RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 24 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01610 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FGYT

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,

R.G.n° 21/02554, en date du 28 juin 2023,

APPELANT :

Monsieur [N] [B]

domicilié [Adresse 3]

Représenté par M^e Amandine THIRY de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, substituée par M^e Serge DUPIED, avocats au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Madame [W] [X], épouse [U]

née le 03 Janvier 1974 à [Localité 6] (54)

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Anne-Laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY

Monsieur [G] [U]

né le 19 Octobre 1970 à [Localité 6] (54)

domiciliée [Adresse 1]

Représenté par M^e Anne-Laure TAESCH de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY

Madame [A] [S]

domiciliée [Adresse 4]

Non représentée, bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée par acte de Me [Z] [T], commissaire de justice à [Localité 6], en date du 22 septembre 2023 délivré à tiers présent à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de Chambre, chargé du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 24 Février 2025.

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le24 Février 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 19 octobre 2018, Monsieur [N] [B] et Madame [A] [S] ont vendu à Madame [W] [X] et Monsieur [G] [U] (ci-après, les « époux [U] ») une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 5].

Après leur emménagement dans cette maison, les époux [U] se sont plaints de désordres affectant la ventilation du local spa et le système de chauffage.

Le 25 janvier 2019, les époux [U] ont déclaré leur sinistre auprès de leur assureur protection juridique, la MAIF, qui a commis, en tant qu’expert amiable, le cabinet MGS expertises. Après une réunion d’expertise du 21 mars 2019, à laquelle Madame [S] et Monsieur [B] n’ont pas participé, ce cabinet a déposé son rapport le 9 mai 2019.

Par ordonnance prononcée le 14 février 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy a ordonné une expertise judiciaire portant sur la ventilation du local spa et le système de chauffage et en a confié l’exécution à Monsieur [L] [J].

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 18 avril 2021.

Par actes d’huissier du 15 octobre 2021, les époux [U] ont fait assigner Madame [S] et Monsieur [B] devant le tribunal judiciaire de Nancy aux fins de condamnation solidaire des défendeurs au paiement des coûts de réfection du local spa et du système de ventilation du chauffage.

Par jugement réputé contradictoire prononcé le 28 juin 2023, le tribunal judiciaire de Nancy a :

— condamné solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [A] [S] à payer à Monsieur [G] [U] et Madame [W] [X] la somme de 12 280 euros au titre d’une partie du prix de vente en application des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil,

— condamné solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [A] [S] à payer à Monsieur [G] [U] et Madame [W] [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné in solidum Monsieur [N] [B] et Madame [A] [S] à payer à Monsieur [G] [U] et Madame [W] [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur [N] [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [N] [B] et Madame [A] [S] aux dépens, en ce compris notamment les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [L] [J].

Pour statuer ainsi, le premier juge a relevé, s’agissant de la ventilation du local spa, que les désordres constatés par l’expert judiciaire consistent en une inadéquation des systèmes de renouvellement d’air neuf et de traitement de l’humidité, étant précisé que le règlement sanitaire départemental de Meurthe-et-Moselle interdit d’envisager une ventilation par ouvrants alors que le local spa ne peut être suffisamment ventilé qu’en maintenant les fenêtres ouvertes.

Il a constaté que ce désordre concerne l’une des pièces de la maison et en a déduit qu’il est inhérent à la chose vendue.

Le premier juge a retenu, sur la base du rapport d’expertise amiable, que seulement cinq mois après la signature de vente, un écaillement de la peinture murale ainsi que le développement de moisissures ont été observés dans le local SPA et a considéré que, de ce fait, le désordre apparaît grave. Il a ajouté que la circonstance que les équipements du SPA ne peuvent être utilisés qu’en ouvrant les fenêtres du local en empêche toute utilisation normale pendant les périodes de températures basses et d’intempéries, en sorte que le désordre compromet l’usage normalement attendu de la chose.

Il a également considéré que le désordre affectant la ventilation du local spa n’était pas apparent au moment de la vente dès lors que les équipements n’étaient pas en eau lors de visites préalables et que Monsieur [B] ne démontre pas qu’il a informé les époux [U] de la nécessité d’ouvrir les fenêtres de ce local.

Le premier juge a ensuite analysé la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente. Sur ce point, il a retenu qu’il ressort des propres déclarations de Monsieur [B] que celui-ci et Madame [S] avaient connaissance du désordre antérieurement à la vente. Il en a déduit que les vendeurs ne pouvaient se prévaloir de cette clause.

Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire et le devis fournis par les époux [U], il a fixé à la somme de 1 280 euros le montant du prix à restituer au titre de ce vice.

S’agissant des désordres affectant le système de chauffage par pompe à chaleur, le premier juge a constaté que selon le rapport d’expertise judiciaire, ils consistent, d’une part, en une distance trop faible entre la pompe et le mur extérieur de la maison, d’autre part, en la mise en défaut avec le code E41 de cette pompe lors de l’essai de démarrage.

Il a estimé que s’il n’est pas établi que Madame [S] et Monsieur [B] avaient connaissance du premier de ces défauts, l’expert judiciaire a relevé que le second provient d’un débit insuffisant du circuit hydraulique et noté l’absence d’entretien du système de chauffage. S’appuyant également sur une attestation de la société ETS [M] [C], le premier juge a retenu que le défaut de fonctionnement de la pompe à chaleur avait été constaté le 31 janvier 2019, seulement deux mois après la vente. Il a également observé que Monsieur [B] avait reconnu expressément la nécessité de faire procéder à l’entretien du circuit de chauffage, notamment en raison du fait que la chaudière à fuel n’avait pas été utilisée pendant neuf ans.

Se fondant sur l’ensemble de ces éléments, le premier juge a considéré que l’insuffisance du débit du circuit hydraulique préexistait à la vente. Il a ensuite considéré que ce défaut ne pouvait être décelé par les époux [U] lors de la vente et qu’il est de nature à compromettre l’usage de la chose, en sorte qu’il constitue un vice caché.

Il a relevé qu’au regard des observations de l’expert amiable et des déclarations de Monsieur [B], celui-ci avait connaissance du défaut d’entretien du circuit de chauffage, et donc des dysfonctionnements susceptibles d’en résulter.

Compte tenu du chiffrage proposé par l’expert judiciaire, le premier juge a fixé à la somme de 11 000 euros, le montant de la partie du prix à restituer au titre de ce vice.

Enfin, le premier juge a retenu que les époux [U] avaient subi un préjudice résultant, d’une part, de l’impossibilité d’utiliser le spa dans des conditions normales, d’autre part, des difficultés dans lesquelles ils se sont trouvés du fait du dysfonctionnement du système de chauffage. Il a évalué ce préjudice à la somme de 3 000 euros.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 21 juillet 2023, Monsieur [B] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 10 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [B] demande à la cour de :

— juger tant recevable que bien fondé l’appel interjeté par Monsieur [B].

Y faisant droit,

— infirmer le jugement dans son intégralité et statuant à nouveau,

— débouter purement et simplement les époux [U] de leur action sur le fondement de la garantie des vices cachés à l’encontre de Monsieur [B] et par suite de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires à son encontre,

— condamner les époux [U] à payer à Monsieur [B] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Amandine Thiry, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 3 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [U] demandent à la cour de :

— juger l’appel de Monsieur [B] recevable, mais mal fondé,

— débouter Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

A titre principal, confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 28 juin 2023 en ce qu’il a :

— condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme totale de 12 280 euros au titre de la restitution d’une partie du prix de vente en application des dispositions des articles 1641 et 1644 du code civil,

— condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté Monsieur [B] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Monsieur [B] aux dépens, en ce compris notamment les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [J],

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

A titre subsidiaire, si la Cour infirmait le jugement rendu par le tribunal judiciaire en ce qu’il a consacré la garantie des vices cachés,

— juger que Monsieur [B] et Madame [S] ont engagé leur responsabilité délictuelle sur le fondement du dol,

— condamner solidairement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle au titre du dol, Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] :

* 1 280 euros au titre du coût nécessaire à la réfection du local spa,

* 12 500 euros au titre du coût nécessaire à la réfection du système de chauffage par pompe à chaleur,

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros au titre du préjudice subi,

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros correspondant au remboursement des frais d’expertise judiciaire réglés à Monsieur [J],

— condamner solidairement Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, s’agissant de la procédure devant la cour d’appel de Nancy.

Madame [S], à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été respectivement signifiées à domicile les 22 septembre et 15 novembre 2023 et les conclusions d’intimé ont été signifiées à domicile le 20 mars 2024, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 18 juin 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 18 novembre 2024 et, à l’issue de celle-ci, le délibéré au 27 janvier 2025 prorogé au 24 février suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [B] le 10 mai 2024 et les époux [U] le 3 juin 2024, auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 18 juin 2024 ;

Sur les demandes en restitution d’une partie du prix de vente

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Pour que les époux [U] puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.

Il est tout d’abord nécessaire d’établir l’existence d’un vice, c’est-à-dire d’une anomalie se distinguant notamment de l’usure normale de la chose.

Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l’article 1641 du code civil, précité, et de l’article 1642 du même code selon lequel le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. L’appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l’acquéreur, étant précisé qu’il ne peut être exigé d’un particulier de se faire assister d’un homme de l’art pour l’éclairer sur les éventuels défauts de la chose.

L’acheteur doit également démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l’article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En outre, selon l’interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n’exister qu’en germe au moment de la vente, sa manifestation n’étant apparue qu’après.

Enfin, en vertu de l’article 1643 du code civil, le « vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ». En d’autres termes, une clause exclusive de garantie n’est valable que si le vendeur n’était pas « de mauvaise foi », c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance du vice au moment de la vente.

Sur le vice caché affectant le local spa

Au soutien de son appel, Monsieur [B] fait valoir que le local spa est pourvu d’une ventilation naturelle suffisante assurée par les fenêtres, la baie vitrée et les buses qui l’équipent et que les dispositions du règlement sanitaire départemental du département de Meurthe-et-Moselle sur lesquelles le tribunal s’est fondé ne sont pas applicables au cas présent.

Il observe qu’avant d’acquérir la maison, les époux [U] l’ont visitée à trois reprises en présence de l’agent immobilier et ont fait intervenir des artisans pour estimer le coût d’éventuelles transformations. Il affirme qu’au cours de ces visites, les époux [U] se seraient nécessairement rendus compte de la présence d’humidité, celle-ci n’étant, en réalité, apparue qu’après la vente.

Il prétend que les époux [U] ont reçu tous les renseignements utiles sur l’utilisation du spa et qu’il leur appartenait de suivre les préconisations du manuel d’utilisation, notamment celles portant sur la ventilation des pièces. Il souligne que, pour sa part, il s’est toujours conformé à ces préconisations en utilisant toute l’année la ventilation par ouvrants extérieurs, en sorte qu’aucune humidité excessive n’est apparue dans la pièce. Il estime que les désordres trouvent leur origine dans le défaut d’utilisation conforme et d’entretien des installations par les époux [U].

Il rappelle que la clause de non-garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente ne peut être écartée que pour autant que sa mauvaise foi soit établie. A cet égard, il nie avoir eu connaissance antérieurement à la vente des désordres allégués par les époux [U] et soutient qu’une telle connaissance ne peut être déduite de la circonstance qu’il a respecté les préconisations d’utilisation du spa.

Pour leur part, les époux [U] exposent que l’expert judiciaire a noté, d’une part, que l’aération du local spa est insuffisante en l’absence d’ouvrants, et, d’autre part, que le règlement départemental interdit la ventilation par ouvrants pour ce type de local.

Ils soulignent, à l’instar de l’expert judiciaire, qu’ils ne pouvaient détecter les désordres dans la mesure où le spa n’était pas en eau au moment des visites préalables à l’acquisition de la maison.

Il estiment que le spa, qui n’a jamais disposé d’un système de ventilation adéquat, est inutilisable en raison du désordre qui l’affecte.

Enfin, ils affirment que Monsieur [B] et Madame [S] ne pouvaient ignorer que l’utilisation du local génère une humidité importante.

* * *

En premier lieu, l’expert judiciaire a relevé dans son rapport déposé le 18 avril 2021 que le local du spa est d’une surface de 49 m² pour un volume de 147 m³ et comprend un bassin de nage d’une surface de 6,6 m² (température 15 à 42°) ainsi qu’un jacuzzi (température 15 à 35°). La ventilation de ce local est assurée au moyen d’une section de trois buses d’aération, d’une baie vitrée et de trois fenêtres à oscillo-battants. Il a constaté que la seule utilisation des trois buses d’aération ne permet pas d’assurer une aération suffisante, la ventilation du spa étant quasiment inexistante en l’absence d’ouverture des menuiseries.

Il résulte également du rapport d’expertise que si la ventilation par l’utilisation de ces ouvertures extérieures est suffisante à l’aération du local, ce procédé revêt un caractère particulièrement énergivore en raison des déperditions thermiques importantes inhérentes à l’utilisation normale des équipements du spa.

En l’absence d’une ventilation par ouvrants extérieurs adaptée à cet usage, le local du spa est affecté, ainsi que l’a relevé l’expert judiciaire, de désordres tenant à l’absence de systèmes de renouvellement d’air neuf et de traitement de l’humidité adéquats.

En deuxième lieu, l’expert judiciaire a noté que ces désordres relatifs au défaut de ventilation ne pouvaient être relevés lors des visites préliminaires à la vente car le spa n’était pas en eau, cet état ayant été confirmé par Monsieur [B] lors de la réunion d’expertise. Il en découle, ainsi que l’a observé exactement le premier juge, que les époux [U], qui ne disposent d’aucune connaissance spécifique en la matière, ne pouvaient avoir connaissance du vice affectant le local spa. Sur ce point, il est indifférent que les époux [U] aient été accompagnés lors de ces visites par des artisans afin d’estimer le coût d’éventuels travaux dans la maison. En effet, il ne résulte d’aucun des éléments versés aux débats que ces artisans disposaient d’une quelconque compétence leur permettant de détecter ces désordres.

Par ailleurs, Monsieur [B] ne peut davantage se prévaloir des préconisations figurant dans le manuel d’instruction qu’il prétend avoir remis aux époux [U]. Selon ce document, « l’humidité produite naturellement par le spa doit être prise en compte pour éviter les moisissures sur les papiers peints, les boiseries’ aussi est-il nécessaire de prévoir une ventilation. » Cela étant, une telle recommandation revêt un caractère général quant à la nécessité d’assurer une ventilation adaptée des lieux garnis d’équipements spa et n’est pas de nature à apporter aux époux [U] une information sur l’inadéquation du système de ventilation installé dans le local spa de la maison acquise le 19 octobre 2018.

En conséquence, le vice affectant le local doit être considéré comme étant caché au sens des articles 1641 et 1642 du code civil.

En troisième lieu, il est constant que la ventilation du local spa ne peut être assurée de manière satisfaisante que par l’ouverture des fenêtres et de la baie vitrée. Cette modalité d’aération interdit, comme l’a retenu le premier juge, de jouir normalement des équipements de cette pièce pendant les périodes de froid et d’intempéries, soit une part significative de l’année. Corrélativement, il ressort du rapport établi le 9 mai 2019 par le cabinet MGS expertises que l’utilisation de ces équipements sans recours à l’ouverture des ouvrants génère, en l’absence de système de ventilation adaptée, un phénomène de condensation importante qui est à l’origine du développement de moisissures et de l’écaillement de la peinture constatés par les époux [U] dès le mois de janvier 2019.

Il en découle que le vice rend impropre à son usage le local spa installé dans la maison vendue aux époux [U] par Monsieur [B] et Madame [S].

En quatrième lieu, il est acquis, au regard des explications données par Monsieur [B], que depuis l’origine, la ventilation suffisante du spa ne pouvait être assurée que par l’ouverture, été comme hiver, des fenêtres et de la baie vitrée. Il en découle que le vice est antérieur à la vente.

Enfin, Monsieur [B] et Madame [S] ne peuvent utilement invoquer la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente du 19 octobre 2018. D’une part, Monsieur [B] avait nécessairement connaissance du vice dans la mesure où il admet qu’il a toujours ouvert les fenêtres pour atteindre un niveau de ventilation suffisant lors de l’utilisation des bassins. D’autre part, il ressort d’une lettre adressée le 26 juillet 2019 à l’expert amiable du cabinet MGS expertises que le local spa a fait l’objet de 2009 à 2012 d’une utilisation professionnelle. Il s’en déduit que Madame [S], qui a participé à cette activité, avait également connaissance de ce vice.

Il résulte de ce qui précède que les époux [U] démontrent l’existence d’un vice caché affectant le local spa dont Monsieur [B] et Madame [S] sont tenus de répondre.

Selon l 'article 1644 du code civil l’acquéreur peut, à son choix, soit rendre la chose et se faire restituer le prix, soit garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

En l’occurrence, les époux [U] demandent la restitution d’une partie du prix correspondant au coût des travaux nécessaires à l’installation d’un système. C’est par une juste appréciation des éléments de preuve que le premier juge a retenu l’évaluation de ce coût proposée par l’expert et a, sur cette base, fixé à la somme de 1 280 euros le montant de la partie du prix de vente à rendre au titre de ce vice caché.

Sur le vice caché affectant la pompe à chaleur

Sur ce point, Monsieur [B] fait valoir que le tribunal a commis une confusion entre le système de chauffage par chaudière à fioul et la pompe à chaleur. A cet effet, il relève que l’expert du cabinet MGS expertises n’a pas constaté de dysfonctionnement de la pompe à chaleur et que l’expert judiciaire, qui a seulement formulé des hypothèses sur la cause de la mise en défaut de cette pompe, a été incapable d’attribuer le désordre invoqué à un défaut d’entretien imputable au vendeur.

Il ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir entretenu la chaudière à fuel dans la mesure où celle-ci ne fonctionnait qu’à titre exceptionnel pour prendre le relais de la pompe à chaleur. Il en déduit que le tribunal ne pouvait donc considérer que la mise en défaut de cette pompe résulterait d’un défaut d’entretien de la chaudière à fuel.

Il affirme qu’aucun désordre n’a été dissimulé aux époux [U] qui étaient parfaitement informés de la nécessité de procéder à la vidange du chauffage au sol avant sa remise en marche et observe qu’initialement, seule une facture liée au désembouage des radiateurs avait été présentée.

Pour leur part, les époux [U] exposent que le défaut de la pompe à chaleur, qui consiste en une insuffisance du circuit hydraulique, trouve son origine dans le défaut d’entretien de celle-ci par Monsieur [B].

Ils prétendent que les vendeurs n’ont fourni aucune pièce justifiant de l’entretien de la pompe à chaleur. Ils en déduisent qu’ils ne pouvaient avoir connaissance de ce vice, qui n’était pas apparent, au moment de la vente.

Ils considèrent que le mauvais fonctionnement de la pompe à chaleur est de nature à rendre l’immeuble qu’ils ont acquis impropre à sa destination et, en tout état de cause diminuer l’usage auquel ils pouvaient s’attendre.

Ils affirment que ce désordre a été constaté dès le 31 janvier 2019, ce qui, selon eux, établit l’antériorité du vice à la signature de l’acte de vente du 19 octobre 2018.

Enfin, les époux [U] s’appuient sur les motifs du jugement attaqué pour soutenir que les vendeurs avaient connaissance du défaut d’entretien du circuit de chauffage et des dysfonctionnements susceptibles d’en résulter.

* * *

En premier lieu, l’expert judiciaire précise, dans son rapport déposé le 18 avril 2021, que le chauffage de l’habitation est assuré principalement par une pompe à chaleur de marque Airwell et exceptionnellement en complément par une chaudière à fuel de marque Viessmann. La distribution de chaleur est réalisée par un circuit de planchers chauffants et un circuit de radiateurs.

L’expert judiciaire a retenu deux désordres affectant le système de chauffage de la maison vendue aux époux [U] par Monsieur [B] et Madame [S].

Le premier vice consiste en une distance trop faible entre la pompe à chaleur et le mur extérieur de la maison. Comme l’a relevé exactement le premier juge, Madame [S] et Monsieur [B] ne disposent pas de compétences particulières en matière d’installation de pompe à chaleur, en sorte qu’il ne peut être considéré qu’ils avaient connaissance de ce désordre au moment de la vente. Partant, en application de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés convenue entre les parties, Madame [S] et Monsieur [B] ne sont pas tenus de répondre de ce vice.

Le second vice porte sur la mise en défaut (avec le code « E41 ») de la pompe à chaleur. Sur ce point, l’expert judiciaire estime que ce code correspond à un débit insuffisant du circuit hydraulique qui pourrait être dû soit à l’encrassement du circuit, à la présence d’air dans le circuit ou à un filtre encrassé dû à un défaut d’entretien, soit à la défaillance par l’usure du temps de la pompe de circulation ou du contrôleur du débit. Il note cependant l’absence de contrat de maintenance de la pompe à chaleur ou de fiches d’intervention et souligne que l’installation de chauffage nécessite l’intervention d’un spécialiste en raison de son absence d’entretien.

Par ailleurs, selon le rapport établi le 9 mai 2019 par le cabinet MGS expertises, le réseau de distribution par plancher chauffant hydraulique n’assurait pas une circulation suffisante et ce, du fait d’un embouage excessif. Il est précisé qu’une opération d’entretien doit intervenir tous les cinq à sept ans.

En outre, il ressort d’une attestation délivrée le 26 juin 2019 par la société ETS [M] [C] qu’en dépit d’une remise en état de l’installation hydraulique, un désembouage et un remplacement de thermostat, le dysfonctionnement de la pompe à chaleur, qui consiste en une montée de la température (HP) au niveau du compresseur, subsiste et a pour cause un manque d’entretien et de suivi de celle-ci, du plancher chauffant et des radiateurs.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments concordants que, contrairement à ce que soutient Monsieur [B], le désordre affectant la pompe à chaleur trouve son origine, non pas dans l’usure normale de la chose, mais dans le défaut d’entretien de l’installation de chauffage.

En deuxième lieu, il est acquis que ce désordre affecte le circuit de la pompe à chaleur et a nécessité l’intervention de professionnels pour en déterminer la nature exacte. Il s’en déduit que ce vice n’était pas apparent au moment de la vente et que les époux [U], qui sont de simples particuliers, ne pouvaient s’en convaincre par eux-mêmes.

En troisième lieu, dans la mesure où le chauffage de l’habitation est assuré principalement par la pompe à chaleur, le dysfonctionnement de celle-ci compromet gravement l’usage de la maison vendue aux époux [U] par Monsieur [B] et Madame [S].

En quatrième lieu, il ressort de l’attestation délivrée le 26 juin 2019 par la société ETS [M] [C] que les nombreuses interventions sur le système de chauffage réalisées par cette entreprise ont débuté le 31 janvier 2019, soit un peu plus de trois mois après l’acte de vente du 19 octobre 2018. Cette circonstance ainsi que celle que la défaillance de la pompe à chaleur a pour origine le défaut persistant d’entretien de l’installation de chauffage par les vendeurs établissent que le vice était, à tout le moins, en germe au moment de la vente.

Enfin, Monsieur [B] et Madame [S], qui se sont abstenus d’entretenir l’installation de chauffage, ne pouvaient ignorer les conséquences de cette carence sur le fonctionnement de la pompe à chaleur. En conséquence, ils ne peuvent se prévaloir de la clause d’éviction de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente du 19 octobre 2018.

Il résulte de ce qui précède que les époux [U] démontrent l’existence d’un vice caché affectant la pompe à chaleur dont Monsieur [B] et Madame [S] sont tenus de répondre.

S’agissant de la réduction du prix de vente, l’expert judiciaire a demandé aux parties de lui fournir des devis portant sur la remise en état de la pompe à chaleur et éventuellement son remplacement, compte tenu de sa vétusté. Considérant ces devis comme excessifs, l’expert a, pour remédier au désordre, évalué entre 9 000 et 12 500 euros le coût de la fourniture et de la pose d’une pompe à chaleur « air-eau avec ECS ».

Sur ce point, les époux [U] exposent qu’il convient de retenir le haut de cette fourchette, soit la somme de 12 500 euros. Cela étant, dans le dispositif de leurs conclusions, lequel lie la cour en vertu de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, les époux [U] ne demandent que la confirmation du jugement attaqué.

En toute hypothèse, c’est par une juste appréciation que, sur la base de l’évaluation proposée par l’expert, le premier juge a fixé à la somme de 11 000 euros le montant de la partie du prix de vente à rendre au titre de ce vice caché.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 12 280 euros sur le fondement de l’article 1644 du code civil.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

Selon l’article 1645 du code civil, le vendeur qui avait connaissance du vice, est également tenu de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur.

Tout en soutenant que leur préjudice devrait être réparé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros, les époux [U] ne demandent dans le dispositif de leurs conclusions que la confirmation du jugement.

En l’occurrence, les époux [U] ont été, d’une part, placés dans l’impossibilité d’utiliser le spa qui constitue un élément d’agrément de la maison qu’ils ont acquise. D’autre part, ils ont été privés, en raison de la défaillance de la pompe à chaleur, d’un système de chauffage fonctionnel.

En considération de ces faits, il convient de retenir que le premier juge a exactement apprécié le préjudice subi par les époux [U] en condamnant in solidum Monsieur [B] et Madame [S] à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Partant, le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Il y a également lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné in solidum Monsieur [B] et Madame [S] aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, et à payer aux époux [U] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à hauteur de cour, Monsieur [B] et Madame [S] doivent supporter les dépens d’appel.

Enfin, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [S] à payer aux époux [U] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la demande présentée sur le même fondement par Monsieur [B] étant rejetée.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt rendu par défaut prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 28 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Nancy,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Monsieur [N] [B] et Madame [A] [S] à payer à Madame [W] [X] et Monsieur [G] [U] la somme de 2 500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande formée par Monsieur [N] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [G] [N] [B] et Madame [A] [S] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en treize pages.