ARRÊT N°

R.G. : 14/00134

GR

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NIMES

17 décembre 2013

RG:12/04976

SAS Y PROMOTION

C/

X

E

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re Chambre B

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2015

APPELANTE :

SAS Y PROMOTION

XXX

XXX

Représentée par M^e Carole VINSONNEAU-PALIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Thomas AUTRIC, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉS :

Monsieur L-M X

né le XXX à XXX

3 I J K

XXX

Représenté par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame D E épouse X

née le XXX à XXX

3 I J K

XXX

Représentée par M^e Charles FONTAINE de la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 23 Avril 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ROLLAND, Président,

M^me Anne-Claire ALMUNEAU, Conseiller,

M. Serge BERTHET, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 05 Mai 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2015

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Gilles ROLLAND, Président, publiquement, le 10 Septembre 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Selon, la SAS Y PROMOTION a obtenu permis de construire délivré le 8 mars 2007 un ensemble immobilier de 4 bâtiments de 3 et 5 étages comprenant 228 logements sur une parcelle mitoyenne de celle des époux X sur laquelle est implantée leur maison d’habitation acquise en août 2004 ;

Les travaux ont débuté le 8 décembre 2008 pour la tranche 1, le 3 août 2009 pour la tranche 2, le 9 décembre 2009 pour la tranche 3 et le 12 janvier 2010 pour la dernière tranche ;

Au cours de la réalisation des travaux, les époux X se sont régulièrement plaints de troubles, et ont obtenu, par ordonnance du 27 juillet 2011 du juge des référés du tribunal de grande instance de Nîmes la désignation Monsieur A en qualité d’expert.

Cet expert a déposé son rapport d’expertise le 29 février 2012, et par acte en date du 12 octobre 2012, les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Nîmes aux fins de :

— condamner la société Y à leur verser les sommes de 15.200 € au titre de la perte d’ensoleillement et d’éclairement de l’ensemble de la propriété, 7.132,10 € au titre des dommages matériels et 1.000€ au titre des dommages liés aux nuisances sonores pendant la durée des travaux,

— condamner la société Y à leur payer :

o la somme de 14.000 € au titre de l’indemnisation de la dépréciation de leur bien immobilier,

o la somme de 8.000 € au titre de l’indemnisation de leurs autres préjudices dont, le sentiment d’enfermement, la perte de situation agréable et sentimentale, la perte d’intimité, les vues plongeantes sur la maison/terrasses et jardin, le caractère inesthétique du mur pignon du bâtiment limitrophe à leur propriété, l’impossibilité d’utiliser leur cheminée, la hauteur du nouveau portail descendu de plus d’un mètre, le risque d’intrusion et d’acte délinquant,

o une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement en date du 17 décembre 2013, le tribunal a :

Dit que L-M X et D X subissent un trouble anormal de voisinage consécutif aux travaux réalisés par la SAS Y PROMOTION ;

Condamné la SAS Y à payer à L-M X et D X la somme de VINGT NEUF MILLE QUATRE CENT SEPT EUROS (29.407 €) en réparation de leur préjudice, outre la somme de DEUX MILLE EUROS (2,000€) sur le fondement de J’article700 du Code de procédure civile ;

Dit que la SAS AKARYS qui succombe pour la majeure partie conservera à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens et sera condamnée aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise ;

Ordonné l’exécution provisoire ;

La société Y Promotion a relevé appel de cette décision, et par ses dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2014, demande à la cour de :

Vu le pré-rapport d’expertise préventif,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les annexes de ce rapport,

Vu le jugement déféré,

Vu les jurisprudences visées,

Accueillir l’appel,

Le dire fondé et juste.

Réformer en totalité le jugement déféré sauf en ce qu’il a écarté les prétentions relatives aux prétendues nuisances sonores, les risques de délinquance et d’inesthétique.

Ce faisant,

Dire et juger que les époux X ne rapportent aucune démonstration, ni faute qu’aurait pu commettre le promoteur,

Dire et juger que la construction d’Y est parfaitement régulière et s’inscrit dans le développement normal et urbain de la zone, sise au carrefour de la voie ferrée et d’une route à grande circulation, aux abords du centre ville.

Ce faisant, constater qu’il n’y aucun trouble anormal, ni aucune faute commise par Y.

Débouter les demandeurs de leurs entières prétentions comme étant infondées et injustifiées.

Les condamner au paiement des entiers frais d’expertise et dépens de première instance ainsi qu’à la somme de 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Sur l’appel incident,

Le dire injuste et mal fondé.

Débouter les époux X de leurs entières demandes et prétentions.

A titre subsidiaire,

Dire et juger comme excessives les prétentions des époux X.

Les ramener à de plus justes proportions, ne pouvant excéder la somme forfaitaire de 1 500 €.

En toutes hypothèses,

Sur l’appel incident,

Le dire injuste et mal fondé.

Débouter les époux X de leurs entières demandes et prétentions.

Les condamner au paiement des entiers frais d’expertise et dépens de première instance.

Condamner Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Elle soutient pour l’essentiel que :

elle conteste les conclusions de l’expert qui reposent sur des appréciations subjectives, tandis que la jurisprudence considère qu’en zone urbaine dense la perte d’ensoleillement ne peut constituer en soi un trouble anormal de voisinage, alors que la construction de la résidence correspond parfaitement aux objectifs du PLU ;

elle conteste la perte d’ensoleillement le matin dans le jardin et les chambres et les troubles invoqués du fait de la forme en arc de cercle de la résidence et le sentiment d’enfermement allégué, et la prétendue perte de situation agréable qui supposerait la reconnaissance d’une situation immuable de l’environnement ;

la perte d’intimité et les vues plongeantes sont inexistantes en l’état du bâtiment situé à plus de 15 mètres ;

les nuisances durant la période de chantier n’ouvrent pas droit à indemnisation ;

dès lors que l’expert a reconnu lui-même l’absence d’impact acoustique de la construction la demande incidente de prise en charge de travaux d’isolation des fenêtres est infondé ;

l’origine des fissures dont la réparation a été indemnisée, n’est pas établie, notamment du fait de la vétusté importante de la maison ;

elle conteste la dépréciation de la valeur de l’immeuble, le mode de calcul opéré par l’expert n’étant pas recevable par la valorisation des travaux que les époux X ont fait réaliser, et notamment si l’environnement antérieur composé de hangars désaffectés est pris en compte ;

les autres préjudices invoqués, telle 'la gêne exceptionnelle restreignant l’air’ justement rejetée par le tribunal

par leurs dernières conclusions notifiées le 14 novembre 2014, les époux X concluent ainsi :

Vu les articles 1382 et 544 du Code civil ;

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage ;

CONFIRMER le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nîmes du 17 décembre 2013 en ce qu’il dit que L-M X et D X subissent un trouble anormal de voisinage consécutif aux travaux réalisés par la SAS Y PROMOTION

Statuant à nouveau et faisant droit à l’appel reconventionnel et incident des époux X,

CONDAMNER la société Y à verser aux époux X la somme de 15.200 € au titre du préjudice lié à la perte d’éclairement et ensoleillement de l’ensemble de la propriété ;

CONDAMNER la société Y à verser aux époux X la somme de 1.000 € au titre du préjudice subi dû aux travaux ;

CONDAMNER la société AKERYSà verser aux époux X la somme de 7.195,58 € au titre des travaux à effectuer dans la propriété des époux X soit :

' 1139,88 € HT soit 1202,58 € TIC avec TVA à 5,5 %

' Travaux de collage de carrelage sur le sol des chambres et du couloir : 498, 00 € HT soit 498, 00 € TIC avec TVA à 0,0 %

' Travaux de collage de carrelage sur le sol de la chambre 1 : 547, 50 € HT soit 602, 25€ TIC avec TVA à 10 %

' Travaux de collage de carrelage sur le sol de la chambre 2 : 511, 50 € HT soit 562,65 € TIC avec TVA à 10 %

' Travaux de collage de carrelage sur le sol de la chambre 3 : 463, 50 € HT soit 509,85 € TIC avec TVA à 10 %

' Travaux de collage de carrelage sur le sol du couloir: 427, 50 € HT soit

470,25 €TIC avec TVA à 10 %

' Pose de fenêtres d’isolation phonique des deux chambres et de la cuisine : 3.175,35 € HT soit 3.350 €TIC avec TVA à 5,5 %

DIRE ET JUGER que cette somme sera indexée sur l’indice national du bâtiment BT 01 ;

CONDAMNER la société AKERYSà verser aux époux X la somme de 14.000 € au titre de la dépréciation foncière du bien ;

CONDAMNER la société Y à verser aux époux X la somme de 8.000 € au titre de l’ensemble des préjudices suivants :

un sentiment d’enfermement consécutif à la proximité du bâtiment de trois étages situé sur la limite séparative de propriété,

une perte de situation agréable et sentimentale,

une perte d’intimité et une gêne exceptionnelle restreignant l’air,

les 12 vues plongeantes sur la maison/terrasse/jardin

le caractère inesthétique du mur pignon du bâtiment de trois étages limitrophe à leur propriété, l’impossibilité en résultant pour les époux X d’user de leur cheminée,

Le nouveau portail pour accéder à la résidence la Manade est à une hauteur de 2 m (beaucoup plus bas que le précédent situé à plus de trois mètres) et beaucoup plus près de leur propriété entraînant un risque accru d’intrusion,

risque de délinquance du bâtiment A plusieurs logements ont un balcon/terrasse qui donne directement sur le mur de clôture (de l’appartement R – 1 et il suffit de poser le pied sur le mur et de sauter pour se retrouver chez eux)

CONDAMNER la société Y à verser aux époux X la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

L’ordonnance de clôture a été prononcée à effet du 23 avril 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

L’Expert A s’est rendu sur les lieux à deux reprises le 27 septembre 2011 et le 22 décembre 2011, et s’est adjoint un sapiteur acoustique sur la question des nuisances sonores. Il a ainsi décrit l’ensemble des fissures et dommages affectant l’immeuble des époux X et analysé les éléments constitutifs des troubles excessifs invoqués par eux ;

Sur la maison et les fissures, l’expert détermine que selon constat d’huissier établi avant travaux par M^e CHAZEL le 30 janvier 2008 plusieurs fissures existaient déjà avant travaux mais pas les fissures constatées à l’intérieur dans les chambres et le couloir. De même, il n’existait pas de fissures sur la terrasse. Ces éléments sont confirmés par l’expertise préventive de M. B qui ne relève en octobre 2008 aucune de ces fissures intérieures et sur la terrasse. L’expert judiciaire relève ainsi des micro fissures au sol dans la chambre de l’enfant, des parents et dans le couloir ainsi que sur la terrasse qui bien que d’aspect anciennes n’avaient pas été signalées avant les travaux.

Sur la perte d’ensoleillement l’expert note que la situation antérieure était la suivante :

— au Nord-est côté route de Beaucaire, la distance limite la plus proche de la propriété des époux X et l’ancien hangar situé sur la parcelle voisine était de 8 mètres selon le plan de bornage.

— la hauteur de l’ancien hangar au vu des photographies et du plan du permis de construire était de 9 mètres (R+1) ;

*au Sud-est côté I J K,

— la distance limite la plus proche de la propriété des époux X et l’ancien hangar situé sur la parcelle voisine était de 17 mètres selon le plan de bornage.

— la hauteur de l’ancien hangar au vu des photographies et du plan du permis de construire était de 5 mètres.

Il relève qu’actuellement après construction :

*au Nord-est, côté route de Beaucaire, la distance limite la plus proche de la propriété des époux X et le nouveau bâtiment A situé sur la parcelle voisine est de 0 mètres.

— la hauteur du bâtiment A est de 17,20 mètres sur une longueur de 19,60 mètres dont 11,16 mètres au droit de la propriété des époux X ;

*au Sud-est côté I J K, la distance limite la plus proche de la propriété des époux X et l’immeuble 1 situé sur la parcelle voisine est de 15 mètres ;

— la hauteur de l’immeuble est de 11,60 mètres.

Il souligne également que la présence d’un mur pignon en bêton lisse du nouveau bâtiment A se situe seulement à 3,60 mètres à l’Est de la maison et constitue « un obstacle incontestable à l’ensoleillement en matinée. »

Il conclut que depuis la réalisation des travaux la façade Est-Ouest de la maison (chambres des enfants et jardin) et le jardin ne peuvent bénéficier du soleil qu’en période d’été et seulement de 9h55 jusqu’à environ 12h00 et ainsi à l’existence d’une perte d’ensoleillement de 40%.

Sur le sentiment d’enfermement et la perte d’intimité et de situation agréable, selon l’expert le sentiment d’enfermement existe et peut être facilement partagé. II précise que le mur pignon du nouveau bâtiment A qui est situé à seulement 3,60 mètres de la façade est de la maison et immédiatement au pied du jardin avec une hauteur de 17,20 mètres, créé à l’évidence ce sentiment.

Concernant l’environnement antérieur, les constatations réalisées par huissier M^e DEVIENNE en mars 2008 notait que le mur de clôture qui culminait à 3,40 mètres laissait libre la vue sur un arbre dans la parcelle voisine, et l’arrière du mur était constitué de hangars très en retrait du mur.

Il en conclut que la perte de situation agréable est là encore incontestable. Il n’existait pas en effet de vis à vis immédiat.

Enfin les bâtiments construits de 5 et 3 étages, permettent une vue sur la propriété des époux X. Mais des dispositifs latéraux sont envisagés au droit de chaque balcon rendant plus difficile d’avoir une vue plongeante sur la propriété voisine.

Reste selon l’expert que pour la plupart des appartements des bâtiments A et 1 du fait de leur orientation, ce dispositif n’aura aucun effet. En toute hypothèse, il retient que le sentiment de perte d’intimité est caractérisé du fait de la disposition de l’immeuble et de la présence de très nombreux balcons sur les deux bâtiments.

Sur les risques de délinquance. et le caractère inesthétique, l’expert considère que ces risques sont infimes le danger ne pouvant provenir que de l’appartement situé au R+1 du bâtiment A d’où il est possible de poser le pied sur le mur de clôture et de s’introduire à l’intérieur de la propriété des époux X.

De même pour le côté inesthétique, il ne relève que le vieillissement prématuré des bois des pergolas des balcons.

En ce qui concerne les nuisances sonores, l’expert retient que la maison des époux X est située dans une zone à l’intersection de deux infra-structures toutes deux bruyantes, l’une de chemin de fer où les trains très nombreux circulent la nuit sur un viaduc du côté le plus proche de la maison, l’autre de la route de Beaucaire avec une circulation dense le jour. Cette situation pré-existait à la construction et selon le sapiteur en acoustique, la construction n’a pas aggravé de manière significative cette situation. M. Z dans son rapport conclut en effet à un impact négligeable dans le logement et les espaces extérieurs, Seul le jardin subit du fait du mur pignon d’une superficie de 337,12 m2, une augmentation de 0,9 dB.

Cependant, pour l’expert les nuisances sonores durant la réalisation de la construction qui sont constituées par le bruit des machines de chantiers débutant fort tôt.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, l’expert, enfin, considère que l’immeuble des époux X a été nécessairement déprécié par la construction de cet ensemble immobilier qu’il a évalué à la somme de 9.618,70 euros

En cet état, c’est par une parfaite et complète analyse de ce rapport que le premier juge a rejeté les critiques de subjectivité opposées par d’Y Promotion, dès lors que l’existence de troubles anormaux de voisinage repose pour une part sur l’appréciation d’éléments subjectifs d’aggravation des conditions de vie, dans des conditions de temps et de lieu particulières, mais qui repose sur des éléments de fait objectifs qui peuvent servir utilement et sans contestation sérieuse recevable à l’appréciation de l’existence des troubles et leur indemnisation ;

Sur les préjudices matériels

Dès lors que le constat préventif de l’état des lieux établi par l’expert Lassere permet de déterminer que des fissures sont apparues sur la terrasse, le couloir et le carrelage de deux chambres, il en résulte une présomption forte que les travaux effectués à la suite, sont à leur origine, sauf pour le promoteur à rapporter la preuve contraire, dans ces conditions ;

Le premier juge a exactement retenu la somme ainsi fixée à 2.788,15 euros TTC, après avoir exclu les autres exigences des occupants notamment du remplacement des fenêtres de deux chambres et de la cuisine, en l’état des conclusions de l’expert sapiteur excluant toute aggravation significative des nuisances sonores, qui ne sont pas sérieusement critiquées ;

Destinée à la réalisation de travaux l’indexation de cette somme su l’index BT01 doit être ajoutée dans les conditions fixées au dispositif de cet décision ;

Sur les troubles anormaux de voisinage

Il est constant que, spécialement dans une zone urbaine, les époux X ne peuvent revendiquer un droit imprescriptible à l’environnement et à l’ensoleillement dont ils ont pu bénéficier avant l’édification d’un immeuble, et qu’ils ne pouvaient que prévoir qu’un espace de friche contigu, d’une importance certaine, devait se transformer avec une certaine certitude en immeuble collectif d’habitation, il n’en reste pas moins que l’appréciation de l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage doit être appréciée en considération des circonstance de temps et de lieu et des conséquences sur les conditions de vie des intéressés ;

Tenant les constations objectives faites par l’expert, il apparaît que la construction d’un immeuble collectif de cinq étages avec 223 logements contre leur propriété, avec une façade de 19 mètres de long et d’une hauteur de 17,20 mètres avec spécialement un mur pignon du nouveau bâtiment A posé en limite de propriété et qui est situé à seulement 3,60 mètres de la façade est de la maison, dans une zone en partie pavillonnaire et de petits immeubles collectifs, constitue un bloc massif et imposant qui crée une baisse de 40% de l’ensoleillement ; de plus la conception de cet ensemble immobilier en demi cercle est telle sorte que les pièces de vie sont tournées vers l’intérieur de cette surface et non du côté de la I de Beaucaire, et aboutit à ce que, de plus 12 fenêtres avec balcon-terrasse des appartements des bâtiments A et 1 donnent sur leur fonds ;

Cette situation, au delà d’une certaine subjectivité d’appréciation, a permis au premier juge de retenir l’existence de troubles anormaux du voisinage, caractérisée par la diminution importante et significative de l’ensoleillement dans la maison et au jardin, la perte significative d’une intimité spécialement dans le jardin, en direction duquel les occupants de l’immeuble voisin peuvent avoir à tout moment une vue plongeante particulièrement gênante notamment en raison du nombre de personnes qui peuvent indiscrètement exercer cette activité ;

En revanche l’expert, et le premier juge à sa suite, ont justement rejeté les autres prétentions des époux X en ce qui concerne la perte d’une situation agréable et sentimentale, toutes doléances qui sont les conséquences inéluctables de la construction litigieuse et exclues de toute indemnisation du fait de l’inexistence d’un droit imprescriptible à l’environnement ;

Les constatations de l’expert ont également conduit à rejeter la prétention relative au risque d’intrusion et de risque de délinquance non démontré ;

Le caractère inesthétique du mur pignon n’a pas été retenu par l’expert et procède au pire de l’inévitable contrainte de la construction d’un immeuble de 5 étages et a déjà fait l’objet d’une indemnisation au titre de la perte d’ensoleillement réelle ;

Les autres arguments soulevés par le promoteur doivent être rejetés ;

Le premier juge par une juste et équitable appréciation du dommage ainsi subi, a alloué à bon droit la somme de 16.000 euros ;

L’expert a également retenu la réalité des troubles réels et significatifs subis durant les travaux, tenant l’importance du bruit dès le matin à la première heure, les lettres de doléances écrites par les époux X, les lettres d’excuses du promoteur, les plaintes, la durée de trois ans de travaux particulièrement longue au regard des troubles que tout un chacun est en devoir de supporter dans le cadre de travaux, troubles excédant dès lors les inconvénients normaux du voisinage et que le premier juge a exactement évalué à la somme de 1.000 euros

Sur la perte de valeur de la maison des époux X

En ce qui concerne la perte de valeur de l’immeuble, l’expert a évalué la diminution de sa valeur à la somme de 9.618,70 euros en retenant une valeur de la maison en 2011 de 140.000 euros, et après actualisation du prix en considération des travaux effectués par les propriétaires, soit un prix de 213.741 euros et application d’une baisse de valeur de 30% en raison de la crise de l’immobilier ;

Y conteste le principe même de la perte de valeur du fait de la présence de la résidence ; cependant s’il est acquis que ce n’est pas la seule présence de la résidence qui est de nature à constituer un dommage, les nuisances décrites et reconnues comme troubles anormaux de voisinage, en raison de leur particularités et caractère pérenne qui affecteraient nécessairement une partie de la qualité de vie que tout acheteur attend d’une maison avec jardin, par le fait du faible ensoleillement et la perte de réelle intimité dans le jardin justifie pleinement de retenir l’existence d’un préjudice indemnisable ;

Sur la méthode employée par l’expert et retenue par le premier juge, l’appelante n’apporte pas de critiques pertinentes, tandis que, en procédant sur la base de la valeur d’achat augmentée du coût de travaux effectués et actualisée et tenant compte de la chute du marché actuel, l’évaluation proposée apparaît totalement pertinente ;

Par ailleurs, tandis que l’expert avait déjà rejeté l’estimation de la valeur proposée par les époux X jugée non réaliste, la cour constate qu’ils n’apportent aucun élément probant de la valeur qu’ils veulent voir retenir, de sorte que l’indemnité allouée à ce titre sera confirmée ;

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions, sauf à préciser le montant de chaque indemnité et l’actualisation du prix des travaux de réfection

Sur les autres demandes

Succombant, Y supportera les dépens d’appel et devra payer aux époux X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

— En la forme reçoit l’appel ;

— Sur le fond, confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf à préciser le détail de chaque condamnation et à indexer la somme allouée au titre des travaux de réfection ;

— Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Condamne la société Y Promotion à payer aux époux X les sommes suivantes :

—  2.788,15 euros TTC, au titre de travaux de réfection, somme indexée sur l’index BT01, valeur février 2012 ;

—  16.000 euros au titre des troubles anormaux de voisinage ;

—  9.618,70 euros au titre de la perte de valeur de la maison ;

— Condamne la société Y Promotion à payer aux époux X la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Y Promotion aux dépens d’appel.

Arrêt signé par Monsieur ROLLAND, Président et par M^me LAURENT-VICAL, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,