ARRÊT N°

R.G : 12/03451

XXX

TRIBUNAL D’INSTANCE D’UZÈS

21 juin 2012

Y

D

C/

Z

S.A.R.L. PIERRE ET FEU

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 23 MAI 2013

APPELANTS :

Monsieur E Y

né le XXX à XXX

1 Avenue Griffe-Vent

XXX

Rep/assistant : M^e Guillaume DE PALMA, Plaidant/Postulant (avocat au barreau D’AVIGNON)

Madame C D épouse Y

née le XXX à Bourg-en-Bresse (01000)

1 Avenue Griffe-Vent

XXX

Rep/assistant : M^e Guillaume DE PALMA, Plaidant/Postulant (avocat au barreau D’AVIGNON)

INTIMÉS :

Monsieur G Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SELARL VAJOU, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Karelle DANIGO, Plaidant (avocat au barreau D’AVIGNON)

S.A.R.L. PIERRE ET FEU

immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le XXX

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social

XXX

XXX

XXX

Rep/assistant : la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Postulant (avocats au barreau de NÎMES)

Rep/assistant : M^e Arnaud TRIBHOU, Plaidant (avocat au barreau D’AVIGNON)

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Daniel MULLER, Président, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Daniel MULLER, Président

M^me Nicole BERTHET, Conseiller

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 18 Février 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2013, prorogée à celle de ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 23 Mai 2013, par mise à disposition au greffe de la Cour.

***

Par acte sous-seing privé du 1^er novembre 2008, M. Z a consenti un bail d’habitation aux époux Y portant sur un immeuble situé XXX, XXX.

Faisant valoir que les locataires avaient placé sans autorisation une installation photovoltaïque sur la toiture de la maison et qu’ils n’étaient en outre pas à jour de leurs loyers, M. Z a fait assigner les époux Y devant le tribunal d’instance d’Uzès afin d’obtenir, avec exécution provisoire, le paiement de la somme de 2248,48 euros due au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au 1^er mai 2011, la résiliation du bail pour non-respect des obligations contractuelles, la condamnation des locataires à remettre les locaux en état à leurs frais sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’issue d’un délai de un mois à compter de la signification de la décision, l’expulsion des occupants, la fixation d’une indemnité d’occupation et une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PIERRE ET FEU, qui a procédé à l’installation des panneaux photovoltaïques, a été mis en cause en cours d’instance.

Par jugement du 21 juin 2012, le tribunal d’instance d’Uzès a prononcé la mise hors de cause de la société PIERRE ET FEU, a condamné solidairement les époux Y à payer à Monsieur Z la somme de 1675,08 euros au titre de loyers et charges arrêtées au 15 mars 2012 avec les intérêts légaux à compter du 7 juin 2011, a prononcé la résiliation du bail à compter de la signification de la décision aux torts exclusifs des époux Y, a ordonné l’expulsion des époux Y et de tous occupants de leur chef, a dit qu’à défaut par les époux Y d’avoir libéré les lieux 2 mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, a condamné les époux Y à payer à Monsieur Z une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit la somme de 600 €, a ordonné la remise en état des lieux par les époux Y au jour de leur départ, a condamné les époux Y à payer à Monsieur Z une somme de 150 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, a débouté la société PIERRE ET FEU de sa demande en amende civile et dommages et intérêts, a dit que sa décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet du Gard en application de l’article L.613-2-1 du code de la construction et de l’habitation, a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, a condamné in solidum les époux Y à verser à Monsieur Z la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance, a condamné Monsieur Z à verser la somme de 600 € à la société PIERRE ET FEU au titre de l’article 700 du code de procédure civile et avant dire droit a ordonné une expertise confiée à Monsieur A B avec pour mission d’examiner l’immeuble objet du litige et de préconiser les travaux propres à la dépose des panneaux photovoltaïques et à la remise en état de la toiture et d’en indiquer le coût et la durée.

Les époux Y ont interjeté appel de ce jugement.

Vu les conclusions signifiées le 29 octobre 2012 par les époux Y, lesquels demandent à la cour de dire et juger que la clause stipulée à l’article 7K du bail d’habitation est nulle et non avenue pour être contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de constater que les manquements qui leur sont reprochés sont soit insuffisamment graves, soit sont infondés, de débouter purement et simplement Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes fins et prétention, de réformer donc le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail d’habitation à leurs torts exclusifs et de condamner Monsieur Z à leur payer la somme de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 14 février 2013 par Monsieur Z, lequel demande à la cour, statuant sur l’appel formé par les époux Y, de le déclarer mal fondé, de recevoir son appel incident et, y faisant droit, de confirmer le jugement du tribunal d’instance en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires, ordonné leur expulsion et de tous occupants de leur chef et en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire, en revanche d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la société PIERRE ET FEU et qu’il l’a condamné à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de débouter les époux Y et la société PIERRE ET FEU de l’ensemble de leurs demandes fins moyens et conclusions, de déclarer sa demande recevable bien-fondé, de dire et juger que les locataires ont commis une faute grave en transformant l’immeuble loué sans l’accord préalable et écrit du bailleur et en ne payant pas les loyers, en conséquence de prononcer aux torts et griefs exclusifs des époux Y la résiliation du bail d’habitation, d’ordonner leur expulsion, de les condamner au paiement de la somme de 2103,91 euros au titre des loyers impayés à la date du 15 mai 2012 en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de montant égal loyers subissant comme telle les mêmes augmentations jusqu’à leur départ effectif,, sur la remise en état du logement, d’ordonner avant dire droit une expertise judiciaire, de condamner la société PIERRE ET FEU in solidum avec les époux Y à à lui payer 6000 € de dommages intérêts pour résistance abusive et 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions signifiées le 6 décembre 2012 par la société PIERRE ET FEU, laquelle demande à la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a été mise hors de cause, de débouter Monsieur Z de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre et de le condamner à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Les époux Y, qui ne contestent pas devoir à la date de signification de leurs conclusions la somme de 2265,84 euros sans pour autant faire la moindre proposition de règlement, expliquent le retard de paiement des loyers par le comportement de leur bailleur qui n’a pas

adressé à la Caisse d’Allocations Familiales un document nécessaire à l’obtention de l’aide au logement et soutiennent, s’agissant de la pose de panneaux photovoltaïques, qu’il ne peut leur être demandé de remettre les lieux immédiatement en l’état alors que la clause stipulée à l’article 7K du bail est nulle comme contraire aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et que les travaux en cause, autorisés par le bailleur, ne sont que des travaux d’aménagement et non des travaux de transformation, que ces travaux ne caractérisent par un changement de destination du bien loué et qu’il ne peut leur être reproché d’avoir commis des manquements graves à leurs obligations contractuelles.

Il sera observé, s’agissant des impayés de loyers, que contrairement à ce qu’a pu affirmer la CAF par un courrier du 2 août 2011 produit par les appelants (pièce 4) le bailleur avait bien adressé à celle-ci l’attestation de loyer alors que l’exemplaire produit par Monsieur Z comporte un cachet de réception du 15 avril 2011 (pièce 16).

Au demeurant, le bailleur a bien perçu un rappel , le 1^er décembre 2012, pris en compte par le décompte produit (pièce 21) et il n’est pas contestable que les locataires restaient devoir au 15 mai 2012 une somme de 2103,91 euros dont il convient cependant de déduire une somme versée par la CAF le 5 janvier 2012, d’un montant de 113,69 euros, qui n’apparaît pas sur le décompte produit. C’est donc une somme de 1990,22 euros qui reste due au 15 mai 2012 alors que les locataires ne démontrent pas le paiement de sommes autres que celles reprises par le décompte et il convient par voie de conséquence, infirmant sur ce point le jugement entrepris, de les condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2011.

C’est par ailleurs à juste titre que le premier juge a, sous le visa des dispositions d’ordre public de l’article 7f de la loi du 6 juillet 1989 et en écartant les dispositions contraires convenues entre les parties, retenu que les travaux de pose de panneaux photovoltaïques sont bien des travaux de transformation, et non d’aménagement, au sens de la loi alors que ces travaux nécessitent la dépose d’une partie de la toiture aux fins d’intégration de ces panneaux, lesquels doivent ensuite assurer l’étanchéité, et la modification des plafonds pour la pose du «kit climatisation ». Au demeurant, ces travaux, importants alors qu’ils ont été réalisés pour un coût global de 28.000 € et qu’ils comprenaient une « garantie décennale sur la toiture» (pièce 3) et qui portent manifestement atteinte à la structure du bâtiment sont eux-mêmes soumis à déclaration qui a effectivement été déposée le 23 septembre 2009 par Monsieur Y.

La circonstance que les panneaux soient « démontables » selon l’attestation de Monsieur X, directeur commercial de la société PIERRE ET FEU (pièce 2), qui se garde de décrire l’importance des travaux de démontage, ne contredit pas l’atteinte portée au gros 'uvre et c’est à juste titre que le premier juge a estimé que ces travaux affectaient une partie essentielle de l’immeuble, en l’espèce la toiture, élément rendu déterminant pour l’état de décence d’un bien aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002.

Les époux Y n’ont sollicité aucun accord préalable et écrit du propriétaire alors qu’ils n’ignoraient pas ne pas avoir qualité pour déposer la déclaration préalable (pièce 2 PIERRE ET FEU) laquelle rappelait en page 7 les différentes situations permettant cette déclaration et notamment « l’autorisation du ou des propriétaires ».

L’attestation produite par les époux Y (pièce 3) ne saurait démontrer l’existence d’une autorisation donnée oralement alors que Monsieur Z fait observer, sans être contredit, que cette attestation a été manifestement rédigée de la main de Monsieur Y.

Il n’est pas davantage démontré que Monsieur Z ait toléré ou accepté tacitement les travaux en cause.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que les époux Y avaient commis de graves manquements aux obligations pesant sur les locataires et a ainsi prononcé la résiliation du bail et l’expulsion des locataires et a par ailleurs fixé l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ordonné une mesure d’expertise.

C’est enfin par des motifs pertinents et adoptés par la cour que le premier juge a mis hors de cause la société PIERRE ET FEU alors que les époux Y se sont comportés comme ayant la qualité pour contracter, qu’ils ont déposé la déclaration préalable de travaux et qu’il ne peut être sérieusement reproché à la société PIERRE ET FEU, alors qu’aucun élément ne permettait de mettre en doute la qualité de propriétaire des époux Y qui se sont manifestement présentés comme tels, de ne pas avoir effectué des recherches auprès des services du cadastre.

Au demeurant, la simple lecture par les époux Y de la déclaration préalable signée par Monsieur Y permettait à ce dernier, qui attestait par sa signature « avoir qualité pour faire la présente déclaration préalable », de constater que sa situation ne correspondait à aucun des quatre cas décrits par ce document il ne saurait être reproché à la société PIERRE ET FEU d’avoir manqué à son obligation de conseil alors qu’elle a été elle-même trompée par les informations données par ses clients.

Il convient par voie de conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause la société PIERRE ET FEU et rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur Z à son encontre.

Il convient enfin de confirmer, par motifs adoptés, le jugement entrepris en ce qu’il a fixé à hauteur de la somme de 150 € les dommages et intérêts alloués au titre de la résistance abusive alors que les époux Y n’ont pas répondu à la mise en demeure du 3 juin 2010.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la société PIERRE ET FEU les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer tant en première instance qu’en cause d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M Z partie des frais irrépétibles qu’il a pu exposer et il convient de lui allouer, en sus de la somme allouée par le premier juge, la somme de 1000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a mis hors de cause la société PIERRE ET FEU, prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs des époux Y, ordonné l’expulsion des époux Y et de tous occupants de leur chef, dit qu’à défaut par les époux Y d’avoir libéré les lieux 2 mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le bailleur, a condamné les époux Y à payer à Monsieur Z une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit la somme de 600 €, a ordonné la remise en état des lieux par les époux Y au jour de leur départ, a condamné les époux Y à payer à Monsieur Z une somme de 150 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive, a débouté la société PIERRE ET FEU de sa demande en amende civile et dommages et intérêts, a dit que sa décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet du Gard en application de l’article L.613-2-1 du code de la construction et de l’habitation, a condamné in solidum les époux Y à verser à Monsieur Z la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’instance, et avant dire droit a ordonné une expertise confiée à Monsieur A B avec pour mission d’examiner l’immeuble objet du litige et de préconiser les travaux propres à la dépose des panneaux photovoltaïques et à la remise en état de la toiture et d’en indiquer le coût et la durée,

Infirme pour le surplus le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement les époux Y à payer à Monsieur Z la somme de 1.990,22 € au titre des loyers et charges arrêtés au 15 mai 2012 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2011,

Déboute la société PIERRE ET FEU de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamne solidairement les époux Y à payer à Monsieur Z, en sus de la somme allouée à ce titre par le premier juge, la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement les époux Y aux dépens de première instance et d’appel dont pour ces derniers distraction au profit de la SELARL E. VAJOU et de la SCP GUIZARD SERVAIS.

Arrêt signé par Monsieur MULLER, Président et par Madame PELLISSIER, greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,