RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /[Immatriculation 1] FÉVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00035 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FPQH

Décision déférée à la Cour :

ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n24/408, en date du 17 décembre 2024,

APPELANTE :

S.N.C. LIDL Prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié audit siège, [Adresse 1] inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Creteil sous le numéro 343 262 622

Représentée par M^e Ariane MILLOT-LOGIER de l’AARPI AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant M^e Stéphane BOUILLOT avocat au barreau de Paris

INTIMÉE :

S.C. LE PATRIMOINE FONCIER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux p [Adresse 2]/FRANCE inscrite au registre du commerce et de l’industrie de Paris sous le numéro 303 023 824

Représentée par M^e Alexandre GASSE de la SCP SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY

Avocat plaidant M^e Cédric BEAUDEAUX avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire, Président d’audience et chargé du rapport ;

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry SILHOL Président de chambre ,

Madame Hélène ROUSTAING Conseillère

Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2026 puis à cette date le délibéré a été prorogé au 11 février 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 février 2026, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Hélène ROUSTAING, Conseillère pour le président empêché, à la cinquième chambre commerciale, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 31 mars 2021, la société Le Patrimoine Foncier, bailleur, et la société Lidl, preneur, ont conclu une promesse synallagmatique de bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] afin que le preneur y crée une grande surface de commerce de détail à l’exclusion de restauration, et ce pour une durée de 10 ans moyennant un loyer annuel HT et hors charges de 275 000 euros.

Par acte authentique du 30 septembre 2021, les parties ont constaté la réalisation des conditions suspensives stipulées dans la promesse synallagmatique de bail commercial du 31 mars 2021, étant précisé que la société preneuse a renoncé à l’une d’entre elles.

Le bail a commencé à être exécuté à compter du 1er octobre 2021.

Par lettre du 22 décembre 2023, la société Lidl a informé le bailleur de son intention de cesser le paiement des loyers et charges à compter du 1er janvier 2024, les lieux loués étant affectés à ses dires de non-conformités (insuffisance du débit d’eau pour le système anti incendie et de la portance des planchers), qui seraient constitutives de vices cachés.

Le 3 mai 2024, la société Le Patrimoine Foncier a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 304 863,31 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges.

Par acte du 5 juin 2024, la société Lidl a assigné la société Le Patrimoine Foncier devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy en vue d’obtenir une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et l’autorisation de consigner les loyers et charges rétroactivement à compter du premier janvier 2024, l’expertise réclamée ayant pour objet de déterminer le débit d’eau nécessaire au bon fonctionnement de l’installation anti-incendie protégeant les locaux loués.

La société Le Patrimoine Foncier a conclu au rejet des demandes de la société Lidl et sollicité reconventionnellement sa condamnation à réaliser des travaux à l’intérieur et à l’extérieur des lieux loués qu’elle se serait engagés à accomplir dans la promesse synallagmatique de bail commercial.

Par ordonnance du 17 décembre 2024, le juge des référés a rejeté les prétentions de la société Lidl tendant à une expertise judiciaire et à la suspension du versement ou en mise sous séquestre des loyers.

En revanche, il a fait droit à celle de la société Le Patrimoine Foncier tendant à obliger la société Lidl à exécuter des travaux que l’ordonnance décrit précisément dans les lieux loués et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.

Il a également condamné la société Lidl à payer au bailleur la somme de 432 331,11 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance, outre la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite le 7 janvier 2025 au greffe de la cour, la société Lidl a interjeté appel de cette ordonnance ; la déclaration d’appel en critique expressément toutes les dispositions.

Aux termes d’écritures récapitulatives remises le 27 août 2025 au greffe de la cour, l’appelante conclut à son infirmation en toutes ses dispositions.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, d’ordonner une expertise, l’expert désigné ayant pour mission de déterminer le débit d’eau nécessaire afin d’assurer le bon fonctionnement de l’installation anti-incendie, de rechercher si les lieux loués disposent du débit d’eau suffisant, dans l’affirmative, de fixer la date depuis laquelle ce débit est suffisant et conforme aux normes actuelles permettant l’exploitation d’un établissement recevant du public de type M, catégorie 1, dans le cas où ce débit ne serait pas suffisant, de donner son avis sur les mesures compensatoires nécessaires pour y remédier, leur coût et leur efficacité, de donner tous éléments utiles permettant à la juridiction saisie au fond de se prononcer sur la conformité de l’installation par rapport aux contraintes du site.

A titre subsidiaire, à défaut d’ordonner une expertise judiciaire, elle demande à la cour de juger, au vu du rapport d’expertise rédigé le 1er avril 2025 et de la note complémentaire de ce même expert en date du 25 juillet 2025, d’une part, qu’il existe une contestation sérieuse sur le caractère exploitable des locaux objet de la promesse de bail et du bail et que lesdits locaux ne sont pas, en tout état de cause, conformes à leur destination, d’autre part, qu’il existe un manquement avéré du bailleur à l’exécution de son obligation de délivrance et de garantie des vices cachés.

L’appelante sollicite également l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée sous astreinte à effectuer des travaux au sein des lieux loués et en ce qu’elle a dit que le bailleur pourrait mandater tout commissaire de justice pour constater à tout moment l’état d’avancement et l’achèvement des travaux, en ce qu’elle l’a condamnée à payer au bailleur la somme provisionnelle de 432 331,11 euros au titre des loyers et charges impayés depuis le mois de janvier 2024 et en ce qu’elle l’a condamnée à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau sur ce point, de l’autoriser à suspendre le paiement des loyers et charges dans l’attente de l’issue de la procédure au fond ou, à défaut, de l’autoriser à les consigner sur un compte ouvert à cet effet à la Caisse des Dépôts et Consignations.

La société Lidl conclut enfin au rejet de toutes les prétentions de la société Le Patrimoine Foncier, à sa condamnation aux dépens de la procédure et à lui payer la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de son recours, elle fait valoir en substance que :

— Le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de garantie contre les vices cachés des lieux loués : le système de protection contre l’incendie n’est pas suffisamment alimenté en eau pour protéger l’exploitation des lieux loués ; la portance de 750 kilos au Mètre carré garantie en page 16 du bail sur l’ensemble des surfaces de vente et de stockage est en réalité beaucoup plus faible.

— Celui-ci a expressément reconnu dans une lettre du 20 février 2023 n’avoir pas respecté son obligation de délivrance.

— Elle a été contrainte de cesser les travaux d’aménagement de locaux inexploitables et impropres à leur destination.

Selon des écritures récapitulatives reçues le 8 septembre 2025 au greffe de la cour, la société Le Patrimoine Foncier demande à la cour de déclarer irrecevable la demande formulée par la société Lidl visant à juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le caractère exploitable des locaux objet du bail.

Elle conclut par ailleurs à la confirmation de l’ordonnance entreprise.

Elle demande à la cour de condamner la société Lidl à lui payer la somme de 684 562,25 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges actualisé, de rejeter les demandes de cette dernière et de la condamner à lui payer la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimée expose en substance que :

— Par application de l’article 564 du code de procédure civile, il n’est pas possible de saisir le juge des référés pour lui demander, en cause d’appel, de juger qu’il existe une contestation sérieuse sur le caractère exploitable des locaux ; il s’agit d’une demande nouvelle irrecevable en appel.

— les demandes de la société Lidl sont illégitimes et se heurtent à des contestations sérieuses : S’agissant de la portance des planchers, la société Lidl savait dès 2020 que la portance des planchers devait être reprise ; pour ce qui est du pseudo défaut d’alimentation du système de sécurité incendie, la société Lidl n’apporte pas la preuve d’une décision administrative ou d’une mise en demeure d’une autorité administrative avant interdiction d’exploiter le fonds

de commerce caractérisant un défaut de délivrance.

— Le contrat de bail met à la charge du preneur les travaux d’aménagement et de mise aux normes des locaux dont ceux relatifs au système anti-incendie.

— Il n’y a jamais eu d’insuffisance du réseau d’alimentation en eau.

— Les demandes de la société Lidl tendant à une mesure d’expertise et faire juger un manquement à l’obligation de délivrance entrainant la suspension du paiement des loyers sont contradictoires et ne peuvent prospérer.

— La mesure d’expertise es sans objet dans la mesure où il a déjà été répondu aux questions posées.

— La dette de loyers s’élève à ce jour à la somme de 684 562,26 euros.

MOTIFS

1- sur l’existence d’une demande nouvelle en appel

Le fait pour la société Lidl de se prévaloir pour la première fois à hauteur de cour de l’existence d’une contestation sérieuse au sujet du caractère exploitable des locaux ne constitue pas une demande nouvelle mais un moyen nouveau tendant au rejet des prétentions de la société Le Patrimoine Foncier qui est donc recevable par application de l’article 563 du Code de procédure civile.

Cette fin de non recevoir doit être rejetée.

2- sur la demande d’expertise de la société Lidl

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à la cause, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

Au jour où le juge des référés a statué, il existait un litige entre les parties au sujet de l’état des locaux et de l’exécution de ses obligations de délivrance et de garantie par le bailleur ; des discussions avaient eu lieu entre les parties mais sans qu’elles n’aboutissent à une solution amiable; dans ces conditions, un procès était plausible et crédible.

La société Lidl n’apporte pas la preuve dont elle a la charge qu’il existait des risques de déperdition des preuves dans les locaux loués ; comme l’a remarqué le premier juge dont la cour adopte les motifs, il existait d’ores et déjà de nombreux éléments de preuve sur l’état du dispositif de lutte contre l’incendie ; en outre, les lieux loués avaient été mis à sa disposition de sorte qu’elle pouvait prendre toutes les mesures utiles pour préserver les preuves dont elle pourrait se prévaloir en cas de procès.

Elle ne démontre pas davantage la nécessité d’établir des preuves en vue d’un éventuel procès. Au demeurant, aux termes de la promesse synallagmatique de contrat de bail commercial du 31 mars 2021, par dérogation aux articles 1719 et 1720 du Code civil, le preneur s’était engagé à prendre les locaux loués en l’état à charge pour lui d’accomplir 'les travaux nécessaires à son implantation et à son activité …' et à le mettre aux 'normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité, ce qui impliquait de façon incontestable qu’il exécute les travaux de consolidation des planchers destinés à recevoir les rayonnages et le public et qu’il s’assure de la conformité du système anti-incendie aux normes légales et réglementaires en la matière ainsi que de son efficacité.

Dès lors, une expertise in futurum était inutile.

L’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a rejeté ce chef de demande.

3- sur la demande en suspension/consignation du paiement des loyers de la société Lidl

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1217 et 1220 de ce code, une partie peut suspendre l’exécution de sa propre obligation si son concontractant n’a pas exécuté, ou exécuté imparfaitement, son obligation envers elle ou s’il est manifeste que son concontractant n’exécutera pas la sienne à l’échéance.

En vertu de l’article 1219 du même code, il peut également refuser d’exécuter son obligation exigible si son concontractant n’a pas exécuté la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, il incombe à la société Lidl qui sollicite la suspension du paiement des loyers ainsi que leur consignation, d’apporter la preuve qu’il n’est pas sérieusement contestable que le bailleur ait gravement manqué à ses obligations contractuelles à son égard, et notamment aux obligations de délivrance et de garantie.

Comme il l’a été indiqué ci-dessus, la promesse synallagmatique de contrat de bail commercial du 31 mars 2021, a prévu, par dérogation aux articles 1719 et 1720 du Code civil, que le preneur s’engageait à prendre les locaux loués en l’état à charge pour lui d’accomplir 'les travaux nécessaires à son implantation et à son activité …' et à le mettre aux 'normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité.'

Ces obligations impliquaient nécessairement et de façon évidente que le preneur prenne les mesures nécessaires pour que le dispositif de lutte contre l’incendie soit conforme aux normes légales et réglementaires en la matière et qu’il soit en état de fonctionner de façon efficace en cas d’incendie ; de même, il lui appartenait d’entreprendre les travaux de consolidation du plancher afin qu’il puisse supporter les charges qui seraient posées dessus et recevoir du public en toute sécurité.

Le preneur l’a au demeurant admis puisque, dans une lettre qu’il a adressée le 16 septembre 2022 au bailleur l’informant de l’arrêt des travaux de remise en état de l’immeuble 'depuis quelques mois', il lui explique qu’il est obligé de les interrompre 'dans l’attente d’une solution technique concernant le renfort de dalle'.

L’obligation de délivrance du bailleur se limitait à mettre les locaux à disposition du preneur, ce qu’il a fait.

Quant à un manquement grave à son obligation de garantie de l’article 1721 du code civil, il n’est pas établi de façon incontestable, le preneur se plaignant de vices et défauts de la chose louée portant sur des éléments qu’il s’était engagés à mettre aux normes légales en matière de sécurité et d’accueil du public.

La société Lidl n’apportant pas la preuve d’un manquement grave et incontestable de la société Le Patrimoine Foncier à ses obligations contractuelles, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté sa demande en suspension du paiement des loyers.

L’ordonnance entreprise doit être confirmée sur ce point.

4- sur la demande en exécution de travaux de la société Le Patrimoine Foncier

Comme il l’a été indiqué ci-dessus, la promesse synallagmatique de bail commercial du 31 mars 2021 dispose que le preneur devra prendre en charge tous les travaux de mise en conformité de l’immeuble loué prescrits par l’autorité administrative en matière d’hygiène, de sécurité, de salubrité et d’accès du public.

La commune intention des parties, qui est claire et sans équivoque, a été de mettre à la charge du preneur tous les aménagements permettant l’ouverture de la grande surface de vente au détail de biens de consommation courant.

Dans sa lettre adressée le 16 septembre 2022 au bailleur, le preneur l’informe de l’arrêt des travaux de remise en état de l’immeuble 'depuis quelques mois’ au motif qu’elle serait 'dans l’attente d’une solution technique concernant le renfort de dalle’ ; l’inexécution de ses obligations contractuelles par le preneur est reconnue par ce dernier et donc incontestable.

Sa défaillance est confirmée par la lettre de la société Aestram, agissant pour le compte du bailleur, en date du 23 février 2024 et des photos qui y sont jointes qui révèlent que le chantier est laissé à l’abandon.

Le contrat étant la loi des parties, l’ordonnance entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a condamné la société Lidl à accomplir des travaux dans les lieux loués, obligation qui n’est pas sérieusement contestable au regard de l’article 1103 du Code civil.

5- Sur la demande en paiement d’une provision à valoir sur l’arriéré et charges de la société Le Patrimoine Foncier

En vertu de l’article 1728 du code civil, une des obligations principales du preneur est le paiement des loyers à leur terme.

En l’espèce, la société Lidl n’apporte pas la preuve du paiement des loyers et charges à leur échéance depuis le 1er janvier 2024.

Au vu de ce qui a été exposé ci-dessus, elle ne justifie pas plus d’un fait incontestable la libérant de cette obligation.

L’ordonnance entreprise doit en conséquence être confirmée sur le principe de la condamnation de la société Lidl à payer à la société Le Patrimoine Foncier une provision au titre des loyers et charges échus et impayés depuis le 1er janvier 2024.

Compte tenu de l’évolution du litige, elle doit être infirmée en ce qu’elle a condamné le preneur à payer au bailleur la somme de 432 331,11 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges dus depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 9 juillet 2024 ; en effet, le preneur a persisté dans le défaut de paiement des loyers et charges après que l’ordonnance critiquée a été rendue.

Le preneur doit donc être condamné à payer au bailleur la somme de 684 562,26 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 8 septembre 2025, date de notification des conclusions récapitulatives d’appel du bailleur.

Ces sommes seront majorées des intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024 sur la somme de 432 331,11 euros et à compter du jour du présent arrêt pour la somme de 684 562,26 euros.

6- Sur les autres chefs de demande des parties.

La société Lidl est la partie perdante, de sorte que l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance et à payer à la société Le Patrimoine Foncier la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle doit également être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande au titre de l’article 700 du Code d eprocédure civile de la société Lidl.

A hauteur d’appel, celle-ci supportera les dépens d’appel.

L’équité commande qu’elle soit condamnée à payer à la société Le Patrimoine Foncier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La demande à ce titre de la société Lidl doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

REJETTE la fin de non-recevoir invoquée par la société Le Patrimoine Foncier.

CONFIRME l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a condamné la société Lidl à payer à la société Le Patrimoine Foncier la somme de 432 331,11 euros à titre de provision.

Statuant à nouveau dans cette limite,

CONDAMNE la société Lidl à payer à la société Le Patrimoine Foncier la somme de 684.562,26 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 8 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024 sur la somme de 432 331,11 euros et à compter du jour du présent arrêt pour la somme de 684.562,26 euros.

Y ajoutant,

CONDAMNE la société Lidl aux dépens d’appel.

CONDAMNE la société Lidl à payer à la société Le Patrimoine Foncier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE la demande de la société Lidl au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Hélène ROUSTAING Conseillère pour le président empêché, à la cinquième chambre commerciale , à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA CONSEILLERE POUR LE PRÉSIDENT EMPECHE

Minute en dix pages.