux parties. Ainsi, la promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur, l’acquéreur restant libre d’acheter ou non le terrain.

La promesse synallagmatique de vente est constituée par un engagement réciproque des deux parties. Au regard de l’article 1106 du code civil, la promesse synallagmatique de vente suppose des obligations réciproques : le vendeur s’engage à vendre, l’acquéreur à acheter. Qualifier un acte de’promesse’synallagmatique’suppose par conséquent de caractériser un engagement croisé et ferme de conclure la’vente.

L’article 1589-2'du même code, qui reprend le texte de l’article 1840A’du code général des impôts, abrogé par l’ordonnance du 7'décembre'2005, prévoit qu’est nulle et de nul effet toute’promesse unilatérale’de vente’afférente à un immeuble ou à un’droit’immobilier si elle n’est pas constatée par un’acte’authentique ou par un’acte sous seing privé’enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. L’enregistrement est ainsi obligatoire pour une’promesse’conclue par’acte’sous seing privé’et il est lié à la date d’acceptation de la’promesse’qui ne doit pas se confondre avec la levée’d'option’par le bénéficiaire. L’acceptation de la’promesse’correspond seulement au fait, pour le bénéficiaire, de prendre’acte’de la’promesse’sans aucun engagement de sa part. Généralement, cette acceptation intervient le même jour que la signature de la’promesse. L’enregistrement doit intervenir dans un délai de 10'jours après cette acceptation et doit se faire auprès de la recette des impôts du domicile d’une des parties. Cette disposition est d’ordre public et le bénéficiaire doit rapporter la preuve de sa mise en 'uvre, par l’une ou l’autre des parties, dans le délai requis. La loi ne désigne pas expressément la partie à qui incombe l’accomplissement de la formalité d’enregistrement. Toutefois, la jurisprudence considère que cette formalité peut être accomplie par l’une ou l’autre des parties, et que chacune d’elles a intérêt à s’assurer de son accomplissement pour garantir l’efficacité de l’acte.

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Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] rappellent qu’ils sont propriétaires d’un terrain situé [Adresse 12] à [Localité 13], parcelle [Cadastre 3] devenue les parcelles AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6] et AB [Cadastre 7], et qu’ils ont signé un compromis de vente initialement avec Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] concernant la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 3] d’une contenance de 15 a 83 ca pour le prix de 112.000 euros. La résiliation du compromis ayant été constatée par notaire, et une nouvelle promesse de vente concernant la parcelle numéro 1 a été signée le 05 juillet 2021. Selon les époux [F], la parcelle n° [Cadastre 1] de 6 ares n’existe pas. La promesse de vente ne porte donc sur aucun terrain de sorte qu’elle est dépourvue d’objet et par conséquent nulle. Ils reprochent au tribunal d’avoir considéré qu’ils devaient céder la parcelle « AB [Cadastre 5] » de 6 a et 01 ca alors que l’offre de vente ne porte manifestement pas sur cette parcelle, mais la parcelle n°[Cadastre 1] de 6 ares. Selon eux, le tribunal a ajouté au contrat et méconnu les droits et obligations des parties nés de la promesse de vente litigieuse, leur consentement ne portant pas sur la parcelle AB [Cadastre 5]. Enfin, Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] soutiennent que la promesse unilatérale de vente signée le 5 juillet 2021 est nulle car non publiée dans les dix jours suivant l’acceptation en application de l’article 1589-2 du code civil et des dispositions de l’article 1840 A du code général des impôts.

Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] rappellent que la parcelle AB n° [Cadastre 3] a été divisée en quatre parcelles numérotées section AB n° [Cadastre 5] à AB n° [Cadastre 8] selon procès-verbal du cadastre publié le 20 août 2021. Cette division est intervenue postérieurement à l’établissement de la promesse de vente en date du 05 juillet 2021. La parcelle [Cadastre 1] mentionnée dans la promesse de vente et figurant sur les plans établis par Maisons Nobless correspond bien à la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 5] de 06 a 01 ca , qui est la seule d’une contenance de 6 ares tels que mentionné dans la promesse de vente. Les époux [J] rétorquent que, contrairement à ce que soutiennent les époux [F], la promesse de vente du 05 juillet 2021est une promesse synallagmatique de vente puisque toutes les parties ont signé l’offre de vente, et qu’il y a donc bien eu accord sur la chose et sur le prix. Cette promesse de vente vaut vente, or les époux [F] se sont désistés juste avant la signature prévue de l’acte authentique de vente. Les époux [J] maintiennent que dans les conditions suspensives du compromis de vente figurait l’obtention du permis de construire, qu’ils ont obtenu le 02 novembre 2021. Ils ajoutent avoir entrepris des travaux de viabilisation du terrain, dont les époux [F] avaient connaissance. Selon eux, les époux [F] ont agi sciemment en les laissant viabiliser le terrain et en laissant le constructeur créer une voie d’accès pour finalement refuser de signer l’acte de vente et se doter de parcelles à lotir.

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En l’espèce, la qualification de l’engagement des parties conditionne la portée des obligations des parties, la possibilité d’exiger la réalisation forcée de la vente, ainsi que les sanctions applicables en cas d’inexécution.

Sont produits aux débats': le compromis de vente du terrain du 07 août 2020 passé devant notaire ainsi que la résiliation conventionnelle du compromis de vente sans indemnité ni frais et daté du 14 mai 2021.

Est produit également un acte sous seing privé aux termes duquel les époux [F] indiquent «'nous engageons à vendre à M. et ME [J] [C], demeurants [Adresse 4], la parcelle n° [Cadastre 1] d’une surface de 6 ares [Adresse 12] à [Localité 13] au prix de 112'500 € .

La viabilisation de la parcelle estt la charge de Mr. et Mme [J]': eau potable-assainissement-EDF-GDF -TELECOM.

Sur cette somme perçue, nous nous engageons à reverser à Maisons Nobless, par l’intermédiaire de Notaire Maître [L] à [Localité 14] la somme e 1500€ pour la participation aux frais de géomètres,

Maison Noblesse s’engage à réaliser l’étude de sol pour la parcelle n° [Cadastre 1] de Mr et Mme [J],

Fait à Saulnes,

Le 05 juillet 2021.'»

Cet acte sous seing privé est signé par les époux [F], les époux [J] et Maisons Nobless, dont la signature est précédée de la mention «'Bon pour accord'». A ce stade, cet acte ne peut être considéré comme un accord de principe dans la mesure où la phase de négociation était dépassée, ce dont témoignent l’existence d’un compromis de vente antérieur ainsi que les courriels des 14 juin 2021 et 05 octobre 2021 échangés entre les parties, [A] [I] (agent Remax), [M] [B], (mandataire de Maison Nobless) et le notaire Maître [R] [L].

Les parties qualifient cet acte de promesse de vente, unilatérale pour les époux [F], et synallagmatique pour les époux [J]. Ceci étant, la jurisprudence précise également que la qualification ne dépend pas de la dénomination donnée par les parties, mais de la réalité de leurs engagements réciproques.

En l’espèce, les époux [F], promettants, s’engagent à vendre la parcelle à des conditions déterminées. En effet, l’acte sous seing privé porte engagement des époux [F] de vendre à un prix de 112'500 euros une parcelle de terrain désignée sous la mention «lot n°1'». Cet acte est contresigné par les époux [J], manifestant ainsi leur accord sans réserve et appuyé de la signature du constructeur, Maison Nobless (mention Bon pour accord du 06 juillet 2021) à l’engagement unilatéral et ferme des époux [F] de conclure un contrat de’vente’aux conditions indiquées (objet': parcelle n° 1 et prix 112'500).

Par ailleurs, dans le cas d’une’promesse unilatérale’de vente, le vendeur prend l’engagement de vendre alors que l’acquéreur se réserve encore un délai de réflexion. Or, l’acte’sous seing privé n’offre pas aux époux [J] l’exercice d’une’option’pour utiliser cette’promesse’de vente, c’est-à-dire un délai pour accepter de se porter acquéreur de cette parcelle au prix indiqué. Il s’infère qu’en l’absence de délai déterminé, celui-ci est de facto indéterminé et s’explique logiquement par le fait que la date de réalisation de la viabilisation du terrain était elle-même inconnue au jour de la signature de cet’acte. Or une’promesse unilatérale’de vente’peut avoir une durée indéterminée, c’est à dire qu’elle ne comporte pas de délai pour lever’l'option’comme en l’espèce, de sorte que cet élément ne peut suffire à considérer que’l'acte’du 05 juillet 2021'serait en réalité une’promesse’synallagmatique’de vente. Il’doit dès lors s’analyser comme une’promesse unilatérale’de vente’qui n’engageait que les époux [F] lesquels promettaient de vendre une parcelle de 6 ares au prix de 112 500'euros.

Dès lors, s’agissant d’un’acte sous seing privé, il appartenait aux parties de procéder à la formalité de l’enregistrement dans les 10'jours de l’acceptation par les bénéficiaires de la’promesse, ce qui, ainsi qu’il a été dit plus avant, est distinct de la date de la levée’d'option. Or, il n’est pas contesté qu’aucun enregistrement n’a été effectué. Dans le silence de l’acte, il doit être considéré que cette formalité incombait à la partie la plus diligente de sorte qu’aucune faute, de ce chef, n’est imputable plus à l’une qu’à l’autre des parties à la convention. En application de l’article 1589-2'du code civil, dont les dispositions sont d’ordre public, ladite’promesse’est donc nulle et de nul effet et les époux [J] ne peuvent exiger la réalisation forcée de la’vente, ni une réparation par équivalent.

II. Sur la demande de dommages et intérêts formée à hauteur d’appel par Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F].

A titre préliminaire, il sera observé qu’aucun moyen n’est soutenu à l’appui du rejet en première instance de la demande dommages et intérêts pour procédure abusive. Néanmoins, les époux [F] maintiennent une demande des dommages et intérêts de 84'897,76 euros mais au titre de la réparation du préjudice financier et de jouissance.

Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] font valoir, à hauteur d’appel, que les époux [J] ont commencé la réalisation de travaux sur le terrain leur appartenant et l’ont utilisé et immobilisé ce qui occasionne un préjudice de jouissance de 5000 euros. A cela est ajouté une paralysie de leur projet de construction depuis 2022, qui a augmenté, depuis, le premier devis datant de 2021 en raison de l’augmentation du coût des matériaux pour certains d’environ 30 %. Le devis initial était de 264.699.98 euros. Il est maintenant de 343.067,94 euros. La différence s’élève à 78397,96 euros. Ils ont aussi perdu le coût du permis de construire maintenant inutilisable, soit 1500 euros.

Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] rétorquent que les époux [F] sont mal fondés à demander des dommages et intérêts alors qu’ils sont eux-mêmes à l’origine de cette situation, en refusant de signer l’acte de vente le jour du rendez-vous chez le notaire. Analysant les postes de préjudices réclamés, ils soulignent que les pièces ne sont pas probantes';

En l’espèce, les époux [F] forment une demande au titre du préjudice de jouissance, au titre d’une indemnité d’immobilisation du terrain et au titre du remboursement du coût du permis de construire. Il leur appartient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute ou d’une négligence.

En l’espèce, il ressort des pièces que si la vente n’a pas eu lieu, la faute n’en incombe pas aux époux [J] qui se sont rapprochés des époux [F] aux fins de conclusion de l’acte authentique de vente, ce qu’accrédite la mise en demeure de leur conseil.

Il ressort de courriels versés à la cause, émanant de Maison Nobless (par le biais de Monsieur [M] [B]) et de Maître [R] [L], notaire, que Monsieur [F] avait pris contact avec l’agence Amrimmo [Localité 14] pour «'proposer à la vente les 3 terrains issus du permis d’aménager'» et que les époux [F] «'s’étaient désistés juste avant la signature prévue de l’acte authentique de vente, malgré leurs engagements', et qu’ils étaient bien au courant de toutes leurs dettes hypothécaires'». Ainsi les acquéreurs avaient exprimé leur intention ferme de parvenir à l’acquisition projetée, de voir poursuivre le processus contractuel par le biais de la’promesse’synallagmatique de’vente, puis d’un acte authentique de’vente qui n’a pas été ratifié du fait de la défaillance des époux [F]. Le refus de vendre qui a été opposé aux époux [J] n’est pas imputable à une faute de ces derniers’qui n’avaient eux-mêmes aucune obligation exclusive de procéder à l’enregistrement de la’promesse.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts formée par les époux [F] sera rejetée.

III. Sur l’appel incident tendant à l’octroi de dommages et intérêts au profit de Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J].

Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] ne souhaitant plus d’exécution forcée de la promesse, indiquent être fondés à demander réparation de leur préjudice moral et financier issu du refus des époux [F] de signer l’acte de vente.

En réparation du préjudice financier d’un montant de 8'975,21 euros.

Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] font valoir qu’ils ont payé des frais de terrassement et de raccordement au réseau, des frais de notaire, des intérêts et des frais sur le prêt de la Société Générale. Ainsi qu’il a été dit plus avant que ladite’promesse’est nulle et de nul effet. Il en résulte que les époux [J] ne peuvent exiger une réparation pécuniaire en lien avec l’acte sous seing privé du 05 juillet 2021, en raison de son anéantissement. Chacune des parties pouvant procéder à la formalité d’enregistrement est à l’origine de son propre préjudice de sorte que cette demande de dommage et intérêts sera rejetée.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

En réparation du préjudice moral à hauteur de 15'000 euros.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Au soutien de cette demande, les époux [J] font valoir que la banque a annulé leurs deux contrats de prêt, puisque les offres de prêt dataient de plus de deux ans et les fonds, initialement séquestrés ont été restitués à la banque. Par ailleurs leur permis de construire a expiré au mois de novembre 2023. Enfin, ils s’estiment trop âgés pour construire (65 ans et 66 ans) et leur banque a refusé de leur consentir de nouveaux prêts pour une somme importante en vue de financer la construction d’une maison. Or, leur premier choix était de construire leur maison et non pas de racheter de l’ancien quatre ans plus tard où ils ont dû faire des travaux et s’endetter sur 19 ans au taux de 5,50 % l’an au lieu de 14 ans au taux de 1,50 % l’an selon le prêt immobilier qui avait été consenti par la Société Générale.

L’offre de vente contresignée par les époux [J], n’a jamais existé en raison du défaut d’enregistrement, alors qu’il appartenait à chacune des parties d’y procéder. Aussi pour les mêmes raisons que celles exposées pour le rejet de la demande fondée sur le préjudice financier, cette demande de dommage et intérêts pour préjudice moral sera rejetée.

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande. .

IV. Sur les demandes accessoires.

Eu égard à la solution du litige, aboutissant à la nullité de l’acte existant entre les parties, et du débouté réciproque des demandes indemnitaires, il convient d’infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] et les a condamnés à verser à Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F] de leur demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu également de débouter Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure.

En outre, il sera laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 29 août 2024 par le tribunal judicaire de Val de Briey,

Statuant à nouveau,

Dit nulle la promesse unilatérale du 05 juillet 2021conclue entre Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F], d’une part, et Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J]'d’autre part portant sur un terrain à bâtir situé [Adresse 12] à [Localité 13] faute d’enregistrement dans le délai de dix jours';

Déboute Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F], de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J],

Déboute Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J], de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F],

Déboute Monsieur [D] [F] et Madame [Y] [F], en application de l’article 700 code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel,

Déboute Monsieur [C] [J] et Madame [W] [J], en application de l’article 700 code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel,

Laisse à la charge de chacune des parties ses propres dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en treize pages.