ARRÊT N°

R.G. : 12/04335

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NÎMES

10 septembre 2012

SARL S.C.V.

C/

X

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 27 FÉVRIER 2014

APPELANTE :

SARL S.C.V.

inscrite au RCS de NIMES sous le XXX

agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice dûment habilité domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Julien DUMAS LAIROLLE de la SCP NOUGIER & DUMAS-LAIROLLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NÎMES

INTIMÉ :

Monsieur D G X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Coralie GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NÎMES

Représenté par M^e Christophe SOURON de la SCP SOURON-SOLASSOL-ARCHAMBAU, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 31 Octobre 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. Daniel MULLER, Président,

M^me Nicole BERTHET, Conseiller,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DÉBATS :

à l’audience publique du 12 Novembre 2013, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2014, prorogée à celle de ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Daniel MULLER, Président, publiquement, le 27 Février 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour.

***

Par acte du 31 mars 1999, M. D X a acquis, au prix de 160 000€ auprès de la SCI Méditerranéenne de Construction, en l’état futur d’achèvement, dans l’ensemble immobilier dénommé ' Les Villégiales de la Cigale ' au n°326, chemin de la Cigale à Nîmes, un appartement de type P3 de 76,90 m², un garage et un parking extérieur, dont la gestion locative avait été confiée par acte du 26 novembre 1998, à la Sarl SCV, qui s’était engagée pour une durée de six années à partir de la prise de possession de l’appartement, à verser à l’acquéreur, la somme nette de charges de copropriété de 48.300 F, soit 7363, 29 € au minimum par an.

Par acte du 26 juillet 1999, la Sarl SCV a loué l’appartement à effet du 1^er septembre 2009, pour un montant hors charges de 4220 F, soit 643,33 €.

Le 3 mai 2000, la Sarl SCV a signé avec les mêmes locataires, un nouveau bail qui a pris effet à partir du 1^er juin 2000, pour un loyer hors charges de 4456F, soit 679,31 €.

Dès le mois de février 2008, M. D X a informé ses locataires et la société SCV de son intention de mettre en vente l’appartement vide de tout occupant, en se référant au bail conclu le 26 juillet 1999.

Par un courrier du 13 février 2008, la société SCV a répondu à M. D X que la date anniversaire du bail était le 31 mai 2009 et non le 31 août 2008, en l’état du second bail qui avait pris effet le 1^er juin 2000.

Par courrier du 4 mars 2008, la Sarl SCV a informé M. X que l’appartement et ses annexes pouvait être racheté, libre ou occupé, au prix de 176 000€, que l’offre restait valable jusqu’au 31 janvier 2009.

Au mois de décembre 2008, M. D X a accepté cette proposition de rachat.

Par acte du 2 février 2009, reçu par M^e D Turcy, notaire associé à Connaux, M. D X a vendu les lots dont il était propriétaire dans l’ensemble immobilier Les Villégiales de la Cigale, à l’Eurl Actifs Villégiales, au prix de 176.000 €.

Par acte du 16 décembre 2009, M. D X a fait assigner la Sarl SCV devant le tribunal de grande instance de Nîmes en demandant la condamnation de cette société, au visa des articles 1991 et 1992 du code civil, au paiement de la somme de 71.000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’ assignation, en faisant valoir que le bien aurait dû être vendu au mois de septembre 2008, libre de toute occupant, que la Sarl SCV lui avait dissimulé la conclusion d’un second bail, qu’il n’avait donc pu vendre son appartement libre de tout occupant avant le déclenchement de la crise financière de l’automne 2008.

Par jugement du 10 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Nîmes :

— a dit que la Sarl SCV a manqué à son devoir d’information à l’égard de M. D X,

— a dit qu’il existe un lien entre ce manquement et l’impossibilité de vendre le bien, libre de tout occupant, le 1^er septembre 2008,

— a déclaré l’avis de valeur du Cabinet Y inopposable à la Sarl SCV,

— avant dire droit sur le préjudice, a ordonné une mesure d’expertise en désignant M. Z.

Le 27 septembre 2012, la Sarl SCV a interjeté appel de ce jugement.

Au terme de ses conclusions récapitulatives du 17 avril 2008, la Sarl SCV, au visa des articles 1134, 1991, 1992 du code civil, demande à la Cour :

— de réformer le jugement en ce qu’il a retenu un défaut d’information à l’égard du docteur X, de dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute dans son mandat, qu’elle a correctement informé son mandant,

— de dire et juger que le docteur X n’a pas subi de préjudice consécutif à la vente de ses biens, pour un montant de 176.000 €, de dire et juger qu’il n’existe aucun lien entre la mission de mandataire de gestion immobilière de la Sarl SCV et le préjudice allégué concernant la vente des biens immobiliers à l’Eurl Actifs Villégiales, pour une somme de 176.000 €,

— de débouter en conséquence le docteur X de l’ensemble de ses prétentions,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’avis de valeur de M. Y inopposable à la Sarl SCV,

— de condamner le docteur X à payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

Le 18 octobre 2013, M. D X a conclu :

— à titre principal, à la confirmation du jugement rendu le 10 septembre 2012, par le tribunal de grande instance de Nîmes en ce qu’il a déclaré la Sarl SCV responsable de son préjudice, à l’infirmation du jugement en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, à la condamnation de la société SCV au paiement de la somme de 71.000 € à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance jusqu’à parfait paiement,

— à titre subsidiaire, à la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise et à un sursis à statuer sur le préjudice subi dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,

— à la condamnation de la société SCV au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour l’exposé complet de leur moyens.

La procédure de mise en état a été clôturée par ordonnance du 5 juin 2013 avec effet différé au 31 octobre 2013.

Exposé des motifs :

La Sarl SCV fait valoir qu’aucun défaut d’information ne pouvait être retenu à sa charge alors que la convention de gestion locative signée le 26 novembre 1998, l’autorisait à signer en lieu et place du bailleur, tout contrat de location et la dispensait de l’envoi d’une lettre recommandée pour avertir le bailleur des locations nouvelles faites pour son compte, qu’elle avait respecté son obligation d’information en envoyant trois fois, la copie du bail du 1^er septembre 1999 et deux fois la copie du bail du 3 mai 2000, que de nombreux documents transmis par ses soins au docteur X avaient été perdus par lui.

M. D X soutient qu’il n’a été informé du bail conclu le 3 mai 2010 que par courrier du 13 février 2008 après avoir manifesté l’intention de vendre, à partir du 31 août 2008, son appartement, vide de tout occupant, que la conclusion d’un second bail, au motif qu’un nouvel équipement avait été installé (store électrique), n’était pas nécessaire puisque les locataires n’avaient pas changé, que la Sarl SCV ne l’avait jamais informé de la conclusion de ce second bail qui avait reporté au 31 mai 2009, la date de vente de l’appartement, vide d’occupant, que ce report lui avait causé un préjudice important car il était intervenu au moment de la chute des prix immobiliers de l’automne 2008.

S’il est exact que la société SCV a été autorisée par la convention du 26 novembre 1998 à signer en lieu et place du vendeur, tout contrat de location, en résidence principale, de l’appartement dont la gestion lui avait été confiée, elle n’était pas pour autant dispensée d’en rendre compte à son mandant, l’obligation de rendre compte étant d’ailleurs une obligation essentielle du mandataire au visa de l’article 1993 du code civil.

Or si les documents produits aux débats confirment que la société SCV a été amenée à transmettre au moins trois fois à M. X, la copie du bail signé le 1^er septembre 1999, par des lettres recommandées du 28 juillet 2000, du 21 août 2000 et du 14 septembre 2000 (pièces n° 5,6 et 106), elle n’a évoqué pour la première fois, l’existence du bail signé le 3 mai 2000 que dans un courrier du 13 février 2008 (pièce n°11), seulement à partir du moment où M. D X a manifesté l’intention de vendre son logement à l’issue de la période de 9 ans de location, imposée par le processus de défiscalisation de la loi Périssol auquel il avait adhéré.

Le défaut d’information de la société SCV a été réel puisque l’information donnée au bailleur a été pour le moins tardive.

Mais aucun lien de causalité directe ne relie ce défaut d’information au préjudice dont se prévaut M. X.

En revanche, la société SCV a commis une faute en faisant signer, le 3 mai 2000, un second bail qui ne présentait aucune utilité pour le bailleur qui n’a pas bénéficié de l’augmentation de loyer prévue par ce second bail ainsi que le révèle, la lecture des chèques qui lui ont été adressés par la société SCV, la copie de ces chèques étant produite aux débats par la société SCV elle-même (pièces n° 15 à 26).

Dans la mesure où les mêmes locataires sont restés dans les lieux, le second bail qui a pris effet le 1^er juin 2000 a effectivement retardé de 9 mois, le moment où M. X avait la possibilité de vendre son appartement vide de tout occupant.

Durant ce délai de neuf mois, le marché immobilier a été confronté à la crise économique qui s’est déclenchée à l’automne 2008.

Pour autant, M. X qui s’est contenté de répondre favorablement au mois de décembre 2008, à l’offre d’achat formulée dès le mois de mars 2008 par M. B C, gérant de la Sarl SCV, ne justifie pas avoir tenté de commercialiser au meilleur prix son appartement en faisant appel à d’autres professionnels de l’immobilier.

L’impossibilité de vendre dès le mois de septembre 2008, vide d’occupant, l’appartement dont il était propriétaire, n’a fait perdre à M. X qu’une chance de pouvoir vendre cet appartement à un meilleur prix, avant le déclenchement de la crise.

La société SCV objecte que la vente de l’appartement ne devait pas obligatoirement intervenir à l’issue de la période de défiscalisation qui ne correspond pas à 9 années de location mais à 9 déclarations fiscales

ce qui est contesté à juste titre par M. D X qui fait valoir que la loi Périssol, lui imposait de louer l’appartement pendant neuf ans, période calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail initial (article 29 de l’instruction ministérielle n°11633 du 20 août 1996 sur le régime spécial d’amortissement des logements neufs acquis entre le 1^er janvier 1996 et le 31 décembre 1998).

Si aucune disposition législative ou réglementaire ne contraignait M. D X à procéder à la vente de son appartement à l’expiration de cette période de 9 ans, il est incontestable que la conclusion d’un second bail ne lui a pas permis de vendre dès le 1^er septembre 1998, cet appartement vide de tout occupant, dès lors que les locataires qui étaient entrés dans les lieux le 1^er septembre 1999 et qui avaient signé un second bail à effet du 1^er juin 2000, étaient toujours présents.

Le préjudice dont se prévaut M. X et qui correspond à une perte de chance en relation avec la signature par la société SCV d’un second bail qui ne présentait aucune utilité, peut être évaluée à la somme de 20.000 €.

Cette somme ne sera assortie des intérêts au taux légal qu’à compter du prononcé du présent arrêt.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a ordonné une mesure d’expertise, la perte de chance étant distincte de la valeur de l’appartement.

La société SCV est condamnée à payer à M. D X, la somme de 4000€ au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société SCV est également condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance avec distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Tournier et associés, avocat, pour ceux dont elle aurait fait l’avance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement,

Statuant à nouveau,

Dit que la société SCV a commis une faute en faisant signer, le 3 mai 2000, aux locataires de M. D X, un nouveau bail qui ne présentait aucune utilité pour le bailleur et les locataires.

Dit que cette faute est en relation avec la perte de chance subie par M. D X de pouvoir vendre l’appartement, vide de tout occupant, à compter du 1^er septembre 1998.

Evalue cette perte de chance à la somme de 20.000 €.

Condamne la Sarl SCV à payer à M. D X la somme de 20.000 €.

Dit que cette somme ne sera assortie des intérêts au taux légal qu’à compter du prononcé du présent arrêt.

Condamne la Sarl SCV à payer à M. D X, la somme de 4000 € au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Condamne la Sarl SCV au paiement des entiers dépens de l’instance avec distraction pour ceux d’appel au profit de la SCP Tournier et associés, avocat, pour ceux dont elle aurait fait l’avance.

Arrêt signé par M. Daniel MULLER, Président et par M^me Véronique PELLISSIER, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,