ARRÊT N°

R.G : 10/00312

AMH/DO

TRIBUNAL D’INSTANCE D’APT

10 décembre 2009

X-F

C/

Z

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

Chambre 2 A

ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2010

APPELANTE :

Madame G X-F

née le XXX à XXX

XXX

84480 Y

représentée par la SCP CURAT – JARRICOT, avoué à la Cour

assistée de M^e Z GILS, avocat au barreau d’AVIGNON

INTIME :

Monsieur A Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP TARDIEU, avoués à la Cour

assisté de M^e Sophie HITA, avocat au barreau d’AVIGNON

Statuant en application de l’article 910 du Code de Procédure Civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Anne-Marie HEBRARD, Conseiller, après rapport, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller faisant fonction de Président

M. Olivier THOMAS, Conseiller

M^me Anne-Marie HEBRARD, Conseiller

GREFFIER :

Madame Mireille DERNAT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 09 Septembre 2010, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2010

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Anne-Marie HEBRARD, Conseiller, en l’absence du Conseiller faisant fonction de Président légitiment empêché, publiquement, le 21 Octobre 2010, date indiquée à l’issue des débats, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 1^er juillet 2004, M. Z X a donné à bail à monsieur A Z un appartement situé XXX à Y dans le Vaucluse, moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 350 €, charges non comprises.

Ne pouvant obtenir de son locataire la communication de l’attestation d’assurance du bien loué ni le paiement tant des rappels de loyers résultant de l’indexation annuelle que des factures d’eau, madame G X-F, aux droits de monsieur Z X décédé, a, par déclaration du 30 avril 2009, saisi le tribunal d’instance d’APT d’une demande en condamnation de M. A Z à cette fin.

En l’état de ses dernières conclusions devant le tribunal, elle a sollicité condamnation de ce dernier à lui délivrer sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision intervenir, une attestation d’assurance pour la durée du bail ainsi qu’à lui payer la somme de 1.531,17 € et celle de 538,44 € au titre des arriérés de charges locatives, sommes toutes deux augmentées des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009, de la somme de 1.600 € au titre du coût de la remise en état de la façade de l’immeuble, et outre les entiers dépens de l’instance, la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur Z a conclu au principal au débouté de madame G X-F de l’intégralité de ses demandes et indiqué subsidiairement qu’en cas de condamnation à paiement, il ne pouvait être redevable que de la somme de 1.044,73 € et non de 1.531,17 €. En tout état de cause, il a sollicité paiement par madame G X-F de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 10 décembre 2009, le tribunal d’instance d’APT a débouté madame G X-F de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de monsieur A Z en l’absence de fondement et l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à verser à monsieur Z la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 janvier 2010, madame G X-F a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions du 23 août 2010 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, l’appelante sollicite la cour de déclarer son appel recevable, de réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau, de rejeter toutes les demandes formulées par monsieur Z et de le condamner à lui payer la somme de 1.044,73 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009 au titre des arriérés de loyers, la somme de 538,44 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009 au titre des arriérés de charges locatives et la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses écritures en réplique signifiées le 29 juillet 2010 et déposées le lendemain au greffe de la cour auxquelles il est également explicitement renvoyé, monsieur A Z conclut au principal, au visa des articles 34 du code de procédure civile et R. 221 ' 37 du code de l’organisation judiciaire, à l’irrecevabilité de l’appel formé par madame G X-F en raison du montant des demandes inférieur au taux de dernier ressort de la cour d’appel, et à titre subsidiaire, en cas de recevabilité de cet appel, à la confirmation de la décision critiquée en toutes ses dispositions, enfin en tout état de cause, à la condamnation de madame G X-F aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

Sur la recevabilité de l’appel

Attendu que si les demandes en paiement formées devant le tribunal d’instance d’APT par madame G X-F à l’encontre de monsieur A Z sont effectivement globalement inférieures à 4.000 €, plafond de la valeur de la demande dont le tribunal connaît en dernier ressort, la demanderesse a également

sollicité la condamnation de son locataire à lui délivrer sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir une attestation d’assurance des lieux loués, demande indéterminée dont connaît le tribunal d’instance à charge d’appel ;

Que par suite, le tribunal d’instance d’APT a régulièrement rendu son jugement le 10 décembre 2009, en premier ressort et madame G X-F est en conséquence parfaitement recevable à en relever appel ;

Sur l’indexation des loyers

Attendu que l’article 17 d/ de loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ; qu’à défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location ;

Que le contrat de bail conclu le 1^er juillet 2004 entre monsieur Z X, aux droits duquel se trouve son épouse madame G X-F, et monsieur A Z , stipule que « le loyer sera révisé chaque année le 1^er janvier », sans que soit précisé l’indice de référence ;

Que cette clause contractuelle prévoit donc une indexation annuelle du bail, et ce pour la première fois le 1^er janvier 2006, l’indice de référence étant en application de la loi, l’indice INSEE du coût de la construction en vigueur au 1^er juillet 2006, indice qui a depuis été remplacé suivant l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005 par l’indice de référence des loyers I.R.L ;

Attendu qu’en outre, contrairement aux affirmations totalement erronées en droit du premier juge, la clause prévoyant la révision du loyer s’applique automatiquement sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur, le preneur se devant d’appliquer les clauses contractuelles et de procéder annuellement à l’indexation de son loyer ;

Que le seul fait que le bailleur n’ait pas réclamé le montant de l’augmentation dès sa prise d’effet n’implique pas de sa part de renonciation à se prévaloir de la clause d’indexation ;

Que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit résulter d’un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ;

Que tel n’est pas le cas en l’espèce, monsieur A Z ne rapportant aucunement la preuve d’une renonciation expresse de M. Z X, évoquant d’ailleurs dans ses conclusions « une renonciation tacite » de celui-ci, et son épouse ayant sollicité clairement l’application de cette clause d’indexation ;

Que le jugement du premier juge doit donc être réformé dans son principe, madame G X-F étant fondée en sa demande en paiement d’un loyer indexé et par suite d’un arriéré à ce titre ;

Que cependant son calcul de l’indexation justement basé sur

l’indice INSEE de la construction jusqu’au 14 février 2008, date de parution des premiers indices de référence du loyer I.R.L remplaçant en vertu de l’article 35 de la loi du 26 juillet 2005 et de l’article 9 de la loi du 8 février 2002 pour le calcul de l’indexation des loyers d’habitation l’indice INSEE de la construction par l’indice de référence du loyer I.R.L, et sur l’indice I.R.L à compter de cette date du 14 février 2008, est erroné en ce qui concerne l’augmentation annuelle de l’année 2008 , applicable au 1^er janvier 2009 qui est de 2,24 % et non comme retenu de 2,95 % ;

Que dès lors le décompte des sommes dues au titre des arriérés de loyers résultant de l’absence d’indexation par monsieur A Z qui s’est toujours acquitté régulièrement de la somme de 350 € par mois, montant initial du loyer, s’établit à 102,90 € pour l’année 2006, 228,48 € pour l’année 2007, 308,63 € pour l’année 2008 et 375,32 € pour les onze mois de l’année 2009, soit au total 1.015,33 € ;

Que condamnation de l’intimé à ce montant sera prononcée au bénéfice de madame G X-F, la dite somme portant intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009, date de la demande en paiement formée au greffe du tribunal d’instance d’APT, jusqu’à parfait paiement ;

Sur les charges

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 28 du Code civil, 7 et 23 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ;

Que si ces charges récupérables peuvent donner lieu au versement de provisions, une telle demande n’est que facultative et que le fait que le contrat de location ne prévoit pas, tel en l’espèce, une provision mensuelle sur charges, ne dispense pas le locataire de régler les charges qui lui incombent ;

Que le contrat de location ne prévoit nullement le paiement d’un loyer toutes charges comprises et d’ailleurs monsieur X ne l’ignore puisqu’il s’est acquitté de telles charges les premiers mois de location ;

Que la liste des charges récupérables en annexe du décret du 26 août 1987 prévoit en son article II 1/ les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment ou de l’ensemble du bâtiment d’habitation, l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes, des espaces extérieurs, les dépenses relatives à la consommation d’eau incluant l’ensemble des taxes et les produits nécessaires à l’exploitation, l’entretien et le traitement de l’eau ;

Que lorsque l’immeuble appartient à un seul propriétaire, la loi ne prévoit aucun mode de répartition et les parties sont libres de choisir celui qui leur convient tels que prorata des loyers, prorata des surfaces de chauffe ou des volumes, parts viriles, nombre d’occupants ; Qu’en l’état, n’est pas précisé au bail de méthode de répartition des charges mais madame G X-F a expliqué à monsieur A Z sur sa demande qu’étant donné qu’elle louait deux appartements à deux occupants, elle partageait en deux les dépenses d’eau

relevées par le compteur commun aux deux locataires ; qu’elle soulignait à juste titre que l’autre appartement étant plus petit, et là encore monsieur A Z ne l’ignore puisqu’il a loué cet appartement du 1^er mars 2004 au 30 juin 2004 avant d’intégrer le second le 1^er juillet 2004, l’intimé était avantagé par ce mode de répartition ;

Que ce dernier ne rapporte d’ailleurs pas la preuve d’une iniquité résultant pour lui d’un tel mode de répartition ;

Que là encore, par réformation de la décision du premier juge, monsieur A Z sera condamné à payer à madame G X-F la somme totale de 538,44 €, après vérification des factures d’eau régulièrement produites aux débats, ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009, date de la demande formée au greffe ;

Sur les autres demandes

Attendu que madame G X-F ne discute pas la décision en ce qu’elle a estimé qu’il lui appartiendrait de consigner les dégradations constatées sur la façade de l’immeuble dans le constat d’état des lieux de sortie ;

Attendu que l’appel de madame G X-F étant pleinement fondé, monsieur A Z qui succombe en la procédure, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel et participera équitablement à hauteur de 1.600 € aux frais non compris dans les dépens exposés par madame G X-F pour faire valoir ses droits devant les juridictions ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement et en dernier ressort,

Déclare recevable l’appel diligenté par madame G X-F à l’encontre du jugement rendu le 10 décembre 2009 par le tribunal d’instance d’APT ;

Réforme la décision entreprise ;

Statuant à nouveau,

Condamne monsieur A Z à payer à madame G X-F les sommes de 1.015, 33 € au titre de l’arriéré de loyer et de 538,44 € au titre de l’arriéré des charges locatives, les dites sommes portant intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2009 jusqu’à complet paiement ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne monsieur A Z aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à madame G X-F la somme de 1.600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à la SCP CURAT-JARRICOT, avoués, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me HEBRARD, Conseiller, par suite d’un empêchement du Conseiller faisant fonction de Président et par Madame DERNAT, Greffier.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER,