RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00611 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GENC

S.C.I. [Adresse 16]

C/

S.A.R.L. ISOLOC

Ordonnance Référé, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18], décision attaquée en date du 09 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 23/00244

Minute n° 25/00361

COUR D’APPEL DE METZ

5ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

S.C.I. [Adresse 16] représentée par son représentant légal,

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

S.A.R.L. ISOLOC représentée par son représentant légal

[Adresse 13]

[Localité 9]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 04 Septembre 2025 tenue par Madame RODRIGUES, magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 06 Novembre 2025 prorogé au 27 novembre 2025.

Greffier présent aux débats : M^me Sarah PETIT

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. CASTELLI, président de chambre

ASSESSEURS : M^me CHOJNACKI, conseillère

M^me RODRIGUES, conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. CASTELLI, président de chambre et par M^me Sarah PETIT, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 16] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 3] à MOYEUVRE-GRANDE (57250), sur la parcelle cadastrée Section [Cadastre 5] n° [Cadastre 2].

La SARL ISOLOC est propriétaire des parcelles situées [Adresse 17] à [Localité 15] et cadastrées respectivement Section n°[Cadastre 5] n° [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

La SARL ISOLOC a obtenu un permis de construire un bâtiment collectif sur les parcelles cadastrées Section n°[Cadastre 5] n°[Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12].

Le 28 novembre 2023, la Présidente du tribunal judiciaire de Thionville a autorisé la SCI [Adresse 16] à assigner la SARL ISOLOC selon la procédure de référé d’heure à heure.

Suivant acte d’huissier du 30 novembre 2023, la SCI [Adresse 16] a fait assigner la SARL ISOLOC devant la Présidente du tribunal judiciaire afin de voir:

— ordonner une expertise,

— ordonner la suspension des travaux jusqu’à remise de son rapport par l’expert.

Suivant conclusions transmises électroniquement le 19 décembre 2023, la SCI [Adresse 16] a demandé à la Présidente du tribunal judiciaire de Thionville de:

— ordonner une expertise,

— ordonner la suspension des travaux jusqu’a remise de son rapport par l’Expert ;

— à titre principal:

— juger que la suppression de la canalisation d’eaux usées par la SARL ISOLOC constitue un trouble manifestement illicite ;

— condamner la SARL ISOLOC à remettre en état la canalisation d’eaux usées desservant sa propriété, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir;

— se réserver le privilège de la liquidation de l’astreinte :

— à titre subsidiaire:

— juger que la mission de l’expert doit être complétée sur la question de connaître les modalités de remise en état de la canalisation d’eaux usées déposée sauvagement par la SARL ISOLOC ;

— condamner la SARL ISOLOC à lui verser la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL ISOLOC aux frais et dépens;

— débouter la SARL ISOLOC de sa demande tendant à ce que la mission de l’expert porte sur la détermination des préjudices subis par la SARL ISOLOC ;

— débouter la SARL ISOLOC de sa demande tendant à sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 09 janvier 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Thionville a :

Au principal renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL ISOLOC relative à la canalisation;

Condamné la SARL ISOLOC à remettre en état, à ses frais, la canalisation et à mettre en 'uvre une nouvelle canalisation;

Rejeté la demande d’astreinte;

Organisé une mesure d’expertise entre La SCI [Adresse 16] d’une part et la SARL ISOLOC, d’autre part ;

Commis pour y procéder [Z] [N] en qualité d’expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de METZ, avec pour mission de:

— Se rendre sur place [Adresse 4] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des troubles allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions ;

— Etablir la limite séparative entre les parcelles cadastrées Section [Cadastre 6], propriété de la SCI [Adresse 16] et la parcelle cadastrée Section [Cadastre 7], propriété de la SARL ISOLOC ;

— Rechercher la date de réalisation de la véranda et des ouvertures pratiquées sur le fonds voisin ainsi que leur nature, et leur éventuelle évolution dans le temps ;

— Donner son avis sur la remise en état de la canalisation d’eaux usées,

— Etablir la chronologie des opérations ;

— Dresser la liste des intervenants concernés par ce ou ces troubles ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Enumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques), tels que plans, devis, marchés et autres ; entendre tous sachants ;

— Examiner les troubles allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

— En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— Donner tous éléments au Tribunal permettant de déterminer la limite de propriété entre les fonds ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage et afin de mettre un terme aux troubles ;

— Laisser un délai de deux mois aux parties pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder,

— Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux trouble par trouble et leur durée ;

— Evaluer les moins-values résultant des troubles non réparables,

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant des troubles, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Fournir tous éléments de fait et techniques permettant ultérieurement au tribunal d’établir le compte entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et, si nécessaire, documentée;

— Invité l’expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIERE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

— dresser une feuille de présence en invitant les parties à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— apprécier de manière globale la nature et le type des désordres ;

— établir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— établir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige ;

— énumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

— dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— établir une chronologie succincte des faits comprenant, si possible, la déclaration d’ouverture de chantier, la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

— fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de techniciens associés ;

— évaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au Greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion.

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au juge chargé du contrôle des expertises.

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise les parties à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’expert tant que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise.

Invité l’expert à l’achèvement des travaux urgents à en constater la bonne fin éventuelle.

PRE-RAPPORT ET RAPPORT :

Dit que l’expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises).

Dit qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format dématérialisé l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) avant de déposer son rapport définitif.

Dit que, de toutes ses observations et constatations, l’expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en un exemplaire et transmettra un exemplaire aux parties.

Dit que l’expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les 12 mois de sa saisine.

Rappelé que pour l’exécution de sa mission l’expert pourra recourir à la plateforme sécurisée d’échanges OPALEXE.

Rappelé que pour l’accomplissement de cette mission, l’expert aura la faculté de :

— se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utile ;

— en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du code de procédure civile) ;

— en cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du code de procédure civile) ;

— apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction.

Fixons à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI [Adresse 16] auprès du comptable du Trésor, en sa qualité de préposé de la Caisse des dépôts et consignations, dans un délai de deux mois, étant précisé que :

à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus.

Dit toutefois que la personne ci-dessus désignée sera dispensée de consignation au cas où elle serait bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et disons que dans ce cas :

— la copie de la décision d’aide juridictionnelle applicable à la présente procédure (sur demande d’aide juridictionnelle présentée antérieurement à la date de la présente décision) devra être déposée par elle au service des expertises dans un délai de 15 jours à compter du prononcé de la présente décision ;

— la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor Public;

— Dit que la consignation devra être versée auprès de la Caisse des dépôts et des consignations sur le site consignations.fr

Invité la personne procédant à la consignation à transmettre dès réception la justification du paiement de la consignation au greffe du service des expertises.

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera pourvu à son remplacement d’office par ordonnance du Juge chargé du contrôle des expertises.

Dit que le contrôle de la présente mesure d’instruction sera assuré par le juge spécialement chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction conformément aux dispositions de l’article 155-1 du code de procédure civile.

Dit que l’expert devra, en toutes circonstances, informer le magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer.

Dit que si les honoraires de l’expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire.

Dit n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné provisionnellement La SCI [Adresse 16] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la Juridiction du fond.

Par déclaration du 02 avril 2024, la SCI [Adresse 16] a interjeté appel de l’ordonnance du 09 janvier 2024.

Aux termes de cette déclaration, l’appel tend à l’annulation, subsidiairement l’infirmation de l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :

Renvoyé les parties à se pourvoir comme elles aviseront, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux, rejeté la demande d’astreinte, condamné provisionnellement la SCI [Adresse 16] aux dépens de la présente instance de référé sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction de fond.

Par conclusions déposées électroniquement le 1er juillet 2024, la SARL ISOLOC a interjeté appel incident de l’ordonnance de première instance et demande à la Cour de :

Rejeter l’appel de la SCI [Adresse 16]

Accueillir le seul appel incident de la SARL ISOLOC.

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

Condamnée la SARL ISOLOC à remettre en état à ses frais la canalisation et à mettre en 'uvre une nouvelle canalisation,

Réparer l’omission de statuer subsidiairement infirmer l’ordonnance en ce qu’elle

A omis de statuer, subsidiairement a indirectement rejeté les demandes tendant à faire condamner la SCI [Adresse 16] à faire cesser tout empiètement de sa canalisation sur la propriété de la SARL ISOLOC sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

A omis de statuer, subsidiairement a indirectement rejeté les demandes tendant à voir intégrer à la mission de l’expert les questions de la détermination de la limite entre les fonds, en ce qu’elle a rejeté la demande de complément de la mission d’expertise aux fins de rechercher la date de réalisation du local en extension (véranda) et des ouvertures pratiquées sur le fond voisin d’une part et tendant à voir l’expert donner son avis sur les préjudices subis par la société ISOLOC dans l’hypothèse d’une suspension de travaux.

Et statuant à nouveau,

Condamner la SCI [Adresse 16] à faire cesser tout empiétement de cette canalisation sur la propriété de la société ISOLOC sous astreinte de 200 €/ jour de retard courant passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance.

Compléter la mission de l’expert et juger qu’il devra se prononcer sur les deux points suivants :

Rechercher la date de réalisation du local en extension (véranda) et des ouvertures pratiquées sur le fonds voisin,

Donner son avis sur les préjudices subis par la société ISOLOC dans l’hypothèse d’une suspension des travaux.

En tout état de cause,

Déclarer la SCI [Adresse 16] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens, prétentions et les rejeter.

Condamner la SCI [Adresse 16] aux entiers frais et dépens d’appel.

Condamner la SCI [Adresse 16] à payer à la SARL ISOLOC une somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC.

Selon conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 12 juillet 2024 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 16] sollicite de la Cour de :

— Réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension des travaux

— Statuant à nouveau, ordonner la suspension de tous ses travaux par la SARL ISOLOC jusqu’à remise de son rapport par l’expert désigné par le juge des référés du tribunal judiciaire de Thionville

— Confirmer l’ordonnance entreprise pour le surplus

— Débouter la SARL ISOLOC de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et conclusions

— [Localité 14] égard aux circonstances de la cause, condamner la SARL ISOLOC aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La SCI [Adresse 16] conteste la décision de première instance. Elle fait valoir que la perte d’ensoleillement, le vis-à-vis et l’empiétement sur la propriété voisine constituent des troubles anormaux du voisinage. Elle soutient que la décision de première instance ordonnant la désignation d’un expert pour évaluer les troubles, établir la limite séparative entre les parcelles, tout en permettant la poursuite des travaux est illogique.

Elle expose qu’au vu des travaux déjà entrepris et du projet de la SARL ISOLOC, l’élévation du mur de l’immeuble de la SARL ISOLOC au droit de son immeuble causera une perte d’ensoleillement et de luminosité, outre une perte d’intimité pour les occupants de son immeuble. Elle estime que la simulation de l’ensoleillement produite aux débats permet d’établir que la course du soleil sera obstruée par la construction à venir. Elle conteste la qualification de « local de remise » de la pièce qu’elle qualifie de véranda de son immeuble et indique que cette pièce qui comporte une cuisine et constitue la seule source de lumière de l’habitation, sera entièrement obstruée par la nouvelle construction, de sorte que le logement sera entièrement plongé dans l’obscurité, une fois que l’immeuble de la SARL ISOLOC sera construit. Elle prétend qu’en tout état de cause, elle est en droit de s’opposer à l’obstruction des ouvertures de ses locaux par le mur voisin, quelle que soit la destination des pièces affectées par cette obstruction et précise que les autres ouvertures de l’immeuble seront également fortement obstruées sur, au minimum, 2 étages. Elle fait valoir que le trouble anormal de voisinage n’est pas conditionné par la régularité de l’ouvrage atteint par ces troubles au regard de l’urbanisme, s’agissant d’une responsabilité autonome. Elle considère que la suspension des travaux permettra de prévenir un dommage imminent, à savoir la survenance de troubles anormaux de voisinage.

Elle expose que la poursuite des travaux l’empêche d’envisager de relouer les appartements actuellement vacants et souligne que certains locataires sont déjà partis en raison de la présence de déjections sur la toiture et la façade dues à la suppression de la canalisation d’eaux usées. Elle indique qu’en dépit du fait que la SARL ISOLOC ait poursuivi les travaux après la décision de première instance, l’immeuble étant à présent dressé en ces 2 niveaux (rez-de-chaussée et premier étage), la demande d’interruption des travaux est maintenue. Elle indique que la SARL ISOLOC ne peut invoquer la disproportion entre son intérêt économique et la demande d’arrêt des travaux, la disproportion ne pouvant être invoquée que par le débiteur de bonne foi, dans une procédure au fond, le juge des référés n’étant pas compétent pour statuer sur ce point.

Elle soutient que, contrairement à son affirmation, la SARL ISOLOC ne sera pas exposée à des pénalités de retard en cas de suspension des travaux puisque le contrat de construction qu’elle vise prévoit expressément comme cause légitime de suspension n’ouvrant pas droit à indemnités de retard, les avis d’expert ou injonctions administratives ou judiciaires de suspendre, de limiter ou d’arrêter tout ou partie des travaux .

Concernant l’empiètement de l’immeuble de la SARL ISOLOC, la SCI [Adresse 16] soutient que l’empiétement, même minime, constitue un trouble manifestement illicite. Elle fait valoir que la limite séparative entre les deux immeubles doit être clairement déterminée dans le cadre de la mission d’expertise dans la mesure où elle soutient que l’immeuble de la SARL ISOLOC s’appuie sur sa propriété, que la préparation de l’élévation du mur de la SARL ISOLOC a d’ores et déjà engendré l’existence d’empiétements sur sa propriété, une étanchéité ayant été apposée sur son immeuble et du remblai mis en appui sur la façade de son bâtiment.

Elle ajoute que la consultation du cadastre permet de constater que son bâtiment est implanté en limite séparative entre la parcelle cadastrée Section [Cadastre 6] et la parcelle cadastrée Section [Cadastre 7] et que le bâtiment de la SARL ISOLOC, au vu du permis de construire, doit être implanté en limite de propriété. Elle s’oppose à l’argumentaire de la SARL ISOLOC contestant l’existence d’un empiètement en se fondant sur un croquis d’arpentage en exposant que le croquis d’arpentage, établi de manière non contradictoire, n’a qu’une valeur cadastrale et que le cadastre n’a qu’une valeur fiscale et qu’en Alsace-Moselle, seul le livre foncier permet de déterminer l’étendue de la propriété.

En ce qui concerne l’appel incident de la SARL ISOLOC, la SCI [Adresse 16] expose que le fait pour son immeuble d’avoir des fenêtres en bon état ne sont pas signes d’une irrégularité de construction, ni d’une infraction aux dispositions de l’article 678 du Code civil et que s’agissant du problème de la canalisation détériorée, la SARL ISOLOC indique avoir installé une nouvelle canalisation et rebranché celle-ci sur le réseau d’eaux usées, et ce, avec son autorisation mais sollicite sa suppression sous astreinte sans démontré un empiètement.

Selon conclusions récapitulatives notifiées électroniquement le 23 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SARL ISOLOC a maintenu ses demandes telles que formulées dans ses conclusions du 1er juillet 2024.

La SARL ISOLOC conteste l’existence d’un dommage imminent susceptible de justifier la suspension des travaux. Elle fait valoir qu’une simple diminution de vue et de luminosité ne constituait pas de facto à un trouble anormal du voisinage, c’est-à-dire qu’elle dépasse les tolérances normalement admises dans le cadre des relations de voisinage. Elle ajoute que les immeubles, objet de la procédure, sont situés dans une zone urbaine où la densité de construction est très importante et que les terrains dont elle est propriétaire sont constructibles et leur implantation en limite de copropriété est parfaitement conforme aux règles de l’urbanisme. Elle explique que l’immeuble de la SCI [Adresse 16] est bien plus haut que celui en cours de construction puisqu’il est constitué d’un rez-de-chaussée, deux niveaux plus les combles, soit 4 niveaux au total, et sa hauteur de faitage dépasse largement celle de sa construction. Elle précise que l’immeuble qu’elle construit fera un maximum de 8 mètres de haut ce qui est équivalent à la construction d’une maison individuelle et le niveau des acrotères de la toiture terrasse sera située sous les fenêtres du deuxième étage permettant de conserver la vue et la luminosité.

Elle conteste l’existence d’une véranda dans l’immeuble de la SCI [Adresse 16] et indique que la pièce litigieuse est un lieu de stockage, tout au plus une buanderie qui ne constitue pas la seule source de lumière de l’habitation.

Concernant l’expertise judiciaire ordonnée en première instance, la SARL ISOLOC ne la conteste pas mais estime que pour que l’expert puisse apprécier la réalité du trouble allégué par la SCI [Adresse 16], il doit constater de visu si l’immeuble tel qu’il est construit est ou non de nature à causer un trouble de voisinage ce que n’aurait pas permis la suspension des travaux puisqu’à l’époque le bâtiment n’était construit qu’au stade du rez-de-chaussée et précise que depuis, le premier niveau a été monté. Elle expose qu’il n’y a plus de motif légitime à la demande de suspension des travaux et au contraire la configuration actuelle des lieux permettra à l’expert judiciaire d’apprécier si les troubles allégués sont ou non existants tant en leur principe qu’en leur intensité.

La SARL ISOLOC fait valoir que la SCI [Adresse 16] ne justifie pas de la régularité de la construction de la pièce que cette dernière qualifie de « véranda » ni de sa date. Elle soutient que les ouvertures réalisées sur cette pièce constituées de menuiseries en PVC blanc récentes sont manifestement irrégulières en application de l’article 678 du code civil comme créant des vues directes sur la parcelle voisine sans respecter les limites d’implantation et qu’ il n’existe aucune servitude de vue ou de jour au bénéfice de la SCI [Adresse 16] sur la parcelle lui appartenant et ajoute qu’il n’existe pas de droit au maintien des jours de souffrance lesquels ne peuvent s’acquérir par prescription. Elle en conclut que l’illicéité manifeste du trouble n’est pas caractérisée et la demande de suspension des travaux doit être rejetée.

Elle fait valoir que comme relevé par le premier juge, l’existence d’un empiètement allégué par la SCI [Adresse 16] sur sa parcelle de la construction de la SARL ISOLOC n’est pas démontrée. Elle soutient que dans la mesure où la SCI [Adresse 16] allègue que son propre immeuble est implanté en limite de propriété, soit en limite séparative entre les deux parcelles, sa construction ne peut aller au-delà de sa limite de propriété matérialisé par le mur de l’immeuble de la SCI [Adresse 16]. Elle ajoute que le document d’arpentage, qu’elle produit qui a valeur de document de bornage en Alsace Moselle, prouve que l’implantation du bâtiment qu’elle a construit a été réalisée en fonction de ce plan et a été même contrôlée par le géomètre-expert en charge de cette implantation et se situe à 4 centimètres à l’intérieur de sa parcelle de sorte qu’il n’existe aucun empiètement sur la parcelle de la SCI [Adresse 16]. Elle conteste l’argument de l’appelante selon lequel le livre foncier permettrait de déterminer l’étendue de la propriété et vaut titre de propriété et soutient que le livre foncier est un registre publicitaire permettant de rendre opposable aux tiers l’existence d’un droit immobilier.

Elle considère que le moyen invoqué par la SCI [Adresse 16] selon lequel la poursuite des travaux l’empêcherait d’envisager de relouer les appartements n’est pas fondé. Elle ajoute que dans la mesure où la construction s’est poursuivie l’immeuble est à présent dressé en ses deux niveaux (rez de chaussé et 1 er étage) de sorte que l’arrêt du chantier serait désormais sans incidence sur l’existence et l’étendue du trouble que prétend supporter l’appelante.

La SARL ISOLOC fait valoir que la suspension des travaux serait disproportionnée et justifiée par une volonté de lui nuire alors qu’elle est tenue par le contrat de marché de travaux conclu avec la société VIVEST pour la construction de logements pour des personnes à ressources réduites et qu’elle est susceptible de se voir imposer des pénalités en cas de non-réalisation des travaux dans le délai contractuellement stipulé soit une date d’achèvement maximale fixée au 16 février 2025.

En ce qui concerne la mission d’expertise, la SARL ISOLOC estime qu’il a déjà été démontré par des documents probants dressés par un géomètre-expert, à savoir le procès-verbal d’arpentage, qui a valeur de bornage et par les documents dressés par le géomètre-expert en charge de l’implantation du dossier que l’immeuble a bien été implanté au-delà de la limite séparative de sorte que la demande d’expertise est injustifiée en ce qu’elle porte sur la détermination de la limite entre les deux fonds. Elle fait valoir que le premier juge a omis de statuer sur la demande d’extension de la mission d’expert aux fins de voir :

— Rechercher la date de réalisation du local en extension (véranda) et des ouvertures pratiquées sur fond voisin,

— Donner son avis sur les préjudices subis par la SARL ISOLOC dans l’hypothèse où une suspension des travaux.

Elle soutient qu’il apparaît nécessaire que soit vérifiée si la « véranda » a été régulièrement construite et notamment de rechercher la date de sa construction et des ouvertures pratiquées sur le fonds voisin et en limite de propriété afin de rechercher si la SCI [Adresse 16] est en infraction avec les dispositions de l’article 678 du Code civil dans la mesure où si ces ouvertures sont illégales et que l’action n’est pas prescrite, alors la SCI [Adresse 16] ne pourra pas se prévaloir d’un trouble de jouissance puisqu’elle sera en droit de demander au juge compétent de voir supprimer les vues irrégulièrement créées.

S’agissant de la canalisation qu’elle a installée en exécution de l’ordonnance de première instance, la SARL ISOLOC expose que cette canalisation empiète sur son fonds et qu’elle est donc légitime à solliciter la condamnation sous astreinte de la SCI [Adresse 16] à supprimer l’empiètement de cette canalisation sur sa propriété sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’arrêt.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 04 septembre 2025.

A l’audience du 04 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré le 06 novembre 2025, prolongé le 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des travaux pour troubles illicites et dommages imminents :

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, dispose': «'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.»

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s’en prévaut d’en faire la démonstration avec l’évidence requise devant le juge des référés. Il n’est pas besoin d’établir l’existence d’un dommage résultant du trouble illicite. Les mesures qui peuvent être prises doivent être conservatoires ou de remise en état, le juge des référés étant tenu de prendre la mesure nécessaire et adéquate, sans possibilité de trancher le fond.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, la condition de l’absence de contestation sérieuse du droit invoqué n’étant pas requise par l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier a cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage', un tel trouble étant susceptible de constituer un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Ainsi, le juge des référés a le pouvoir de constater son existence dès lors que la preuve en est faite avec l’évidence requise.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit, en toute hypothèse, rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage, qui s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, au soutien de son allégation de perte d’ensoleillement, la SCI [Adresse 16] produit aux débats des captures d’écran app.shadowmaps.org. datées du 09 novembre 2023. Or, ce document, généré par un outil informatique destiné au public, ne permet pas d’établir la perte d’ensoleillement réelle qui serait imputable à la construction de l’immeuble de la SARL ISOLOC s’agissant uniquement de simulations d’ombres projetées lors d’une journée déterminée à une heure déterminée. Dès lors, aucune conséquence ne peut être tirée de ces captures d’écran.

S’agissant des deux attestations de témoins produits aux débats, il y a lieu de constater que les deux rédacteurs mentionnent au titre de leur adresse de domiciliation une adresse différente de l’adresse de l’immeuble litigieux appartenant à la SCI [Adresse 16]. Leur qualité de locataires de cet immeuble n’est pas démontrée, aucun bail n’étant produit aux débats. Par ailleurs, si ces deux rédacteurs se présentent comme preneurs à bail de l’immeuble de la SCI [Adresse 16] et indiquent leur volontés de partir de cet immeuble en raison d’une perte de luminosité et des nuisances qui seraient générées par la suppression d’une canalisation des eaux usées, la SCI [Adresse 16] ne produit pas aux débats les préavis de départ de ces locataires allégués ou un état des lieux de sortie de ces logements.

Si la SCI [Adresse 16] allègue que son immeuble comporte au rez-de-chaussée une véranda contenant une cuisine et constituant ainsi une pièce de vie dont les ouvertures se retrouvent emmurées par la construction de la SARL ISOLOC, force est de constater qu’elle ne verse aucun élément aux débats afin d’établir la destination alléguée de cette pièce et ainsi répondre aux allégations de la SARL ISOLOC affirmant que cette pièce est une buanderie ou un local de stockage et non une pièce de vie.

Ainsi, comme l’a souligné le premier juge, la SCI [Adresse 16] ne produit aucun élément aux débats établissant une impossibilité de louer les logements se trouvant dans son immeuble due à la construction de l’immeuble de la SARL ISOLOC.

De même, elle ne justifie pas d’une perte d’ensoleillement qui irait au-delà de troubles normaux du voisinage.

Concernant l’empiètement allégué, comme relevé par le premier juge, il n’est pas établi par la SCI [Adresse 16]. Ainsi, les photographies produites aux débats par l’appelante et réalisées par ces soins ne permettent pas de caractériser l’existence d’un empiètement sur sa propriété. Contrairement à son affirmation, en Alsace-Moselle, le livre foncier ne permet pas de déterminer l’étendue de la propriété, les mentions portées au Livre Foncier n’ont pas d’effets constitutifs de droit mais emportent présomption d’existence du droit comme le précise l’article 41 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. Il s’agit d’une présomption d’exactitude. Cette présomption est simple et admet la preuve contraire.

En conséquence, les pièces versées aux débats ne permettant pas de considérer avec certitude l’existence de risque de dommage imminent, ou de trouble manifestement illicite à ce jour et de faire droit à la demande de suspension des travaux. La SCI [Adresse 16] ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, l’existence de préjudices avérés mais allègue de risques de préjudices .

Contrairement à l’affirmation de la SCI [Adresse 16], il n’apparaît pas illogique de désigner un expert pour évaluer les troubles et établir la limite séparative dans la mesure où les parties ne s’accordent pas sur ces points, l’ampleur des troubles et donc leur qualification juridique n’étant pas établie et la limite séparative entre les deux fonds ne faisant pas l’objet d’un consensus entre les parties, des empiètements étant allégués.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge.

Sur la demande d’expertise :

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées, à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile suppose que soit constaté qu’il existe un procès non manifestement voué à l’échec au regard des moyens soulevés par les défendeurs, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Il résulte de l’article 145 que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est destinée à les établir, mais qu’il doit justifier d’éléments rendant crédibles les griefs allégués.

L’exercice, même légitime, du droit de propriété peut engager la responsabilité de ses détenteurs s’il occasionne un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. Pour être caractérisé, le trouble allégué doit être anormal par sa permanence, son importance et sa gravité.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait qu’une expertise apparaît utile afin de déterminer plus précisément les pertes de jouissance et dépréciations alléguées par l’appelante, étant rappelé qu’une construction même conforme à l’ensemble des règles d’urbanisme et de construction est susceptible, selon les cas et en tenant compte de différents paramètres liés à l’environnement et aux circonstances de temps et de lieu, de causer un trouble anormal de voisinage.

Par ailleurs, au vu des empiètements allégués par les deux parties et en l’absence de bornage contradictoire établissant la limite des parcelles concernées de manière certaine et contradictoire, il y a lieu de confirmer la décision du premier juge quant à la mission confiée à l’expert judiciaire consistant à établir la limite séparative entre les parcelles cadastrées section [Cadastre 6], propriété de la SCI [Adresse 16] et la parcelle cadastrée section [Cadastre 7], propriété de la SARL ISOLOC. Contrairement à l’affirmation de la SARL ISOLOC, le procès-verbal d’arpentage n’a pas valeur de bornage de même que les documents dressés par le géomètre expert en charge de l’implantation du dossier de construction, ces documents ne constituant qu’un commencement de preuve suffisant pour justifier qu’une mesure d’instruction soit ordonnée.

Concernant la mission d’expertise, contrairement à l’affirmation de la SARL ISOLOC, le premier juge a bien repris dans la mission d’expertise le point suivant « rechercher la date de réalisation de la véranda et des ouvertures pratiquées sur le fonds voisin ainsi que leur nature et leur éventuelle évolution dans le temps. ». Aucune omission de statuer sur ce point ne peut être reprochée au premier juge. De même, dans la mesure où le premier juge n’a pas fait droit à la demande de suspension des travaux, il a nécessairement écarté de la mission d’expertise la demande formulée par la SARL ISOLOC visant à solliciter de l’expert de « donner son avis sur les préjudices subis par la SARL ISOLOC dans l’hypothèse d’une suspension des travaux. »

La décision du premier juge sera donc confirmée quant à la mission d’expertise retenue.

Sur la canalisation des eaux usées :

La SARL ISOLOC reproche au premier juge d’avoir omis de statuer sur sa demande tendant à faire condamner la SCI [Adresse 16] à faire cesser tout empiètement de sa canalisation sur sa propriété sous astreinte de 200 € par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance.

Il ressort de la décision de première instance que le premier juge a relevé, dans les motifs de sa décision, qu’ « Il est établi qu’une canalisation d’eaux usées fixée sur l’immeuble de la SCI [Adresse 16], a été retirée par la SARL ISOLOC qui ne pouvait pas poursuivre sa construction, après avoir tenté de trouver une solution amiable avec la SCI [Adresse 16] et en proposant une solution de travaux refusée par la SCI [Adresse 16].

En conséquence, la SARL ISOLOC n’est plus fondée à solliciter la condamnation de la SCI [Adresse 16] à faire cesser ce trouble. IL n’y a donc pas lieu à référé sur cette question. » et a précisé dans le dispositif de sa décision « disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SARL ISOLOC relative à la canalisation ». Dès lors, aucune omission de statuer ne peut lui être reprochée. Par ailleurs, le juge de première instance a parfaitement caractérisé la cessation du trouble par le retrait par la SARL ISOLOC d’une canalisation d’eaux usées fixée sur l’immeuble de la SCI [Adresse 16], ce qui rendait sans objet la demande condamnation de la SCI [Adresse 16] à faire cesser tout empiètement de sa canalisation sur sa propriété sous astreinte. La décision de première instance sera donc confirmée.

Si la SARL ISOLOC prétend qu’elle a respecté les termes de l’ordonnance du juge des référés en installant une nouvelle canalisation et rebranché celle-ci sur le réseau des eaux usées avec l’autorisation de la SCI [Adresse 16] et que cette canalisation empiète sur son fonds, elle ne produit aucun élément démontrant l’existence de l’empiètement allégué. Dès lors, elle ne pourra qu’être déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SCI [Adresse 16] à faire cesser tout empiétement de cette canalisation sur sa propriété sous astreinte de 200 €/ jour de retard courant passé un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les parties succombant chacune partiellement, chacune supportera la charge de ses propres dépens et elles seront déboutées de leurs demandes respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance de référé du 09 janvier 2024 de la présidente du tribunal judiciaire de Thionville en toutes ses dispositions';

Y ajoutant,

DEBOUTE La SCI [Adresse 16] et SARL ISOLOC de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens.

Ainsi jugé et prononcé le 27 novembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT